2010年16月中國別墅市場形勢

1.中國別墅市場現(xiàn)狀分析。中國房地產(chǎn)指數(shù)體系。中國別墅指數(shù)體系。侯瑞波。2010年7月。2.該國高端住宅市場的運(yùn)營。重點(diǎn)城市別墅市場表現(xiàn)。100個城市和龍頭企業(yè)的價格指數(shù)。關(guān)于中國的別墅指標(biāo)體系。目錄。3.1.供應(yīng)：自2006年以來，新開放地區(qū)的增長率持續(xù)下降。2009年的下降最為明顯。從2010年1月到6月，它增長迅速。資料來源：CREIS是指2005年以來全國高端住宅建筑的建設(shè)、竣工面積和增長率，以及2000年以來全國高端住宅建筑的新增建筑面積和增長率。2010年1-6月，我國高端住宅新建、建設(shè)和竣工面積增速均明顯加快，同比增速分別為64.71%、16.38%和6.45%(同期住宅增速分別為65.41%、27.55%和15.32%)。從2006年到2009年，中國新建建筑面積和高檔住宅建筑面積的增長率持續(xù)下降。2009年，新建筑面積和建筑面積增長率分別下降16.92%和2.15%(同期新建筑面積和居住建筑面積增長率穩(wěn)步上升，分別為10.55%和12.52%)。從2000年到2005年，中國高端住宅新建筑面積的波動幅度明顯大于同期住宅市場的波動幅度。從高端住宅在住宅市場中的比重來看，自2007年以來，新建、新建和竣工的比例逐年下降，2009年分別達(dá)到3.90%、5.70%和4.97%。2010年1月至5月，新開工比例降至3.70%，開工和竣工比例大幅上升，分別達(dá)到5.67%和5.54%。需求：2010年1月至6月，高端住房需求穩(wěn)步增長，但受新政影響，5月和6月增長放緩。從2010年1月到6月，中國對高端住宅的需求持續(xù)上升，銷售面積與去年同期相比大幅增加。全國完成銷售面積1738.2萬平方米，同比增長10.31%(新政前1-4月同比增長42.81%)，低于同期住宅水平(1-6月住宅銷售面積增長12.69%)。受5月和6月新政的影響，全國高端住宅需求下降，銷售面積增長明顯放緩。2009年，中國高端住宅建筑的增長率顯著上升(59.80%)，高于同期住宅銷售面積的增長率(43.88%)。2008年，高檔住宅銷售面積繼續(xù)下降，同比下降37.46%(同期住宅銷售面積下降15.48%)。2000年至2007年，全國高端住宅銷售面積保持增長，但增速出現(xiàn)波動，波動幅度大于同期住宅市場。從高端住宅在住宅市場中所占的比例來看，2004年達(dá)到了6.87%的歷史最高水平，然后在2010年1月至6月期間略微下降至4.9%(自2005年以來一直保持在5%左右)。從2000年至今，全國高檔住宅/住宅銷售面積的比例，以及從2000年至今，全國高檔住宅/住宅銷售面積和增長率。數(shù)據(jù)來源：CREIS，5歲。2010年1-6月，中國高端住宅銷售額達(dá)到1959.5億元，同比增長41.13%(1-4月同比增長97.44%)，新政后增速明顯放緩。2009年，高端住宅銷售停止下降并出現(xiàn)反彈。全年銷售總額4433億元，同比增長98.34%，同期住宅增長80.02%。2008年，高端住宅銷售額下降了34.70%(同期住宅銷售額下降了17.09%)。2000年至2007年，我國高端住宅銷量保持穩(wěn)定增長，2004年增速達(dá)到峰值，同比增長115.56%(同期我國商品住宅銷量同比增長31.73%)。在2資料來源：CREIS，2005年至今全國高端住宅竣工面積/銷售面積，2005年至今全國高端住宅新開工面積/銷售面積。2010年1月至6月，中國高檔住宅銷售面積同比增長10.31%，新開面積和竣工面積同比分別增長64.71%和6.45%，同期銷售面積占比分別為1.39%和0.63%。(同期，新建住宅面積與銷售面積之比為1.79，竣工住宅面積與銷售面積之比為0.55)。2009年，高檔住宅銷售面積同比增長59.80%，但同期新建建筑面積和竣工面積同比分別下降16.92%和4.11%，銷售面積占比從2008年的1.51和1.04下降至2009年的0.79和0.63。從2005年到2007年，高端住宅供需關(guān)系基本穩(wěn)定，波動幅度略低于同期住宅市場。2008年，高端住宅銷售面積大幅下降(37.46%)，新建住宅竣工面積同比分別下降11.75%和1.47%。高端住宅的供需關(guān)系發(fā)生了顯著變化，變化率高于同期住宅市場的變化率。價格：高端住宅平均銷售價格持續(xù)上漲，2010年1-6月增速高于同期住宅。2010年1月至6月，我國高端住宅平均銷售價格持續(xù)上漲，達(dá)到11224元/平方米的歷史最高水平，同比上漲27.93%。增長率明顯高于住宅市場(同期住宅建筑增長率為6.73%)。從2004年到2009年，高端住宅平均銷售價格呈現(xiàn)波動性上升，增長趨勢與同期住宅基本一致。2009年，高檔住宅平均銷售價格為9682元/平方米，同比增長24.11%，略低于同期住宅平均銷售價格(25.10%)。2004年，全國高端住宅平均銷售價格達(dá)到峰值(34.52%，5576元/平方米)，遠(yuǎn)高于住宅平均銷售價格(2608元/平方米)。2005年，增幅降至4.63%，然后緩慢上升。2008年，高端住宅銷售的平均價格增長放緩，年增長率為4.41%。從2000年至今，全國高端住宅和住宅銷售的平均價格和增長率如下：CREIS參考數(shù)據(jù)，8。全國重點(diǎn)城市別墅市場的表現(xiàn)表明，100個城市和龍頭企業(yè)的價格指數(shù)與中國別墅指數(shù)體系有關(guān)，9。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)北京別墅指數(shù)辦公室的監(jiān)測顯示，2010年1月至5月，北京別墅指數(shù)持續(xù)上升，但6月份首次回落。該指數(shù)為3303點(diǎn)，比上個月下降1.63%。其中，富力丹麥城和碧水莊園項(xiàng)目的報(bào)價較上月下降了20%以上，當(dāng)月銷量相對較大，在一定程度上拉低了指數(shù)。在6月份的樣板工程報(bào)價中，虞香山的價格最高，達(dá)到6萬元/m2，而水安花樹的價格最低，為1.3萬元/m2。北京：從1月到5月，別墅指數(shù)持續(xù)上升，6月份首次回落。數(shù)據(jù)來源：CREIS查閱數(shù)據(jù)，北京別墅指數(shù)趨勢圖，樣本選擇標(biāo)準(zhǔn)：以當(dāng)月市場完成的別墅項(xiàng)目為樣本，北京6月份樣本為42個。北京：北京新別墅的供應(yīng)量波動很大，新政前后的變化更大。在2010年4月新政之前，北京別墅市場擴(kuò)大了，從1月到4月增加了1226套，同比增長57.18%。然而，新政后，企業(yè)信心明顯不足。5月份，僅新增95棟別墅，同比和環(huán)比分別下降56.02%和81.52%。6月，北京別墅項(xiàng)目出現(xiàn)集中供應(yīng)現(xiàn)象，新增供應(yīng)211套，同比和環(huán)比均增長一倍以上。從2007年到2009年，北京別墅的新供應(yīng)量保持在3400套左右2008年至今北京別墅市場月度新供應(yīng)趨勢，數(shù)據(jù)來源：CREIS，2010年1-6月北京別墅新供應(yīng)數(shù)量及增長率，11月、1月，北京：1-4月別墅需求旺盛，5月、6月份因新政成交量大幅下降，下降速度快于同期住宅市場，2008年至今北京別墅月度交易數(shù)量及增長率。2010年1-4月，北京別墅市場依然繁榮，共售出923套別墅，同比增長32.81%，增速明顯快于住宅市場(同期銷售住宅數(shù)量下降27.38%)；受5月份和6月份新政影響，成交量持續(xù)下滑，5月份僅售出70套別墅，同比和環(huán)比分別下降88.94%和82.26%(同期商品房同比和環(huán)比分別下降70.44%和58.45%)；6月份僅售出60套，同比下降88.1%(商品房同比下降74.86%)，降幅快于同期住宅市場。從2008年到2009年，受整體市場環(huán)境影響，別墅市場需求大幅波動。2008年共售出2045套別墅，同比下降66.46%。別墅市場在2009年有所回升，全年共售出4753套別墅，同比增長132.42%。從別墅在商品房中的比例來看，自2008年以來，別墅交易的比例穩(wěn)定在3%至5%之間，最高值(5.51%)出現(xiàn)在2009年9月，此后略有下降。2010年1月至5月，別墅交易比例為3.3%，低于2009年的3.86%，高于去年同期的2.82%，其中6月的比例僅為2.07%。2010年1-6月北京別墅成交量及增長率，數(shù)據(jù)來源：CREIS，12，1，北京：1-6月北京別墅供需波動較大，需求甚至低于新別墅供應(yīng)量。從2007年至今，北京別墅市場的季度銷售與供應(yīng)比例，2010年1月至6月，北京別墅的供需波動較大，其中6月份新別墅供應(yīng)量大幅增加，而別墅成交量持續(xù)下降，需求甚至低于新別墅供應(yīng)量。從1月到6月，北京別墅的累計(jì)供銷比為0.69: 1。與去年同期相比，供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)完全改變(去年同期的銷售與供應(yīng)比率為1.68: 1)。從2007年到2009年，北京別墅市場供需波動明顯，銷售與供應(yīng)的比例分別為1.76、0.61和1.41。其中，2008年受到整體市場低迷的影響，別墅銷售與供應(yīng)的比例最低。2009年，市場復(fù)蘇，別墅需求強(qiáng)勁，供求關(guān)系發(fā)生變化。2007年，北京別墅市場銷售與供應(yīng)比例趨勢，數(shù)據(jù)來源：CREIS數(shù)據(jù)，13，1，北京：別墅交易模式發(fā)生變化，大戶型、高價位別墅產(chǎn)品比例大幅上升，交易單價：2010年1-6月，北京僅售出103套別墅，價格在1.3萬元/套以下，交易比例下降至9.78%(去年同期為53.32%)；13000元以上的交易比例從2009年的46.68%上升到90.22%，其中28000元上升最為明顯，占14.53%(2009年同期為1.97%)。交易面積：2010年1-6月，北京別墅交易面積仍集中在200-300平方米范圍內(nèi)，共計(jì)442套，占41.98%，同比增長4個百分點(diǎn)。建筑面積超過500平方米的大型別墅比例大幅上升至14.72%(去年同期為3.07%)。成交總價：2010年1-6月，北京共有別墅779套，總套數(shù)超過500萬套，成交比例從2009年的46.25%上升到73.98%，其中成交150套，總套數(shù)超過1000萬元，成交比例為14.25%，同比增長11個百分點(diǎn)。2010年1月至6月北京別墅交易單價，2010年1月至6月北京別墅交易總價，2010年1月至6月北京別墅交易面積，數(shù)據(jù)來源：CREIS，14，1，北京：北京別墅價格近年來一直在波動，2010年6月交易價格達(dá)到新高。每月交易價格趨勢其中，2008年9月達(dá)到26908元/平方米的歷史最高水平，然后開始下降。2009年2月的平均交易價格僅為12872元/平方米。受市場復(fù)蘇影響，別墅平均成交價格從2009年3月開始再次上漲。2009年11月，平均成交價超過2萬元，至21437元/平方米。根據(jù)中國CREIS房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)上海別墅指數(shù)辦公室的監(jiān)測，2010年6月上海別墅指數(shù)為3121點(diǎn)，同比下降12點(diǎn)或0.38%，同比上升181點(diǎn)或6.61%。從6月份的樣板工程報(bào)價來看，萬源市玉溪的價格最高，達(dá)到18.7萬元/平方米，而花園和別墅的價格最低，為9100元/平方米。2.上海：6月份別墅指數(shù)略有下降。資料來源：CREIS，上海別墅指數(shù)趨勢圖，樣本選擇標(biāo)準(zhǔn)：基于市場上銷售的別墅項(xiàng)目的104個樣本項(xiàng)目。16，16，16，2，上海：新增供應(yīng)量同比略有下降，但商品房比重上升至6.51%。2010年1月至6月，上海新增別墅4360套，新增面積979800平方米，同比分別下降1.8%和7.83%。新的樓市政策出臺后，上海新別墅供應(yīng)量大幅下降，5月和6月新別墅數(shù)量同比分別大幅下降45.92%和31.33%。從2007年到2009年，上海別墅的新供應(yīng)量呈逐年上升趨勢，增幅約為26%。到2009年，新的供應(yīng)量達(dá)到高峰，總共增加了10，572套別墅。從上海商品房(包括普通住宅、配套商品房和別墅)中別墅的比例來看，自2008年以來，新增別墅的比例逐漸上升，從2008年的4.83%上升至2009年的4.97%，2010年上半年上升至6.51%。從2008年至今，上海別墅市場逐月新增供應(yīng)量趨勢，數(shù)據(jù)來源：CREIS，2010年1-6月上海別墅新增供應(yīng)量及增長率，17，17，2，上海：成交量同比下降近40%，但降幅小于商品房，占商品房比重逐年上升。從2008年至今，上海別墅的月交易量和增長率都有所增加。從2010年1月到6月，上海別墅成交量和增長率數(shù)據(jù)來源：CREIS數(shù)據(jù)顯示，從2010年1月到6月，上海別墅成交量總計(jì)3206套和75.41萬平方米，分別同比下降37.95%和39%，而商品房(包括普通住房、配套商品房和別墅)成交量同比下降48.03%。從月度趨勢來看，4月份最大成交量為1009臺。受新政影響，5月份成交量環(huán)比下降70%，6月份繼續(xù)下降，成