各個業(yè)態(tài)關系與位置探討

各個業(yè)態(tài)關系與位置探討 商業(yè)綜合體已處在當今商業(yè)市場的最高食物鏈條上，它就像一個龐大的自然群落，涵蓋了當今人們生活中的各個商品及業(yè)態(tài)。為此我們這些商業(yè)人士如何來認識商業(yè)綜合體這個龐然大物，來認識其中的各個品牌與品牌之間的共生關系，以下為本人的一些見解，希望各位專家給予指點。謝謝一 綜合體業(yè)態(tài)1、各個業(yè)態(tài)關系 化妝品、珠寶、鞋帽、皮具、服裝（兒童服飾、兒童用品、男女裝、流行服飾、高端服裝）、精品家私家紡、功能區(qū)（ATM機、服務臺、休息區(qū)、吸煙區(qū)）、餐飲（中餐、西餐、快餐）、娛樂（兒童娛樂區(qū)、影院、電玩）、特殊展區(qū)。以下均為理想情況 、在一個理想的情況下化妝品、珠寶、鞋帽、皮具放置在一個界面，其中四種業(yè)態(tài)放置一般為化妝品與珠寶放置在間，皮具與鞋帽放置在四周。因消費者會一般先去化妝品專柜后照顧到其附近的珠寶，它們都與消費者臉上有關，其對于珠寶也會進一步關注，就達成了共生關系；而隨后的鞋帽、皮具也就照顧到了，消費者在腳與手上的東東的虛榮，此刻男士的鞋帽皮具就女性消費者要考慮到最后的問題了。這樣就完成了四種業(yè)態(tài)的共生關系，期間對于化妝品是該界面的主要吸引力，即：化妝品珠寶鞋帽皮具男士鞋帽、皮具。期間本人并沒有對各個品牌之間的自然關系進行闡述，因要有大量的市場調研工作及市場對比。、服裝在理想的狀態(tài)下要區(qū)分來看，男女流行服飾、內衣、飾品一定放置同一界面上。在其消費者購物過程中會先傾向與先逛流行服飾繼而在附近出現飾品就會帶動其消費，而內衣是附帶兩者間考慮的，在此處就出現了三類的共生關系。從吸引力上來看男女流行服飾飾品內衣、兒童服裝類、兒童用品、兒童娛樂、家私家紡適合放置同一界面，此四類是目的性很強消費類業(yè)態(tài)，因家庭關系就完成了共生關系。針對有孩子的消費者（除去特殊情況），如不帶孩子兒童服裝、用品兒童娛樂家私家紡，如帶孩子就會出現兒童娛樂兒童服裝、用品家私家紡、運動服裝、戶外用品、男士正裝此三類，因運動服裝與戶外用品對現代消費者吸引力較大，可以聚合在一個界面上，而男士正裝是其附帶消費（也是目的消費類），故此吸引力：運動服裝戶外用品男士正裝、餐飲、娛樂（電影、電玩）應放置在同一界面，因消費者在娛樂的同時會照顧在周邊的餐飲，而我在考察各個商業(yè)項目時，我發(fā)現現在目的來看電影的消費者，會為等待電影而光顧電玩，而其附近的特色餐飲與快餐也會顧及到。這樣就形成了兩者的共生關系。吸引力上個人認為：把娛樂餐飲，當然反過來餐飲一樣可以帶動其附近的娛樂。、對于商業(yè)中必須要有一定量的功能性的區(qū)域（也就是服務類）可視情況放置在各個界面，我個人建議在每一界面可適當放置一些西餐、冷飲吧、特色快餐，在整個商業(yè)上形成同類業(yè)態(tài)聚合與分散效果從而使購物者減少心理疲勞感。總結從業(yè)態(tài)關系上講：各個業(yè)態(tài)之間在搭配上一定要掌握關系，不要使消費者在業(yè)態(tài)布局上感到迷惑與疲勞感，最好能使消費者能達到驚喜感與高度的消費興趣。2、所在商業(yè)位置在上述的關系上可以一個商業(yè)體分為五層5F：娛樂（影院、電玩）、餐飲區(qū)域（也可放置在地下）4F：運動品牌、男士正裝、戶外用品3F:兒童服裝、用品、兒童娛樂2F:男女流行服飾、飾品、內衣1F:化妝品、珠寶、鞋帽、皮具3、項目規(guī)劃一般規(guī)則與思考要考慮商業(yè)同層界面的可視性、可達性、位置感、業(yè)態(tài)布局合理性、增加項目的娛樂、項目的服務區(qū)?？梢曅裕壕褪窍M者進入商業(yè)界面視覺能見到最多的商鋪或商品?？蛇_性：就是消費者在自由閑逛的最大距離位置感：可以理解為在商業(yè)界面上不宜迷失業(yè)態(tài)布局的合理性：即各個業(yè)態(tài)互惠互利互補關系，充分的考慮到消費者的心理狀態(tài)。增加項目的娛樂：即為了使消費者在項目增加消費者逗留時間，提高消費者的消費機會。項目的服務區(qū)：增加項目的便利性與可逛性?？偨Y：為完成上述觀點，就要項目商業(yè)人員充分考慮到建筑結構、業(yè)態(tài)之間關系，要多去各地精品項目進行考察、調研工作。5、各個主力店的結構要求 在商業(yè)項目建設之初要充分考慮到各個主力店的建筑結構要求影院：影廳內：350kg/平米 衛(wèi)生間：250kg/平米 電量：不低于500千瓦層高、安全通道位置、放映夾層等大型超市：倉儲區(qū)：1000-1200kg/平米 生鮮區(qū)：800kg/平米 卸貨平臺、扶梯角度、配電室位置、貨車的轉彎半徑等等百貨：承重不低于350kg/平米、柱間距8.4*8.4、人流動線、電量等等（當然隨著現代的百貨發(fā)展，必然向購物中心上看齊，如現在的百貨也會在其樓里放置餐飲業(yè)態(tài)等。），現代的百貨一般在2、3線城市要的面積一般在4-5萬平米，必須要帶超市（帶超市已經成為了主流，因超市的培育其短，可適當的減輕百貨的壓力；二超市可補全百貨業(yè)態(tài)；三在運營上可以同步配合百貨。）。餐飲：隔油池、電量、燃氣流量、排煙口的位置等等總結：在實際的招商過程中我們要招商先行，所謂先行為主力店與次主力店，因它們對建筑結構有特殊要求，而不是所有的業(yè)態(tài)都可以在項目未完成時就可以招商。這是第一次招商先行，第二次先行為項目統(tǒng)一開業(yè)倒推6個月或一次消費報批后倒推時間，對一些散戶進行招商。當然項目的招商部可以在項目快建成之時進行招商說明會、商家座談會等等，也可以在整個建筑過程中分散進行。切忌主力店在開始建筑了，還沒有與各個主力店商討建筑結構問題，那樣的話為了適應主力店而從新改變建筑結構，是很麻煩的事（不是不可以改，只是要花很多的錢與拖延工期）。在本人招商過程中發(fā)現散戶具有局限性，一般情況下只能在本地區(qū)，很少會去外地開店（除全國連鎖）。二 商業(yè)步行街1、各個業(yè)態(tài)關系、必須要考慮各個業(yè)態(tài)之間的吸引力，只有充分的考慮各個業(yè)態(tài)對消費者的吸引力，從而可以更好的布置業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)落位，現在許多的商業(yè)人士為能充分的考慮到各個業(yè)態(tài)的吸引力，層與層之間的關系，增加商業(yè)街招商難度與后期開業(yè)后人流無法到達商業(yè)街的末端，更無法引導人流向商業(yè)街2層以上流動。所以我認為：在充分的考慮到當地消費習慣、消費水平、人口組成結構的基礎上，要認識到項目的所在區(qū)域的小環(huán)境并考慮各個業(yè)態(tài)之間的自然關系，增加商業(yè)街可逛性、景觀性、休閑性。以強勢的主力業(yè)態(tài)放置在商業(yè)街的后方即：增加商業(yè)街的娛樂業(yè)態(tài)、兒童娛樂廣場，如室外攀巖、滑冰場、室內游泳室、商業(yè)街項目的次主力店一定要放置好，最好穿插各業(yè)態(tài)之間使得消費者，增強商業(yè)街吸引力、要適當的根據情況在商業(yè)街打造一個特色亮點的業(yè)態(tài)聚合體。2、項目規(guī)劃一般規(guī)則與思考、在充分的考慮了各個業(yè)態(tài)之間的關系后，項目的人流車流不要交叉。、要在建筑上多設向2層以上引導人流的走道、扶梯、觀光梯等，充分的考慮到層與層之間的人流動線和平層之間的人流動線。、因南北氣候等因素，北方項目要考慮是否對商業(yè)街上方加蓋天頂， 增加項目冬季的可逛性。、商業(yè)街內可靈活的放置一些特殊業(yè)態(tài)，增加項目的興趣點。、增加項目的休閑長椅、景觀