各個業(yè)態(tài)關(guān)系與位置探討

各個業(yè)態(tài)關(guān)系與位置探討 商業(yè)綜合體已處在當(dāng)今商業(yè)市場的最高食物鏈條上，它就像一個龐大的自然群落，涵蓋了當(dāng)今人們生活中的各個商品及業(yè)態(tài)。為此我們這些商業(yè)人士如何來認(rèn)識商業(yè)綜合體這個龐然大物，來認(rèn)識其中的各個品牌與品牌之間的共生關(guān)系，以下為本人的一些見解，希望各位專家給予指點。謝謝一 綜合體業(yè)態(tài)1、各個業(yè)態(tài)關(guān)系 化妝品、珠寶、鞋帽、皮具、服裝（兒童服飾、兒童用品、男女裝、流行服飾、高端服裝）、精品家私家紡、功能區(qū)（ATM機(jī)、服務(wù)臺、休息區(qū)、吸煙區(qū)）、餐飲（中餐、西餐、快餐）、娛樂（兒童娛樂區(qū)、影院、電玩）、特殊展區(qū)。以下均為理想情況 、在一個理想的情況下化妝品、珠寶、鞋帽、皮具放置在一個界面，其中四種業(yè)態(tài)放置一般為化妝品與珠寶放置在間，皮具與鞋帽放置在四周。因消費者會一般先去化妝品專柜后照顧到其附近的珠寶，它們都與消費者臉上有關(guān)，其對于珠寶也會進(jìn)一步關(guān)注，就達(dá)成了共生關(guān)系；而隨后的鞋帽、皮具也就照顧到了，消費者在腳與手上的東東的虛榮，此刻男士的鞋帽皮具就女性消費者要考慮到最后的問題了。這樣就完成了四種業(yè)態(tài)的共生關(guān)系，期間對于化妝品是該界面的主要吸引力，即：化妝品珠寶鞋帽皮具男士鞋帽、皮具。期間本人并沒有對各個品牌之間的自然關(guān)系進(jìn)行闡述，因要有大量的市場調(diào)研工作及市場對比。、服裝在理想的狀態(tài)下要區(qū)分來看，男女流行服飾、內(nèi)衣、飾品一定放置同一界面上。在其消費者購物過程中會先傾向與先逛流行服飾繼而在附近出現(xiàn)飾品就會帶動其消費，而內(nèi)衣是附帶兩者間考慮的，在此處就出現(xiàn)了三類的共生關(guān)系。從吸引力上來看男女流行服飾飾品內(nèi)衣、兒童服裝類、兒童用品、兒童娛樂、家私家紡適合放置同一界面，此四類是目的性很強(qiáng)消費類業(yè)態(tài)，因家庭關(guān)系就完成了共生關(guān)系。針對有孩子的消費者（除去特殊情況），如不帶孩子兒童服裝、用品兒童娛樂家私家紡，如帶孩子就會出現(xiàn)兒童娛樂兒童服裝、用品家私家紡、運(yùn)動服裝、戶外用品、男士正裝此三類，因運(yùn)動服裝與戶外用品對現(xiàn)代消費者吸引力較大，可以聚合在一個界面上，而男士正裝是其附帶消費（也是目的消費類），故此吸引力：運(yùn)動服裝戶外用品男士正裝、餐飲、娛樂（電影、電玩）應(yīng)放置在同一界面，因消費者在娛樂的同時會照顧在周邊的餐飲，而我在考察各個商業(yè)項目時，我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在目的來看電影的消費者，會為等待電影而光顧電玩，而其附近的特色餐飲與快餐也會顧及到。這樣就形成了兩者的共生關(guān)系。吸引力上個人認(rèn)為：把娛樂餐飲，當(dāng)然反過來餐飲一樣可以帶動其附近的娛樂。、對于商業(yè)中必須要有一定量的功能性的區(qū)域（也就是服務(wù)類）可視情況放置在各個界面，我個人建議在每一界面可適當(dāng)放置一些西餐、冷飲吧、特色快餐，在整個商業(yè)上形成同類業(yè)態(tài)聚合與分散效果從而使購物者減少心理疲勞感?？偨Y(jié)從業(yè)態(tài)關(guān)系上講：各個業(yè)態(tài)之間在搭配上一定要掌握關(guān)系，不要使消費者在業(yè)態(tài)布局上感到迷惑與疲勞感，最好能使消費者能達(dá)到驚喜感與高度的消費興趣。2、所在商業(yè)位置在上述的關(guān)系上可以一個商業(yè)體分為五層5F：娛樂（影院、電玩）、餐飲區(qū)域（也可放置在地下）4F：運(yùn)動品牌、男士正裝、戶外用品3F:兒童服裝、用品、兒童娛樂2F:男女流行服飾、飾品、內(nèi)衣1F:化妝品、珠寶、鞋帽、皮具3、項目規(guī)劃一般規(guī)則與思考要考慮商業(yè)同層界面的可視性、可達(dá)性、位置感、業(yè)態(tài)布局合理性、增加項目的娛樂、項目的服務(wù)區(qū)?？梢曅裕壕褪窍M者進(jìn)入商業(yè)界面視覺能見到最多的商鋪或商品?？蛇_(dá)性：就是消費者在自由閑逛的最大距離位置感：可以理解為在商業(yè)界面上不宜迷失業(yè)態(tài)布局的合理性：即各個業(yè)態(tài)互惠互利互補(bǔ)關(guān)系，充分的考慮到消費者的心理狀態(tài)。增加項目的娛樂：即為了使消費者在項目增加消費者逗留時間，提高消費者的消費機(jī)會。項目的服務(wù)區(qū)：增加項目的便利性與可逛性。總結(jié)：為完成上述觀點，就要項目商業(yè)人員充分考慮到建筑結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)之間關(guān)系，要多去各地精品項目進(jìn)行考察、調(diào)研工作。5、各個主力店的結(jié)構(gòu)要求 在商業(yè)項目建設(shè)之初要充分考慮到各個主力店的建筑結(jié)構(gòu)要求影院：影廳內(nèi)：350kg/平米 衛(wèi)生間：250kg/平米 電量：不低于500千瓦層高、安全通道位置、放映夾層等大型超市：倉儲區(qū)：1000-1200kg/平米 生鮮區(qū)：800kg/平米 卸貨平臺、扶梯角度、配電室位置、貨車的轉(zhuǎn)彎半徑等等百貨：承重不低于350kg/平米、柱間距8.4*8.4、人流動線、電量等等（當(dāng)然隨著現(xiàn)代的百貨發(fā)展，必然向購物中心上看齊，如現(xiàn)在的百貨也會在其樓里放置餐飲業(yè)態(tài)等。），現(xiàn)代的百貨一般在2、3線城市要的面積一般在4-5萬平米，必須要帶超市（帶超市已經(jīng)成為了主流，因超市的培育其短，可適當(dāng)?shù)臏p輕百貨的壓力；二超市可補(bǔ)全百貨業(yè)態(tài)；三在運(yùn)營上可以同步配合百貨。）。餐飲：隔油池、電量、燃?xì)饬髁?、排煙口的位置等等總結(jié)：在實際的招商過程中我們要招商先行，所謂先行為主力店與次主力店，因它們對建筑結(jié)構(gòu)有特殊要求，而不是所有的業(yè)態(tài)都可以在項目未完成時就可以招商。這是第一次招商先行，第二次先行為項目統(tǒng)一開業(yè)倒推6個月或一次消費報批后倒推時間，對一些散戶進(jìn)行招商。當(dāng)然項目的招商部可以在項目快建成之時進(jìn)行招商說明會、商家座談會等等，也可以在整個建筑過程中分散進(jìn)行。切忌主力店在開始建筑了，還沒有與各個主力店商討建筑結(jié)構(gòu)問題，那樣的話為了適應(yīng)主力店而從新改變建筑結(jié)構(gòu)，是很麻煩的事（不是不可以改，只是要花很多的錢與拖延工期）。在本人招商過程中發(fā)現(xiàn)散戶具有局限性，一般情況下只能在本地區(qū)，很少會去外地開店（除全國連鎖）。二 商業(yè)步行街1、各個業(yè)態(tài)關(guān)系、必須要考慮各個業(yè)態(tài)之間的吸引力，只有充分的考慮各個業(yè)態(tài)對消費者的吸引力，從而可以更好的布置業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)落位，現(xiàn)在許多的商業(yè)人士為能充分的考慮到各個業(yè)態(tài)的吸引力，層與層之間的關(guān)系，增加商業(yè)街招商難度與后期開業(yè)后人流無法到達(dá)商業(yè)街的末端，更無法引導(dǎo)人流向商業(yè)街2層以上流動。所以我認(rèn)為：在充分的考慮到當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣、消費水平、人口組成結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，要認(rèn)識到項目的所在區(qū)域的小環(huán)境并考慮各個業(yè)態(tài)之間的自然關(guān)系，增加商業(yè)街可逛性、景觀性、休閑性。以強(qiáng)勢的主力業(yè)態(tài)放置在商業(yè)街的后方即：增加商業(yè)街的娛樂業(yè)態(tài)、兒童娛樂廣場，如室外攀巖、滑冰場、室內(nèi)游泳室、商業(yè)街項目的次主力店一定要放置好，最好穿插各業(yè)態(tài)之間使得消費者，增強(qiáng)商業(yè)街吸引力、要適當(dāng)?shù)母鶕?jù)情況在商業(yè)街打造一個特色亮點的業(yè)態(tài)聚合體。2、項目規(guī)劃一般規(guī)則與思考、在充分的考慮了各個業(yè)態(tài)之間的關(guān)系后，項目的人流車流不要交叉。、要在建筑上多設(shè)向2層以上引導(dǎo)人流的走道、扶梯、觀光梯等，充分的考慮到層與層之間的人流動線和平層之間的人流動線。、因南北氣候等因素，北方項目要考慮是否對商業(yè)街上方加蓋天頂， 增加項目冬季的可逛性。、商業(yè)街內(nèi)可靈活的放置一些特殊業(yè)態(tài)，增加項目的興趣點。、增加項目的休閑長椅、景觀