戴德梁行祭天山策劃報(bào)告88頁(yè).ppt

,機(jī)密,貴地貴人貴宅祭天山策劃報(bào)告,命題,戴德梁行認(rèn)為項(xiàng)目不可替代的獨(dú)有價(jià)值就是在于其厚重的文化內(nèi)涵對(duì)這種厚重文化價(jià)值的深度挖掘并將其融入到與其相匹配的產(chǎn)品中最終將這種不可替代的價(jià)值傳播、展示給我們的目標(biāo)客戶群,回答,戴德梁行認(rèn)為：土地創(chuàng)造論：地段，地段，還是地段項(xiàng)目首要把握和挖掘并非產(chǎn)品價(jià)值，而是挖掘土地附加值山水是真正的不動(dòng)產(chǎn)，文化融于土地就是珍寶！：價(jià)格標(biāo)桿論：一個(gè)別墅樓盤的推廣就是一個(gè)旅游風(fēng)景區(qū)的價(jià)值再造昆明的支撐很重要，金殿的王氣更重要項(xiàng)目將擺脫重復(fù)的賣山，賣水的低級(jí)競(jìng)爭(zhēng)，而是要掀起販賣昆明生活方式的文化革命?。弘p重價(jià)值論：土地，生活兩重奏；土地運(yùn)營(yíng)和土地開發(fā)交叉運(yùn)作是項(xiàng)目?jī)蓷l主線，資本家需要實(shí)現(xiàn)的是土地的附加值，生活大師們要的就是生活的剩余價(jià)值,回答,目標(biāo),戰(zhàn)略性定位,定位因子分析,面臨的問題,實(shí)現(xiàn),開發(fā)模式選擇,結(jié)構(gòu),目標(biāo),戰(zhàn)略性定位,定位因子分析,面臨的問題,實(shí)現(xiàn),開發(fā)模式選擇,結(jié)構(gòu),面臨的問題,目標(biāo),戰(zhàn)略性定位,定位因子分析,面臨的問題,實(shí)現(xiàn),開發(fā)模式選擇,結(jié)構(gòu),增強(qiáng)土地利用功能和利用強(qiáng)度,實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化,制造轟動(dòng)效應(yīng),成為昆明豪宅品牌制造商,各位同仁，你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？,目標(biāo),迅速回籠資金,制造轟動(dòng)效應(yīng),價(jià)值最大化,成為昆明豪宅品牌制造商,目標(biāo)下的產(chǎn)品組合策略,目標(biāo),戰(zhàn)略性定位,定位因子分析,面臨的問題,實(shí)現(xiàn),開發(fā)模式選擇,結(jié)構(gòu),CCTI戰(zhàn)略研究模型,說明：分析定位因子主要目的在于選擇最恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品組合和最能帶來(lái)高利潤(rùn)的細(xì)分客戶群以及指導(dǎo)項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略。,自身資源研判,（imself）：閱讀大地，就是了解自己吸引客戶的也許是建筑，但感動(dòng)客戶的一定是土地,金殿/鳴鳳山/永和宮/祭天山吳三桂/陳圓圓野生動(dòng)物園/金殿水庫(kù)/植被/坡地/水渠/臺(tái)地/果園鮮花/海拔/泉水城市源脈/財(cái)富（銅金殿）吉祥？（鳳凰）平安？（永樂大鐘）祭天山（福祿）,”,“,片區(qū)意向,項(xiàng)目未來(lái)具有唯一性、排他性和權(quán)威性的資源就是文化價(jià)值，而項(xiàng)目成功的關(guān)鍵就是在于如何將項(xiàng)目這種巨大的文化價(jià)值制造在產(chǎn)品里面并作為附加價(jià)值被展現(xiàn)和傳播出去，從而成為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。,成功豪宅項(xiàng)目,唯一性,排他性,權(quán)威性,文化價(jià)值=核心競(jìng)爭(zhēng)力,解讀開發(fā)商,老板意愿和目標(biāo),有理想，希望能建成云南最有代表性的別墅樓盤，占領(lǐng)高端產(chǎn)品市場(chǎng),社會(huì)資源：,開發(fā)商有深厚的土地運(yùn)營(yíng)背景和土地投資經(jīng)驗(yàn),希望通過本項(xiàng)目的開發(fā)，介入云南地產(chǎn)行業(yè)，并希望成為豪宅開發(fā)行業(yè)領(lǐng)袖,愿境,將把本項(xiàng)目打造成具有深厚文化內(nèi)涵的昆明頂級(jí)別墅，由此進(jìn)入昆明豪宅品牌開發(fā)商行列,地塊開發(fā)性分析（地勢(shì)/坡向/景觀）,地勢(shì)特點(diǎn),多級(jí)臺(tái)地，臺(tái)地的面積呈梯級(jí)錐臺(tái)分布，海拔越高的地方錐臺(tái)面積越小,總的坐向?yàn)樽鴸|面西，西北部分主坡向?yàn)槲鞅?，西南部分呈坐東向西南，坡向西南。,天然植被、景觀樹種豐富，自然分布,坐向坡向,自然景觀,具有半山別墅開發(fā)的地勢(shì)條件，自然風(fēng)景優(yōu)越，適宜打造生態(tài)型別墅，臺(tái)地利于進(jìn)行流水疊泉景觀的營(yíng)造、坡向?qū)ㄖ挠绊懼饕憩F(xiàn)在冬季風(fēng)向的規(guī)避上,地塊進(jìn)入性及配套分析,距離金殿公園5分鐘車程距離世博園10分鐘車程距離城市中心20分鐘車程,高天流云,金殿公園、世博園、野生動(dòng)物園,農(nóng)家樂、餐飲休閑、娛樂,市政配套開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行了考慮，主要是水，電的配套以及未來(lái)環(huán)保、生活配套。,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),機(jī)會(huì),城市原脈承載傳統(tǒng)文化風(fēng)水寶地原生態(tài)森林距離城市中心2030分鐘車程地勢(shì)地貌天然森林、果園,云南別墅正處在一個(gè)瓶頸階段，需要有創(chuàng)新的項(xiàng)目引領(lǐng)市場(chǎng)昆明作為最佳人居城市本片區(qū)已經(jīng)成為昆明高尚住宅區(qū)的代表,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)供給和市場(chǎng)消化不足國(guó)家政策環(huán)境的變化,做出自己的文化特色挖掘文化價(jià)值原創(chuàng)作品設(shè)計(jì)多文化風(fēng)情景觀,對(duì)山地、坡地改造因地制宜增加廊橋、亭榭引水與最好的專業(yè)公司合作進(jìn)行設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)本區(qū)域內(nèi)土地價(jià)值強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)生態(tài)優(yōu)勢(shì)借助云南旅游宣傳建設(shè)文化大省的優(yōu)勢(shì),巧妙運(yùn)用個(gè)性化設(shè)計(jì)滿足高端客戶的個(gè)性需要景觀上突出云南、東南亞風(fēng)情改造外圍道路,威脅,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì),發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅,利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì),減少劣勢(shì)，避免威脅,沒有地表水源周邊配套不足道路路況不好部分范圍內(nèi)相對(duì)高差大部分范圍內(nèi)地質(zhì)狀況不好，水土流失嚴(yán)重,SWOT分析下的風(fēng)格方向,泛亞半山溪谷別墅，個(gè)性化設(shè)計(jì)，溶建筑文化和居住文化為一體東南亞風(fēng)情、云南民族風(fēng)情景觀，疊泉飛瀑、生態(tài)果園泛會(huì)所，休閑、餐飲，娛樂,自身資源研判后的產(chǎn)品擬合度分析,競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研判,（競(jìng)爭(zhēng)）：拍賣！別墅上的昆明無(wú)論是地勢(shì)高度還是形象高度，或是生活標(biāo)準(zhǔn)高度，人們對(duì)高度的景仰與生俱來(lái)！,世博板塊,代表項(xiàng)目高天流云世博生態(tài)城公園道一號(hào)博園世家,別墅物業(yè)形態(tài)：高檔或頂級(jí)物業(yè)形態(tài)主要代表類型：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加別墅代表項(xiàng)目：高天流云、世博生態(tài)城、公園道一號(hào)等,主要賣點(diǎn)：萬(wàn)畝森林環(huán)境、位于城市高處、昆明未來(lái)的富人區(qū)建筑風(fēng)格：歐式+現(xiàn)代簡(jiǎn)約。產(chǎn)品面積：產(chǎn)品面積跨度較大，主流產(chǎn)品200-300之間價(jià)格：不同物業(yè)，價(jià)格差距較大，價(jià)格區(qū)間在5000-9000元客戶分析：區(qū)域外或者省外頂級(jí)購(gòu)買的客戶群,世博板塊特征,高天流云,公園道1號(hào),世博生態(tài)城,滇池版塊滇池南郡海韻楓丹滇池高爾夫滇池名古屋滇池衛(wèi)城挪威森林波西米亞花園馬可波羅半島,分布狀況：,滇池世博板塊,別墅物業(yè)形態(tài)：高檔物業(yè)形態(tài)主要代表類型：獨(dú)棟、聯(lián)排別墅代表項(xiàng)目：滇池南郡、滇池衛(wèi)城、滇池高爾夫、名古屋、海韻楓丹、列儂溪谷、蔚藍(lán)印象、玉景別墅滇池時(shí)光等,主要賣點(diǎn)：昆明的城市客廳，區(qū)域容積率（0.6）的限制及空中限高，將此區(qū)域提升為昆明最理想的居住區(qū)域。建筑風(fēng)格：法式、歐式、現(xiàn)代簡(jiǎn)約、中式現(xiàn)代產(chǎn)品面積：300500平方米之間價(jià)格：4986元/平方米5700元/平方米左右客戶分析：成功人士、非昆明籍人群為主，本土精英只占30左右,滇池板塊特征,昆明別墅各板塊供應(yīng)特征,昆明別墅市場(chǎng)供應(yīng)量,從2004年起，昆明別墅供應(yīng)量陡然從18個(gè)盤量增加到2005年的28個(gè)。別墅主要指的是獨(dú)棟和聯(lián)排的物業(yè)。,昆明別墅價(jià)格走勢(shì),從2004年開始，昆明別墅市場(chǎng)均價(jià)由4200增長(zhǎng)到05年的5200左右，增長(zhǎng)進(jìn)1000元。,代表項(xiàng)目高天流云,發(fā)展商：云南晨光地產(chǎn)投資商：位置：占地面積：157畝建筑面積：20000平米容積率：0.2規(guī)模：57棟水面：有會(huì)所：3000平米戶型區(qū)間：280450花園面積：約1.5畝,價(jià)格：1000012000元/平米銷售情況：約42客戶結(jié)構(gòu)：云南本土消費(fèi)者不多，只有兩位，其他主要是省外消費(fèi)者暢銷及滯銷戶型分析：暢銷戶型集中在280330之間的戶型，而400553的由于總價(jià)過高，未能銷售。,北美風(fēng)格,暢銷戶型分析,產(chǎn)品,形象,客戶,渠道,價(jià)格,附加值,北美風(fēng)格兩層局部帶閣樓和半地下室環(huán)境優(yōu)美，景觀面多外立面豐富，不少于22個(gè)面雙車位設(shè)計(jì)每戶平均園林1.5畝,金殿4A級(jí)風(fēng)景區(qū)山地森林世博園到城中心車程10分鐘搶占高端別墅先機(jī),價(jià)格1000012000元/平米,推廣活動(dòng)多：地產(chǎn)風(fēng)云人物聚昆明廣告推廣：平面,戶外、電視展銷會(huì)：別墅博覽會(huì)活動(dòng)營(yíng)銷：茶會(huì)、vip會(huì)員,區(qū)域領(lǐng)跑者產(chǎn)品形象高檔景觀豪宅環(huán)境優(yōu)美的景觀社區(qū)服務(wù)優(yōu)良、完善豪華尊貴,高天流云領(lǐng)導(dǎo)者,省外富豪本省富豪外籍人士,代表項(xiàng)目世博生態(tài)城,發(fā)展商：云南世博興云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：世博園占地面積：255.7公頃建筑面積：約500000平米容積率：0.3綠化率：82規(guī)模：約2000戶水面：10000平米會(huì)所：會(huì)所、學(xué)校，商業(yè)齊全戶型區(qū)間：220590平米花園面積：160650平米,價(jià)格：均價(jià)7200元/平米銷售情況：95客戶結(jié)構(gòu)：外籍財(cái)團(tuán)、煙草和礦業(yè)老板、大型企業(yè)主藥品老板暢銷及滯銷戶型分析：,簡(jiǎn)約現(xiàn)代,產(chǎn)品,形象,客戶,渠道,價(jià)格,附加值,簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格別墅生態(tài)智能家庭環(huán)保系統(tǒng)環(huán)境優(yōu)美，景觀多樣化雙車位設(shè)計(jì),世博園、金殿10000平米水景世博學(xué)院，教育配套生態(tài)環(huán)境，85森林覆蓋多樣化景觀周邊商業(yè)、餐飲、娛樂配套,7200元/平米,世博園的宣傳廣告：報(bào)紙、電視、雜志開盤活動(dòng)：英國(guó)副首相、駐華大使參加開盤儀式參加展銷會(huì),區(qū)域領(lǐng)跑者大盤產(chǎn)品形象高檔景觀豪宅企業(yè)有實(shí)力環(huán)境優(yōu)美的景觀社區(qū)服務(wù)優(yōu)良、完善豪華尊貴名門府第,世博生態(tài)城：領(lǐng)導(dǎo)者+補(bǔ)缺者,煙草行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)高端企業(yè)主藥品老板礦業(yè)主外省人多,代表項(xiàng)目滇池衛(wèi)城,發(fā)展商：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)昆明公司位置：滇池民族村對(duì)面占地面積：約7000畝?建筑面積：100萬(wàn)平米容積率：0.6規(guī)模：5000戶綠化率：76水面：借助滇池引水為境會(huì)所：大型高爾夫會(huì)所戶型區(qū)間：95-380花園面積：,價(jià)格：均價(jià)5600元/平米銷售情況：藍(lán)岸13期、紫園銷售較好，45期銷售客戶結(jié)構(gòu)：中產(chǎn)階級(jí)、企業(yè)精英，喜愛運(yùn)動(dòng)的高收入人群居多，本地客戶為主要消費(fèi)者暢銷及滯銷戶型分析,簡(jiǎn)約風(fēng)格,產(chǎn)品,形象,客戶,渠道,價(jià)格,附加值,簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格，形勢(shì)多樣突出產(chǎn)品VILLA概念5.5米挑空50平米超大客廳獨(dú)棟、聯(lián)排、花園洋房情調(diào)花園超大露臺(tái)和閣樓露臺(tái)花園設(shè)計(jì)半地下車庫(kù),滇池風(fēng)景區(qū)民族村西山風(fēng)景區(qū)高爾夫球場(chǎng)大型水景大商業(yè)配套教育配套主題公園娛樂中心,均價(jià)5200元/平米,廣告多：電視,平面,戶外房展會(huì)萬(wàn)達(dá)會(huì)活動(dòng)營(yíng)銷利用萬(wàn)達(dá)全國(guó)營(yíng)銷平臺(tái),大連萬(wàn)達(dá)企業(yè)形象產(chǎn)品形象高度政府支持力度環(huán)境優(yōu)美的景觀社區(qū)服務(wù)優(yōu)良、完善,中產(chǎn)階級(jí)公務(wù)員企業(yè)精英外來(lái)客戶,代表項(xiàng)目滇池高爾夫,發(fā)展商：昆明滇池高爾夫公司位置：滇池度假區(qū)民族村對(duì)面占地面積：262404平方米建筑面積：119212平方米綠化率：62.2%容積率：0.43建筑密度：19.9規(guī)模：151戶水面：會(huì)所：高爾夫會(huì)所6000平米戶型區(qū)間：303500花園面積：160600,價(jià)格：1200020000銷售情況：已經(jīng)銷售完畢?？蛻艚Y(jié)構(gòu)：主要是外銷，本土購(gòu)買比例不高，約為30，主要是地產(chǎn)老板、隱形高收入人群暢銷及滯銷戶型分析：比較暢銷,現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格,產(chǎn)品,形象,客戶,渠道,價(jià)格,附加值,簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格外立面變化較多全景陽(yáng)臺(tái)透天屋頂花園水岸建筑、臨路建筑和特殊地形建筑有機(jī)融合屋頂花園半地下車庫(kù),高爾夫球場(chǎng)每戶都有自己花園滇池景色、西山景色大型高爾夫會(huì)所商業(yè)娛樂配套,價(jià)格1000020000元/平米,贈(zèng)送購(gòu)房者高爾夫球會(huì)會(huì)員卡舉辦國(guó)際高爾夫球賽本地廣告媒體：省外媒體網(wǎng)絡(luò)媒體利用商會(huì)和協(xié)會(huì)銷售參加省內(nèi)外房展展示區(qū)開放參觀,高爾夫會(huì)員，尊貴形象景觀別墅，更講求休閑和體育精神周邊臨近名勝風(fēng)景區(qū)，與景觀融為一體高爾夫球會(huì)服務(wù)、尊貴體現(xiàn),公司老總省外客戶隱形收入高人群企業(yè)家地產(chǎn)老總,波特行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析,現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，圍繞服務(wù)、文化、特色行業(yè)屬于發(fā)展階段，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度高競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于同類項(xiàng)目,新加入者的威脅較大潛在項(xiàng)目少產(chǎn)品差異性大行業(yè)門檻高，資源關(guān)系起重要作用,新加入者,購(gòu)買者,購(gòu)買者議價(jià)能力較強(qiáng)替代品少購(gòu)買者社會(huì)背景深，社會(huì)地位高支付能力強(qiáng)，產(chǎn)品品質(zhì)要求高,供應(yīng)商,供應(yīng)商議價(jià)能力強(qiáng)土地政策調(diào)整建筑材料價(jià)格全面上揚(yáng),替代者,替代威脅較弱替代品少，包括高檔酒店、高檔度假村、頂級(jí)私人會(huì)所、豪宅別墅、企業(yè)總部少等,結(jié)論：主要來(lái)源于同類型客戶的爭(zhēng)奪,領(lǐng)導(dǎo)者,壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋,追隨者,搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者,補(bǔ)缺者,目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn),挑戰(zhàn)者,改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值,行業(yè)老大,非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng),次/非主流市場(chǎng),敏銳的機(jī)會(huì)主義者,我們的戰(zhàn)略選擇=挑戰(zhàn)者+補(bǔ)缺者,競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略下的產(chǎn)品組合方向,深度挖掘項(xiàng)目文化價(jià)值，賦予產(chǎn)品以及深的附加值做足產(chǎn)品特色，風(fēng)格多元性，凸顯民族性和現(xiàn)代性文化+風(fēng)格多元性=唯一,細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，如企業(yè)會(huì)館、度假俱樂部、第1居所、5+2生活對(duì)不同目標(biāo)客戶群分別設(shè)定不同產(chǎn)品滿足,競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略下產(chǎn)品擬合度分析,客戶研判,（客戶）：挑逗人性深處的關(guān)鍵情節(jié)自然情結(jié)和貴族情結(jié)；入世情結(jié)和出世情結(jié)；奮斗情結(jié)和享受情結(jié)靜泊昆明之心，春城城外春更濃,昆明別墅置業(yè)客戶構(gòu)成,項(xiàng)目客戶組成結(jié)構(gòu)預(yù)判,核心客戶群體,輔助客戶群體,補(bǔ)充客戶群體,以昆明本地的各事業(yè)單位、政府高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)老板、外資企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人和個(gè)體生意人。,以地州各種礦老板、藥老板和處于高利潤(rùn)行業(yè)的事業(yè)單位老板以及地州政府高級(jí)領(lǐng)導(dǎo),與昆明有各種關(guān)系的外省和國(guó)外的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人，或做度假用或做生意用等,趨勢(shì)預(yù)判,（大勢(shì)）：昆明的支撐很重要,“形而下”的市場(chǎng)屬性可能減弱項(xiàng)目的氣勢(shì)（包容性、沖擊力），豐富產(chǎn)品屬性（旅游地產(chǎn)，文化地產(chǎn)，階層物業(yè)，休閑物業(yè)等）才能讓“大象跳舞”。,生命周期下的產(chǎn)品機(jī)會(huì),細(xì)分市場(chǎng)的生命周期,成長(zhǎng)期,成熟期,衰退期,投入期,個(gè)人公館、企業(yè)會(huì)所,獨(dú)棟,亞別墅（經(jīng)濟(jì)獨(dú)棟/TOHO）,各檔次產(chǎn)品線所處的不同生命周期一般而言，成長(zhǎng)中的細(xì)分市場(chǎng)蘊(yùn)含機(jī)會(huì),辦公別墅,昆明別墅四大趨勢(shì),四大趨勢(shì)下的對(duì)策,目標(biāo),戰(zhàn)略性定位,定位因子分析,面臨的問題,實(shí)現(xiàn),開發(fā)模式選擇,結(jié)構(gòu),戰(zhàn)略定位體系,產(chǎn)品組合,客戶選擇,風(fēng)格選擇,主題形象選擇,客戶選擇,客戶選擇續(xù),風(fēng)格選擇,泛亞風(fēng)情,風(fēng)格選擇三大原則,原則一：同緯度原則。,原則二：市場(chǎng)差異化原則,原則三：與地塊精神及文化氣質(zhì)相契合,作為領(lǐng)導(dǎo)者的豪宅風(fēng)格的原則：,命名：御園/御院,闡述：御御用、皇帝專用御園就是皇帝專屬的后花園金殿是權(quán)力、財(cái)富的象征鳴鳳山是鳳凰降臨的地方是吉祥的發(fā)源地祭天山是鳴鳳山的一個(gè)部分，是鳴鳳山的后園御園尊貴、獨(dú)享、高尚和完美,主體形象之項(xiàng)目名稱,備選：祭天山國(guó)嶺假日朝鳳山莊,100萬(wàn)泛亞半山溪谷別墅,規(guī)模,風(fēng)格,景觀,形態(tài),主體形象之屬性,貴地貴人貴墅,主題形象之廣告語(yǔ),稀世別墅不動(dòng)產(chǎn)，絕色山水生態(tài)國(guó)山水間名流府邸，土地生活二重奏階層之上的生活美學(xué)在山水間揮灑生活的真意靜泊春城之心，生活動(dòng)靜之道,目標(biāo),戰(zhàn)略性定位,定位因子分析,面臨的問題,實(shí)現(xiàn),開發(fā)模式選擇,結(jié)構(gòu),確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的開發(fā)模式,時(shí)間軸,1999.112000.4,第一期,第二期,第三期,價(jià)格走勢(shì),20.3,25.9,分期規(guī)模,8.4,萬(wàn)M2,2000.52002.12,2002.52003.4,主力戶型,70-120的2-3房,100-150的3-4房,100-200的3-5房,6400,6500,5300,首期缺乏配置居住氛圍不濃,項(xiàng)目總建55萬(wàn)，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開發(fā)8.4萬(wàn)，僅為總體1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動(dòng)，迅速放量。,蔚藍(lán)海岸的開發(fā)策略,3-4,19,分期規(guī)模,物業(yè)類型,時(shí)間軸,2002.1,2002.9,2002.7,2004上半年,第一期,6-7,2003-11,7.64,2.7,1.6,高層,25000,15000,12000,9000,8500,9000,高層豪宅、多層花遠(yuǎn)洋房、townhouse、house,首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營(yíng)造，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線同時(shí)放量增長(zhǎng)一倍。,萬(wàn)M2,第二期,多層,House,天鵝堡,純水岸,天鵝堡,純水岸,首期配置：會(huì)所,波托菲諾的開發(fā)策略,黃埔雅苑,每期套數(shù)均價(jià)值：753套,“以點(diǎn)帶面”,啟動(dòng)模式,啟動(dòng)配置：會(huì)所（售樓處）,每期開發(fā)均值：11.98萬(wàn)m2,啟動(dòng)規(guī)模：10.7萬(wàn)m2,波托菲諾,“以點(diǎn)帶面”,啟動(dòng)模式,啟動(dòng)配置：同左,啟動(dòng)規(guī)模：7.1萬(wàn)m2,每期開發(fā)均值：11.98萬(wàn)m2,大盤啟動(dòng)模型,四季花城,每期套數(shù)均價(jià)值：641套,“以小搏大”,啟動(dòng)模式,啟動(dòng)配置：300米花城商業(yè)街,每期開發(fā)均值：7.57萬(wàn)m2,啟動(dòng)規(guī)模：7.64萬(wàn)m2,大盤啟動(dòng)模型,同類項(xiàng)目：陽(yáng)光棕櫚園,現(xiàn)有大盤啟動(dòng)模型的適用性,啟動(dòng)規(guī)模通常不大于10萬(wàn)m2,確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的開發(fā)模式,以點(diǎn)帶面,以小博大,啟動(dòng)區(qū)：高端豪華獨(dú)棟入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。,1期：用適量創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)別墅和TOHO產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，大客戶層面。,2期：加入花園洋房，控制規(guī)模，制造稀缺。,+,465畝開發(fā)+41畝公建土地,465畝開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域土地升值,大盤啟動(dòng)：“0.5期=整體,短期目標(biāo),短期目標(biāo)：建立轟動(dòng)效應(yīng),建立充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目啟動(dòng)模式,原則一：高端入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。,原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。,原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶層面。,原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。,作為領(lǐng)導(dǎo)者的大盤啟動(dòng)的原則：,強(qiáng)勢(shì)定位,啟動(dòng)區(qū),后續(xù)開發(fā),啟動(dòng)區(qū)位啟動(dòng)配置啟動(dòng)產(chǎn)品,理想豪宅用地分析容積率分解,組團(tuán)確立原則資源條件容積率限制區(qū)域的位置性區(qū)域的獨(dú)立性與環(huán)境的可塑性區(qū)域展示性,說明：由于甲方?jīng)]有提供的紅線圖及相關(guān)高差基礎(chǔ)資料，故報(bào)告在開發(fā)節(jié)奏和功能分區(qū)的設(shè)置在雙方確立合作后提供。,THEEND,附件：泛亞產(chǎn)品風(fēng)格提示,社區(qū)價(jià)值交往空間,“戶外空間的質(zhì)量與戶外活動(dòng)有密切的關(guān)系。在一定程度上，通過物質(zhì)環(huán)境的設(shè)計(jì)，至少可以在三個(gè)方面住宅區(qū)內(nèi)部的活動(dòng)模式。即在地理、氣候、社會(huì)等特定的條件下，可以影響使用公共空間的人和活動(dòng)的數(shù)量、每一活動(dòng)持續(xù)的時(shí)間以及產(chǎn)生活動(dòng)的類型。而較長(zhǎng)的戶外停留則意味著富有活力的居住區(qū)和空間”揚(yáng)蓋爾交往與空間,社區(qū)價(jià)值精神堡壘,小區(qū)的標(biāo)志精神的寄托識(shí)別方向的參照系與小區(qū)整體風(fēng)格的統(tǒng)一,社區(qū)價(jià)值識(shí)別符號(hào)系統(tǒng),相同的建筑符號(hào)的運(yùn)用在變化中實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一,建筑識(shí)別,社區(qū)價(jià)值識(shí)別符號(hào)系統(tǒng),植被識(shí)別,統(tǒng)一的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格和樹種的選擇植物小品的設(shè)計(jì)在每一個(gè)組團(tuán)/鄰里中各有不同，組成交通導(dǎo)示系統(tǒng)的一部分,社區(qū)價(jià)值識(shí)別符號(hào)系統(tǒng),符號(hào)識(shí)別,大門、路燈、地面鋪裝、小品等風(fēng)格的統(tǒng)一