汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定

汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定修訂說(shuō)明一、工作背景經(jīng)汕頭市第十三屆人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議批準(zhǔn)，自2014年12月1日起施行汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例 (以下稱(chēng)“特區(qū)規(guī)劃條例”)。 根據(jù)特區(qū)規(guī)劃條例第14條的規(guī)定，2014年12月5日，市政府公布汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 (以下稱(chēng)“技術(shù)規(guī)定”)作為制定、修改、實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃的技術(shù)依據(jù)。技術(shù)規(guī)定公布以來(lái)，對(duì)汕頭市城市規(guī)劃編制和規(guī)劃管理的法制化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)揮了積極效果。 但是，隨著汕頭市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)進(jìn)入新階段，城市發(fā)展面臨新條件、新形勢(shì)和新問(wèn)題，對(duì)規(guī)劃編制和管理也提出新要求，規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要適應(yīng)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)要求進(jìn)行調(diào)整。2016年3月24日，汕頭市政府第八十屆常務(wù)會(huì)議提出“十二五”期間全面檢查我市出臺(tái)的政府規(guī)章實(shí)施情況”的要求。 根據(jù)汕頭市人民政府2017年度立法計(jì)劃的工作布局，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局委托市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院組織了修訂汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的工作，按照立法程序組織了調(diào)查、論證、起草、征求意見(jiàn)等一系列工作。2018年4月2日，汕頭市人民政府第14屆22常務(wù)會(huì)議通過(guò)汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，2018年4月19日，汕頭市人民政府令第182號(hào)公布汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，自2018年6月1日起施行。二、工作過(guò)程和方法1 .實(shí)施評(píng)價(jià)本次修訂工作首先是在市城鄉(xiāng)規(guī)劃局內(nèi)部開(kāi)展技術(shù)規(guī)定實(shí)施情況自我調(diào)查，然后以發(fā)信的形式，向市、區(qū)有關(guān)職能部門(mén)和機(jī)構(gòu)廣泛收集技術(shù)規(guī)定實(shí)施意見(jiàn)和建議，在此基礎(chǔ)上，選擇中心城區(qū)部分建設(shè)部門(mén)進(jìn)行采訪(fǎng)，真正取得建設(shè)部門(mén)對(duì)技術(shù)規(guī)定修訂的意見(jiàn)和建議根據(jù)技術(shù)規(guī)定的適用范圍，本次征求意見(jiàn)的范圍包括汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃和國(guó)土資源局、汕頭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局、瀘江區(qū)發(fā)展規(guī)劃局、澄海區(qū)城市規(guī)劃局、潮陽(yáng)區(qū)城市規(guī)劃局、潮南區(qū)城市規(guī)劃局、南澳縣城市規(guī)劃局、汕頭市城市規(guī)劃協(xié)會(huì)成員單位。2 .專(zhuān)題研究市城鄉(xiāng)規(guī)劃局就技術(shù)規(guī)定實(shí)施以來(lái)關(guān)注的問(wèn)題，如建設(shè)項(xiàng)目容積率規(guī)定、停車(chē)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建筑退避道路要求等幾個(gè)主題，組織項(xiàng)目組深入研究論證，整理新頒布的國(guó)家法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范， 調(diào)查了省內(nèi)城市和個(gè)別省外鄰近城市的規(guī)定，比較了不同城市規(guī)定的依據(jù)和異同，提出了參考方向，作為技術(shù)規(guī)定修訂的重要基礎(chǔ)。三、組織修改市城鄉(xiāng)規(guī)劃局根據(jù)技術(shù)規(guī)定實(shí)施評(píng)價(jià)情況和一些重點(diǎn)主題研究結(jié)論，組織項(xiàng)目組開(kāi)展技術(shù)規(guī)定具體創(chuàng)作工作。 2017年4月19日至5月18日，技術(shù)規(guī)定（修訂稿）在汕頭市城鄉(xiāng)規(guī)劃局門(mén)戶(hù)網(wǎng)站進(jìn)行全文公布，征集一般意見(jiàn)。 同時(shí)，以書(shū)面形式征求各部門(mén)的意見(jiàn)和建議。 范圍涵蓋各區(qū)(縣)規(guī)劃主管部門(mén)、汕頭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)、華僑經(jīng)濟(jì)文化合作試驗(yàn)區(qū)、市舊市區(qū)改造事務(wù)所、市國(guó)土資源局、市房地產(chǎn)管理局、市住宅和城市建設(shè)局、市城市綜合管理局、市城市管理行政執(zhí)行局、市環(huán)境保護(hù)局、市水務(wù)局、市農(nóng)業(yè)局、市文化廣電新聞出版局、市科技局、市教育局、 市體育局、市衛(wèi)生和計(jì)劃生育局、市民政局、市經(jīng)信局、市商務(wù)局、市旅游局、市交通運(yùn)輸局、市公路局、市公安消防署、市人民防空事務(wù)所、市郵局、廣東電網(wǎng)公司汕頭供電局、市水道總公司、廣東電信汕頭分公司等單位(部門(mén))和汕頭市城市計(jì)劃學(xué)會(huì)各成員單位。之后，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局組織項(xiàng)目組根據(jù)收集的意見(jiàn)和建議，多次修改完善技術(shù)規(guī)定（修訂征求意見(jiàn)稿），形成上市規(guī)劃委員會(huì)審議的技術(shù)規(guī)定（修訂征求意見(jiàn)稿）。三、修訂主要內(nèi)容元技術(shù)規(guī)定（修訂稿草案）共分八章、九十八條，涵蓋城市規(guī)劃編制、建設(shè)用地規(guī)劃管理、建筑工程規(guī)劃管理、村民住宅建設(shè)規(guī)劃管理、市政工程規(guī)劃管理、城市規(guī)劃調(diào)查地圖等六個(gè)方面的內(nèi)容。本次修訂將繼原技術(shù)規(guī)定的整體框架和適用范圍之后，根據(jù)“大穩(wěn)定、小調(diào)整”的基本原則，著重調(diào)整城市環(huán)境質(zhì)量提高、指標(biāo)組合優(yōu)化、停車(chē)配套完善、工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)支持等。 技術(shù)規(guī)定共分為第七章，第107條。 主要內(nèi)容修訂包括“特定區(qū)域”、“容積率、建筑密度和綠地率指標(biāo)”、“停車(chē)維修標(biāo)準(zhǔn)”、“建筑退避道路要求”、“城市設(shè)計(jì)和城市景觀(guān)”等5個(gè)方面，同時(shí)刪除原技術(shù)規(guī)定（修訂版）第5章“村民住宅建設(shè)規(guī)劃管理”，避免與技術(shù)規(guī)定有關(guān)的內(nèi)容重復(fù)。1、特定區(qū)域在城市規(guī)劃管理實(shí)踐中，除了適用普適管理要求的一般地區(qū)之外，還有中央商務(wù)區(qū)、歷史文化街區(qū)等對(duì)土地使用和建筑管理有特殊要求的地區(qū)。 公園開(kāi)港區(qū)更新需要重現(xiàn)歷史風(fēng)貌，不能實(shí)行一般地區(qū)間隔、退避、綠化等要求，中央商務(wù)區(qū)、地標(biāo)建筑根據(jù)城市布局、城市形象要求， 其容積率等指標(biāo)要求必須突破一般地區(qū)上限要求的風(fēng)景區(qū)等重要景觀(guān)區(qū)實(shí)行比一般地區(qū)嚴(yán)格的要求本次修訂，借鑒上海、廈門(mén)等城市規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，增加“特定區(qū)域”的規(guī)定，允許特定區(qū)域經(jīng)過(guò)一定的法定手續(xù)，實(shí)行不同于一般區(qū)域的規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求。 (詳見(jiàn)第3條)2 .容積率、建筑密度和綠地率(1)容積率容積率作為一定區(qū)域內(nèi)容積總建筑面積與建設(shè)用地面積之比的城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，其高低決定城市人口密度和基礎(chǔ)設(shè)施容量，影響城市環(huán)境質(zhì)量，體現(xiàn)不同時(shí)期規(guī)劃管理目標(biāo)和要求的元汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)農(nóng)村村民住宅建設(shè)規(guī)劃管理辦法住宅容積率在4.5以下，商業(yè)容積率在6.0以下。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)收入和生活水平的提高，居民對(duì)住宅的要求也從住宅面積的增加轉(zhuǎn)向居住環(huán)境、質(zhì)量的提高。 因此，在這次的修改中，將普通區(qū)劃的住宅容積率的上限值從4.5下降到4.0的商業(yè)容積率從6.0下降到5.0。 “三舊”區(qū)仍保持4.5級(jí)，主要考慮三舊區(qū)的布局條件、成本核算、土地保留規(guī)劃、配套規(guī)劃等因素。另外，為了推進(jìn)社會(huì)停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)，改善城市停車(chē)問(wèn)題，取消了獨(dú)立建設(shè)的社會(huì)停車(chē)場(chǎng)容積率的上限要求。 (詳見(jiàn)第19段)(2)建筑密度和綠地率建筑密度和綠地率是衡量居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)建筑密度是指基礎(chǔ)建筑面積與用地面積的比率，綠地率是指各種綠化面積與用地面積的比率建筑密度與綠地率有一定的相關(guān)性，建筑密度越大，空地率越小，一般綠地率越小， 在環(huán)境質(zhì)量下降的原技術(shù)規(guī)定實(shí)施過(guò)程中，審核機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷提出以往土地綠地率規(guī)定過(guò)高、與建筑密度指標(biāo)不一致的問(wèn)題，并提出新的消防規(guī)范要求消防通道、消防登高方面不能達(dá)到綠地率的這次修訂，是建設(shè)區(qū)劃的建筑密度和最低實(shí)施技術(shù)規(guī)定對(duì)各建設(shè)用地綠地率有具體規(guī)定，同時(shí)規(guī)定按建設(shè)用地綠地率實(shí)施不足部分支付相應(yīng)費(fèi)用，城市管理部門(mén)可以輕松集中建設(shè)。 本次汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市綠化條例住宅用地、公共管理和公共服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地綠地率應(yīng)當(dāng)符合技術(shù)規(guī)定規(guī)定，確實(shí)由于條件限制，如果不符合本條例規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足最低實(shí)施綠地率的要求。 (詳見(jiàn)第十八條、第十九條)3、停車(chē)維修標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)安排是指建設(shè)項(xiàng)目按戶(hù)數(shù)或總建筑面積安排停車(chē)的規(guī)定。 原汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市綠化條例年制定時(shí)，停車(chē)維修標(biāo)準(zhǔn)從最初的住宅總建筑面積的8-12%、公共建筑總建筑面積的10-15%統(tǒng)一提高到總建筑面積的20%，但由于私家車(chē)的所有量急劇上升，停車(chē)問(wèn)題仍然很?chē)?yán)重。此次修訂提高了住宅停車(chē)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，其中普通區(qū)域從20%提高到30%，三舊區(qū)域從20%提高到25%，公共、商業(yè)設(shè)施的停車(chē)維修標(biāo)準(zhǔn)從20%提高到30%。 (詳見(jiàn)第69條)據(jù)估計(jì)，住宅項(xiàng)目通過(guò)挖兩層地下室可以滿(mǎn)足上述建設(shè)，而且這次將地上霸土的高度從原來(lái)的1.0米提高到1.5米，還可以降低業(yè)主的挖掘成本，在業(yè)內(nèi)也基本接受。但要強(qiáng)調(diào)的是，汕頭人很多，城市交通主要要通過(guò)大交通量交通模式來(lái)解決，要適當(dāng)控制乘用車(chē)，實(shí)現(xiàn)綠色旅游綠色發(fā)展目標(biāo)。4 .建筑讓路建筑退路對(duì)城市空間的形成和城市形象影響很大。 從實(shí)施效果來(lái)看，汕頭與其他城市相比，采用隨著建筑高度增高而退出的規(guī)定，可以很好地調(diào)節(jié)臨街界面的視覺(jué)效果?？紤]到將來(lái)的軌道和公共交通設(shè)施的實(shí)施、道路擴(kuò)展的可能性，本次修訂除了原來(lái)的技術(shù)規(guī)定以外，退避道路和路邊綠帶的規(guī)定項(xiàng)目都增加了2米。 (詳見(jiàn)第45條)五、城市設(shè)計(jì)與城市景觀(guān)本次修訂是根據(jù)住宅建設(shè)部2017年公布的技術(shù)規(guī)定，增加城市設(shè)計(jì)制作、內(nèi)容和審查分類(lèi)、等級(jí)管理規(guī)定，參考廈門(mén)、深圳、珠海等城市城市設(shè)計(jì)和城市建筑風(fēng)貌管理規(guī)定，增加對(duì)建筑布局、建筑立面、第五立面(屋頂)和城市道路兩側(cè)建筑的控制要求，提高城市微氣沿著城市主要干線(xiàn)道路(沿道綠帶寬10米除外)的建筑物不得設(shè)置沿道的小商店。 (詳見(jiàn)第七條至第八條和第六十三條至第六十六條)6 .支持