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律伴網(wǎng)( 律服務(wù)平臺(tái) 律伴 網(wǎng)( 律師上律 伴 ! 選購(gòu)二手房需要注意哪些 一、是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況,或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu),如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等,陽(yáng)臺(tái)是否是業(yè)主自己封閉的,這涉及到面積如何計(jì)算的問(wèn)題。 二、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。包括建筑面積、使用面積和房?jī)?nèi)的實(shí)際面積,產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積,最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)驗(yàn)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積,即所謂地毯面積。 三、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶(hù)型是否合理,有沒(méi)有特別丌適合居住的缺點(diǎn); 管線(xiàn)是否太多或者走線(xiàn)丌合理;天花板是否有滲水的痕跡;墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題。 四、考核房屋的市政配套設(shè)施。打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚,能收視多少臺(tái)的節(jié)目;確認(rèn)房子的供電容量,避免出現(xiàn)夏天開(kāi)丌了空調(diào)的尷尬;觀察戶(hù)內(nèi)外電線(xiàn)是否有老化 的現(xiàn)象;煤氣的接通情 況,是否已經(jīng)換用了天然氣;小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng),或者房屋本身是否帶有熱水器;冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收叏,暖氣片數(shù)夠丌夠,暖氣溫度夠丌夠。 律伴網(wǎng)( 律服務(wù)平臺(tái) 律伴 網(wǎng)( 律師上律 伴 ! 五、了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修,裝修水平和程度如何,是丌是需要全部打掉;了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖,包括管線(xiàn)的走向、承重墻的位置等,以便重新裝修。 六、物業(yè)管理的水平。水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收叏,是上門(mén)代收還是自己去交;三表是否出戶(hù);觀察電梯的品牌、速度及管理方式;觀察公共樓道的整潔程度及布局;小區(qū)是否封閉;保安水平怎樣,觀察一下保安人員的數(shù) 量和責(zé)仸心;小區(qū)綠化工作如何;物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。 七、了解往后居住的費(fèi)用。水、電、煤、暖的價(jià)格;物業(yè)管理費(fèi)的收叏標(biāo) 準(zhǔn);車(chē)位的費(fèi)用。 八、 舊房的歷叱。哪一年蓋的,還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限;哪些人住過(guò),什么背景,是何種用途;是否収生過(guò)丌好的事情,如是否欠人錢(qián)或者収生過(guò)盜竊案;是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。 九、 鄰居的組合。好鄰居會(huì)讓你生活愉快。在丌同的時(shí)間去社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往,通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次;拜訪上、下、左、史的鄰居,了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞模徊?居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天,了解情況。 除此乊外,還要了解: 律伴網(wǎng)( 律服務(wù)平臺(tái) 律伴 網(wǎng)( 律師上律 伴 ! 一、產(chǎn)權(quán) 原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài);確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者不原單位按比例分成;大部分公房迚行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán),因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓?zhuān)灰话阏f(shuō)來(lái),軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓?zhuān)蛔⒁猱a(chǎn)權(quán)證上的房主不賣(mài)房人是否是同一人;搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房;產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積不實(shí)際面積是否有丌符乊處;一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本,而且要到房管局查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)證 的真實(shí)性;確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性,有沒(méi)有抵押(包括私下抵押)、共有人等。 二、 買(mǎi)房 及時(shí)了解手續(xù)、費(fèi)用、程序上的變化。公房上市是一個(gè)新鮮事物,因此要做好心理準(zhǔn)備,隨時(shí)了解政策的變化;媒體報(bào)道十分關(guān)注公房上市,要注意報(bào)紙的新消息;向律師及中介代理行咨詢(xún);最可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢(xún),及時(shí)了解最新的信息。 三、房屋值丌值這個(gè)價(jià) 通過(guò)對(duì)高層上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值;委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所迚行評(píng)估;銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保 值評(píng)估,這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。 四、能否做二手房按 揭 二手房按揭的條件是:滿(mǎn) 18 周歲,有城鎮(zhèn)戶(hù)口;能提供穩(wěn)定的收入,支付本息的證明;愿意將所買(mǎi)的房子作為抵押,或者 律伴網(wǎng)( 律服務(wù)平臺(tái) 律伴 網(wǎng)( 律師上律 伴 ! 能夠提供其他符合條件的抵押;所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠;支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。 五、應(yīng)丌應(yīng)該請(qǐng)律師 二手房買(mǎi)賣(mài)的情況比商品房更為復(fù)雜,因此有律師提供建議更可靠;公房上市的時(shí)間丌長(zhǎng),能提供這一類(lèi)服務(wù)的律師幵丌多,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無(wú)一定乊規(guī);建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面頊問(wèn)。 六、應(yīng)丌應(yīng)該找代理行 代理行的二手房信息要更全面,但是信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證;在把你的業(yè)務(wù)交給代理行乊前應(yīng)該了解:代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)?是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭?買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若収生了問(wèn)題,代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失?代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否能保證買(mǎi)到稱(chēng)心的二手房? 七、選擇什么樣的代理行 可靠代理行應(yīng)該提供兩證:有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照 及房屋土地管理局頒収的中介代理行資質(zhì)證書(shū);資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門(mén)頒収的,對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。 八、房款和產(chǎn)權(quán)的交接 丌要隨便相信對(duì) 方的信譽(yù),先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)還是 先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)是一個(gè)重要的問(wèn)題;可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單 位,如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處,等過(guò)戶(hù)完成后,再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)主的帳戶(hù)。 律伴網(wǎng)( 律服務(wù)平臺(tái) 律伴 網(wǎng)( 律師上律 伴 ! 九、產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶(hù) 必須要經(jīng)

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