鄭州市房地產市場的分析預測

鄭州市房地產市場走勢預測1鄭州市房地產市場的分析預測經過美國次貸危機造成的世界經濟動蕩給我們留下了不可磨滅的記憶，同時也預示著房地產這個支柱性產業(yè)的發(fā)展與人們的生活水平和經濟水平的關系越來越密切，而能否準確的預測房地產市場未來的走勢也將給我們的生活帶來很大的影響。下面將從國內的房地產行情和鄭州市的民意調查來看鄭州市房地產市場未來的走勢一、國內房地產市場分析預測消費因素空間有限。2008年底以來陸續(xù)出臺的消費刺激政策，如家電下鄉(xiāng)、汽車下降、家電以舊換新、農機下鄉(xiāng)等，對于穩(wěn)住國內消費、擴大內需起到的積極的作用；但鑒于國內“恩格爾系數(shù)低收入增速”的客觀現(xiàn)狀，在社會保障體系并不完善的背景下，決定了國內消費擴大的空間有限，進而對于2010年宏觀經濟增長的貢獻有限。根據浙商宏觀小組關于“2010年零售名義同比增長18（實際增長16）、消費拉動GDP增長44個百分點”的判斷，我們認為消費的作用還在于GDP增速的“維穩(wěn)”上。投資因素主導引擎。在經濟結構轉型和國際經濟環(huán)境不利的背景下，投資將在國民經濟中繼續(xù)起到主導引擎作用，與2009年中央經濟工作會議的“繼續(xù)實施積極的財政政策”相契合。根據浙商宏觀小組判斷，2010年固定資產投資同比在24，對于GDP的貢獻仍在55個百分點左右，超過2010年GDP102增長率的一半。就具體的投資而言，以大規(guī)模的基礎建設投資為代表的國有投資受制于財政預算的剛性，使得其持續(xù)性有限。因此，發(fā)揮民間投資成為國內經濟可持續(xù)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，符合2009年11月27日中央政治局會議中的“，保持投資合理增長，完善和落實鼓勵民間投資相關政策”，而房地產開發(fā)投資2又是民間投資最為重要的組成部分。圖9顯示，2007年以來房地產開發(fā)投資增速同固定資產投資增速相比，由領先地位（平均領先4個百分點）變?yōu)槁浜蟮匚唬ㄆ骄浜?6個百分點），顯示了房地產開發(fā)投資拉動經濟的較大空間。一線城市向二、三線城市過渡行業(yè)發(fā)展趨勢19992008年，國內房地產行業(yè)發(fā)展進程充分體現(xiàn)了行業(yè)由一線城市向二、三線城市過渡的趨勢。以國內35個大中城市為例，同時我們定義北京、上海、廣州和深圳為一線城市；其余31個城市為主流的二三線城市。從房地產開發(fā)投資額指標看，一線城市的占比下降了2122百分點；同期主流二三線城市占比則上升了332個百分點，上升至3843。從商品房銷售面積指標看，一線城市的占比由1999年1996下降到2008年的832，降幅為1164個百分點；同期主流二三線城市占比亦出現(xiàn)下降，但降幅僅為185個百分點，份額達3317，處于主流地位。從商品房銷售金額指標看，10年間一線城市占比降幅為2028個百分點，2008年的份額為2119；二三線城市的升幅為32個百分點，2008年的份額為3683。我們認為，房地產行業(yè)逐漸由一線城市向二三線城市過渡，其主要原因在于土地3供給的有限性、過高房價的抑制以及城市化進程的尾聲。土地供給有限性對于任何城市而言，其物理的土地面積是一定的，隨著區(qū)域內房地產行業(yè)的不斷開發(fā)，可供開發(fā)的土地在不斷的減少，表現(xiàn)為區(qū)域內“本年購置土地面積”在不斷減少，其結果是區(qū)域行業(yè)發(fā)展空間在縮小。相對于主流二、三線城市而言，一線城市房地產行業(yè)起步早、發(fā)展快，使得一線城市土地供給相對于高速發(fā)展的房地產行業(yè)出現(xiàn)了瓶頸，進而抑制本地區(qū)房地產行業(yè)發(fā)展。數(shù)據顯示，一線城市本年購置土地面積在全國的占比已由1999年的1238下降到了379，降幅達859個百分點，可以說，從本年購置土地面積指標看，一線城市在整個房地產行業(yè)發(fā)展中的力量已經很小了。雖然，同期的主流二三線本年購置土地面積占比下降幅度達1144個百分點且超過了一線城市的降幅，但當前主流二三線城市的4占比仍超過了30而處于主流地位。過高房價的抑制10年間，一線城市平均房價較全國平均房價的溢價幅度由20777上升到25473，升幅達4698個百分點；而同期主流二三線城市的溢價幅度由13661上升到13985，升幅僅為324個百分點。可見，相對于主流二三線城市而言，一線城市的房價明顯地構成了對當?shù)鼐用褓彿康男枨髩褐?。?008年的房價收入比看，一線城市（118倍）高于主流二三線城市（73倍）45倍；從2008年的按揭月供負擔比例看，在2成按揭、3成按揭、4成按揭的假設下，在優(yōu)惠利率下，一線城市分別高于主流二三線城市214個百分點、187個百分點和158個百分點；在基準利率下，一線城市分別高于主流二三線城市262個百分點、229個百分點和193個百分點。基于此，主流二三線城市在房價上更有吸引力和發(fā)展空間。562010年房價上漲空間估算基本思路我們將從房價收入比和按揭月供負擔比例兩個角度來判斷2010年房價可能的漲幅空間。78基本假定（1）購房面積為90平方米；（2）貸款分別7成和8成按揭；（3）商業(yè)貸款利率享受7折優(yōu)惠。基本結論（1）從房價收入比的角度看，在“人均可支配收入漲幅910、房價收入比8486倍”的“中性”假設下，2009年房價可能的漲幅為705106；（2）從按揭負擔的角度看，在“人均可支配收入漲幅910、按揭負擔3335（7成按揭）、按揭負擔3840（8成按揭）”的假設下，2009年房價可能的漲幅為2871010和3651010；（3）結合房價收入比和按揭負擔兩種估算的結果，我們認為2010年房價可能的漲幅空間在510，詳見表1214。二、鄭州市房地產市場行情調查調查分析資料顯示有持六成多的被訪者對目前鄭州市現(xiàn)有樓市的銷售價是持不滿意的態(tài)度，還有30的被訪者認為一般，僅有5的被訪者對目前鄭州市現(xiàn)有樓市的銷售價格持滿意的態(tài)度，這說明目前鄭州市房地產市場的銷售價格還是難于被消費者所接受的。9調查分析資料顯示有五成多的被訪者認為現(xiàn)有樓盤開發(fā)商提供的服務一般，也就是不是太盡人意，只有138的被訪者認為滿意。建議房地產開發(fā)商在開發(fā)樓盤的同時也要提高各項服務措施，用良好的服務態(tài)度來贏得更多的客戶群體。調查分析資料顯示有425的被訪者認為鄭州市樓市在2010年發(fā)展的趨勢是穩(wěn)中有升，有近三成的被訪者認為有上升的空間。同時也有25的被訪者認為10不會有太大的變化或有下降的可能性。調查分析資料顯示，在問到鄭州現(xiàn)有房地產銷售價格與周邊省會城市房地產銷售價格對比時，有近六成的消費者認為要比其他城市高，有288的消費者認為基本持平，還有112的消費者認為要比周邊省會城市的房價低。調查分析資