2007年廣州十一黃金周房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告-中原

黃金周樓價(jià)照常走高，樓市照常高溫今年十一黃金周廣州房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)總體供應(yīng)量較五一黃金周充裕，銷售氣氛亦較“五一”高，尤其是市中心的供貨量加大，大大刺激了城中心樓市氣氛上升。天河、海珠、白云和番禺等主力成交區(qū)域以及老城區(qū)不少推出新貨的樓盤在國(guó)慶期間都迎來(lái)鼎盛的人氣。而城外圍區(qū)域如南沙、蘿崗、花都等區(qū)域在十一期間的供應(yīng)量較五一有所回落，而且缺乏焦點(diǎn)樓盤帶動(dòng)區(qū)內(nèi)樓市的銷售氣氛，市民對(duì)其關(guān)注度有所減少，不少城外圍樓盤加大優(yōu)惠力度，以求吸引買家的關(guān)注。今年十一黃金周的另一個(gè)特點(diǎn)是樓價(jià)仍然高企，進(jìn)入市場(chǎng)的新貨普遍調(diào)高樓價(jià)，白云區(qū)同和板塊更因“新地王”的誕生，樓價(jià)全面調(diào)升至12000元/平方米，較五一黃金周期間約8000元/平方米的均價(jià)上升超過(guò)50。海珠區(qū)、天河區(qū)及番禺區(qū)各推出新貨的樓盤都有不同程度的價(jià)格上調(diào)。海珠區(qū)的富力銀禧花園三期均價(jià)18000元/平方米，較五月份上升超過(guò)3000元/平方米，新開(kāi)盤的蘭亭御園更達(dá)到2萬(wàn)元/平方米。天河區(qū)的珠江新城在國(guó)慶期間價(jià)格基本超過(guò)22萬(wàn)元/平方米，定位更勝一籌的凱旋新世界及譽(yù)峰現(xiàn)時(shí)的價(jià)格更升至4萬(wàn)元/平方米以上，低于2萬(wàn)元/平方米的一手豪宅在珠江新城已幾乎絕跡，而今年五一期間珠江新城的一手住宅均價(jià)僅約在1500020000元/平方米。今年國(guó)慶期間廣州最受關(guān)注的板塊為白云區(qū)的金沙洲，恒大御景半島、萬(wàn)科金域藍(lán)灣和中海金沙灣等大型樓盤將金沙洲樓市提升至高點(diǎn)，尤其是恒大御景半島在國(guó)慶前夕樓盤密集式的廣告宣傳令其成為市民重點(diǎn)關(guān)注樓盤，開(kāi)盤當(dāng)日樓盤迎來(lái)了數(shù)萬(wàn)人前來(lái)參觀選購(gòu)，成為十一黃金周銷售最火爆的樓盤。中海金沙灣、萬(wàn)科金域藍(lán)灣兩大品牌樓盤人氣旺盛，亦為金沙洲樓市增色不少。恒大御景半島在國(guó)慶期間開(kāi)盤，成為金沙洲目前價(jià)格最高的豪宅樓盤，恒大御景半島銷售火爆給金沙洲后續(xù)出場(chǎng)的江景豪宅樓盤打一支強(qiáng)心針。恒大御景半島開(kāi)盤標(biāo)志著金沙洲的高端江景豪宅市場(chǎng)正式面世，金沙洲高端住宅市場(chǎng)之爭(zhēng)逐步升溫，有望成為白云區(qū)江景豪宅的匯聚之地。天河區(qū)珠城樓價(jià)持續(xù)攀升，無(wú)阻銷售氣氛高漲2007年的國(guó)慶黃金周期間，天河區(qū)新建商品住宅的供貨量集中在珠江新城、天河公園東圃和后天河三大板塊。這次國(guó)慶黃金周的樓價(jià)比今年“51”黃金周的樓價(jià)有大幅上調(diào)，均價(jià)全部“破萬(wàn)”，均價(jià)由133萬(wàn)不等/平方米，珠江新城最低22萬(wàn)元/平方米，其它板塊普遍在12萬(wàn)元之間/平方米。當(dāng)然，發(fā)展商根據(jù)不同的時(shí)間、不同的客戶給予不同程度的折扣。雖然樓價(jià)高企，但依然阻擋不住購(gòu)房者的熱情，只要是國(guó)慶期間有新貨推出或樣板房首次對(duì)外開(kāi)放的樓盤，均能引來(lái)大批熱情高漲的買房或看房者，而且每個(gè)樓盤的銷售率幾乎都接近或超過(guò)五成的銷售率，一些熱銷樓盤更由于購(gòu)房者反應(yīng)熱烈，當(dāng)場(chǎng)加推。當(dāng)然，購(gòu)房者反應(yīng)熱烈與發(fā)展商推貨量有限有一定的關(guān)系，大部分樓盤在黃金周期間的推貨量都是100200套左右。但也并非每個(gè)樓盤的人氣都十分充足的，少數(shù)樓盤由于沒(méi)有新貨推的關(guān)系，現(xiàn)場(chǎng)十分冷清。天河區(qū)除個(gè)別少數(shù)樓盤走中檔路線外，其余均走高檔路線，100平方以上的三房至四房毫無(wú)疑問(wèn)擔(dān)當(dāng)天河樓市的主角，兩房及以下的中小戶型在珠江新城等地早就成為“瀕臨絕種動(dòng)物”，而現(xiàn)在這一趨勢(shì)更蔓延至其它板塊，現(xiàn)在只有很少一部分的樓盤愿意做單間或一房一廳等小戶型，時(shí)代花生和橡樹(shù)園就是其中一員。為把樓盤打造成高檔豪華的形象，許多樓盤都把裝修標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理等附加價(jià)值大幅提升。豪華裝修高達(dá)25003500元/平方米，物業(yè)管理費(fèi)2835元/平方米，提供24小時(shí)酒店式管理等等都成了高檔樓盤的賣點(diǎn)之一。珠江新城板塊均價(jià)達(dá)到223萬(wàn)元/平方米，主要針對(duì)投資人士及高收入者。黃金周期間推貨量較少，除嘉裕君玥國(guó)際公寓有新貨外，其它樓盤如匯峰苑、雋峰苑等均在賣尾貨，而中海璟暉華庭、中海花城灣及保利108公館等等均要國(guó)慶后才有新貨推。除一些在推尾貨的樓盤的人氣與平時(shí)周未差不多之外，大部分樓盤的人氣都比較充足，看樓咨詢或買樓的人絡(luò)繹不絕。天河公園東圃板塊均價(jià)約17萬(wàn)元/平方米。推貨量一般。現(xiàn)場(chǎng)人氣較足，除個(gè)別沒(méi)新貨樓盤較冷清外。天河公園及東圃板塊的一些樓盤憑借其景觀或品牌優(yōu)勢(shì)，逐漸向高端市場(chǎng)靠攏，例如公園一號(hào)及駿景花園的“天駿帝景”組團(tuán)，均價(jià)為17萬(wàn)元或以上/平方米，“天駿帝景”最小戶型是160平方米的三房?jī)蓮d三衛(wèi)?？梢?jiàn)天河公園東圃板塊主要針對(duì)二次以上置業(yè)者。后天河北板塊推貨量較大，主要針對(duì)首次置業(yè)的年輕人，戶型面積從25平方米的單間至111平方米的三房?jī)蓮d不等，價(jià)格亦是天河區(qū)當(dāng)中較便宜的，均價(jià)1315萬(wàn)元/平方米。其中，一些較大型的小區(qū)盤例如時(shí)代花生等銷售情況理想，受到許多買家熱捧。海珠區(qū)黃金周樓市濱江東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷“十一”黃金周，海珠區(qū)有一手樓盤供應(yīng)的板塊主要是南洲路板塊、赤崗板塊及濱江東板塊，其中濱江東板塊因?yàn)橐皇謽潜P集中、戶型選擇多樣而毫無(wú)疑問(wèn)成為本次黃金周中海珠樓市的亮點(diǎn)。南洲路板塊沒(méi)有全新的樓盤推出，在售的也僅有羅馬家園的凱雅庭小戶型組團(tuán)，戶型以5396平方米一房至三房單位為主，價(jià)格約在14000元/平方米左右，銷售情況未見(jiàn)火爆；而南洲路板塊的中低價(jià)樓盤芳草軒已全部售完，最后的均價(jià)約8500元/平方米；至于合生集團(tuán)的樓盤頤景華苑新一期目前暫時(shí)還未能在黃金周上市，令到這一帶的一手樓市多少顯得有些冷清；赤崗板塊在售樓盤索麗苑和金豐大廈等，其中索麗苑為全新小區(qū)盤，主打中小戶型，均價(jià)在8000元/平方米左右，金豐大廈的均價(jià)已超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。對(duì)比起其它板塊，濱江東本次黃金周的供貨量相對(duì)比較集中，并且新貨的單價(jià)全部在14000元以上。雖然價(jià)格貴，但勝在戶型選擇比較豐富，既有以200平方米以上江景豪宅為主的樓盤，如保利康橋（均價(jià)30000元/平方米）和珠江帝景（均價(jià)25000元/平方米）；也有以82160平方米兩房至四房單位為主的富力銀禧（均價(jià)20000元/平方米）還有全新樓盤恒鑫東和灣，5098平方米一房至三房單位的戶型、14000元/平方米的價(jià)格，補(bǔ)充了濱江東小戶型單位的貨源。海珠區(qū)西部在售貨源少，樓市顯得平靜。革新路板塊可售貨源少，新貨未及在黃金周上市，住宅市場(chǎng)交投平靜，其中光大榕岸已進(jìn)入銷售后期，部分樓宇已交樓入住，可售的單位不足50套，富力現(xiàn)代廣場(chǎng)新一期亦未開(kāi)始認(rèn)購(gòu)。海珠區(qū)西部人氣最旺的只有蘭亭御苑，雖然該盤僅在國(guó)慶期間進(jìn)行咨詢，參觀咨詢?nèi)耸坎唤^，樓盤園林設(shè)計(jì)采用廣州少有的中式嶺南園林，戶型設(shè)計(jì)77142平方米的二房及三房為主，均價(jià)達(dá)到20000元/平方米?？偟膩?lái)說(shuō)，海珠區(qū)一手貨源的供應(yīng)雖然比較分散，但在售的樓盤卻也不少，并且90平方米以下的小戶型單位有所增加，如索麗苑、江南玫瑰園和羅馬家園的部分組團(tuán)等。價(jià)格落差非常的大，赤崗板塊的索麗苑尚未破萬(wàn)，離其不遠(yuǎn)的濱江路上，就已出現(xiàn)30000元/平方米高價(jià)的保利康橋。番禺區(qū)樓價(jià)高位運(yùn)行考驗(yàn)營(yíng)銷水平市橋板塊“樓價(jià)洼地”相對(duì)于廣州中心地段動(dòng)輒單價(jià)2萬(wàn)以上的樓盤，市橋或許算得上一個(gè)“價(jià)格洼地”東方白云花園6800元/平方米、花樣年華9000元/平方米、柏麗花園9500元/平方米柏麗花園則毗鄰番禺地鐵站和區(qū)政府，建筑風(fēng)格和地理位置均有一定的優(yōu)勢(shì)，戶型設(shè)計(jì)以大三房、四房為主，符合市橋買家的自住習(xí)慣，是一個(gè)素質(zhì)較高的樓盤?；幽耆A則是市橋板塊知名度相當(dāng)高的樓盤，這得益于海倫堡、御院等所積累的客源及聲譽(yù)。市橋房地產(chǎn)目前買家以二次置業(yè)為主，因此他們對(duì)購(gòu)房的需求遠(yuǎn)不如廣州市區(qū)的買家迫切。目前番禺樓市已不再是一年前“只要是蓋樓就賣得出”的市場(chǎng)環(huán)境，不少樓盤的樓價(jià)已高出大部分市民的心理預(yù)期，如何調(diào)整購(gòu)房者的心理預(yù)期，是對(duì)發(fā)展商營(yíng)銷能力的極大考驗(yàn)。華南板塊貨量少皇帝女兒不愁嫁這個(gè)國(guó)慶節(jié)華南板塊有點(diǎn)冷清，只有錦繡銀灣、廣州雅居樂(lè)和江山帝景還有比較多的住宅貨源，星河灣則接受咨詢未能趕上國(guó)慶開(kāi)售，南國(guó)奧園僅推出商鋪和酒店式公寓，其他大盤已基本沒(méi)有推貨。供應(yīng)量少，使得華南板塊的開(kāi)發(fā)商并不急于清貨。星河灣新推組團(tuán)目前接受咨詢，預(yù)期均價(jià)已達(dá)到22000元/平方米，比去年的樓王“星座”還高出一倍。但即使是如此，星河灣的品牌號(hào)召力還是吸引了充足的人氣。星河灣為黃金周專門在售樓部旁邊建起臨時(shí)樣板房，戶型方正，裝修大氣，受到了不少看樓者的認(rèn)可。廣州雅居樂(lè)“天域二期”2棟高層及3棟小高層共300套貨量已于9月推出發(fā)售，國(guó)慶期間剩余數(shù)量未足4成，可供選擇產(chǎn)品有限。天域二期定位為大戶型中高端住宅，主力戶型為96130的三房單位及180207的四房單位。戶戶南北對(duì)流，均可望園林景觀，奇數(shù)樓層01單元還附帶送一半面積的主人房陽(yáng)臺(tái)。銷售均價(jià)14000元/，比去年同期高出將近一倍。另于10月下旬推出“新地”組團(tuán)，戶型單位為8097二房單元及133的三房單元。現(xiàn)已提前推出小戶型的示范單位。具體發(fā)售價(jià)格未定。江山帝景的聯(lián)排別墅“江御壹品”9月中已開(kāi)始接受咨詢選購(gòu)，國(guó)慶期間銷售現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)不多。別墅面積約300平方米，含60平方米開(kāi)間逾6米的商鋪，可作商業(yè)用途。別墅商鋪設(shè)計(jì)在小區(qū)外圍，住宅入口則在小區(qū)內(nèi)。均價(jià)28000元/（不含裝修）。由于其別墅、商鋪均緊靠山林排列而建，無(wú)論是居住或首層休閑長(zhǎng)廊，均能欣賞山林景色。另推出擁有江景和山景的高層洋房。每層三梯兩戶，南北對(duì)流，面積在266313之間。銷售均價(jià)23000元/，也必去年同期高出一倍。從目前在推的幾個(gè)大盤來(lái)看，均價(jià)已比去年同期上升了100左右，但由于新貨供應(yīng)不足，加上番禺的居住環(huán)境已被越來(lái)越多的市區(qū)買家所認(rèn)可，開(kāi)發(fā)商對(duì)目前的定價(jià)信心十足。如廣州雅居樂(lè)、江山帝景等樓盤，在這個(gè)黃金周的人氣雖然并不高漲，但眾多售樓人員并沒(méi)有表現(xiàn)出急于出貨的情緒，開(kāi)發(fā)商更有繼續(xù)上調(diào)售價(jià)的趨勢(shì)?！盎实叟畠翰怀罴蕖?，或許是華南板塊樓市的最好注腳。老城區(qū)新貨供應(yīng)倍增帶動(dòng)銷售高漲十一黃金周期間，老城區(qū)因長(zhǎng)期處于缺貨期，國(guó)慶期間迎來(lái)今年的供應(yīng)最高峰期，越秀區(qū)及荔灣區(qū)的樓市都有相當(dāng)不錯(cuò)的表現(xiàn)，即使不少樓盤在國(guó)慶期間只是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，并未正式開(kāi)盤，也吸引了眾多買家到來(lái)參觀，為各樓盤帶來(lái)不俗的人氣氛。在優(yōu)惠活動(dòng)方面，老城區(qū)各樓盤樓價(jià)較高，但給予買家的優(yōu)惠卻比較少，不少樓盤沒(méi)有任何的優(yōu)惠措施，老城區(qū)新貨供應(yīng)少，住宅新貨“不愁賣”是優(yōu)惠少的主要原因。國(guó)慶期間越秀區(qū)的東山欣園、東山華庭、越秀上品軒和萬(wàn)科金色家園四大樓盤正式開(kāi)售或認(rèn)購(gòu)，成為最具人氣的樓盤。四盤都位于越秀區(qū)的繁華路段，地理位置非常優(yōu)越，其中三個(gè)樓盤更位于原東山區(qū)，因此樓價(jià)普遍處于高位，其中萬(wàn)科金色家園的均價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米，東山欣園均價(jià)1800021000元/平方米，為現(xiàn)時(shí)越秀區(qū)售價(jià)最高的洋房單位，其它三個(gè)樓盤的價(jià)格也超過(guò)14000元/平方米。雖然越秀區(qū)的樓價(jià)越走越高，但仍然吸引了眾多買家，其中位于東風(fēng)路的萬(wàn)科金色家園和地鐵上蓋樓盤的越秀上品軒人氣最高，參觀人流絡(luò)繹不絕。除了上述四個(gè)新盤，越秀區(qū)在售的東山紫園、淘金家園及東堤水岸尚有部分尚貨，人氣較四盤淡，價(jià)格較早期單位有所提升，如東堤水岸開(kāi)盤均價(jià)為12000元/平方米，十一期間已升至15000元/平方米。越秀區(qū)十一黃金周在售的新貨顯現(xiàn)多元化，90平方米以下的小戶型單位明顯較五一期間增加，越秀上品軒、萬(wàn)科金色家園都有90平方米以下的中小戶型單位供應(yīng)，只有東山欣園主推160200平方米的大戶型單位。荔灣區(qū)下半年面市的新樓盤比越秀區(qū)多，但其中不少樓盤趕不及在國(guó)慶期間推出市場(chǎng)。如逸翠灣、麗豐中山七項(xiàng)目和十八甫北一號(hào)尚處于施工期間；西門口廣場(chǎng)新一期、萬(wàn)科金色系列的金色康荔和金色荔苑、雅居樂(lè)進(jìn)老城區(qū)新作荔尚國(guó)際和粵沛地產(chǎn)位于中山七路的美荔心筑則還沒(méi)有取得銷售資格，現(xiàn)階段只能作咨詢，沒(méi)有板房，新貨上市時(shí)間未能確定，國(guó)慶期間參觀咨詢的人較少，咨詢中心人氣淡靜，與荔灣區(qū)在售的樓盤形成較大的差異。荔灣區(qū)在國(guó)慶期間新推出市場(chǎng)的新盤缺乏，在售的新貨基本為舊盤新推，力迅原筑為四季花園的三期、逸彩新世界推出荔逸園、富力盛悅居、荔港南灣、恒荔灣畔和西門口廣場(chǎng)推出新一批單位。雖然沒(méi)有全新樓盤刺激荔灣區(qū)的十一黃金周的樓市，但推出新貨的樓盤都為老城區(qū)少有的小區(qū)盤，對(duì)買家具有更大的吸引力，各在售樓盤迎來(lái)大批的買家參觀。荔灣區(qū)國(guó)慶期間在售的樓盤價(jià)格全部超過(guò)10000元/平方米，即使是原芳村的樓盤在國(guó)慶期間推出新貨的三大樓盤力迅原筑、逸彩新世界和恒荔灣畔的售價(jià)均突破萬(wàn)元/平方米，原為四季花園四期的力迅原筑現(xiàn)時(shí)售價(jià)為1100012000元/平方米，較四季花園二期約7000元/平方米的價(jià)格上升4000元/平方米。為了迎合老城區(qū)買家的需求，荔灣區(qū)新貨的戶型設(shè)計(jì)以中等戶型為主，90120平方米的三房單位占較大份額。白云區(qū)這個(gè)國(guó)慶樓市不太熱新地王誕生同和樓價(jià)應(yīng)聲而漲國(guó)慶前不久，經(jīng)過(guò)137輪的激烈爭(zhēng)奪，位處同和的云祥路地塊終以每平方米18萬(wàn)多元的樓面地價(jià)加冕為廣州的新地王。“地王”誕生后，周邊開(kāi)發(fā)商迅速反應(yīng)，紛紛調(diào)高售價(jià)，致使新地王所處板塊已難覓萬(wàn)元以下的樓盤。十月一日當(dāng)天人氣較高的樓盤是云山熹景，從簽約客戶及銷控情況來(lái)看，新組團(tuán)云瑞軒、云悅軒在發(fā)售當(dāng)天上午估計(jì)售出超過(guò)30套，銷售理想?？紤]到很多客戶趁著國(guó)慶假期出游，由雅居樂(lè)開(kāi)發(fā)的南湖半山豪廷并沒(méi)有在國(guó)慶當(dāng)天推貨，而是選擇在黃金周開(kāi)始前兩天推出。作為目前白云區(qū)檔次最高的高層洋房之一，高達(dá)18萬(wàn)元/平方米的均價(jià)成為同和板塊洋房的標(biāo)桿。高價(jià)固然把不少自住買家拒之門外，但雅居樂(lè)的品牌影響力、專線看樓車、依山傍水的自然環(huán)境還是為本樓盤帶來(lái)了不少人氣。合一國(guó)際則成為目前同和板塊售價(jià)最低的樓盤之一，一般洋房的均價(jià)僅12萬(wàn)元左右，小復(fù)式則為15萬(wàn)元/平方米，兩者均帶裝修。白云大道板塊黃金周新貨不多本板塊的樓盤似乎已并不對(duì)傳統(tǒng)的“黃金周樓市”抱有太大期望，致使萬(wàn)科云山選擇在國(guó)慶最后一天才開(kāi)盤，尚山佳境、頤和上院于10月下旬才開(kāi)始發(fā)售。托斯卡納本周推出130200三至五房大戶型南湖山景洋房，銷售均價(jià)12000元/以上。均價(jià)20000元/以上正對(duì)中心水景的46套珍罕別墅。另有洛可可別墅少許珍藏現(xiàn)樓單位推出。據(jù)銷售人員稱自推出后已售出過(guò)半單位，尤以洋房較為搶手。嶺南新世界國(guó)慶期間推出倚灣園二期26及2931棟共4棟，戶型面積77140二房至四房400多套單位。均價(jià)9700元/，樓盤以交通方便、生活配套成熟及社區(qū)環(huán)境作為賣點(diǎn)，主要針對(duì)人群是以自住為主的中等消費(fèi)群。云山詩(shī)意國(guó)慶期間推出以戶型面積從60200平方米不等的二至三房單位。據(jù)銷售人員稱10月2日發(fā)售當(dāng)天即已售出近6成單位。御景半島撐起半邊天僻壤成江景豪宅恒大御景半島開(kāi)盤，使金沙洲這一新興板塊在黃金周大搶市區(qū)樓盤的風(fēng)頭，稀缺的江景資源更是該板塊樓盤的最大賣點(diǎn)。恒大御景半島于10月1日正式公開(kāi)發(fā)售，是該板塊于十一期間唯一發(fā)售新盤，產(chǎn)品層次豐富、廣告強(qiáng)勢(shì)轟炸、恒大豐富的客源網(wǎng)絡(luò)，為開(kāi)盤當(dāng)天帶來(lái)了數(shù)萬(wàn)人前來(lái)參觀選購(gòu)，聲勢(shì)之浩大實(shí)屬罕見(jiàn)，開(kāi)售后未足一小時(shí)已售出近1/3數(shù)量。戶型方面，其獨(dú)立別墅均價(jià)在3萬(wàn)元/以上，湖景聯(lián)排別墅預(yù)計(jì)售價(jià)2萬(wàn)25萬(wàn)元/，戶型面積從96308平方米不等的“江景園景”雙景觀房均價(jià)13000元/15000元/。御景半島的成功推出，將使金沙洲完全擺脫