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2009年春季重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場運行預(yù)測報告希望通過行業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)自身規(guī)律的反映來解釋房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象。核心解讀2009年春季土地建筑規(guī)模放量在5070萬方這個區(qū)域內(nèi)。2009年春季出讓土地樓面價格在810900元每平方米這個范圍內(nèi)。2009年春季批準(zhǔn)預(yù)售許可證的放量為270335萬方之間。2009年春季交易成交量為213242萬方。2009年春季新增銷售存量為4793萬方左右。2009年春季新增開發(fā)存量為(200)(285)萬方左右。2009年春季成交價格為34883678元平方米。一、背景說明1、基于對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律性認(rèn)識不足,因此整個行業(yè)盡管眾說紛紜,但是我們發(fā)現(xiàn)每一種理論和每一種聲音后面都缺乏嚴(yán)格的經(jīng)濟學(xué)理論依據(jù),以及對行業(yè)經(jīng)濟學(xué)現(xiàn)象的漠視或者忽視,僅僅依靠個人感情色彩和主觀愿望來對房地產(chǎn)行業(yè)的走勢進(jìn)行預(yù)測和預(yù)期,因此大多數(shù)預(yù)測都嚴(yán)重失真?;谶@種情況下,我司希望通過行業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)自身規(guī)律的反映來解釋房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象。2、我司曾經(jīng)在【2008年重慶土地市場運行報告】中對2008年全年房地產(chǎn)市場的兩大指標(biāo)進(jìn)行過預(yù)測,預(yù)測的價格區(qū)間為【樂觀中的樂觀為4434元(套面)、樂觀中的悲觀為3759元(套面);悲觀中的樂觀為3992元(套面)、悲觀中的悲觀為3384元(套面)】,08年現(xiàn)在數(shù)據(jù)已經(jīng)全面出來了,最終價格,我們采用第三方價格做依據(jù)作為最后確定價格為建筑面積3998元(我司預(yù)測中對于建面和套面關(guān)系采用15公攤進(jìn)行換算,套面價格為4598元每平方米),準(zhǔn)確程度為964(偏差量為164元每平米);我司對于另外一個指標(biāo),放量的測算因為我司調(diào)整統(tǒng)計口徑以后,出現(xiàn)較大偏差,我司預(yù)測先期預(yù)測放量是預(yù)測的開工量,但后來基于經(jīng)濟形式的變化,我司發(fā)現(xiàn)開工量很難正常反映市場的正常供應(yīng)情況,因此調(diào)整了統(tǒng)計口徑,改成檢測預(yù)售許可證放量指標(biāo)?!?008年重慶土地市場運行報告】中我司的預(yù)測值為2008年整個市場的全年供應(yīng)量大概應(yīng)該在24002900萬方之間。2009年最終預(yù)售許可證放量為1965萬方(一般情況下,從項目開工到拿到預(yù)售許可證的時間差為35個月)如果按照預(yù)售許可證放量來比較,我司預(yù)測準(zhǔn)確率為819,如果按照開工量來最終確定(開工量數(shù)字還沒公布),我司預(yù)測準(zhǔn)確將會達(dá)到100。3、08年四季度我司預(yù)測,總的來說,效果不高,主要原因是沒有預(yù)計到4萬億救市政策的出臺,這個政策出臺改變了整個成交市場,成交市場在四季度出現(xiàn)明顯正異常,超過全年平均成交量的20,證明救市對于刺激需求還是起到了很正面的作用。同時我們對樓市預(yù)期也偏向于樂觀,因為樂觀預(yù)期,我們調(diào)整我們系數(shù),因此也出現(xiàn)了比較大的偏差。08年四季度預(yù)測成績?nèi)缦?008年第四季度土地建筑規(guī)模放量在125165萬方這個區(qū)域內(nèi)。真實數(shù)據(jù)8389準(zhǔn)確率672008年第四季度出讓土地樓面價格在850993元每平方米這個范圍內(nèi)。真實數(shù)據(jù)8818準(zhǔn)確率1002008年第四季度批準(zhǔn)預(yù)售許可證的放量為700770萬方之間。真實數(shù)據(jù)4525準(zhǔn)確率6452008年第四季度交易成交量為255286萬方。真實數(shù)據(jù)3751準(zhǔn)確率7632008年第四季度的供應(yīng)存量為13321633萬方左右。真實數(shù)據(jù)1486(搜房數(shù)據(jù))準(zhǔn)確率1002008年第四季度成交價格為35773766元平方米。真實數(shù)據(jù)37925準(zhǔn)確率994、美國經(jīng)濟危機,走完心里影響期,進(jìn)入事實和實體影響期。我國對美國經(jīng)濟危機的反映,進(jìn)入經(jīng)濟傳導(dǎo)的周期階段。美國經(jīng)濟危機對我國的影響邏輯是出口受挫工廠倒閉失業(yè)增加消費信心受挫經(jīng)濟下行這樣一個邏輯。而對房地產(chǎn)影響的邏輯應(yīng)該是虛擬資產(chǎn)縮水未來預(yù)期收入減少投機熱情下降投資熱情下降居住購買熱情下降。因此從這兩條邏輯線來看,我們對09年房地產(chǎn)市場持繼續(xù)悲觀態(tài)度。5、行業(yè)背景08年四季度,中央政府4萬億財政政策救中國經(jīng)濟,以及隨后出臺的行業(yè)性拯救政策與地方政府大規(guī)模的行業(yè)拯救政策,客觀上刺激了市場交易量。同時年關(guān)將近,資金緊缺局面并沒徹底改觀,不能通過正規(guī)渠道謀得資金的開發(fā)商開始降價也客觀上刺激了08年四季度的需求市場。而這種刺激會對09年一季度產(chǎn)生多大影響,以及持續(xù)時間有多長,是我們必須要思考和關(guān)注的。6、預(yù)測統(tǒng)計口徑困擾因為統(tǒng)計口徑和統(tǒng)計數(shù)據(jù)之間的關(guān)系,造成數(shù)據(jù)之間差異性很大。從今年一季度起,我司對以下數(shù)據(jù)歸口統(tǒng)一放量是指預(yù)售許可證發(fā)放量;成交315網(wǎng)站上顯示的成交數(shù)據(jù);銷售存量發(fā)放預(yù)售許可證與成交量的差;土地存量獲得國土證允許可建建筑規(guī)模總量減去預(yù)售許可證發(fā)放數(shù)量;對于存量數(shù)據(jù)統(tǒng)一,我司統(tǒng)一按照我司的存量數(shù)據(jù)來統(tǒng)計,即從2006年元月1日起所有重慶國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行重新整理和處理后得到的量為存量。因此我們只解釋公司技術(shù)誤差,而不對官方誤差進(jìn)行解釋。預(yù)測方法1、說明通常的預(yù)測都會采用數(shù)理方法進(jìn)行預(yù)測,我們認(rèn)為,在市場平穩(wěn)階段,數(shù)據(jù)是有用的,在市場處于趨勢變化階段,任何數(shù)學(xué)方法得出來的預(yù)測都只會是預(yù)測者的主觀愿望,因為當(dāng)前市場處于趨勢改變過程中,我們認(rèn)為數(shù)學(xué)方法不能反映整個市場的變化,因此我們放棄了用數(shù)學(xué)方法來進(jìn)行預(yù)測。2、因果分析方法因為房地產(chǎn)行業(yè)的基本邏輯線條是行業(yè)利潤率行業(yè)資金投入土地放量規(guī)劃放量預(yù)售放量成交放量,因此我們認(rèn)為因果關(guān)系假設(shè)將更能準(zhǔn)確的解釋這個行業(yè)的走勢與動向。3、市場仿真還原分析我們假定,市場上所有供應(yīng)主體都是帶有嚴(yán)重個體氣質(zhì)與個體差異的,每個供應(yīng)主體對局勢的判斷會因自己的資本、技術(shù)、知識等看法不同,而形成不同的市場判斷,從而形成不同的市場決策。同時我們對現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)市場的市場性質(zhì)界定為寡頭壟斷市場與自由市場兩者處于分裂前期的市場特性。4、歷史分析可能是基于我們自身的氣質(zhì)與經(jīng)歷,我們更看重在整個行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)長周期的變化,并對長周期變化中的某個局部保持關(guān)注,因此我們的方法是準(zhǔn)確判斷行業(yè)的趨勢,在某個節(jié)點進(jìn)行局部技術(shù)剖析。5、對比分析因為我們始終是在研究整個行業(yè)內(nèi)的某個區(qū)域問題,而不同區(qū)域的不同市場周期存在著相對一致的市場最終走勢,因此在預(yù)測過程中,不同市場的借鑒與參考成為我們整個預(yù)測主體的一部分。三、重慶市2009年第一季度房地產(chǎn)運行行情預(yù)測(一)土地市場放量預(yù)測1、2006年2008年歷年土地放量走勢圖2、06、07、08年首季度放量情況(單位萬)2006一季度平均放量23362006年全年平均放量270年均值偏離度52007一季度平均放量4412007年全年平均放量255年均值偏離度7292008一季度平均放量2032008年全年平均放量829年均值偏離度14453、2008年1、3、4季度土地市場放量情況2008年一季度平均放量203萬年均值偏離度14452008年三季度平均放量59萬年均值偏離度2892008年四季度平均放量28萬年均值偏離度663說明1、從季度放量與年度放量關(guān)系來看,土地市場放量呈現(xiàn)出巨大的不規(guī)則性。也就是歷史數(shù)據(jù)對于土地市場的放量關(guān)系不具有明顯的價值意義。2、我們對比整個國家宏觀經(jīng)濟時候,發(fā)現(xiàn)土地市場成交量與宏觀經(jīng)濟預(yù)期具有明顯的相關(guān)性。宏觀經(jīng)濟景氣,土地市場成交量活躍;宏觀經(jīng)濟預(yù)期不好,土地市場放量萎縮。3、整個土地市場年均值偏離幅度在2008年達(dá)到200,說明土地市場更多的是反映的是大資本個體差異,大資本個體對整個經(jīng)濟形式的判斷,是對土地市場最終成交的決定性因素。預(yù)測2009年一季度土地市場放量總量5070萬依據(jù)1、宏觀經(jīng)濟持續(xù)低迷狀態(tài),4萬億與具體地產(chǎn)相關(guān)性太差。2、上市公司第四季度盈利繼續(xù)萎縮。中國制造業(yè)經(jīng)理人采購指數(shù)下降到38,職業(yè)經(jīng)理人對經(jīng)濟形式預(yù)期十分悲觀。3、房產(chǎn)二級市場08年四季度特征是放量下跌,資金利潤率大幅度減少,資本進(jìn)入地產(chǎn)熱情減少。外行業(yè)資本在度進(jìn)入地產(chǎn)可能性幾乎沒有。4、12月期,保利,招商、金地曾經(jīng)吃進(jìn)一定數(shù)量的土地。如果沒有強大資金平臺做保障的話,他們持續(xù)吃地可能性將減少。5、我們對2009年土地市場基本判斷為大型地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)吃地,或者一些項目公司吃地成為市場獨有現(xiàn)象。(二)土地市場樓面成本預(yù)測1、2008年全年重慶成交土地樓面成本趨勢2、2007年4季度2008年1、3、4季度成交土地樓面成本對比說明2008年全年土地市場成交均價為1015元每平方米。2季度成交均價1299元。二季度成交的國美地塊樓面均價達(dá)到8989元,造成該季度平均成交價格大幅度提高。2008年一季度與全年均價偏離程度1092008年三季度與全年均價偏離程度1512008年四季度與全年均價偏離程度1322008年1、3、4季度的偏離程度為42;19;23預(yù)測2009年一季度成交土地市場樓面均價范圍810900元區(qū)間。依據(jù)1、我們預(yù)測是以2008年三季度為基數(shù)進(jìn)行預(yù)測的,原因是因為國美地塊造成了08年均價異常,結(jié)合宏觀經(jīng)濟形式悲觀預(yù)期。這是我們定基數(shù)的基本依據(jù)。2、土地市場季度偏離程度很小,一方面說明土地市場供應(yīng)市場為政府的單主體市場對價格的控制能力;二是說明土地市場價值評估標(biāo)準(zhǔn)的高度穩(wěn)定性。我們從這個角度而言,給予5左右的正負(fù)偏差作為預(yù)測依據(jù)。(三)批準(zhǔn)預(yù)售量預(yù)測1、2008年全年預(yù)售許可證放量圖2、2008年各季度預(yù)售許可放量與全年平均放量偏離度分析2007年全年取得預(yù)售許可證放量數(shù)量為2557萬方;月均放量為213萬方2008年全年取得預(yù)售許可證放量數(shù)量為1965萬方;月均放量為1638萬方2008年一季度與全年均值偏離程度3(二月過于特殊,取1、3月平均為季度平均)2008年三季度與全年均值偏離程度1162008年四季度與全年均值偏離程度792008年1、3、4季度的偏離程度為146;185;49預(yù)測2009年一季度預(yù)售許可證放量270335萬方依據(jù)1、2006年1月到2008年新增土地存量大幅度減少,僅僅為522萬方。2、2008年全年土地市場新增放量僅為995萬方。3、09年由于政府對開發(fā)商政策放寬,壓迫性放量減少,同時因為二級市場持續(xù)悲觀,開發(fā)商資金短缺現(xiàn)象依然嚴(yán)重,這將大幅度降低09年預(yù)售許可證的放量。因此我們將大幅度調(diào)低預(yù)售許可證放量系數(shù)。(四)成交量預(yù)測1、2007年2008年成交走勢圖2、07年08年各季度成交量與全年平均成交量偏離度分析2006年全年成交量為1325萬方月均1104萬方2007年全年成交量為1924萬方月均160萬方2008年全年成交量為1253萬方月均1044萬方。上述各季度的偏離幅度為353;均值為1056均值偏離度依次為114;596;151;899;18406、07、08年一季度偏離度為174;914預(yù)測2009年一季度成交量為213242萬方。依據(jù)1、08年全年平均成交量為104萬方,前三季度平均成交量為96萬方。第四季度異常拉高,一方面是因為政府大幅度就是政策刺激;二是市場價格過大跌幅所刺激形成的成交,隨著價格下跌幅度的縮小,救市政策持續(xù)影響的減弱,以及經(jīng)濟預(yù)期的持續(xù)悲觀,我們認(rèn)為09年第一季度成交市場將出現(xiàn)一次深度的下挫。2、因此我們預(yù)測的依據(jù),將參照07年一季度與08年一季度的數(shù)值作為基礎(chǔ)進(jìn)行系數(shù)調(diào)整。(五)銷售存量預(yù)測1、2008年新增存量趨勢圖2、歷史存量確定關(guān)于歷史存量因為統(tǒng)計口徑過多,而且數(shù)據(jù)大相徑庭,因此很難準(zhǔn)確進(jìn)行計算。我司對于歷史存量的口徑統(tǒng)一的辦法如下從2006年元旦起歸零,統(tǒng)計06年元旦以后的預(yù)售許可證與銷售量差額作為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。因此我司的數(shù)據(jù)可能會與市場上現(xiàn)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)出現(xiàn)比較大的出入。我司所有數(shù)據(jù)均以重慶市國土房管局公布的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計的。我司統(tǒng)計出2006年2008年歷史總存量為22819萬方。2008年重慶市場新增銷售存量為711萬方。預(yù)測2009年一季度新增存量為28122萬方。(六)開發(fā)存量預(yù)測1、2008年全年開發(fā)存量走勢圖2、歷史存量確定關(guān)于歷史存量因為統(tǒng)計口徑過多,而且數(shù)據(jù)大相徑庭,因此很難準(zhǔn)確進(jìn)行計算。我司對于歷史存量的口徑統(tǒng)一的辦法如下從2006年元旦起歸零,統(tǒng)計06年元旦以后的國土證放量與預(yù)售許可證差額作為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。因此我司的數(shù)據(jù)可能會與市場上現(xiàn)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)出現(xiàn)比較大的出入。我司所有數(shù)據(jù)均以重慶市國土房管局公布的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計的。我司統(tǒng)計出2006年2008年歷史總存量為522萬方。2008年重慶市場新增銷售存量為9698萬方。預(yù)測2009年一季度開發(fā)存量為200(285)萬方。(七)價格走勢預(yù)測1、2007年、2008年房價走勢圖2、07年08年各季度成交價格與全年平均價格偏離度分析說明1、統(tǒng)計價格混亂,讓我們預(yù)測時候失去很多辨別的準(zhǔn)繩。如2008年12月我司統(tǒng)計出成交均價為3761元每平方米,而房管局公布數(shù)據(jù)為3541元每平方米。我司價格與搜房價格對比,相差不大。再此基礎(chǔ)上,我們采用我司價格作為預(yù)測依據(jù),但對于08年前的數(shù)據(jù)處理,難度甚大,我司依然采用官方數(shù)據(jù)。因此具體的價格已經(jīng)不具有太大的意義,因此更重要的在于趨勢的判斷。2、通過數(shù)據(jù)顯示,07年與08年價格仍然具有很高的差異,在計算土地樓面成本時候,我們發(fā)現(xiàn),07年二季度重慶市全市平均樓面成本仍然為459元每平方米。因此市場價格仍然具有向下行的巨大空
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