重慶涪陵區(qū)某商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告

房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM重慶涪陵區(qū)某商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告一、項(xiàng)目定位1項(xiàng)目定位原則本項(xiàng)目作為涪陵城區(qū)邊緣的一個(gè)商業(yè)物業(yè)，以什么樣的整體規(guī)劃形態(tài)推向市場(chǎng)，是本案成功銷售的關(guān)鍵所在。本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，必須對(duì)涪陵的商業(yè)環(huán)境做出較準(zhǔn)確的判斷，再結(jié)合自身的特征，最后按上述因素，針對(duì)市場(chǎng)需求，進(jìn)行最佳的市場(chǎng)定位。根據(jù)我們前期的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果及對(duì)相關(guān)商業(yè)環(huán)境的分析理解，再結(jié)合我們多年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)積累和對(duì)目前市場(chǎng)背景與變化規(guī)律的了解，我們認(rèn)為本案的總體市場(chǎng)定位應(yīng)遵循以下原則1）市場(chǎng)導(dǎo)向原則以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，產(chǎn)品定位于市場(chǎng)空白點(diǎn)，符合市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力；2）市場(chǎng)威脅原則充分利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅；3）市場(chǎng)創(chuàng)新原則以全新功能市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)姿態(tài)，出現(xiàn)在涪陵房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)；4）市場(chǎng)差異原則要與涪陵其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位形成差異，形成自己獨(dú)特的市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)；5）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)原則擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng)范圍，盡量減少項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)；6）利潤(rùn)最大化原則定位必須有利于本項(xiàng)目的銷售推廣和使項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值最大化，通過(guò)項(xiàng)目銷售獲取最大利潤(rùn)；7）可操作性原則要確保物業(yè)經(jīng)營(yíng)和傳播推廣的可操作性。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM2項(xiàng)目定位必須考慮的因素1）科學(xué)的規(guī)劃布局2）便捷的交通組織3）合理的業(yè)態(tài)功能分區(qū)4）適用的商鋪面積5）具有號(hào)召力的品牌店6）優(yōu)秀的物業(yè)管理和商業(yè)管理7）優(yōu)惠的政策鼓勵(lì)8）適合的銷售價(jià)位3定位分析定位是決定一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。首先，它必須針對(duì)市場(chǎng)空白點(diǎn)準(zhǔn)確的對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行業(yè)態(tài)定位，只有業(yè)態(tài)定位準(zhǔn)確才能使項(xiàng)目在銷售、經(jīng)營(yíng)和管理方面取得成功。業(yè)態(tài)定位是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的價(jià)值核心，很難想像一個(gè)業(yè)態(tài)定位錯(cuò)誤的商業(yè)物業(yè)在市場(chǎng)推廣中能夠取得成功。業(yè)態(tài)定位要解決的問(wèn)題是本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)做什么是做綜合性商業(yè)物業(yè)，還是做專業(yè)市場(chǎng)，或者是以某專業(yè)市場(chǎng)為主的多業(yè)態(tài)組合哪一種商業(yè)形態(tài)更適應(yīng)市場(chǎng)（或者區(qū)域市場(chǎng)）的需求哪一種方式更利于本項(xiàng)目的銷售哪一種方式更能夠使本項(xiàng)目利潤(rùn)最大化其次，是市場(chǎng)定位。它實(shí)際上是確定買(mǎi)家的范圍，確定主要是為哪部分人群服務(wù)。定位精確，界限清晰才能得到市場(chǎng)的認(rèn)同，商業(yè)物業(yè)不可能為所有的消費(fèi)人群提供并滿足他們所有需求，必須界定一個(gè)或幾個(gè)最具有現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力和實(shí)際需求的消費(fèi)群，以此構(gòu)成本案的目標(biāo)消費(fèi)群。對(duì)于一個(gè)商業(yè)物業(yè)，只有明確了產(chǎn)品的銷售對(duì)象，才能根據(jù)其消費(fèi)層次、購(gòu)買(mǎi)能力和投資方式以策略性和技巧性的方法消除其心理抗性。根據(jù)地產(chǎn)因素分析、開(kāi)發(fā)背景分析、市場(chǎng)供求狀況研究、競(jìng)爭(zhēng)者研究、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析，做出符合市場(chǎng)的定位，以最大限度地發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取最大的投資收益；第三，是產(chǎn)品定位。產(chǎn)品定位就是在業(yè)態(tài)定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)定位的目標(biāo)客戶群，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品作出一個(gè)最終的定位。為了使項(xiàng)目能夠在銷售和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中贏得市場(chǎng)的青睞，就必須對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃（如開(kāi)間、進(jìn)深、層高、面積）、功能分區(qū)、人流動(dòng)向等進(jìn)行有效、合理、周全的規(guī)劃。因此，最終的產(chǎn)品定位是以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為前提，在商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)上作出的產(chǎn)品規(guī)劃。4項(xiàng)目定位指導(dǎo)思想1、做出自己的特色，以吸引目標(biāo)消費(fèi)群；2、本物業(yè)應(yīng)是涪陵現(xiàn)有商業(yè)的一個(gè)創(chuàng)新派，經(jīng)營(yíng)定位考慮到涪陵市商業(yè)形態(tài)的實(shí)際情況，立足于市場(chǎng)空白點(diǎn)；3、從檔次上做成涪陵最利于經(jīng)營(yíng)的專業(yè)商業(yè)物業(yè)；4、以項(xiàng)目的銷售為目的，產(chǎn)品規(guī)劃和定位以市場(chǎng)的實(shí)際需求為導(dǎo)向，使本項(xiàng)目在市場(chǎng)上能夠獲得最終的成功。二、業(yè)態(tài)定位1本案位于涪陵市郊迎賓大道和太極大道交匯處的鵝頸關(guān)立交橋旁，“前不房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM著村，后不著店”，距核心商圈較遠(yuǎn)，商業(yè)氛圍幾乎為零；2）處于城市快速干道上可定位為專業(yè)市場(chǎng)；3）涪陵現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀描述汽車(chē)銷售離主城區(qū)太近，大宗高額產(chǎn)品被重慶吸納家具已有規(guī)模較大的“翔正麗都”家具城小商品批發(fā)已有規(guī)模較大的成熟超市建材以實(shí)驗(yàn)轉(zhuǎn)盤(pán)為中心自發(fā)形成的專業(yè)市場(chǎng)，但以街鋪為主，分散經(jīng)營(yíng)，缺乏品牌效應(yīng)，無(wú)法統(tǒng)一推廣裝飾材料同建材業(yè)種IT已有“泰興電腦城”品牌專業(yè)市場(chǎng)家電國(guó)美電器通訊器材集中高筍塘路、雖很分散，有重新整合空間但其對(duì)人流要求較高汽配零散、其多存在于郊區(qū)的街鋪中，經(jīng)營(yíng)對(duì)環(huán)境污染較大4）市場(chǎng)空白點(diǎn)機(jī)電市場(chǎng)、農(nóng)資市場(chǎng)、藥品批發(fā)市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)；5）2020年，涪陵將發(fā)展成為50萬(wàn)人口城市。隨著城市人口的增加，城市規(guī)模的擴(kuò)大，涪陵對(duì)周邊區(qū)域的影響和商業(yè)輻射都將得到增大和加強(qiáng)，農(nóng)資產(chǎn)品和農(nóng)機(jī)產(chǎn)品的需求將會(huì)進(jìn)一步加大；6）涪陵目前在秋月門(mén)合智廣場(chǎng)有一個(gè)“農(nóng)機(jī)市場(chǎng)一條街”，但是隨著秋月門(mén)車(chē)站的搬離，該市場(chǎng)也將被取代和消亡；7）農(nóng)資產(chǎn)品和農(nóng)機(jī)產(chǎn)品的專業(yè)市場(chǎng)適宜遠(yuǎn)離城市中心，且以臨街門(mén)市的形式為佳，這兩點(diǎn)都與本項(xiàng)目相吻合；8）服裝批發(fā)、藥品批發(fā)與本案的物業(yè)位置不適合，且有較大的操作難度；9）因項(xiàng)目所在地緊鄰長(zhǎng)途客車(chē)站，因此可進(jìn)行多業(yè)態(tài)、業(yè)種的組合；10）若業(yè)態(tài)定為汽車(chē)銷售，則會(huì)存在著相當(dāng)大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)首先，涪陵市作為重慶的衛(wèi)星城市，距離重慶僅有2小時(shí)的車(chē)程，真正具有購(gòu)車(chē)能力的人更愿意到重慶買(mǎi)車(chē)；其次，汽車(chē)銷售市場(chǎng)的培育需要一個(gè)過(guò)程，非一朝一夕之間能夠見(jiàn)到成效，在此期間，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)變化，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的打擊將無(wú)法彌補(bǔ)；第三，本項(xiàng)目以快速回籠資金為目的，而作為汽車(chē)展示中心，則只能出租，不利于銷售；第四，汽車(chē)銷售市場(chǎng)的形成需要十幾家汽車(chē)銷售公司共同抬市，才能使市場(chǎng)形成規(guī)模，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，而不是僅靠一、二家汽車(chē)銷售公司就能成“市”；11）由于本項(xiàng)目在報(bào)批時(shí)，是以“汽車(chē)銷售市場(chǎng)”的名義申報(bào)，且涪陵目前的年人均GDP產(chǎn)值為人民幣8539元，基本上達(dá)到汽車(chē)銷售的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（年人均GDP產(chǎn)值為1000美元），因此在本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃上可以拿出部分商業(yè)物業(yè)來(lái)作汽車(chē)銷售；12）在長(zhǎng)途客運(yùn)站的周邊，存在著大量的住宿、餐飲、娛樂(lè)、辦公（托運(yùn)、運(yùn)輸）的需求，而住宿和辦公對(duì)于商業(yè)物業(yè)樓層的要求不是很高，為了增加項(xiàng)目的可銷售面積，可以在三樓（及以上樓層）規(guī)劃為住宿、辦公業(yè)態(tài)。綜上所述我們建議對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為以農(nóng)資機(jī)電批發(fā)為主，附以部分汽車(chē)銷售，同時(shí)多業(yè)態(tài)共存的綜合房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM性大市場(chǎng)三、市場(chǎng)定位1、目標(biāo)市場(chǎng)定位分析商場(chǎng)傳統(tǒng)的營(yíng)銷鏈，是發(fā)展商與投資者之間的售賣(mài)關(guān)系。商場(chǎng)雖然實(shí)現(xiàn)了銷售，但由于經(jīng)營(yíng)定位不當(dāng)，商鋪分割太小、自由招租經(jīng)營(yíng)等原因，有的商場(chǎng)根本開(kāi)不了業(yè)，有的盡管如期開(kāi)業(yè)卻經(jīng)營(yíng)不下去，小業(yè)主因此停止供樓，投資者信心嚴(yán)重受挫，發(fā)展商面臨回購(gòu)商鋪的風(fēng)險(xiǎn)（重慶地王廣場(chǎng)即是經(jīng)營(yíng)不善的典型案例之一）?，F(xiàn)代商場(chǎng)營(yíng)銷鏈應(yīng)該是發(fā)展商投資者經(jīng)營(yíng)商家消費(fèi)市場(chǎng)，這樣一個(gè)完整的綜合體系。商鋪營(yíng)銷首先必須考消費(fèi)市場(chǎng)，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)定位，商鋪才能生存和發(fā)展，經(jīng)營(yíng)商家才能賺到錢(qián)，投資者才有回報(bào)，發(fā)展商手中的商鋪才能真正賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。因此，商業(yè)物業(yè)面對(duì)三個(gè)層次的目標(biāo)市場(chǎng)終端消費(fèi)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)商戶市場(chǎng)、投資者市場(chǎng)。2、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位1）定位分析我國(guó)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過(guò)程中，一度忽略了社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，忽略了社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中的社會(huì)公平。因此，國(guó)家在今年年初的“兩會(huì)”上，對(duì)“三農(nóng)”問(wèn)題進(jìn)行高度關(guān)注，國(guó)務(wù)院下發(fā)的中央一號(hào)文件，被予為“第三次農(nóng)村革命”。隨著國(guó)家對(duì)“三農(nóng)”問(wèn)題的不斷重視，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將得到不斷的政策扶持。由此我們可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)農(nóng)村市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然會(huì)有一個(gè)翻天覆地的變化，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)農(nóng)資、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品，這就為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)農(nóng)資、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2）主力目標(biāo)消費(fèi)群從周邊區(qū)域到涪陵來(lái)向代理商批發(fā)農(nóng)資、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品，再回到自己所在區(qū)域做二次批發(fā)的商人；自己對(duì)產(chǎn)品的需求量較大，到批發(fā)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)后自己使用的消費(fèi)者。3）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家定位農(nóng)資產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)種子經(jīng)營(yíng)化肥經(jīng)營(yíng)農(nóng)藥經(jīng)營(yíng)農(nóng)膜經(jīng)營(yíng)飼料房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM農(nóng)機(jī)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)水泵經(jīng)營(yíng)發(fā)動(dòng)機(jī)經(jīng)營(yíng)噴霧器經(jīng)營(yíng)鐵犁經(jīng)營(yíng)打谷機(jī)經(jīng)營(yíng)飼料粉碎機(jī)經(jīng)營(yíng)打米機(jī)經(jīng)營(yíng)戶的利益關(guān)注點(diǎn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)前景和多業(yè)種互動(dòng)。4）項(xiàng)目投資人定位有一定的資金積蓄，無(wú)充沛的經(jīng)營(yíng)時(shí)間者；有一定的資金積蓄，無(wú)豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)者；具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)實(shí)力者；沒(méi)有明確的投資渠道者；具體而言，投資群體包括第一涪陵政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的職工（縣干部、公務(wù)員，金融、電力、通訊等行業(yè)的干部職工），一般單位都會(huì)解決住房，不會(huì)為住房發(fā)愁，所以經(jīng)過(guò)工作長(zhǎng)期的節(jié)省下的錢(qián)，存銀行利息太低，股市和做生意風(fēng)險(xiǎn)太大，而且又沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有時(shí)間，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，于是購(gòu)買(mǎi)商鋪成了他們主要的選擇之一。他們有資金，無(wú)經(jīng)驗(yàn)，無(wú)時(shí)間；第二長(zhǎng)期在涪陵做生意的本地人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村干部、農(nóng)民等中小生意者，因?yàn)榻?jīng)過(guò)長(zhǎng)期的做生意積累了一點(diǎn)錢(qián)，于是就考慮自己買(mǎi)一個(gè)鋪面自己進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，特別是通過(guò)舊城改造拆遷的商家，尤其多。他們的觀點(diǎn)是用自己做生意的房租給自己買(mǎi)房，給自己交按揭購(gòu)房款；第三外出務(wù)工人員的家屬（妻子、父母），他們掙了錢(qián)回來(lái)，首先考慮買(mǎi)套住房，住房問(wèn)題不愁的人首先想到的就是自己買(mǎi)套鋪面出租和自己經(jīng)營(yíng)點(diǎn)小生意；第四外來(lái)投資者，他們?cè)谏弦患?jí)城市（重慶）做生意，經(jīng)營(yíng)狀況良好，為了進(jìn)一步擴(kuò)大銷售額，增加市場(chǎng)占有率，因而對(duì)二級(jí)城市進(jìn)行擴(kuò)張，甚至有打造區(qū)域性地方品牌的愿望。四、產(chǎn)品定位房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM總用地面積37409其中新征用地面積11796總建筑面積66784其中新建29900擬建10572保留26312建筑用地11186道路停車(chē)12019占總用地3116停車(chē)位90輛（地面60輛，地下30輛）建筑密度299綠地率283容積率181、產(chǎn)品規(guī)劃（如圖）房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM負(fù)一樓