[doc]-同致行地產(chǎn)-深圳市坭崗村城中村改造項(xiàng)目評(píng)價(jià)報(bào)告(45頁(yè))-地產(chǎn)價(jià)格

深圳市坭崗村城中村改造項(xiàng)目評(píng)價(jià)報(bào)告投資商大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司編制單位同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司完成時(shí)間二零零六年四月八日大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司承蒙貴公司信任，委托我司編制深圳市坭崗村城中村改造項(xiàng)目評(píng)價(jià)報(bào)告。我司項(xiàng)目小組接受任務(wù)后，經(jīng)過(guò)對(duì)本地塊所處市場(chǎng)環(huán)境、地塊自身?xiàng)l件和舊改特點(diǎn)的研究，結(jié)合貴公司實(shí)際情況，提出了本地塊開(kāi)發(fā)的評(píng)價(jià)報(bào)告。深圳市坭崗村城中村改造項(xiàng)目評(píng)價(jià)報(bào)告是我司項(xiàng)目小組成員通力合作的成果，同時(shí)也是全司人員多年經(jīng)驗(yàn)及集體智慧的結(jié)晶?，F(xiàn)提供給貴公司，供貴公司決策參考。謹(jǐn)致商祺同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司二零零六年四月八日目錄1項(xiàng)目評(píng)價(jià)111項(xiàng)目位置及區(qū)位評(píng)價(jià)112項(xiàng)目用地現(xiàn)狀評(píng)價(jià)213項(xiàng)目周邊環(huán)境與景觀評(píng)價(jià)314項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)評(píng)價(jià)315項(xiàng)目用地優(yōu)缺點(diǎn)評(píng)價(jià)516項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施評(píng)價(jià)62法律政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)721項(xiàng)目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀722合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估73房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)831深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)832深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望1733項(xiàng)目附近區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)2234項(xiàng)目附近區(qū)域在售樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析2535可能的目標(biāo)客戶分析264開(kāi)發(fā)建議2741開(kāi)發(fā)方向建議2742開(kāi)發(fā)計(jì)劃建議285財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)3151成本預(yù)測(cè)3152稅務(wù)分析3253投資收益預(yù)測(cè)3354投資使用計(jì)劃及啟動(dòng)資金3655項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)386結(jié)論3961風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析3962結(jié)論40附表41附表1坭崗村城中村改造項(xiàng)目損益表41附表2坭崗村城中村改造項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表421項(xiàng)目評(píng)價(jià)11項(xiàng)目位置及區(qū)位評(píng)價(jià)111項(xiàng)目位置本項(xiàng)目用地東臨紅崗西村，西臨教育學(xué)院花場(chǎng)，北臨二線巡邏道，南臨筍崗西路。中間剔除金銀苑、碧清花園、星湖花園三個(gè)商品房小區(qū)及風(fēng)光小學(xué)。行政區(qū)劃上歸羅湖區(qū)管轄。圖1項(xiàng)目位置圖112區(qū)位評(píng)價(jià)本項(xiàng)目位于羅湖區(qū)與福田區(qū)的交接地帶。東為羅湖區(qū)的清水河片區(qū)。西與深圳最早的富人區(qū)銀湖別墅區(qū)及筆架山相望。北靠鳳凰嶺，向南隔泥崗西路俯瞰八卦嶺。與東門(mén)地王商圈、華強(qiáng)北商圈、福田中心區(qū)近在咫尺，盡享都市的繁華。圖2項(xiàng)目區(qū)位圖12項(xiàng)目用地現(xiàn)狀評(píng)價(jià)（1）作為舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊內(nèi)以農(nóng)民房為主，環(huán)境較差，管理較為混亂，該區(qū)域在市民心中的形象欠佳。（2）該地塊現(xiàn)為功能混合區(qū)域，地塊內(nèi)含有住宅、商業(yè)、公共配套等等。拆遷上較為繁瑣，也潛在一定的拆遷風(fēng)險(xiǎn)。（3）地塊不規(guī)則，內(nèi)有三個(gè)普通的住宅小區(qū)。給小區(qū)的規(guī)劃和銷(xiāo)售造成影響。（4）本地塊內(nèi)現(xiàn)有高壓線穿過(guò)，但日后將會(huì)被埋入地下，所以這一不利因素可以忽略。（5）本地塊呈北高南低的走勢(shì)，為景觀設(shè)計(jì)提供有利條件。13項(xiàng)目周邊環(huán)境與景觀評(píng)價(jià)131周邊環(huán)境較為普通，區(qū)域環(huán)境優(yōu)劣并存（1）項(xiàng)目四周及內(nèi)部分布有碧清花園、金銀苑、星湖花園等普通住宅小區(qū)以及部分其他建筑物。整體環(huán)境較為普通。（2）項(xiàng)目處于泥崗西路北側(cè)，貨柜車(chē)流量大，造成很大的噪音、塵土和空氣污染，對(duì)居住和商業(yè)而言是很大的不利因素。但隨著貨運(yùn)主干道的北遷，這一不利影響將會(huì)弱化。（3）片區(qū)內(nèi)的教育學(xué)院和風(fēng)光小學(xué)給項(xiàng)目注入了文化內(nèi)涵，有利于提升項(xiàng)目的價(jià)值。（4）福田和羅湖的外部環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目起到強(qiáng)大的支撐作用。132周邊景觀資源欠缺，高層遠(yuǎn)景風(fēng)光獨(dú)特（1）項(xiàng)目四周緊挨著普通住宅小區(qū)、學(xué)校以及部分其他建筑，近距離景觀欠佳。（2）本項(xiàng)目的高層將可以遠(yuǎn)望鳳凰嶺、筆架山以及地王商圈，景觀資源有很大的發(fā)掘空間。14項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)評(píng)價(jià)表1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)改造用地面積1344萬(wàn)平方米容積率555覆蓋率2530總建筑面積672萬(wàn)平方米7392萬(wàn)平方米住宅面積5376萬(wàn)平方米59136萬(wàn)平方米商業(yè)面積1344萬(wàn)平方米14784萬(wàn)平方米還遷面積246萬(wàn)平方米可售面積416萬(wàn)平方米4832萬(wàn)平方米可售住宅面積2816萬(wàn)平方米3354萬(wàn)平方米可售商業(yè)面積1344萬(wàn)平方米14784萬(wàn)平方米公共配套面積10,000平方米平均建筑高度1820層商住比28車(chē)位4300個(gè)根據(jù)利潤(rùn)最大化原則，本項(xiàng)目取55的容積率，其他經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)均與55的容積率對(duì)應(yīng)。（1）從以上規(guī)劃要點(diǎn)看，商業(yè)面積較大。如此大的商業(yè)面積是否與市場(chǎng)需求相一致還需深入論證。原因有以下幾點(diǎn)目前附近片區(qū)商業(yè)氛圍非常弱。本片區(qū)與羅湖、福田的其他區(qū)域處于相對(duì)斷裂的狀態(tài)，偏居一隅。片區(qū)的人口較少，自身沒(méi)有足夠的人口支撐如此大的商業(yè)。按照30的覆蓋率來(lái)算，假設(shè)整個(gè)項(xiàng)目底層全部做商業(yè)，整個(gè)項(xiàng)目將有將近四層作為商業(yè)，而非底商的商業(yè)產(chǎn)生的收益有限。（2）本項(xiàng)目規(guī)劃有4,300個(gè)車(chē)位。本項(xiàng)目商業(yè)面積達(dá)14784萬(wàn)平方米。按常規(guī)，商場(chǎng)每100平方米需要05個(gè)車(chē)位，所以商業(yè)部分需要739個(gè)車(chē)位。余下3,561個(gè)車(chē)位給住宅部分。本項(xiàng)目按照平均每戶90平方米深圳的平均住宅面積的建筑面積算，大約有6,571戶，按照車(chē)位比11算，需要有6,571個(gè)車(chē)位。所以本項(xiàng)目規(guī)劃中車(chē)位的個(gè)數(shù)是不夠的。（3）根據(jù)容積率和建筑高度的規(guī)劃，本項(xiàng)目的建筑形態(tài)基本為小高層和高層建筑。（4）由于本項(xiàng)目的還遷面積較大，將采取分期拆遷、分期還建的方法操作。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，還建會(huì)增加前期啟動(dòng)資金，降低資金使用效率，同時(shí)也增大了投資風(fēng)險(xiǎn)。但是，通過(guò)分期銷(xiāo)售與分期還建相結(jié)合，將會(huì)相應(yīng)地提高資金使用率，降低風(fēng)險(xiǎn)。15項(xiàng)目用地優(yōu)缺點(diǎn)評(píng)價(jià)151優(yōu)點(diǎn)評(píng)價(jià)（1）宗地面積較大，規(guī)劃和建設(shè)上具有回旋空間。對(duì)重樹(shù)片區(qū)形象較為有利，同時(shí)也有利于分期開(kāi)發(fā)和靈活選擇開(kāi)發(fā)方案。（2）規(guī)劃指標(biāo)具有彈性空間，便于開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況及戰(zhàn)略要求確定開(kāi)發(fā)方案。（3）地處羅湖、福田交接地帶，區(qū)域配套齊備。緊鄰主城區(qū)，具有為主城區(qū)提供居住配套的功能。（4）交通便利，到關(guān)內(nèi)各區(qū)及關(guān)外的龍華和布吉都很便捷。（5）被鳳凰嶺、筆架山兩個(gè)“綠色氧吧”包圍，有良好的生態(tài)景觀資源（6）根據(jù)規(guī)劃，八卦嶺片區(qū)將成為集居住、商業(yè)、辦公、服務(wù)性工業(yè)和高新技術(shù)工業(yè)在內(nèi)的城市綜合服務(wù)區(qū)。并且，坭崗與八卦嶺有連為一體的可能，從而實(shí)現(xiàn)兩個(gè)片區(qū)人流、商業(yè)環(huán)境的一體化。152缺點(diǎn)評(píng)價(jià)（1）地塊內(nèi)含有的住宅小區(qū)檔次較低、外在形象較差，對(duì)項(xiàng)目存在不利影響。（2）地塊內(nèi)含有的住宅小區(qū)，致使地塊不規(guī)整，給規(guī)劃設(shè)計(jì)及地塊價(jià)值提升帶來(lái)障礙。（3）坭崗村以臟亂差的形象著稱(chēng)，給重樹(shù)片區(qū)形象帶來(lái)難度。（4）涉及拆遷安置問(wèn)題，手續(xù)較多，較為煩瑣。（5）泥崗西路為貨柜車(chē)通道，噪音較大。（5）本項(xiàng)目雖與銀湖豪宅區(qū)相鄰，但兩片區(qū)處于相對(duì)隔絕狀態(tài)，受銀湖蔭庇的可能性基本沒(méi)有。由于受公路和山體相隔，本項(xiàng)目所在片區(qū)與清水河片區(qū)的聯(lián)系較弱，清水河片區(qū)對(duì)本項(xiàng)目影響不大。16項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施評(píng)價(jià)（1）由于本項(xiàng)目規(guī)劃了1344萬(wàn)平方米的商業(yè)設(shè)施，常規(guī)的生活配套設(shè)施，本項(xiàng)目可以解決，而且將比現(xiàn)在的檔次高出很多。（2）項(xiàng)目東西兩側(cè)是教育學(xué)院以及風(fēng)光小學(xué)，具有一定的文化氛圍，對(duì)本項(xiàng)目是利好因素。（3）由于項(xiàng)目靠近福田、羅湖主城區(qū)，大型的商業(yè)設(shè)施可以由主城區(qū)解決。本項(xiàng)目周邊有園嶺醫(yī)院、婦女兒童醫(yī)院、沃爾瑪、好又多超市等配套，為居民提供了生活上的便利。但是，項(xiàng)目的500米范圍內(nèi)缺少上規(guī)模、上檔次的居住配套，是本項(xiàng)目的一個(gè)不可忽視的不足點(diǎn)。2法律政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)21項(xiàng)目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀（1）坭崗舊改已經(jīng)納入了深圳的舊改日程。（2）坭崗村的規(guī)劃文件還沒(méi)有正式獲批，立項(xiàng)批準(zhǔn)前沒(méi)有紅線和規(guī)劃圖。（3）由于本項(xiàng)目屬于城中村舊改項(xiàng)目。投資方需先行投入資金，其后確定用地邊界范圍，將來(lái)有可能在地界、面積方面發(fā)生爭(zhēng)議。（4）坭崗村提供的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是由羅湖區(qū)舊城改造辦公室提供的，具有彈性空間。最終的規(guī)劃方案由坭崗村、投資方以及深圳市規(guī)劃部門(mén)協(xié)商決定。這就給項(xiàng)目規(guī)劃留下了很大的不確定性。（5）在坭崗村與開(kāi)發(fā)商確定規(guī)劃指標(biāo)后，再由坭崗村上報(bào)相關(guān)單位報(bào)批。在立項(xiàng)批準(zhǔn)后才確定紅線和具體的規(guī)劃。22合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估221合作方式（1）大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全部投資（土地費(fèi)用、投資開(kāi)發(fā)費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)等）。并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全程開(kāi)發(fā)。（2）由坭崗實(shí)業(yè)股份有限公司負(fù)責(zé)完成拆遷、安置、補(bǔ)償實(shí)施、協(xié)助報(bào)批報(bào)建等手續(xù)和雙方約定的工作。（3）本項(xiàng)目所有可售的住宅和商業(yè)面積均按73分配，即大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司得到70的可售面積，坭崗實(shí)業(yè)股份有限公司得到30的可售面積。222風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1）目前還沒(méi)有具有法律效力的規(guī)劃文件，使本項(xiàng)目具有不確定性，但這也是舊改項(xiàng)目的共性。（2）坭崗實(shí)業(yè)股份有限公司在申辦手續(xù)和拆遷安置過(guò)程中受阻，致使舊改工作不能如期進(jìn)行。（3）大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司與坭崗實(shí)業(yè)在可售面積分配的實(shí)施中產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致大益置業(yè)遭受損失。（4）拆遷安置涉及多方利益的博弈，整體工作可能會(huì)因此遇到障礙。3房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)31深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)311供給評(píng)價(jià)（1）房地產(chǎn)投資規(guī)模略有下降，商品房在建規(guī)模有所增長(zhǎng)2005年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資41959億元，同比下降337。商品房的施工面積累計(jì)為3,41414萬(wàn)平方米，同比增加942；竣工面積為65623萬(wàn)平方米，同比下降3518。表22005年商品房建設(shè)規(guī)模情況指標(biāo)計(jì)算單位2005年去年同期同比一、商品房施工面積萬(wàn)平米3,414143,12025942其中住宅萬(wàn)平米2,435632,25768788新開(kāi)工面積萬(wàn)平米1,152281,025551236二、商品房竣工面積萬(wàn)平米656231,012393518其中住宅竣工面積萬(wàn)平米4794277223792圖3深圳歷年商品房及住宅建設(shè)規(guī)模情況（3）特區(qū)內(nèi)住宅批注預(yù)售面積減少2004年，深圳全市住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積為80648萬(wàn)平方米，2005年批準(zhǔn)預(yù)售面積為71158萬(wàn)平方米。2004年關(guān)內(nèi)住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積為46631萬(wàn)平方米，2005年關(guān)內(nèi)住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為300萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)，無(wú)論是全市還是關(guān)內(nèi)，住宅的供給量、在售項(xiàng)目都明顯減少。（3）可供土地減少截至2005年12月28日，深圳土地交易市場(chǎng)上共成交商住用地（指地塊用途為住宅或商住混合用地）面積合計(jì)7102萬(wàn)平方米。在土地交易市場(chǎng)上，2005年商住用地低于2003年的10878萬(wàn)平方米和2004年的9224萬(wàn)平方米；受整體土地資源所限，深圳商住用地土地供應(yīng)放緩趨勢(shì)漸趨明朗。近兩年特區(qū)內(nèi)可供土地供應(yīng)面積有限,主要來(lái)自舊城改造，而這一現(xiàn)象將成為關(guān)內(nèi)土地市場(chǎng)的主流。在這些放量土地中，寶安、龍崗的土地出讓量占到了總量的半壁江山。關(guān)內(nèi)土地已進(jìn)入“地荒時(shí)代”。（4）城中村改造填充深圳樓市城中村改造開(kāi)始啟動(dòng)2005年5月22日漁民村的成功爆破，標(biāo)志著深圳舊城改造工程開(kāi)始全面實(shí)施，2005年也因此成為深圳城中村改造的示范年。城中村市場(chǎng)儲(chǔ)量巨大目前深圳有30個(gè)城中村列入改造范圍，其中關(guān)內(nèi)需要改造的城中村建筑面積是4,000多萬(wàn)平方米，關(guān)外6,000多萬(wàn)平方米,共計(jì)1億多平方米。關(guān)內(nèi)城中村平均容積率約為30,關(guān)外略低，全市城中村的平均容積率約為25。按照“拆一建二”的比例計(jì)算，建筑面積擴(kuò)增一倍，城中村能供應(yīng)出的房屋面積將達(dá)到2億平方米左右。按照商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)各占一半比例，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的商品房供應(yīng)量有1億平方米左右。樂(lè)觀估計(jì)每年將有200300萬(wàn)平方米的商品房供應(yīng)量面世，可緩解深圳日漸希缺的土地市場(chǎng)。312需求評(píng)價(jià)（1）新盤(pán)銷(xiāo)售普遍火爆2005年，萬(wàn)科東海岸三期、水榭花都三期、觀瀾湖高爾夫大宅、天琴灣、振業(yè)城、中旅國(guó)際公館等新盤(pán)紛紛入市，且銷(xiāo)售連連火爆。萬(wàn)科第五園、香蜜湖一號(hào)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天全部售罄，水榭花都三期400多套當(dāng)天銷(xiāo)售剩余無(wú)幾，中信紅樹(shù)灣二期當(dāng)天銷(xiāo)售總額達(dá)7億元。萬(wàn)科十七英里甚至發(fā)生顧客因買(mǎi)不到房而怒砸售樓處的現(xiàn)象。這些現(xiàn)象表明，深圳住宅市場(chǎng)需求旺盛，新盤(pán)更是置業(yè)者追捧的對(duì)象。（2）關(guān)外項(xiàng)目成為市場(chǎng)主流關(guān)外樓市占據(jù)深圳半壁江山從2005年各月各行政區(qū)住宅銷(xiāo)售面積分布來(lái)看，特區(qū)外置業(yè)已成主流，寶安區(qū)已居首位,占全市銷(xiāo)售面積的份額從2004年的21上升到30；龍崗區(qū)居其次，所占份額從2004年18上升至20；福田區(qū)銷(xiāo)售量占全市的19（2004年占16）；南山區(qū)銷(xiāo)售量占全市的18（2004年占33）；羅湖區(qū)銷(xiāo)售量占全市的11（2004年占10）。特區(qū)外兩區(qū)合計(jì)占全市50，特區(qū)外置業(yè)已居主要地位。圖42005年與2004年各區(qū)域住宅銷(xiāo)售面積所占的比例圖（外圈為2005年數(shù)據(jù)）品牌地產(chǎn)商交戰(zhàn)關(guān)外，關(guān)外樓市品質(zhì)升級(jí)鴻榮源、富通等本地知名開(kāi)發(fā)商大量推出優(yōu)質(zhì)大盤(pán)，占領(lǐng)本地市場(chǎng)。關(guān)內(nèi)的一些大品牌開(kāi)發(fā)商也紛紛搶占關(guān)外市場(chǎng)萬(wàn)科、中海屯兵坂田，中航推出了觀瀾的名片格瀾郡，金地高起點(diǎn)建造梅隴鎮(zhèn)這些品牌開(kāi)發(fā)商的介入，使得質(zhì)優(yōu)大盤(pán)層出不窮，加速了關(guān)外樓盤(pán)的品質(zhì)升級(jí)，逐漸追上甚至超過(guò)了關(guān)內(nèi)樓盤(pán)的品質(zhì)。（3）市場(chǎng)需求旺盛，空置率持續(xù)下降銷(xiāo)售量保持高速增長(zhǎng)、供需矛盾凸顯2005年深圳批準(zhǔn)的商品住宅預(yù)售面積共71158萬(wàn)平方米，但全市商品住宅銷(xiāo)售面積已達(dá)到90113萬(wàn)平方米，全市的新增供求比僅為0791，需求持續(xù)旺盛。越來(lái)越多的外來(lái)人口被深圳良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境所吸引，選擇在深圳定居，2005年深圳市已經(jīng)有暫住人口1,035萬(wàn)，而戶籍人口僅171萬(wàn)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、收入的增加、人口的快速增長(zhǎng)，為深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的需求動(dòng)力，形成全年需求旺盛態(tài)勢(shì)，造成深圳供求矛盾凸顯。在未來(lái)幾年，這一矛盾將會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展進(jìn)一步深化?？罩梅恐鸩较?、空置率持續(xù)下降2005年，商品房空置面積為16831萬(wàn)平方米，同比下降3309，其中住宅空置面積6965萬(wàn)平方米，同比下降4958。這說(shuō)明了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)需求旺盛。（4）豪宅市場(chǎng)主導(dǎo)潮流豪宅備受推寵、成交量創(chuàng)歷史新高2005年豪宅的推盤(pán)量大增，全市144平方米以上的商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá)21056萬(wàn)平方米，占成交總量的11，與均價(jià)超過(guò)10,000元/平方米的商品住宅成交比例一致。旺盛的需求顯示，經(jīng)過(guò)多年的積累，深圳豪宅已具備一定的購(gòu)買(mǎi)力。圖52005年全市144平方米以上住宅銷(xiāo)售分布（單位萬(wàn)平方米）圖62005年商品住宅各價(jià)位區(qū)間成交比例推出量歷年最高2005年共批準(zhǔn)預(yù)售獨(dú)棟別墅、聯(lián)排、雙拼別墅1,346套，總建筑面積約34萬(wàn)平方米，占2005深圳住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積的4，占2005年各類(lèi)型物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積的36。就批準(zhǔn)預(yù)售面積而言，幾乎為過(guò)去3年的推出面積的總和。別墅居住功能升從2005年批準(zhǔn)預(yù)售的別墅項(xiàng)目銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)來(lái)看，絕大多數(shù)客戶購(gòu)買(mǎi)別墅為自住，觀瀾湖高爾夫大宅、棲湖、東海岸等別墅度假性客戶比例略高其它。主要由于其地理位置離市區(qū)略遠(yuǎn)的特殊性。產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價(jià)高2005年出現(xiàn)了諸如紅樹(shù)西岸、中信紅樹(shù)灣等高品質(zhì)的豪宅，這些豪宅的價(jià)格更是頻出新高。其中紅樹(shù)西岸更是創(chuàng)造了均價(jià)25,000元/平方米的奇跡。313住宅供需總體評(píng)價(jià)根據(jù)深圳國(guó)土部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年112月全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資41959億元，同比下降337，連續(xù)在第二年出現(xiàn)了投資的負(fù)增長(zhǎng)。2005年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，全市新建商品住宅銷(xiāo)售面積約90113萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約1228。供需矛盾進(jìn)一步激化。314價(jià)格特征評(píng)價(jià)（1）房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)盤(pán)升，居高不下2005年全市住宅均價(jià)增長(zhǎng)迅速，漲幅超過(guò)17，并有繼續(xù)上漲之勢(shì)05000100000050100150200均價(jià)553155395680597970407836同比220126531772001年2002年2003年2004年2005年061062圖72001年2006年3月全市住宅均價(jià)全市商業(yè)均價(jià)在保持長(zhǎng)久平穩(wěn)之后開(kāi)始大幅反彈05000100001500020000500050100150200250300均價(jià)1262712642129161246315611同比2250122352532001年2002年2003年2004年2005年圖82001年2005年全市商業(yè)均價(jià)（2）關(guān)內(nèi)外房?jī)r(jià)差距縮小、房?jī)r(jià)將在合理區(qū)間內(nèi)保持平衡圖92004、2005年深圳各區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)比（單位元/平方米）從上圖看出在區(qū)域分布上，寶安、龍崗兩區(qū)仍然處于全市成交均價(jià)和特區(qū)內(nèi)四區(qū)的成交均價(jià)下方，但特區(qū)內(nèi)外的價(jià)格差距正在近一步縮小。2005年特區(qū)內(nèi)外的房?jī)r(jià)差距為061，預(yù)計(jì)2006年這個(gè)差距將進(jìn)一步縮小，特區(qū)內(nèi)外將形成較為合理的價(jià)格梯度，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)一體化發(fā)展。（3）關(guān)內(nèi)二手房?jī)r(jià)上揚(yáng)2005年二手住宅的成交均價(jià)為4,28392元/平方米，同比增長(zhǎng)1010，其中以福田區(qū)的成交均價(jià)居最高，達(dá)5,51377元/平方米，而鹽田區(qū)因萬(wàn)科東海岸、天琴灣等二手豪宅的入市帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)的二手住宅房?jī)r(jià)上升，同比增幅最高，達(dá)4870。南山區(qū)以其成熟的生活配套及嶄新的城市規(guī)劃，受到越來(lái)越多的置業(yè)者青睞，加上旺盛的一手房需求帶動(dòng)，使得該區(qū)域二手住宅的均價(jià)升幅也位居第二，達(dá)1541。羅湖、福田、南山三區(qū)的二手住宅價(jià)格分別比一手住宅低46、39和45，與一手住宅相比，二手住宅具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。32深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望321房地產(chǎn)供給面臨土地瓶頸（1）土地的重要性日益凸顯土地稀缺，關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受土地制約嚴(yán)重?fù)?jù)資料顯示，從2002年開(kāi)始，深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量得到了有效的控制，比2001年下降了三分之一。實(shí)際供應(yīng)為135平方公里，通過(guò)拍賣(mài)、招標(biāo)、成交土地面積為62萬(wàn)平方米。2003年深圳全年新出讓土地117平方公里，比2002年計(jì)劃土地供應(yīng)量減少了30，也低于近10年來(lái)深圳土地供應(yīng)量的平均值。2004年與2003年基本持平，2004年、2005年兩年之內(nèi)特區(qū)內(nèi)沒(méi)有新的供應(yīng)量，所以從客觀上來(lái)說(shuō)，深圳的土地供應(yīng)量逐年減少是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。2005年的政府出讓商品房用地只有08平方公里，據(jù)悉2006年關(guān)內(nèi)新增面積依然不會(huì)增加。特區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)的短缺是市場(chǎng)供求關(guān)系的根本。即便2006年關(guān)內(nèi)增加20萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)量，但按容積率34的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，也只可提供6080萬(wàn)平方米的住房，這對(duì)于深圳每年800900萬(wàn)平方米的住房需求量只是杯水車(chē)薪，關(guān)內(nèi)新房供應(yīng)依然緊張。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)發(fā)展，深圳的土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)將會(huì)逐年減少，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將永久受制于稀缺的土地資源。占有土地，占有市場(chǎng)土地成了地產(chǎn)商必爭(zhēng)的資源，成了地產(chǎn)商生死存亡的保障?？梢哉f(shuō)，誰(shuí)占有了土地資源，誰(shuí)就占有了市場(chǎng)。（2）關(guān)內(nèi)項(xiàng)目將主要以工業(yè)區(qū)和舊改為主城市發(fā)展及功能變化促使工業(yè)區(qū)和城中村改造深圳的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展日新月異，城市功能不斷升級(jí)，迫切需要改造不能適應(yīng)城市發(fā)展的關(guān)內(nèi)工業(yè)區(qū)和城中村。土地供應(yīng)量的減少，迫切需要盤(pán)活土地土地供應(yīng)量的減少，促使關(guān)內(nèi)各區(qū)加速盤(pán)活閑置土地，除多數(shù)問(wèn)題樓盤(pán)得以盤(pán)活外，城中村改造也開(kāi)始加快了進(jìn)程。2005年羅湖、福田就加大了舊城改造的力度，幾個(gè)停工停建多年的項(xiàng)目重新啟動(dòng)入市，新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目如特發(fā)泊林花園、京基御景華城等均由舊城改造而成。南山是城中村改造的另一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南山區(qū)舊城改造的總建筑面積約有1,1458萬(wàn)平方米，占地71平方公里，預(yù)計(jì)2006年將啟動(dòng)全市最大的舊改項(xiàng)目大沖改造項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積8682萬(wàn)平方米，整個(gè)改造過(guò)程將歷時(shí)8年，將對(duì)南山樓市造成一定沖擊。這些資料表明盤(pán)活關(guān)內(nèi)的土地已經(jīng)成為深圳開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主要途徑之一。政府強(qiáng)行推進(jìn)工業(yè)區(qū)和城中村改造隨著去年8月2005年深圳市城中村（舊村）改造年度計(jì)劃（草案）的通過(guò)，2006年舊城改造將進(jìn)一步加速，催生新的樓市熱點(diǎn)。據(jù)官方研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，福田區(qū)城中村改造后建筑增量為270萬(wàn)平方米至350萬(wàn)平方米，每年投放市場(chǎng)面積為160萬(wàn)平方米。2006年就有金地漁農(nóng)村項(xiàng)目、新洲舊城改造項(xiàng)目推出市場(chǎng)。政府的一系列強(qiáng)制性規(guī)定和運(yùn)作，促使工業(yè)區(qū)和城中村改造成為深圳樓市的重要組成部分。（3）特區(qū)內(nèi)住宅容積率將大幅度提高人口增長(zhǎng)、土地稀缺逼迫容積率提高2005年，全市年末常住人口82775萬(wàn)人，按可比口徑比上年末增加2695萬(wàn)人，增長(zhǎng)34。其中戶籍人口18193萬(wàn)人，增加1680萬(wàn)人，增長(zhǎng)102，占常住人口比重220；暫住人口64582萬(wàn)人，增加1015萬(wàn)人，增長(zhǎng)16，占比重780。并且根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)推算，深圳人口將會(huì)在今后的幾年持續(xù)增加。人口增長(zhǎng)催化了住宅需求的增長(zhǎng)，而在土地資源有限的情況下，要解決如此多的人口住房問(wèn)題，必須提高城市的住宅容積率。最大化土地價(jià)值要求容積率提高深圳土地資源的稀缺性顯著，要求使每一平方米土地的價(jià)值最大化。提高容積率，可以加大每一平方米的產(chǎn)值，最大化它的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。所以住宅容積率將大幅度提高是一種必然的趨勢(shì)。322住房需求仍將快速增長(zhǎng)（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展促生住房需求從下圖可以看出，2000年到2005年，深圳的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一直保持較快的穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，初步核算，2005年，深圳經(jīng)濟(jì)總量再上新臺(tái)階，GDP為4,92690億元，比上年增長(zhǎng)150。根據(jù)600戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，2005年全年居民人均可支配收入將近3萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)87，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)70。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出15,91188元，增長(zhǎng)97，實(shí)際增長(zhǎng)80。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改善生活空間，購(gòu)房需求及改善性購(gòu)房需求不斷上升。49269342282895412239411954651665471436031289021130010100020003000400050006000199719981999200020012002200320042005GDP圖10深圳市19972005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值216262354424940682593584275962999685050001000015000200002500030000元200020012002200320042005圖11深圳市20002005年人均可支配收入（2）人口增長(zhǎng)增加住房需求深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)在全市人口不斷快速增長(zhǎng)的前提下，仍未達(dá)到相對(duì)飽和的階段，繼續(xù)處于快速發(fā)展期。1998年以后近68年的階段性人口增長(zhǎng)與居民收入積累，促進(jìn)置業(yè)需求在近年集中釋放。隨著深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市地位進(jìn)一步鞏固，城市對(duì)人口的吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，將會(huì)有更多的就業(yè)人口投入深圳，從而產(chǎn)生大量的住宅需求。323住宅房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲（1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展推動(dòng)住宅房?jī)r(jià)上漲經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展周期、居民收入的階段性積累，導(dǎo)致住房市場(chǎng)需求尤其是占市場(chǎng)主體的自住型購(gòu)房需求集中釋放，對(duì)房?jī)r(jià)上升影響較大。（2）市場(chǎng)供不應(yīng)求推動(dòng)住宅房?jī)r(jià)上漲在每年外來(lái)人口持續(xù)增長(zhǎng)和人均收入水平不斷提高的背景下，2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將呈現(xiàn)剛性增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)有望超過(guò)1,000萬(wàn)平方米的需求規(guī)模。在未來(lái)幾年內(nèi)住宅需求將進(jìn)一步增加，而深圳的住宅供給有限，供需矛盾的加劇將推動(dòng)住宅房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。（3）資源稀缺推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲近年來(lái)，深圳市政府嚴(yán)格控制了商品房用地，全市出讓的商品房用地保持在1平方公里左右，關(guān)內(nèi)已近四年無(wú)商品房用地出讓?zhuān)N(xiāo)售量卻是一年上一個(gè)臺(tái)階。由于全市特別是關(guān)內(nèi)存量土地的進(jìn)一步被消化，開(kāi)發(fā)商可用的土地資源越來(lái)越緊缺，土地二級(jí)市場(chǎng)的交易將變得更加活躍，不少手中有土地但實(shí)力不濟(jì)的開(kāi)發(fā)商將出售其手中的土地，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將開(kāi)始新一輪的洗牌。在這種大背景下，房?jī)r(jià)上漲成為必然趨勢(shì)。33項(xiàng)目附近區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)由于本項(xiàng)目雖屬羅湖區(qū)管轄，但羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目沒(méi)有直接的借鑒意義，所以本文直接分析坭崗片區(qū)、八卦嶺片區(qū)、銀湖片區(qū)和清水河片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。331坭崗片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)（1）片區(qū)形象較差，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響本項(xiàng)目所在的片區(qū)管理混亂、人員龐雜、建筑物雜亂密集、配套檔次低，在市民中的形象欠佳。（2）目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚未形成規(guī)模，總體檔次不高2005年推出的樓盤(pán)僅有銀暉名居、星湖花園兩個(gè)樓盤(pán)推出。樓盤(pán)均價(jià)分別為5,700元/平方米和6,500元/平方米。兩項(xiàng)目在特區(qū)內(nèi)屬于低價(jià)位樓盤(pán)。（3）片區(qū)規(guī)劃有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展本片區(qū)規(guī)劃為以生活居住為主，兼具教育科研、對(duì)外交通等功能的綜合性生活居住區(qū)。片區(qū)內(nèi)各地塊土地利用性質(zhì)主要包括政府/團(tuán)體/社區(qū)用地、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地、居住用地、配套設(shè)施用地、道路廣場(chǎng)用地、對(duì)外交通用地、市政公用設(shè)施用地、特殊用地、綠地、水域和其它用地等。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)本項(xiàng)目將具備良好的居住氛圍，并且配套齊全，功能完備，是理想的居住場(chǎng)所。由于本項(xiàng)目屬于整體改造項(xiàng)目，因此在市場(chǎng)評(píng)價(jià)上應(yīng)該著眼于改造后的前景方面，淡化項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)階段的狀況。332八卦嶺片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)（1）片區(qū)地理優(yōu)勢(shì)凸顯該片區(qū)地處福田區(qū)東北角，北臨泥崗西路與坭崗村一街之隔，南接園嶺新村，西靠體育館，東連筍崗片區(qū)。泥崗西路以南、筍崗西路以北、紅嶺北路以西、上步北路以東的城市用地。（2）該片區(qū)處于升級(jí)轉(zhuǎn)型再開(kāi)發(fā)階段八卦嶺原規(guī)劃為工業(yè)區(qū)。近年逐漸向建材、物流、輕工業(yè)、廠房、居住、商貿(mào)、餐飲、辦公等綜合方向發(fā)展。2005年到2006年僅有盛世鵬程、招商城市主場(chǎng)、鵬基商務(wù)時(shí)空（寫(xiě)字樓，商業(yè)）三個(gè)新樓盤(pán)面市。（3）片區(qū)規(guī)劃?rùn)n次較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好該片區(qū)的定位是通過(guò)綜合重建發(fā)展成為包括居住、商業(yè)、辦公、服務(wù)性工業(yè)和高新技術(shù)工業(yè)在內(nèi)的城市綜合服務(wù)區(qū)，改善工業(yè)區(qū)的整體環(huán)境，優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)，在配合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和更充分地利用工業(yè)區(qū)土地的同時(shí)，為城市未來(lái)發(fā)展留有余地。居住建設(shè)規(guī)?？偭繛?78萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)，該片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。333銀湖房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)（1）該片區(qū)的環(huán)境優(yōu)越、市場(chǎng)形象較高該片區(qū)地處羅湖西北部，北接銀湖水庫(kù)，南臨筆架山公園，東靠白芒嶺，西與梅林相接。片區(qū)內(nèi)主要為銀谷別墅、專(zhuān)家別墅、棕櫚泉?jiǎng)e墅等別墅項(xiàng)目。（2）片區(qū)的規(guī)劃?rùn)n次很高該片區(qū)規(guī)劃為以政務(wù)、高級(jí)會(huì)議接待，休閑度假為主的高級(jí)旅游度假中心；城市中心重要的自然生態(tài)景觀保護(hù)區(qū)；以高級(jí)別墅為主的、適度完善生活配套設(shè)施的住宅區(qū)。該片區(qū)內(nèi)各地塊土地利用性質(zhì)主要包括居住用地、配套設(shè)施用地、商業(yè)性公共設(shè)施用地、政府/團(tuán)體/社區(qū)用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地和綠地等。確定本片區(qū)建設(shè)規(guī)?？偭繛?9萬(wàn)平方米。（3）片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和受土地等因素限制，2005年到2006年沒(méi)有新樓盤(pán)面市，該片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。334清水河房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)（1）片區(qū)區(qū)域位置該片區(qū)地處泥崗路以北，“二線”巡邏道以南，紅崗路以東，布吉路以西。總規(guī)劃用地面積為237平方公里。行政規(guī)劃屬于羅湖區(qū)。（2）片區(qū)規(guī)劃限制了房地產(chǎn)的發(fā)展該片區(qū)的功能定位為以福田、羅湖區(qū)為主要服務(wù)范圍的城市商業(yè)倉(cāng)庫(kù)，城市綜合性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)基地，特區(qū)東北部重要的城市客、貨交通樞紐和換乘中心。規(guī)劃的功能不支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（3）片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡該片區(qū)從2005年到2006年僅有龍鳳雅居在售，均價(jià)為6300元/平方米。根據(jù)片區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的空間十分有限。34項(xiàng)目附近區(qū)域在售樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析表3附近樓盤(pán)信息表項(xiàng)目名稱(chēng)類(lèi)型占面建面均價(jià)銷(xiāo)售進(jìn)度主力戶型銀暉名居商住3,0182018,0005,70097單房、11龍鳳雅居住宅18,2419294,902886,3003022豐湖大廈商住14,1924079,839855,8007022星湖花園住宅9,6048048,0006,5008022旭飛華達(dá)園住宅3,37080180,0006,500931房盛世鵬程花園商住31,196155,7297,00010022，32城市主場(chǎng)商住8,5029065,4007,8001001房從上表看出，坭崗附近區(qū)域的樓盤(pán)均價(jià)都在8,000元/平方米以下，低于特區(qū)內(nèi)的熱點(diǎn)區(qū)域。并且項(xiàng)目大都屬于中小型社區(qū)，以中小戶型為主，市場(chǎng)影響力較小。35可能的目標(biāo)客戶分析（1）房屋被拆遷的坭崗村村民本項(xiàng)目成功改造后，有可能吸引兩類(lèi)原村民購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的物業(yè)。一類(lèi)為因?yàn)楸酒瑓^(qū)居住條件太差而到外購(gòu)房的村民，他們因?yàn)榈鼐墶⒀壍纫蛩剡x擇回到坭崗村置業(yè)。另一類(lèi)為得到還遷房后，選擇另外再在本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)住房的坭崗村村民。（2）目前居住在坭崗村的租客這部分人有可能成為本項(xiàng)目的潛在購(gòu)房者。（3）福田、羅湖上班的白領(lǐng)這部分群體具有收入較高、工作穩(wěn)定、發(fā)展空間較大、追求卓越的特征。這部分人將成為本項(xiàng)目的主力客戶。（5）投資者本項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好，升值潛力巨大，預(yù)計(jì)將會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的投資者成為本項(xiàng)目的客戶。4開(kāi)發(fā)建議41開(kāi)發(fā)方向建議411檔次建議（1）方案比較中低檔中高檔1、檔次低，無(wú)法消除坭崗片區(qū)的臟亂差的形象。不利于銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)。2、本項(xiàng)目改造成本高,如果項(xiàng)目?jī)r(jià)值不能充分實(shí)現(xiàn),可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目虧損。3、未能有效地發(fā)掘地塊價(jià)值。1、拔高了片區(qū)形象，有利于銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)。2、有利于高價(jià)出售，補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)實(shí)現(xiàn)一定利潤(rùn)收益。3、順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，最大化實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值。（2）結(jié)論地域優(yōu)勢(shì)舊改成本高市場(chǎng)形勢(shì)好利潤(rùn)最大化要求中高檔所以，建議打造中高檔社區(qū)。412建筑形態(tài)建議（1）方案比較別墅、多層小高層、高層1、容積率達(dá)不到555的規(guī)劃要求。2、所處地域及地塊規(guī)模不支撐別墅項(xiàng)目。3、多層建筑無(wú)法收回成本、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。1、滿足容積率的規(guī)劃要求。2、適合片區(qū)功能形象，符合片區(qū)發(fā)展的定位。3、能夠在收回成本的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)收益。（2）結(jié)論建設(shè)高層、小高層社區(qū)。42開(kāi)發(fā)計(jì)劃建議表4分期計(jì)劃（單位萬(wàn)M2）對(duì)外銷(xiāo)售住宅面積商業(yè)面積還遷面積大益可售合作方可售小計(jì)大益所有合作方所有小計(jì)公共配套面積面積合計(jì)拆遷占地面積一期82萬(wàn)10545151724807392246425664172二期82萬(wàn)64892781927172480739224640420134172三期82萬(wàn)64892781927172480739224640620134172四期517442217673927392合計(jì)246萬(wàn)（23478）（10062）3354（103488）（44352）14784173924517表5工程計(jì)劃2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年首期開(kāi)工前工作建設(shè)第一期拆遷建設(shè)第二期拆遷建設(shè)第三期拆遷建設(shè)第四期拆遷421首期開(kāi)工前工作（1）時(shí)間跨度從簽合同到首期開(kāi)工。（2）要求在2006年12月31日前將拆遷計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)做完，將相關(guān)手續(xù)辦理完畢。（3）2007年1月開(kāi)始拆遷，分三期拆遷，每期為時(shí)六個(gè)月。詳情參考分期計(jì)劃表與工程計(jì)劃表。422第一期（1）2006年12月，坭崗村原有部分空地開(kāi)工（2）2007年12月拆遷1/3的城中村建筑面積（3）2007年12月銷(xiāo)售（4）2008年7月竣工，進(jìn)行還遷423第二期（1）2008年7月，坭崗村原有空地剩余部分及拆遷空出部分開(kāi)工（2）2009年7月銷(xiāo)售，拆遷1/3的城中村建筑面積（3）2009年12月竣工，進(jìn)行還遷424第三期（1）2009年12月開(kāi)工（2）2010年12月銷(xiāo)售，拆遷1/3的城中村建筑面積（3）2011年7月竣工，進(jìn)行還遷425第四期（1）2011年7月，剩余的一半商業(yè)開(kāi)工（2）2012年7月竣工5財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)51成本預(yù)測(cè)經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本約為2612億元，其中土地費(fèi)用435億元（含拆遷費(fèi)、安置費(fèi)等），前期工程費(fèi)用096億元，建筑安裝工程費(fèi)用1641億元，公共配套設(shè)施費(fèi)用005億元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用117億元，工程管理費(fèi)用029億元，其它費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用098億元，期間費(fèi)用（含管理費(fèi)、銷(xiāo)售等費(fèi)用）189億元。詳見(jiàn)坭崗村城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本表。表6坭崗村城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本表面積總價(jià)序號(hào)項(xiàng)目（M）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（萬(wàn)元）備注1土地費(fèi)用43,5433211地價(jià)134,40038,00832深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定12安置費(fèi)用246,00015元/M月3,32100租賃期18個(gè)月，租賃面積為總拆面積的5013拆遷費(fèi)246,00090元/M2,214002前期工程費(fèi)9,6121021規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30元/M2,2176022施工監(jiān)理費(fèi)1,88386建安費(fèi)1423三通一平費(fèi)用134,40010元/M1344024可行性研究20184建安費(fèi)01525報(bào)建報(bào)批費(fèi)等70元/M5,174403建安工程費(fèi)164,1292831土建成本739,2001800元/M133,0560032場(chǎng)地平整、樁基礎(chǔ)134,400112元/M1,5052833給排水工程739,20050元/M3,6960034強(qiáng)弱電工程739,200100元/M7,3920035電梯工程739,200150元/M11,0880036環(huán)境工程739,200100元/M7,392004公共配套設(shè)施費(fèi)10,000500元/M500005基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)11,7163251市政工程建設(shè)費(fèi)739,200100元/M7,3920052市政工程質(zhì)檢費(fèi)739,20015元/M1108853小區(qū)供電工程費(fèi)739,20022元/M1,6262454小區(qū)給水工程費(fèi)739,20015元/M1,1088055小區(qū)供氣工程費(fèi)739,20014元/M1,0348856有線電視寬帶工程費(fèi)739,2006元/M443526工程管理費(fèi)2,94868（12345）157其它費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)9,82889（12345）58期間費(fèi)用18,9268681銷(xiāo)售費(fèi)用12,64620銷(xiāo)售收入482管理費(fèi)用6,28066（1234567）383財(cái)務(wù)費(fèi)用0無(wú)利息合計(jì)總開(kāi)發(fā)成本261,2054512345678備注1、坭崗村提供地價(jià)數(shù)據(jù)為23587萬(wàn)元36691萬(wàn)元，我司根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)及深圳城中村改造暫行規(guī)定中的優(yōu)惠政策進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算得出地價(jià)為38,00832萬(wàn)元。2、安置費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考深圳市類(lèi)似地段農(nóng)民房?jī)r(jià)格15元/平方米月。3、拆遷費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考深圳市市場(chǎng)價(jià)格，鑒于本項(xiàng)目拆遷量大，價(jià)格還有浮動(dòng)的空間，取費(fèi)為90元/平方米。4、其他指標(biāo)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考深圳市建筑市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)規(guī)定。5、項(xiàng)目單位造價(jià)為268852元/平方米。（不含土地費(fèi)用及期間費(fèi)用）6、項(xiàng)目平均樓面地價(jià)為589元/平方米。（含拆遷費(fèi)及安置費(fèi)）52稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售（租賃）收入50計(jì)繳城建稅按營(yíng)業(yè)稅7計(jì)繳教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅3計(jì)繳企業(yè)所得稅按利潤(rùn)總額15計(jì)繳土地增值稅按銷(xiāo)售收入05計(jì)繳詳見(jiàn)下表表7坭崗村城中村改造項(xiàng)目物業(yè)銷(xiāo)售稅金及附加單位萬(wàn)元稅項(xiàng)稅率計(jì)稅依據(jù)預(yù)計(jì)稅額計(jì)算說(shuō)明營(yíng)業(yè)稅5銷(xiāo)售收入15,80775銷(xiāo)售收入5城建稅7營(yíng)業(yè)稅額1,10654營(yíng)業(yè)稅7教育費(fèi)附加3營(yíng)業(yè)稅額47423營(yíng)業(yè)稅3企業(yè)所得稅15利潤(rùn)總額1945951利潤(rùn)總額15土地增值稅05銷(xiāo)售收入1,58078銷(xiāo)售收入05表8坭崗村城中村改造項(xiàng)目出租物業(yè)年租賃稅金及附加單位萬(wàn)元稅項(xiàng)稅率計(jì)稅依據(jù)預(yù)計(jì)稅額計(jì)算說(shuō)明營(yíng)業(yè)稅5租賃收入46557租賃收入5城建稅7營(yíng)業(yè)稅額3259營(yíng)業(yè)稅7教育費(fèi)附加3營(yíng)業(yè)稅額1397營(yíng)業(yè)稅3企業(yè)所得稅15利潤(rùn)總額1,44789利潤(rùn)總額1553投資收益預(yù)測(cè)本次測(cè)算的銷(xiāo)售（租賃）面積及車(chē)位個(gè)數(shù)均按照70的比例計(jì)算。531銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)（1）住宅銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)因?yàn)楸卷?xiàng)目屬于舊改項(xiàng)目，與周邊片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有可比性。所以，將綜合住宅價(jià)格走勢(shì)和地塊的自身?xiàng)l件進(jìn)行價(jià)格推導(dǎo)。680070007200740076007800800082008400價(jià)格（單位元）銷(xiāo)售均價(jià)年份羅湖區(qū)住宅均價(jià)2002200320042005圖12羅湖區(qū)20022005住宅均價(jià)圖表9羅湖區(qū)住宅均價(jià)（單位元/平方米）年份2002年2003年2004年2005年售價(jià)7,4087,4947,9968,310按照趨勢(shì)預(yù)測(cè)法公式基期價(jià)格（1平均增長(zhǎng)率）計(jì)算期預(yù)期價(jià)格本項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期（含籌備期）為7年，所以本項(xiàng)目的趨勢(shì)預(yù)測(cè)法中采用35年作為計(jì)算指標(biāo)。根據(jù)羅湖區(qū)歷年住宅均價(jià)算出平均增長(zhǎng)率為3。根據(jù)趨勢(shì)預(yù)測(cè)法推出羅湖區(qū)住宅均價(jià)預(yù)期價(jià)格為8,310元/平方米（1003）359,216元/平方米本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后將徹底改變項(xiàng)目目前的區(qū)域環(huán)境，使本項(xiàng)目的價(jià)值大幅提升，再加上八卦嶺片區(qū)的升級(jí)、關(guān)內(nèi)土地的稀缺、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)看漲以及深圳城市功能的升級(jí)，本項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格會(huì)略高于9,216元/平方米。綜合各方面因素考慮，本項(xiàng)目的預(yù)期售價(jià)能夠達(dá)到9,500元/平方米左右。（2）商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)05000100001500020000500050100150200250300均價(jià)1262712642129161246315611同比2250122352532001年2002年2003年2004年2005年圖1320012005年商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)趨勢(shì)法預(yù)測(cè)，到2008年，商業(yè)均價(jià)將達(dá)到19,666元/平方米，綜合商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及本項(xiàng)目所處片區(qū)處于相對(duì)隔絕帶、商業(yè)氛圍不濃、人口規(guī)模不夠的商業(yè)條件考慮，本項(xiàng)目的商業(yè)預(yù)期價(jià)格能達(dá)到18,000元/平方米。（3）商業(yè)租賃價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)租金與售價(jià)的關(guān)系，采用租金倒推法算得商業(yè)租金為150元/平方米月。532銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)綜合以上項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案、進(jìn)度及市場(chǎng)分析等方面，扣除補(bǔ)償給村集體的面積及分成面積，確定項(xiàng)目可售的建筑面積為33824萬(wàn)平方米，其中住宅面積為234,780平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為9,500元/平方米，銷(xiāo)售率按100計(jì)，銷(xiāo)售收入223,041萬(wàn)元；商業(yè)可售面積為51,730平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為18,000元/平方米，銷(xiāo)售收入為93,114萬(wàn)元。533租賃收入預(yù)測(cè)商業(yè)租賃收入綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案及市場(chǎng)分析，項(xiàng)目商業(yè)可租賃面積為51,730平方米，按150元/平方米月的租金算，商業(yè)平均每年租賃收入為9,31140萬(wàn)元。停車(chē)位租賃收入經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊樓盤(pán)停車(chē)位出租價(jià)格調(diào)查，建議本項(xiàng)目地下停車(chē)位出租價(jià)格為250元/個(gè)月車(chē)位年租賃收入4,300個(gè)07250元/個(gè)月12903萬(wàn)元54投資使用計(jì)劃及啟動(dòng)資金根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的資料，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況，以及工程進(jìn)度等方面，確定科學(xué)、合理的資金使用計(jì)劃，具體詳見(jiàn)坭崗村城中村改造項(xiàng)目分期投資計(jì)劃表。本項(xiàng)目啟動(dòng)資金需要9079857萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)表10投資計(jì)劃萬(wàn)元合計(jì)20062007200820092010201120121土地成本43,5433238,0081,845001,845001,845002前期工程費(fèi)9,612102,242882,001231,759591,759591,36431484510003建筑安裝工程費(fèi)164,1292838,2977334,1715930,0454530,0454523,295908,273174公共配套設(shè)施費(fèi)50000116671041091539153709725205基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)11,716322,733872,439332,144792,144791,66297590586工程管理費(fèi)2,948686880461391539785397841852148637其它費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)9,828892,293462,046371,799271,799271,39508495448期間費(fèi)用18,926864,416373,940563,464743,464742,68641954039項(xiàng)目總投資261,2054540,2512050,5473846,9204441,6901639,4498731,8593510,4870555項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)551坭崗村城中村改造項(xiàng)目損益評(píng)價(jià)（見(jiàn)附表一）552靜態(tài)盈利分析與評(píng)價(jià)預(yù)期凈利潤(rùn)為171,70212萬(wàn)元，詳見(jiàn)坭崗村城中村改造項(xiàng)目損益表稅前項(xiàng)目投資利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/總投資額（224,44181/28406659）1007901稅后項(xiàng)目投資利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)/總投資額（171,70212/28406659）1006044稅后靜態(tài)投資回收期（累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份1）（上年累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值）622年553現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，為確保財(cái)務(wù)分析的客觀、合理，本報(bào)告運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)全部投資現(xiàn)金流量表（見(jiàn)附表二）。注財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為10時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。結(jié)論整理上表得如下評(píng)價(jià)指標(biāo)表11評(píng)價(jià)指標(biāo)表評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率11301063投資回收期動(dòng)態(tài)681年944年本項(xiàng)目稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率10，投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)期限的要求，故本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。6結(jié)論61風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)（1）法律及政策風(fēng)險(xiǎn)（2）與坭崗村的合作風(fēng)險(xiǎn)（3）拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（5）金融風(fēng)險(xiǎn)（6）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)（1）關(guān)內(nèi)土地資源稀缺，未來(lái)關(guān)內(nèi)可供土地日益減少（2）深圳商品房長(zhǎng)期供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)持續(xù)看漲（3）片區(qū)規(guī)劃升級(jí)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)（1）規(guī)模較大（2）地處關(guān)內(nèi)黃金地段，受關(guān)內(nèi)各商圈輻射（3）有鳳凰嶺、銀湖、筆架山景觀資源（1）目前的片區(qū)形象較差（2）屬于舊改項(xiàng)目，手續(xù)煩瑣，拆遷安置難度大（3）坭崗實(shí)業(yè)將無(wú)償從可售面積中分出30根據(jù)上表分析可見(jiàn)，本項(xiàng)目具有較大的市場(chǎng)空間，但也具有一定的操作難度。因此，本項(xiàng)目只要能夠合理控制風(fēng)險(xiǎn)，就能操作成為一個(gè)優(yōu)良的項(xiàng)目。62結(jié)論綜合項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、市場(chǎng)及財(cái)務(wù)分析判斷此項(xiàng)目可行。附表附表1坭崗村城中村改造項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1收入420,1302000000065,3982065,6239593,1434046,7974547,0232010,2144010,2144010,2144010,2144010,2144010,2144010,2144010,2144010,2144010,2144011住宅銷(xiāo)售收入223,0410000000049,8750049,8750061,6455030,8227530,8227500000000000000000000000000012商業(yè)銷(xiāo)售收入93,1392000000015,5232015,5232031,0464015,5232015,5232000000000000000000000000000013商業(yè)租賃收入93,114000000000000000000000009,311409,311409,311409,311409,311409,311409,311409,311409,311409,3114014車(chē)位租賃收入10,8360000000000022575451504515067725903009030090300903009030090300903009030090300903002總成本費(fèi)用259,4091738,0083250,3698846,7881041,3613339,5163332,4841910,8810200000000000000000000000000000021土地費(fèi)用43,5433238,0080001,845001,845000001,8450000000022開(kāi)發(fā)建設(shè)投資215,8658500050,3698844,9431039,5163339,5163330,6391910,881023稅金及附加24,657420000003,825793,837875,54