2015年吉安市水岸名都年度推廣方案

2010年吉安市水岸名都年度推廣方案年度營銷目標(biāo)成熟的策略思考是偉大戰(zhàn)役的基礎(chǔ)重塑項(xiàng)目品牌形象實(shí)現(xiàn)全年約1億元銷售額打造城市青年第一次置業(yè)的首選城市努力達(dá)人的聚居地年度操作模式人們對車的情感寄托（人與車）品牌關(guān)系的現(xiàn)狀透析品牌定義傳播主要信息和利益點(diǎn)引言2010年度營銷策略推廣分析營銷核心策略項(xiàng)目20089年?duì)I銷回顧分析市場背景分析項(xiàng)目綜合分析營銷推廣策略營銷促進(jìn)策略9號樓營銷細(xì)解策略階段執(zhí)行階段項(xiàng)目分析項(xiàng)目營銷背景市場背景項(xiàng)目核心定位升華營銷推廣策略建議年度SP營銷活動建議9號樓營銷執(zhí)行細(xì)則引言引言年度銷售任務(wù)分解年度推盤建議引言2010年度營銷策略推廣分析營銷核心策略項(xiàng)目2009年?duì)I銷回顧分析市場背景分析項(xiàng)目綜合分析營銷推廣策略營銷促進(jìn)策略9號樓營銷細(xì)解策略階段執(zhí)行階段引言首先滯后的品牌形象。水岸名都自2007年正式啟動入市已有兩年多，因工程開發(fā)進(jìn)度的不連續(xù)性而造成項(xiàng)目形象宣傳不連貫、不統(tǒng)一，從而導(dǎo)致本案在市場上的知名度不高、品牌美譽(yù)度不佳等，給項(xiàng)目后期的銷售帶來一定程度上的阻力其次嚴(yán)峻的市場環(huán)境。2010年吉安入市新樓盤主要集中在吉州大道兩旁，預(yù)計(jì)光沿吉州大道兩側(cè)的新上市總體量就高達(dá)70萬平米以上，與本案形成最為直接的競爭對手其三1億元的銷售額。為了在2010年完成1億元的銷售額，主要取決于兩個方面一是要有足夠的房源供應(yīng)；二是要有感動消費(fèi)者的營銷策略。帶著以上三個主題，為了更好的完成水岸名都2010年的銷售目標(biāo)，現(xiàn)特意制定了以下2010年度營銷策劃報(bào)告，詳細(xì)見后年度任務(wù)分解圖強(qiáng)銷方案11055000330012強(qiáng)銷方案11055000330011國慶促銷方案,7號樓開盤17085000510010銷售淡季,完成9號樓的銷售工作315000010009銷售淡季819000026008銷售淡季10395000330079號樓強(qiáng)銷方案,7號樓動工10395000330064號樓框架封頂,9號樓開盤預(yù)售1606500051005完成4號樓的銷售工作26196908732349號樓上正負(fù)0002619690873233春節(jié)強(qiáng)銷方案523938017464624號樓開盤104787603492921項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)說明（任務(wù)目標(biāo)說明）預(yù)計(jì)銷售金額預(yù)計(jì)銷售面積月份年度推盤建議2010年13月4號樓銷售2010年49月9號樓銷售2010年1012月8號樓銷售項(xiàng)目營銷背景項(xiàng)目營銷背景客戶分析媒體評估分析銷售情況分析說明水岸名都2期自2009年12月份正式啟動宣傳入市，到2010年1月1日2期VIP卡發(fā)售，再到元月16日開盤銷售以來，截至春節(jié)期間購房SP活動之間，4號樓從入市宣傳到截至2月28日，共完成4號樓82的銷售。所以此項(xiàng)目營銷背景分析的數(shù)據(jù)，均來自這三個月時(shí)間，即2009年12月2010年2月。2010年度營銷策略推廣分析營銷核心策略項(xiàng)目2009年?duì)I銷回顧分析市場背景分析項(xiàng)目綜合分析營銷推廣策略營銷促進(jìn)策略9號樓營銷細(xì)解策略階段執(zhí)行階段客戶分析客戶年齡分析分析從下圖表可以看出，此3個月來訪客戶的年齡段主要集中在3140歲的城市年輕精英們，這個年齡階段的客戶都結(jié)婚成家，在事業(yè)上均有一定的成就，是城市購房的主力軍；其次2030歲的青年一族，受本案小戶型產(chǎn)品的廣告宣傳引導(dǎo)，吸引了許多剛參加工作或新婚夫婦們的前來看房購房；其三4250歲的中老年來訪客戶量就相對偏少，主要也是與本案2期廣告宣傳引導(dǎo)有關(guān)。客戶分析客戶需求分析分析從下圖表可以看出，此3個月來電來訪客戶購房面積首選區(qū)域集中在80120平米的一房、兩房或小三房的戶型。之所以出現(xiàn)如下的戶型面積首選曲線圖，這也是與水岸名都2期推出的產(chǎn)品特性和廣告宣傳相關(guān)聯(lián)，如花園一房，輕松有一套；城市精英的首選府邸等，都是面積較小、總價(jià)偏低的小面積戶型。單位平米客戶分析客戶區(qū)域分析分析從下圖表可以看出，此3個月來電來訪客戶的區(qū)域主要集中在吉州區(qū)和周邊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶，這與我們在選擇宣傳區(qū)域有緊密的關(guān)系。短信、戶外的投放重點(diǎn)區(qū)域就是控制在吉州區(qū)和周邊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如吉水縣等）；其次就是青原區(qū)和在外務(wù)工、外地等區(qū)域客戶。通過下圖顯示，為我們下階段的廣告投放指明了方向，所以建議加大吉州區(qū)及周邊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的廣告力度，適當(dāng)加大對青原區(qū)廣告投放力度，同時(shí)通過網(wǎng)站廣告來吸引在外務(wù)工和外地客戶的看房購買。媒體效果分析分析從上圖表各大廣告媒體效果評估可以看出，此3個月來電來訪客戶對本案獲知途徑主要通過手機(jī)短信、現(xiàn)場路過。其次電視游字、朋友介紹、網(wǎng)絡(luò)次之。所以我們下階段的媒體建議為適度加大手機(jī)短信投放強(qiáng)度和廣度；改善和提高項(xiàng)目現(xiàn)場的外在形象包裝；加強(qiáng)與新老客戶的情感營銷，提高業(yè)主們對項(xiàng)目的忠誠度；擴(kuò)大銷售員直銷的密度等。市場背景分析市場背景宏觀政策簡析吉安板塊分析區(qū)域競爭分析2010年度營銷策略推廣分析營銷核心策略項(xiàng)目2009年?duì)I銷回顧分析市場背景分析項(xiàng)目綜合分析營銷推廣策略營銷促進(jìn)策略9號樓營銷細(xì)解策略階段執(zhí)行階段宏觀政策簡析自2009年12月14日起，新一輪國家宏觀調(diào)控政策就開始陸續(xù)出臺2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措；3天后，財(cái)政部、國土部等五部委出臺文件，規(guī)定開發(fā)商拿地首付不低于五成；9天后，財(cái)政部和國稅總局公布營業(yè)稅細(xì)則，規(guī)定不足5年普通二手房按差額征營業(yè)稅；1天后，國務(wù)院總理溫家寶在中南海紫光閣接受新華社記者獨(dú)家專訪再次強(qiáng)調(diào)，要支持改善性購房、抑制投機(jī)，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格；打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為。國務(wù)院連續(xù)釋放調(diào)控信號和出臺一系列政策措施，是希望控制資產(chǎn)泡沫過度膨脹，同時(shí)增大供給使過快增長的房價(jià)降溫，以維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展。鉅太視點(diǎn)就目前出臺的政策來看，還不足讓樓價(jià)下降，因此預(yù)測可能還會出臺一些后續(xù)政策。從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林的表示來看“其實(shí)現(xiàn)在才剛剛開始，金融、稅收等措施還沒出來，土地管理措施只是第一步，還有市場管理、經(jīng)營管理，都還沒出來?！笨梢灶A(yù)知在2010年度，相關(guān)的宏觀調(diào)控政策還將陸續(xù)出臺。當(dāng)前在售樓盤即將推出樓盤一江兩岸，三大分區(qū)，城北板塊最為成熟，片區(qū)供應(yīng)量最大，競爭也最為激烈；城南發(fā)展最快，迅速崛起；河?xùn)|占據(jù)一隅，穩(wěn)步增長。河?xùn)|分區(qū)城南分區(qū)城北分區(qū)星港奧園香榭麗都帝景灣天集青原明珠小區(qū)鴻泰華庭水岸名都穗華名郡宜家公園凱旋華府同升國際華夏新村錦繡文山時(shí)代廣場匯鑫國際華城江岸新城鵬華國際華城鷺洲府邸國際都會濱江學(xué)府豪園天府花園天立花園東方蘭園井大陽光城盛唐華都創(chuàng)天麗景城濱江六合盛世文勤華庭吉安板塊分析城南板塊發(fā)展最為迅速，同時(shí)也表現(xiàn)在價(jià)格上，當(dāng)前片區(qū)整體均價(jià)已增長與城北相當(dāng)在3000元左右。河?xùn)|板塊穩(wěn)步增長，商品住宅均價(jià)隨著吉安市場的整體增長，片區(qū)均價(jià)也攀升至2500元左右。城東/南板塊分析城北板塊最為成熟，競爭也最為激烈。片區(qū)整體均價(jià)最高多集中在3000元左右。城北板塊分析城北板塊為當(dāng)前開發(fā)最為成熟的一個區(qū)域，目前片區(qū)樓盤售價(jià)同比其他區(qū)域較高，約在26004000元/平米之間，目前可售樓盤中大多數(shù)產(chǎn)品僅剩余高層物業(yè)，剩余極少量樓盤多層產(chǎn)品受市場追捧?；剡^頭看吉安09年的樓市發(fā)展歷程，初步可以總結(jié)出以下幾種現(xiàn)象一是供不應(yīng)求的不均衡現(xiàn)象受08年樓市環(huán)境的影響，08年和09年市場基本上沒有什么新項(xiàng)目入市，有的也是搭上09年最后市場的末班車，如城南的凱旋華府；其他就是08年及08年以前推出市場的在售項(xiàng)目，從而形成了市場放量相當(dāng)減少，所以在很大程度上導(dǎo)致09年樓市出現(xiàn)了供不應(yīng)求的市場現(xiàn)象；二是房價(jià)快速攀升的非理性現(xiàn)象受市場供求關(guān)系的作用和國家樓市政策不穩(wěn)定的雙重刺激下，吉安09年房價(jià)在612月份月月攀漲，平均每個月的漲幅高達(dá)80120元/平米，有的樓盤半年內(nèi)價(jià)格上漲幅度高達(dá)1200元/平米；三是市場銷售去化快速熱銷現(xiàn)象因08年消費(fèi)者對市場觀望心態(tài)的釋放和09年市場供不應(yīng)求的市場關(guān)系，共同刺激了吉安09年樓市火爆熱銷的現(xiàn)象；四是多層越來越稀缺、高層逐步發(fā)展成為市場的主力產(chǎn)品無論是從目前在售樓盤項(xiàng)目的后期開發(fā)還是到即將入市的項(xiàng)目，多層產(chǎn)品已經(jīng)越來越稀缺，高層產(chǎn)品將逐步占有市場絕大部分的比例。09年發(fā)展簡析1234597811101215161817192422212320城北分區(qū)城南分區(qū)河?xùn)|分區(qū)6131425262728本案鷺洲府邸江岸新城國際華城29同升國際花園時(shí)代廣場3130盛唐華都井大陽光城吉安樓市經(jīng)歷08、09年的調(diào)整過渡，由于近兩年市場供應(yīng)量相當(dāng)性的減少，造成09年市場階段性的供不應(yīng)求的需求關(guān)系。因出現(xiàn)了這樣的市場現(xiàn)象，致使在未來一段時(shí)期內(nèi)，出現(xiàn)了多個項(xiàng)目并發(fā)上市，目前包括本案在內(nèi)的就有8個項(xiàng)目，總量約在100萬平米。據(jù)知還有35項(xiàng)目正在報(bào)批中，以及加上一些正在建項(xiàng)目的后期陸續(xù)推出，初步保守統(tǒng)計(jì)2010年吉安市場入市總建面積將突破200萬平米【鉅太看點(diǎn)】1市場供應(yīng)量嚴(yán)重過剩，形成市場競爭嚴(yán)峻2受09年房價(jià)上漲過快的影響，2010年吉安房價(jià)上漲幅度緩慢，基本上維持一定市場價(jià)格3受樓市政策的影響，2010年的樓市發(fā)展，也將呈現(xiàn)出平穩(wěn)的發(fā)展趨勢。2010年發(fā)展形勢1234597811101215161817192422212320城北分區(qū)城南分區(qū)河?xùn)|分區(qū)6131425262728本案鷺洲府邸江岸新城國際華城29同升國際花園時(shí)代廣場3130總體量將超70萬平米1城北片區(qū)作為市政府最早提出發(fā)展新城的片區(qū)，區(qū)域內(nèi)樓盤多、開發(fā)量大；2隨著市政府重點(diǎn)發(fā)展城南新區(qū)后，城北區(qū)域優(yōu)勢將進(jìn)一步被弱化；3片區(qū)內(nèi)未來新入市項(xiàng)目增多、老盤新推、項(xiàng)目后期房源推了等因素影響，未來市場供應(yīng)量將非常之大；4區(qū)域內(nèi)不乏高素質(zhì)樓盤，本項(xiàng)目若無突出特別優(yōu)勢，將很難打開銷售局面；5本區(qū)域供給總量大、潛在供應(yīng)巨大，供過于求，競爭激烈，將長期處于買方市場；同時(shí)供給產(chǎn)品類型同質(zhì)化嚴(yán)重；6供給產(chǎn)品同質(zhì)化，絕大部分是（?。└邔赢a(chǎn)品，戶型區(qū)間集中在80100平米的兩房和110130平米的三房。未來市場供應(yīng)加大，競爭將更加激烈鉅太看點(diǎn)區(qū)域發(fā)展分析區(qū)域競爭分析通過對目前城北區(qū)域新老樓盤的調(diào)查分析，許多新樓盤和老樓盤二期等產(chǎn)品，都預(yù)計(jì)在4月下旬或5月入市開盤銷售，首先如鷺洲府邸、時(shí)代廣場預(yù)計(jì)5月開盤；其次國際華城、江岸星城、匯鑫國際名城等新樓盤也將預(yù)計(jì)45月份全面入市宣傳推廣；最后如宜家公園二期、穗華名郡二期也計(jì)劃近2個個月內(nèi)入市。所以城北板塊在未來兩個月里，區(qū)域競爭將進(jìn)入“白熱化”的競爭局面，故我們水岸名都二期必須搶在4月下旬的前頭，做到先入為主的營銷先點(diǎn)。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目SWOT分析核心賣點(diǎn)挖掘2010年度營銷策略推廣分析營銷核心策略項(xiàng)目2009年?duì)I銷回顧分析市場背景分析項(xiàng)目綜合分析營銷推廣策略營銷促進(jìn)策略9號樓營銷細(xì)解策略階段執(zhí)行階段項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目北臨環(huán)湖路，緊鄰老虎江景觀帶，遠(yuǎn)眺天華山、真君山森林公園，均為本案主要外部自然資源。項(xiàng)目南臨吉州大道；為城市外環(huán)線主干道，與城市南北主干道（井岡山大道）相連，吉安河西城區(qū)主要的交通大道。項(xiàng)目西側(cè)石陽路，相鄰為穗華名郡項(xiàng)目，一期多層售完，小高層預(yù)計(jì)2010年5月份推出市場。項(xiàng)目東側(cè)為地稅局。本案自07年啟動入市以來，已經(jīng)走過了第3個年頭。目前一期四棟已交房，二期4號樓已見到8層，9號樓正在下地基。本案位于成熟城北板塊的中心區(qū)域其一城市外環(huán)線綠化景觀大道吉州大道；其二一期園林景觀已慢慢呈現(xiàn)，小區(qū)主入口噴泉正在施工中與穗華名郡隔路相鄰，便捷享受穗華名郡30000平米的大規(guī)模的商業(yè)生活配套，如深圳新一佳超市的意向加盟等。以及城市生活配套的不斷完善，成就成熟生活區(qū)。項(xiàng)目SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢（S）劣勢（W）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢機(jī)會（O）減小劣勢，避免威脅威脅（T）區(qū)域樓盤價(jià)格具有空白點(diǎn)，在高價(jià)位的城北板塊，推出實(shí)惠性超值價(jià)位策略占據(jù)市場；城市化進(jìn)程加速，大吉安規(guī)劃出爐，本案區(qū)域發(fā)展前景可觀；當(dāng)前吉安整體供應(yīng)量較少，新項(xiàng)目尚未釋放區(qū)域潛力區(qū)域配套規(guī)劃完善、科學(xué)，未來區(qū)域價(jià)值明顯；定位優(yōu)勢吉安獨(dú)一青年主題社區(qū)，倡導(dǎo)城市精英自我掌握和張揚(yáng)的生活享受；環(huán)境優(yōu)勢老虎江景觀、真君山森林公園、吉州大道綠色景觀路，內(nèi)部分景觀園林現(xiàn)景；高性價(jià)比緊湊小面積戶型、中高檔價(jià)格，讓本案在高價(jià)城北板塊最具市場性價(jià)比優(yōu)勢。本區(qū)域內(nèi)未來項(xiàng)目放量增加，競爭更加激烈市場進(jìn)入整固期，投資需求被抑制區(qū)域發(fā)展政策風(fēng)險(xiǎn)本區(qū)域高端同質(zhì)化品和多層產(chǎn)品物業(yè)的強(qiáng)力競爭分流客戶；項(xiàng)目周邊生活配套不成熟、出行不便捷；由于本案擱淺了1年多未持續(xù)開發(fā)，造成開發(fā)商的品牌魅力和項(xiàng)目知名度嚴(yán)重下降；高層產(chǎn)品的市場客觀抗性、容積率較高；產(chǎn)品戶型無創(chuàng)新、產(chǎn)品競爭優(yōu)勢弱如非南北朝向結(jié)構(gòu)戶型；項(xiàng)目規(guī)模小，而產(chǎn)品本身就難于打造成為精致樓盤營銷升華定位營銷升華定位目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目整合定位2010年度營銷策略推廣分析營銷核心策略項(xiàng)目2009年?duì)I銷回顧分析市場背景分析項(xiàng)目綜合分析營銷推廣策略營銷促進(jìn)策略9號樓營銷細(xì)解策略階段執(zhí)行階段客戶升華定位都市精英他們是社會棟梁，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)分子他們掌握著社會80的財(cái)富，影響著其他人的消費(fèi)取向。他們不一定很時(shí)髦、前衛(wèi)，但他們一定注重品位，富有個性。良好的教育使他們更注重知識的積累和觀念的更新。人口統(tǒng)計(jì)資料年齡2535歲；個人月收入在15002500元；受過良好的教育，學(xué)歷普遍在大專及以上。家住或工作在吉州區(qū)、青原區(qū)。生活觀親都市，愛自然，注重家庭生活；業(yè)余時(shí)間健身、泡吧、旅游、充電是其主要休閑方式；積極工作，相信沒有付出就沒有回報(bào)。消費(fèi)觀消費(fèi)隨性/感性，但又不迷信，注重個人品位；講究實(shí)用；不盲從，相信自己的判斷力。都市白領(lǐng)人口統(tǒng)計(jì)資料年齡3045歲；個人月收入在2500元以上；受過良好的教育，學(xué)歷普遍在本科以上。在外地發(fā)展的本地人，或本地公務(wù)員等。生活觀注重家庭與人際關(guān)系的一代；業(yè)余時(shí)間喜歡旅行和陪伴家人；視事業(yè)為生命，時(shí)間對他們來說永遠(yuǎn)是稀缺品。消費(fèi)觀消費(fèi)方面體現(xiàn)出成熟、理性的一面，但他們也是很多高級產(chǎn)品的主要消費(fèi)群；認(rèn)為品牌一定好；不追潮流，注重產(chǎn)品功能的實(shí)用。都市金領(lǐng)通過第一部分對客戶年齡的綜合分析，2040歲之間的都市精英客戶，是本案購房的主力軍；其次結(jié)合本案2010年即將推出市場的戶型面積，均為80120平米之間的緊湊實(shí)用性的小面積戶型等，最后綜合分析目前城北競爭樓盤定位分析，所以我公司建議2010年水岸名都的營銷定位思路，依然定位為青年都市精英的客戶路線，走一條具有水岸名都特色的都市精英筑巢計(jì)劃行動。中高檔品質(zhì)樓盤、實(shí)現(xiàn)中高價(jià)格的銷售項(xiàng)目整合定位項(xiàng)目戰(zhàn)略思考在樓盤密集競爭異常激烈的2010年城北市場，不同定位、不同檔次的樓盤沖擊著日益成熟的城北中央居住生活板塊。如科技節(jié)能住宅的匯鑫國際名城、品質(zhì)精品大盤的鵬華國際華城、精致品質(zhì)樓盤的江岸新城和鼎盛時(shí)代廣場等新樓盤，其次還有像穗華名郡二期、宜家公園二期和最后部分樓盤尾盤銷售。在預(yù)計(jì)高達(dá)70萬平米住宅面積入市的城北板塊，我們水岸名都2期，將怎么突出重圍是需要我們在2010年全面調(diào)整和升華項(xiàng)目戰(zhàn)略方向和項(xiàng)目定位高度。所以針對水岸名都2期的戰(zhàn)略思考建議如下項(xiàng)目整合定位市場定位水岸名都市場定位從一期的“吉安首席地中海風(fēng)情社區(qū)”到二期的“城北，我在中央”，二期定位并沒有對一期定位的否定，而是在其基礎(chǔ)上進(jìn)行更全面、更深層次面上加以提煉、升華，同時(shí)更結(jié)合了二期產(chǎn)品的特性（小面積戶型產(chǎn)品主流消費(fèi)者的居住需求和特征渴望居住在成熟的城北中央生活區(qū)）。2010年，水岸名都的出路又該將往何方即在競爭異常激烈的城北板塊（尤其是沿吉州大道兩側(cè)的樓盤），水岸名都必須挖掘一種更具市場競爭力的市場定位，讓水岸名都能快速搶占2010年市場一份羹。所以我公司建議水岸名都2期的市場定位升華為吉安首席地中海風(fēng)情社區(qū)城北我在中央城北CLD上層建筑20072008年2009年2010年項(xiàng)目整合定位精神口號定位獨(dú)舞城北生活由我掌握通過前部分的市場研究、目標(biāo)客戶分析、項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉、2010年戰(zhàn)略思考、項(xiàng)目市場定位等多方位的綜合分析，以及全力彰顯本案獨(dú)特的個性青年社區(qū)、城市努力達(dá)人的聚居地。綜以上所述，我公司建議2010年水岸名都的精神口號為水岸名都2010年傾情鉅獻(xiàn)，城北CLD上層建筑核心賣點(diǎn)提煉內(nèi)外優(yōu)越景觀星級物業(yè)安防城北CLD中央便捷全城交通日益成熟的配套一期實(shí)景現(xiàn)房獨(dú)舞城北生活由我掌握獨(dú)一項(xiàng)目定位區(qū)域超高性價(jià)比城北中央居住區(qū)的核心地段吉州大道和石陽路交匯、多路公交直達(dá)全城學(xué)校、超市、菜市場、醫(yī)院等生活一期多層交房使用，一期園林即將施工完善緊湊小面積戶型，中等價(jià)位，城北超高性價(jià)比優(yōu)勢吉安首個青年主題社區(qū)，城市精英置業(yè)首選物業(yè)地中海風(fēng)情園林和老虎江、真君山景觀帶等星級物業(yè)服務(wù)，智能化安防等階段廣告語水岸名都，會長大的房子創(chuàng)變?nèi)?，會長大的房子同樣的面積，更大的空間獨(dú)舞城北，生活由我掌握營銷推廣策略營銷推廣策略營銷思考營銷策略媒體建議2010年度營銷策略推廣分析營銷核心策略項(xiàng)目2009年?duì)I銷回顧分析市場背景分析項(xiàng)目綜合分析營銷推廣策略營銷促進(jìn)策略9號樓營銷細(xì)解策略階段執(zhí)行階段營銷推廣思考1月1日3月20日二期4號樓銷售階段（4號樓VIP卡發(fā)售及1月16日隆重開盤銷售；新春拜年及SP活動等）3月21日4月09日9號樓客戶累計(jì)階段（更換項(xiàng)目2010年形象宣傳、9號樓入市宣傳及客戶累積工作等）4月10日5月31日9號樓開盤強(qiáng)銷階段（4月10日開盤銷售、51長假期間SP促銷活動、更新熱銷廣告訴求等）6月1日8月31日9號樓持銷階段（69月份的系列SP活動、9號樓持銷告罄及三期入市形象更新宣傳等。9月1日10月31日三期VIP卡及開盤階段（三期VIP卡發(fā)售及101三期開盤銷售活動，一期園林的施工完畢等）11月1日2月28日三期持續(xù)強(qiáng)銷階段（圣誕節(jié)、元旦節(jié)、春節(jié)期間等系列SP促銷活動，新春拜年等工作）2011年訴求點(diǎn)城北，我在中央訴求點(diǎn)獨(dú)舞城北，生活由我掌握訴求點(diǎn)創(chuàng)變?nèi)?，會長大的房子訴求點(diǎn)同樣面積，更大的空間營銷策略在水岸名都2010年的“獨(dú)舞城北，生活由我掌握”總體指導(dǎo)思想下，在全面分析項(xiàng)目核心賣點(diǎn)和2010年度營銷主題的基礎(chǔ)上，本年度我們將采用什么樣的營銷推廣策略，來全面促進(jìn)水岸名都9號樓和三期的銷售是強(qiáng)勢品牌硬廣告是親情溫馨軟文是“腦白金”疲勞轟炸還是“恒源祥”廣告污染等，在今年的水岸名都來說，都是不合時(shí)宜。鉅太認(rèn)為2010年水岸名都的營銷推廣應(yīng)該采用以活動策動為體，以現(xiàn)場體驗(yàn)為用即全年度以各類不同主題的SP活動為主、同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場內(nèi)外在形象的包裝為輔，從而營造出2010年青年主題社區(qū)加強(qiáng)現(xiàn)場情景營造，改善體驗(yàn)環(huán)境。改善客戶對項(xiàng)目的心理認(rèn)知、產(chǎn)生認(rèn)同等方面的作用是不可低估的。客戶有時(shí)候是感性的，比較容易被眼前的事物和景象所感染，因此加強(qiáng)現(xiàn)場情景的營造，改善客戶的體驗(yàn)環(huán)境就顯得非常必要。因此，更要注重工地現(xiàn)場的包裝氛圍。SP活動策略更落實(shí)到實(shí)處，更貼近市場，更具有誘惑力。單純靠從經(jīng)濟(jì)角度上難以對目標(biāo)消費(fèi)群形成有效的吸引，在銷售及工程進(jìn)行到一定程度時(shí)，推出一個利用人人皆有的參與感，購房者很感興趣并且簡單易行的促銷活動（譬如可以以贈送或抽獎的方式搞一些很實(shí)際的促銷，贈送或獎勵實(shí)用的廚房用品、小型家具、全套家電等）。這些活動的策劃必須與項(xiàng)目本身產(chǎn)生的聯(lián)系，如步行街房展（包括五一和十一黃金周）、階段性的促銷活動、2011年春節(jié)等一系列主題活動。同時(shí)為了提高水岸名都的市場知名度和努力把本案打造成為青年主題社區(qū)，建議在2010年期間舉辦一些與“青年”相關(guān)主題的活動，比如網(wǎng)上游戲大賽等。營銷策略營銷策略NO1制造新聞事件計(jì)劃攻略一讓水岸名都的一舉一動通過新聞的形式進(jìn)入吉安的視線攻略二用水岸名都的聲音來告訴市民吉安的熱點(diǎn)攻略三以水岸名都冠名吉安電視臺部分電視節(jié)目NO2一夜傾城計(jì)劃（規(guī)模效應(yīng)）攻略一選擇一天之內(nèi)在吉安各大超市、百貨、賣場等地發(fā)放水岸名都提供或贊助的多功能購物袋。NO3暖心計(jì)劃攻略一短信提示來電客戶到訪線路，注意交通安全攻略二定期短信提示意向客戶和我們業(yè)主，針對天氣重大變化，提醒天氣變化，注意身體攻略三定期短信宣傳水岸名都階段性的營銷活動和促銷活動等攻略四對業(yè)主和客戶發(fā)送節(jié)日祝福攻略五業(yè)主生日行動即每月針對業(yè)主生日，由銷售人員專人負(fù)責(zé)贈送生日蛋糕，以轉(zhuǎn)達(dá)開發(fā)商的祝福，以達(dá)到做足業(yè)主的情感營銷根據(jù)鉅太公司當(dāng)前吉安在售項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們可以得出結(jié)論，當(dāng)月前在吉安市場，最有效的傳播媒體依次是短信戶外電視朋友介紹派單因此本項(xiàng)目的營銷策略傳統(tǒng)媒介形象宣傳，營銷活動主動出擊傳統(tǒng)媒介活動推廣營銷策略佐證在售樓盤媒體效果如圖表所示項(xiàng)目1來訪客戶最主要的認(rèn)知媒介是短信，其次是朋友介紹、電視、戶外等；項(xiàng)目2來訪客戶主要的認(rèn)知途徑是朋友介紹、電視、戶外，來電客戶認(rèn)知途徑依次是戶外、電視、短信、派單等；某項(xiàng)目2月來訪客戶某項(xiàng)目2月來訪客戶某項(xiàng)目2月來電客戶媒體建議媒介投放組合方案建議廣告牌廣告牌效果較好，尤其是在夜間，視覺的沖擊力很強(qiáng)，從前期反饋信息來看，達(dá)到了我們所預(yù)期的目的；廣告牌計(jì)劃在3月份全部更新，以釋放樓盤新形象、樓盤活動信息、賣點(diǎn)以及其它利好信息為主。建議首先在青原區(qū)汽車站增加一個戶外廣告牌、其次在吉水縣城或者去吉水縣城路上找一墻體廣告位。DM（直郵廣告）可考慮作為現(xiàn)階段“水岸名都”主要的宣傳手段之一，成本低、針對性強(qiáng)、傳播途徑簡單方便、貼近消費(fèi)人群的生活，同時(shí)可給市場造成一定的視覺沖擊力，容易被市場接受。建議針對不同時(shí)段、不同地點(diǎn)進(jìn)行DM投放多次有序的投放。電視游字建議針對項(xiàng)目各階段的營銷活動，比如VIP卡發(fā)售、開盤、SP促銷活動等營銷節(jié)點(diǎn)，適當(dāng)安排一些電視游字廣告。網(wǎng)絡(luò)媒體鑒于目前網(wǎng)絡(luò)媒體輻射面廣、受眾面多的情況，以及結(jié)合本案目標(biāo)客戶群為都市青年一族，愛上網(wǎng)是他們生活的一部分。所以建議在吉安信息港首頁投放全年度的廣告，即時(shí)更新各營銷階段信息，以增強(qiáng)項(xiàng)目市場認(rèn)知度與美譽(yù)度。短信廣告有針對性的選擇不同話費(fèi)和區(qū)域的客戶，發(fā)送手機(jī)短信廣告，以告知每階段的SP活動和營銷促銷信息等?，F(xiàn)場包裝在目前“水岸名都”推廣中導(dǎo)視系統(tǒng)不明顯的情況下，現(xiàn)場包裝就顯得尤為重要。建議在項(xiàng)目工地增設(shè)導(dǎo)視系統(tǒng)等等。媒體建議營銷推廣策略年度SP活動建議2010年度營銷策略推廣分析營銷核心策略項(xiàng)目2009年?duì)I銷回顧分析市場背景分析項(xiàng)目綜合分析營銷推廣策略營銷促進(jìn)策略9號樓營銷細(xì)解策略階段執(zhí)行階段SP活動建議活動主題“水岸名都杯”小藝術(shù)家評選活動超級童心我最紅活動時(shí)間2010年6月份活動內(nèi)容聯(lián)合市幼兒教育機(jī)構(gòu)和市電視臺，選送或者自由報(bào)名的方式，參與一周的“水岸名都杯”小藝術(shù)家評選活動；讓兒童影響家長，讓家長來實(shí)地感覺水岸名都，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，最終達(dá)成促銷的目的。營銷配合除購房優(yōu)惠之外，還另贈2000元子女培養(yǎng)基金；活動地點(diǎn)銷售中心門前廣場；SP活動建議活動主題“激情夏日”卡拉OK大賽我的個性K出來活動時(shí)間2010年7月份活動內(nèi)容對業(yè)主進(jìn)行維護(hù)，豐富業(yè)主業(yè)余文化生活，增強(qiáng)業(yè)主的歸屬感和榮譽(yù)感；對水岸名都項(xiàng)目的品牌進(jìn)行維護(hù)，提升公司的知名度和影響力；對項(xiàng)目后期進(jìn)行宣傳，吸引目標(biāo)客戶群；由業(yè)主以及市民自由報(bào)名參加，凡在比賽中獲獎選手除了可以獲得相對應(yīng)的比賽名次獎品，還可以享受購房1的優(yōu)惠。營銷配合購房除享受正常優(yōu)惠之外，還可額外享受1的優(yōu)惠；活動地點(diǎn)銷售中心門前廣場；SP活動建議活動主題“水岸名都杯”吉安首屆青年文化節(jié)我的青春我做主活動時(shí)間2010年8月份活動內(nèi)容為了彰顯出水岸名都2010年青年社區(qū)的形象年，以及把本案打造成為吉安青年人群置業(yè)的首選社區(qū)，建議舉行吉安首屆青年文化節(jié)活動。屆時(shí)組織一些以青年比較愛好的節(jié)目，比如街舞表演、羽毛球比賽等系列青年主題的活動營銷配合配合活動期間的SP促銷活動活動地點(diǎn)銷售中心門前廣場；活動主題中秋音樂鑒賞晚會音樂邀明月，歡樂中國節(jié)活動時(shí)間2010年9月22日晚活動簡概中秋節(jié)是中國傳統(tǒng)的家人團(tuán)圓佳節(jié)，而音樂會就是一種高雅/品位/賞心的活動節(jié)目，特舉辦中秋佳節(jié)露場音樂會。屆時(shí)邀請業(yè)主在售樓部圍桌而坐，在欣賞優(yōu)雅音樂的同時(shí)，一起賞及品嘗中秋餅/糖果/水果等。期間穿插猜燈迷