【房地產(chǎn)前策】南充新世紀(jì)二期項目,可行性報告可行性報告

1、【房地產(chǎn)前策】南充新世紀(jì)二期項目,可行性報告可行性報告 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 1 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 南充驛鑫房地產(chǎn)有限公司二零一八年一月 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 2 目錄 項目決策背景 . 2 第一部分 項目概況 . 4 第二部分 法律風(fēng)險分析 . 6 第三部分 市場分析 . 6 第四部分 規(guī)劃設(shè)計思路 . 9 第五部分 開發(fā)計劃 . 12 第六部分 成本及投資收益預(yù)測 . 14 第七部分 綜合分析 . 17 第八部分 項目可行性分析結(jié)論 . 18 第九部分 主要風(fēng)險因素提示 . 18 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 3 項目決策背景

2、 一、 回歸南充，拓展市場，占據(jù)戰(zhàn)略要點 南充市位于四川盆地東北、嘉陵江中游，轄 3 區(qū) 1 市 5 縣、人口 760 萬， 幅員面積 1.25 萬平方公里，是四川省第二人口大市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、全國清潔能源示范城市、久負(fù)盛名的 “綢都”，國家規(guī)劃確定的成渝經(jīng)濟區(qū)北部中心城市、成渝城市群區(qū)域中心城市和川陜革命老區(qū)重要節(jié)點城市，屬百萬人口大城市。xx 年，GDP 總量達(dá) 1651.40 億元，社會固定資產(chǎn)投資達(dá) 1561.31 億元，城市主城區(qū)面積 120 平方公里、人口 120 萬。 xx 年，實現(xiàn)全部工業(yè)增加值 640.67 億元，比上年增長 9.3%。規(guī)模以上 工業(yè)企業(yè) 6

3、56 戶。全市工業(yè)園區(qū)建成面積達(dá) 100 平方公里。已經(jīng)形成了汽車汽配、油氣化工、絲紡服裝、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，新能源、新材 料、電子信息、生物制藥等潛力產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。南充商貿(mào)繁榮，市場體系完 善，金融、保險、人才、勞務(wù)等要素市場活躍，擁有川東北最大的糧油、生 豬、繭絲綢和小商品批發(fā)市場。xx 年末，社會消費品零售總額達(dá) 785.62 億元，全市金融機構(gòu)存貸款余額保持雙高位增長，人民幣存款余額達(dá) 3047.30 億 元，各類貸款余額 1479.68 億元。 驛鑫房地產(chǎn)公司回歸南充，既是拓展市場的需要，也是公司的戰(zhàn)略舉措。 二、 形成一、二期和白土壩項目聯(lián)動，打造新世紀(jì)商住品牌 通過新

4、世紀(jì)二期項目和白土壩新世紀(jì)項目，驛鑫地產(chǎn)將擁有五星花園商圈和西華商圈南充兩大核心商圈項目，緊跟南充發(fā)展規(guī)劃，完成在南充新老商圈的發(fā)展布局，為未來五年發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 上述兩項目都位于中心商圈，地段好、人流大，是理想的商住項目。驛鑫房地產(chǎn)公司將統(tǒng)一品牌形象，整合配套資源，實施開發(fā)計劃。 三、 區(qū)域發(fā)展前景廣闊 五星花園作為整個南充市的傳統(tǒng)城市中心，也是南充人流量車流量最大的區(qū)域。因此，五星花園還將在很長一段時間里扮演了整個南充城區(qū)的商業(yè)核心。該區(qū)域商業(yè)主要為超市+百貨+臨街商鋪業(yè)態(tài)，匯集了雅邦、茂業(yè)、新世紀(jì)購物廣場等商業(yè)項目，加上地處城市核心，人流量巨大，商業(yè)價值可以說是整個南充市最強。 驛鑫房地

5、產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 4 第一部分 項目概況 一、宗地概況 1、地理位置項目地塊位于五星花園，人民南路西側(cè)，中心醫(yī)院對面。附近有南充市高級中學(xué)、涪江路小學(xué)、南充一中等學(xué)校。 2、面積及四至 項目占地 5600 ，地塊呈不規(guī)則狀，東至人民南路路道路紅線，北至順慶區(qū)政府宿舍，西臨南充市高級中學(xué)，南挨新世紀(jì)一期。 3、地塊現(xiàn)狀 1、地理位置項目地塊位于五星花園，人民南路西側(cè)，中心醫(yī)院對面。附近有南充市高級中學(xué)、涪江路小學(xué)、南充一中等學(xué)校。 - 地塊內(nèi)需要拆除的地面建筑面積約 1.3 萬。 - 地塊內(nèi)需動遷居民 101 戶。 - 地塊內(nèi)產(chǎn)權(quán)比較清晰，拆遷時比較容易溝通 4、周邊狀況 ? 宗

6、地南側(cè)為新世紀(jì)一期。 ? 宗地北側(cè)為居民住宅，主要為多層公房和民用住宅。 ? 宗地西側(cè)為南充市最好的高中，南充市高級中學(xué)。 ? 宗地東側(cè)為南充市中心醫(yī)院。 二、大社區(qū)配套 1、大市政配套宗地周邊現(xiàn)狀市政管線容量較大，滿足項目施工和先期住宅開發(fā)（約 3 萬平方米）的配套需求。 供電、天然氣、上水、電話、雨污水、道路等滿足宗地后期開發(fā)的配套需求。 2、道路系統(tǒng)完善，地塊出行便捷，處于城市交通網(wǎng)絡(luò)中心。 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 5 五星花 南高 中心醫(yī)院 地塊 地塊至周邊區(qū)域 3、公共交通發(fā)達(dá)地塊周邊共有公交線路較多。 4、宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量多，檔次高。三、項目地塊

7、規(guī)劃情況 1、項目合作地塊未做過控規(guī)，目前尚無經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。 2、地塊為商住兩用，未安排非經(jīng)營性公建項目。 3、目前我方將積極推動項目地塊的 控制性詳規(guī)方案編制工作中。 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 6 第二部分 法律風(fēng)險分析 一、合作地塊土地現(xiàn)狀 1、目前地塊尚未征用土地。 本項目擬定在紅線范圍內(nèi)內(nèi)總占地面積是 5900 平方米左右。需要拆除 的總建筑面積約 1.3 萬平方米：住宅樓共有 4 棟，建筑面積約 7960 平方 米，共 101 戶；辦公用房有 2 棟，建筑面積約 4450 平方米；商業(yè)用房 1 棟，建筑面積約 620 平方米。 二、 法律風(fēng)險評估 1、規(guī)劃風(fēng)險：控制性

8、詳規(guī)尚未確定，相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)存在不確定性。 2、土地風(fēng)險：征地問題存在一定難度，使土地使用權(quán)取得有一定風(fēng)險。 1、規(guī)劃風(fēng)險控制：地塊屬于新世紀(jì)二期，可以參照新世紀(jì)一期的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。 2、土地風(fēng)險控制：在新世紀(jì)二期地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃獲批準(zhǔn)后，市政府將協(xié)調(diào)征地拆遷，因此征地風(fēng)險可控。 綜合上述分析判斷，規(guī)劃、土地問題都可控，本項目在法律上具備可行性。 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 7 第三部分 市場分析 一、 宗地優(yōu)劣勢 1 、優(yōu)勢 ? 地塊靠近學(xué)校、五星花園商圈、市中心醫(yī)院，有利于項目營銷，開發(fā)消費市場潛力。 ? 由于地塊是商住兩用，可提供多種類型產(chǎn)品。 ? 依靠五星花園地面交通

9、條件優(yōu)越。 ? 周邊生活配套豐富，具有較高的項目承載能力。 ? 位于市中心，新世紀(jì)商城后面，有利于塑造項目形象，提高項目居住檔次。 2 、劣勢 ? 周邊生活配套薄弱，需要在項目規(guī)劃中解決。 ? 周邊雖然道路交通條件良好，但是會經(jīng)常擁堵。 ? 受地塊限制，規(guī)模小，規(guī)劃余地小。 三、 市場背景 1 、南充整體市場情況。 1 1 ）南充整體市場特征： ? 供需絕對值巨大，市場發(fā)展迅速，但競爭仍激烈。 ? 市場價格呈穩(wěn)步上升，新盤上市普遍高于市場均價。 ? 新盤供應(yīng)量龐大，大規(guī)模項目呈上升趨勢。 ? 南充市場熱點產(chǎn)品類型以高層加小高層項目為主，與主流市場社區(qū)密度和建筑層數(shù)降低的趨勢相同。 2 、南充市

10、場情況 ? 住宅價格范圍在 5000-8000 元/平方米，均價水平在 6500 元/平方米， 商鋪價格 16000-25000/平方米，部分樓盤存在和二手房倒掛現(xiàn)象。 ? 客源主要為本地和返鄉(xiāng)的二次置業(yè)的客源。 ? 整體銷售情況良好。 1 ）、競爭的壓力主要于個別項目，而不會是整個周邊區(qū)域的競爭。 ? 目前宗地周邊的個案比較少，最近的個案是位茂業(yè)百貨后的步行街。 ? 同時由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于基隆街是步行街將會對本項目有一定影響。 3 、小戶型為主的高層項目是周邊市場的空白點。 ? 宗地所屬的五星花園商圈在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直沒有真正意義上的商住樓盤，特別是對于住

11、宅市場而言，本區(qū)域只有五星大廈一個項目，而且已處于爛尾狀態(tài)。 8 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 ? 五星花園附近的學(xué)校、醫(yī)院、商場較多，客源可以得到保證。 四、 產(chǎn)品建議 1 、產(chǎn)品類型建議 ? 住宅產(chǎn)品形態(tài)：一室一廳、兩室一廳、兩室兩廳為主，考慮做為學(xué)區(qū)房，青年公寓，方便老人看病。打造為城市精品公寓。 ? 商鋪產(chǎn)品形態(tài)：考慮做為五星花園商場、學(xué)校、醫(yī)院補充，進(jìn)行自主運營，主要考慮引進(jìn)食品和娛樂項目。 2 2 、產(chǎn)品房型的多樣化 產(chǎn)品類型 戶型 面積（m 2 ） 比例（） 住宅 一室一廳 40 15 兩室一廳 40-60 35 兩室二廳 60-80 50 3 、價格建議 1 ）單價

12、 ? 住宅均價 6500 元/平方米； ? 商鋪均價 16000 元/平方米。 五、 客源分析 1 、客源的區(qū)域 ? 以學(xué)區(qū)房為主，吸引附近學(xué)生的家長進(jìn)行購買方便照顧孩子。 ? 附近上班的白領(lǐng)、醫(yī)生和教師，方便上下班。 ? 聚集老年人客戶，方便就醫(yī)看病。 ? 投資客 ? 步行街地理位置優(yōu)越，五星花園商圈附近沒有一個比較集中的高品質(zhì)的餐飲娛樂服務(wù)，未來項目打造的餐飲娛樂步行街將吸引整個五星花園商圈的消費者。 2 、客戶特征 1 ）住宅產(chǎn)品客戶 ? 職業(yè)面貌：主要為這些各類學(xué)校的有經(jīng)濟實力的學(xué)生家長，學(xué)校的教師和醫(yī)院醫(yī)生，年輕白領(lǐng)，企業(yè)中低層工作人員。 ? 教育程度：受過良好教育 ? 家庭結(jié)構(gòu)：以

13、三口之家和年輕夫妻為主 ? 家庭年收入在 15 萬元以上。 2 ）商業(yè)產(chǎn)品客戶 ? 職業(yè)面貌：主要針對企業(yè)中低層工作人員、年輕白領(lǐng)和高級 _。 9 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 ? 主要消費群體：作為附近商城的補充，吸引在附近商城的消費者進(jìn)行二次消費。同時附近學(xué)校和醫(yī)院的工作人員將會是我們消費群體的補充。 六、 開發(fā)節(jié)奏建議 1 ）開售時應(yīng)完成的市場宣傳 ? 應(yīng)完成一定層數(shù)的主體工程，強調(diào)本公司的實力，解除購買者的擔(dān)心。 ? 應(yīng)完成樓書和宣傳視頻等，要將本項目的定位深入人心。 2 ）現(xiàn)場接待處建議放在人名南路，靠近一期大門附近的建筑物中。 3 ）建議在學(xué)校附近安排銷售接待中心。 驛

14、鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 10 第四部分 規(guī)劃設(shè)計思路一、地塊分析 1、 、位置 1、地理位置項目地塊位于五星花園，人民南路西側(cè)，中心醫(yī)院對面。附近有 南充市高級中學(xué)、涪江路小學(xué)、南充一中等學(xué)校。從目前來看，該地塊地理位置較為繁華，附近沒有新建設(shè)的樓盤，常年交通擁堵，是該地塊的不利因素；另一方面，在地塊的西側(cè)是南充市高級中學(xué)的校區(qū)，東側(cè)是南充市中心醫(yī)院，將會提升該地塊的價值；另外，隨著南充城市的交通的改善將提高該地塊的交通順暢性。從發(fā)展的眼光來看，隨著將來交通設(shè)施的改善，該地塊頗具增值潛力。 2 、地形地貌 地塊沿東西方向展開，呈不規(guī)則形狀，占地面積約為 5600 。 3 3 、

15、配套設(shè)施 目前地塊方圓 2 公里有小學(xué)、高中、醫(yī)院、大型商場?？傮w來說，該地塊有完備的配套設(shè)施，足夠滿足日常生活的所有需求。 二、規(guī)劃設(shè)計思路 1 、項目整體策劃 新世紀(jì)二期項目打造成城市中心領(lǐng)地精品公寓，五星商圈的補充， 即把整個地塊建設(shè)成一個集餐飲娛樂、酒店和住宅為一體的服務(wù)中心。 2、 、 高密度住宅 新世紀(jì)二期從其地理位置來說，處于城市中心，公交系統(tǒng)、公共配套設(shè)施比較完善，因此它比較符合城市精英 社區(qū)。從產(chǎn)品的角度來分析， 應(yīng)為高層高密度為主的公寓，真正意義的高尚社區(qū)，才能給該地塊價值帶來提升，降低地塊位置附近小區(qū)老形象差劣勢，吸引追求精英生活的客戶前來居住。其設(shè)計風(fēng)格應(yīng)有鮮明形象，設(shè)

16、計主題可以考慮現(xiàn)代風(fēng) 格。 3 、規(guī)劃布局情況 規(guī)劃布局我們以東西向商業(yè)街為縱軸，東向為商業(yè)街入口，西面和新世紀(jì)一期聯(lián)通，將新世紀(jì)打造為一個整體，形成一個回字型的商業(yè)走廊。 同時需要對新世紀(jì)一期部分的形象進(jìn)行裝飾，將新世紀(jì)一期的廣場比較差得外觀形象進(jìn)行改造。 4 4 、 規(guī)劃形態(tài)分析 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 11 商業(yè)街呈線性展開，4 層左右商鋪沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過對路面、行道樹、路燈、座椅、鋪地等的點綴，形成濃郁的現(xiàn)代商業(yè)街氛圍。 建筑形象簡潔明快，窗戶、入口等的細(xì)節(jié)處理方面表現(xiàn)出現(xiàn)代高端的氣息。 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 12 第五部分 開發(fā)

17、計劃 一、開發(fā)周期分析 按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工交驗、產(chǎn)權(quán)辦理共需時間 為 24 個月。根據(jù)項目總體開發(fā)計劃的安排，項目開發(fā)周期如下： 二、運營及業(yè)態(tài)分析 1、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 針對五星花園商業(yè)現(xiàn)狀，本項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為“綜合餐飲娛樂和精品公寓”。這種業(yè)態(tài)是目前南充市所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長時期內(nèi)不會被其他業(yè)態(tài)所取代。如現(xiàn)在 1227 購物廣場的成功即是一個最近的有力證明。 當(dāng)然，僅是以“餐飲娛樂”單一業(yè)態(tài)，仍不足以和“1227”、“其他餐飲娛樂項目”相抗衡。但是本項目是做為五星花園商圈的補充，彌補整個商圈沒有成型的餐飲娛樂中心。所以本項目將極具競爭力。 2 2 、競爭策略

18、定位 五星花園的餐飲娛樂呈現(xiàn)小、散、亂的特征，本項目是當(dāng)前五星花園的空白點。因此，我們認(rèn)為本項目的競爭策略應(yīng)采用避實擊虛之策，即用文化休閑及餐飲與其他項目競爭，然后用聚集的人氣保證我們的公寓、辦公樓的出租，我們認(rèn)為，這應(yīng)該是最有成功希望的策略。 三、經(jīng)營理念闡述 工程 施工圖設(shè)計 拆遷 基礎(chǔ)開工日期 （最 早） 基礎(chǔ)完工（最晚） 主體結(jié)頂 申領(lǐng)預(yù)售證日期 開盤日期 交付日期 項目 未完成 2018.6 2018.7 2018.10 20XX.6 2018.11 2018.11 2020.8 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 13 經(jīng)營理念是上夜機的靈魂和思想，針對五星花園當(dāng)前的市場狀況

19、，我們提出餐飲娛樂中心的經(jīng)營理念： 引領(lǐng)時尚生活，創(chuàng)新都市文化。倡導(dǎo)平價消費，締造餐娛地標(biāo)。 都市生活方式是現(xiàn)代生活的重要標(biāo)志，而時尚是都市人追求的理想生活狀 態(tài)，未來“新世紀(jì)”將作為一個集購物、文化休閑（影院）、餐飲、娛樂于一體的現(xiàn)代都市購物廣場，它有理由和條件引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐纳钕M方式。新世紀(jì)商業(yè)街將和新世紀(jì)百貨形成聯(lián)動，相互彌補各自項目的不足。 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 14 第六部分 成本及投資收益預(yù)測 一、成本預(yù)測 項目靜態(tài)開發(fā)成本投資分?jǐn)偙?單位：元 /m2 序號 費用名稱 按地上建筑面積分?jǐn)?1 土地成本 2884 2 前期工程費 60 3 工程費用 1850 4 不

20、可預(yù)見費 57 5 財務(wù)費用 340 6 管理費用 60 7 銷售費用 100 8 經(jīng)營稅金及附加 325 9 靜態(tài)投資 5573 項目靜態(tài)開發(fā)成本分?jǐn)倻y算建安工程費用分項采用市場報價進(jìn)行預(yù)估 三、項目靜態(tài)投資收益評價 ? 綜合容積率 4.7 ，可售面積 27666 ，住宅 6000 元/，商鋪 15000 元/， ? 可售面積完全成本按 5573 元/，已攤?cè)肱涮坠ǔ杀炯捌陂g費用； 投資估算表（經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)參考一期） 序號 內(nèi)容 單價 數(shù)量 金額 備注 元/平方米 平方米 萬元 一 土地費用 土地出讓金 2700 27666 7469 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 16 四、項

21、目敏感性分析 1、如果對開發(fā)成本進(jìn)行調(diào)整，增減 x%其對利潤（萬元）的影響如下表： 10% 15% 20% 銷售額 24159 24159 24159 開發(fā)成本 16959 17730 18501 稅前利潤 7199 6428 5657 稅前利潤率 42% 36% 30% 稅后利潤 6119 5464 4808 稅后利潤率 36% 30% 25% 資金回報率 106% 90% 76% 2、如果對開發(fā)銷售價格進(jìn)行調(diào)整，增減 x%其對利潤（萬元）的影響如下表： - 20% -10% 10% 銷售額 19327 24159 24159 開發(fā)成本 15418 15418 15418 稅前利潤 3909

22、 6325 11156 稅前利潤率 25% 41% 72% 稅后利潤 3322 5376 9483 稅后利潤率 21% 34% 61% 資金回報率 63% 102% 180% 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 17 敏感性分析 根據(jù)單因素敏感性分析表，我們可以找出影響項目財務(wù)收益的主要不確定因素為售價，其次是建安成本。該結(jié)果符合商住宅類項目的實際情況，同時我們可以看到我們在均價下降 20%的時候仍然能保持 21%的收益，可見該項目具有一定的抵抗價格變動的風(fēng)險能力。 盈虧平衡點分析 盈虧平衡點分析假設(shè)成本變化不大，則計算住宅銷售完成時，商鋪銷售一半，項目可實現(xiàn)盈虧平衡；剩余商鋪和車位的銷售收入全部成為利潤。 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 18 第七部分 綜合分析 一、項目地塊 SWOT 分析 1 1 、 項目優(yōu)勢 本項目為城市中央的商業(yè)街項目，有新世紀(jì)商城作為吸引點，未來銷售可期。 3 3 、項目劣勢 目前宗地周邊的交通擁堵，可能會影響住宅的銷售。 4 4 、項目機會 在五星花園商圈沒有競爭對手。 4 4 、項目風(fēng)險 由于一期物業(yè)管理不善，導(dǎo)致一期環(huán)境比較差，可能會影響二期的銷售。 驛鑫房地產(chǎn) 南充新世紀(jì)二期項目可行性報告 19 第八部分 項目可行性分析結(jié)論 根據(jù)我們對項目的詳