城市綜合體精典推廣方案.ppt

1、蘇州威尼斯,項目營銷推廣方案,六大制勝攻擊模式,第一部分：商業(yè)廣告6大定律,定律1：業(yè)態(tài)遞進(jìn)軌跡 定律2：市場置換定律 定律3：主力店與人氣店 定律4：運營時間定律 定律5 ：核心價值定律 定律6：Shopping Mall定律,商業(yè)定律1：業(yè)態(tài)遞進(jìn)軌跡,第1代商業(yè)：傳統(tǒng)的老百貨商店 * 如：廣州百貨商店、老重慶百貨商店； 第2代商業(yè)：個體戶及商業(yè)街 * 如：白馬服裝市場、上下九步行街； 第3代商業(yè)：Shopping Central名店中心 * 如：香港太古城、維多利廣場； 第4代商業(yè)：大型倉儲超市 * 如：沃爾瑪、家樂福、百佳等； 第5代商業(yè)：Shopping Mall * 如：廣州天河城（

2、初級形態(tài)）；華南 Mall；正佳廣場、,業(yè)態(tài)是遞進(jìn)式關(guān)系， 新業(yè)態(tài)具有更強(qiáng)的生命力 新業(yè)態(tài)出現(xiàn)將會淘汰舊的業(yè)態(tài),中國的商業(yè)業(yè)態(tài)，從50年代開始到目前為止 已經(jīng)經(jīng)歷了5代的發(fā)展歷程：,從90年代開始，中國的商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了飽和狀態(tài)發(fā)展，整個市場的投資量和購買量相對穩(wěn)定，甚至投資量的增長速度遠(yuǎn)大于購買量的增長速度，導(dǎo)致商業(yè)出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)增長，商業(yè)開始出現(xiàn)置換定律的影響。 市場商業(yè)容量已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，新的商業(yè)形態(tài)將取代舊的商業(yè)形態(tài)，新的一種業(yè)態(tài)誕生，相應(yīng)必然會引發(fā)舊一種業(yè)態(tài)的沒落。 商業(yè)營銷的全面啟動；以保持新的商業(yè)競爭力； 商業(yè)準(zhǔn)Shopping Mall形態(tài)的全面啟動；采用更新的業(yè)態(tài)方式及其變化；以

3、保持活躍的市場競爭力。,商業(yè)定律2：市場置換定律,1、置換定律的前提：,2、商業(yè)置換定律,3、置換定律影響意義：,1. 主力店：* 如聯(lián)華、華聯(lián)、 Warlmat、家樂福、百盛、太平洋、王府井； 核心點： * 其作為信賴感的象征，一方面帶動整個商業(yè)的人流量，另一 方面給租售實現(xiàn)信任前提。,商業(yè)定律3：主力店與人氣店,商業(yè)定律3：主力店與人氣店,2. 人氣店：* 如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等等； 核心點： * 人氣店最主要的是小、不大，但可以形成非常旺盛的人氣。,【3】-從開業(yè)前提前3個月；進(jìn)入裝修備貨期；強(qiáng)勢促銷期； 【6】-從開業(yè)前6個月；進(jìn)入簽約期；發(fā)售招租期； 【9】-從開業(yè)前9個月；進(jìn)入

4、洽談期；公關(guān)招商期； 【12】-從開業(yè)前12個月；進(jìn)入投資意向考察期；新聞炒作期；,商業(yè)定律4：運營時間定律, 商業(yè)租賃的3、6、9、12運營時間定律 ,商鋪的價值核心點 1、區(qū)位的價值 2、市場的價值 3、品牌的價值,商業(yè)定律5：核心價值定律,商業(yè)本身在區(qū)位的地位； 商業(yè)的核心影響力 可比較周邊商鋪的租售價值；,商業(yè)業(yè)態(tài)的獨特性及 商業(yè)業(yè)態(tài)所形成的客流量； 可比較同質(zhì)業(yè)態(tài)的價值；,商業(yè)主力店及人氣點所 帶動的人氣量價值可比較可比較相同主力店的價值,1、Shopping Mall ：集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游為一體的一站式消費中心； 2、Shopping Mall：率先起源于美國，到目前已

5、經(jīng)成為歐美最主要的商業(yè)業(yè)態(tài)； 3、世界上最大的Shopping Mall：加拿大埃德蒙頓的EATONS CENTER，面積40萬平米； 4、開放式的Shopping Mall：較早期的Shopping Mall為封閉式形態(tài)，1985年，美國HORTON PLAZA標(biāo)志著開放式Shopping Mall時代的到來； 5、中國的天河城是目前僅能夠參照的Shopping Mall； 6、北京十五商業(yè)規(guī)劃：西北、東南、東北、西南建設(shè)4個Shopping Mall；2001年11月，亦莊Shopping Mall 率先動工； 7、華南 Mall、東方廣場,商業(yè)定律6：Shopping Mall定律,現(xiàn)代

6、 東方威尼斯價值體系構(gòu)筑,商業(yè)價值 生活價值 商務(wù)價值 旅游價值,“CBD共榮圈”重要組成部分,蘇州向西，大趨勢-“新蘇州”在城西共識,獅山路蘇州的小陸家嘴，未來的商業(yè)中心, 占盡人氣、商氣、交通之利,市政導(dǎo)向,商業(yè)價值,生活價值,現(xiàn)觀蘇州，卻沒有一個能夠集中購物、休閑、娛樂為一體的體驗一站式的新型購物方式（空間巨大）,超過80萬的常駐人口就在周邊,每年涌入的數(shù)以百萬計的旅游購物軍團(tuán)者,現(xiàn)代東方威尼斯國 際大酒店 雅高酒店集團(tuán)強(qiáng)勢進(jìn)駐 商務(wù)中央?yún)^(qū)的地標(biāo)建筑,商務(wù)價值,旅游價值,每年涌入的數(shù)以百萬計的旅游者,中國十佳旅游業(yè)城市,每年240億美元的旅游收入市場蛋糕,現(xiàn)代東方威尼斯,于一體的,商業(yè)地

7、產(chǎn) ,旅游地產(chǎn) ,商務(wù)地產(chǎn) +,集,體驗一站式HOPSCA（豪布斯卡）街區(qū)MALL,娛樂地產(chǎn),城市與經(jīng)濟(jì)體系的整體格局（城市線）,如何推廣現(xiàn)代東方威尼斯？,由于現(xiàn)代東方威尼斯的物業(yè)形態(tài)具備城市功能形態(tài)，并非一個簡單的社區(qū)或者商業(yè)中心，它所包含的推廣領(lǐng)域包括：,集商貿(mào)、商務(wù)、旅游、娛樂于一體的多元業(yè)態(tài)的融合（產(chǎn)品線）,蘇州新西區(qū)強(qiáng)勢發(fā)展背景下的全新商業(yè)模式（行業(yè)線）,推廣現(xiàn)代東方威尼斯推廣思路,首先賣蘇州：站在城市的高度，解讀城市的現(xiàn)狀及需求 其次賣產(chǎn)業(yè)：形勢的發(fā)展對產(chǎn)業(yè)提出了新的課題 第三賣CBD(商圈)： CBD的地標(biāo)（商圈價值&項目價值） 而后賣項目（概念及產(chǎn)品）：項目概念引導(dǎo)及優(yōu)勢灌輸,

8、第一擊：蘇州如何賣？,以新蘇州的良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境、文人環(huán)境、投資環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境和新城市發(fā)展戰(zhàn) 略展示蘇州的城市價值；整合蘇州的城市資源，對蘇州進(jìn)行造勢，突出城市 價值、提升蘇州形象，擴(kuò)大蘇州城市影響力，從而擴(kuò)大項目的銷售力和影響力。,舉辦“現(xiàn)代東方威尼斯-國際城市論壇” 舉辦“現(xiàn)代東方威尼斯-蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略論壇”,思 路,手段,第二擊：產(chǎn)業(yè)如何賣？,討論經(jīng)濟(jì)全球化的今天，蘇州城市發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)的全新要求， 特別強(qiáng)調(diào)城市發(fā)展與現(xiàn)實商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的種種茅盾，呼喚一種更 新更合理的商業(yè)業(yè)態(tài)，同時將項目推到前臺,思 路,手段,采用媒體新聞討論形式-以現(xiàn)代東方威尼斯冠名 與行業(yè)協(xié)會合作，邀請行業(yè)專家、行業(yè)領(lǐng)

9、導(dǎo)企業(yè)參加，舉辦相關(guān) 行業(yè)發(fā)展研討會等。,第三擊：CBD如何賣？,思 路,手段,宣傳CBD的城市龍頭形象和國際舞臺形象。 宣傳CBD在城市發(fā)展中的核心作用 宣傳CBD各項工程的發(fā)展進(jìn)度 充分挖掘CBD中心區(qū)城市價值，突出中心區(qū)地段的尊貴。,舉辦“CBD對蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用的研討會” 在媒體對CBD項目進(jìn)行深度報道等,第四擊：概念如何導(dǎo)入？,思 路,手段,通過前期的鋪墊,市場對項目有所關(guān)注及了解,此時應(yīng)對現(xiàn)代東方威尼斯” 體驗一站式HOPSCA（豪布斯卡）街區(qū)MALL”全方位市場滲透,力爭做到 城市的熱門話題及關(guān)注熱點,為下上步招商打下良好聲勢.,利用媒體廣告 利用新聞繕稿 情景式體驗營銷,以城市

10、運營商的形象宣傳發(fā)展商以鮮明的、高人一等的形象定位， 如“中央財富區(qū)”、“打造蘇州的新區(qū)標(biāo)志性景點”對公眾進(jìn)行心理占 位。以項目獨特的銷售主張和利益點財富夢想，鎖定目標(biāo)客戶。,第五擊：項目如何賣？,思 路,手段,簽約儀式既項目新聞發(fā)布會 參與“地博會” “房博會” 招開新聞發(fā)布會 各種SP活動 戶外廣告、媒體廣告、樓書、DM單張、形象墻、現(xiàn)場包裝等,自始至終宣傳項目體驗的調(diào)性，同時滲透的”中央財富區(qū)“商圈優(yōu)勢，利用事 件營銷和主題推廣語建立項目的高度，使項目在公眾心目中形成強(qiáng)勢占位， 統(tǒng)領(lǐng)項目的銷售推廣。,推廣主題-項目線,對不同的產(chǎn)品（商鋪、寫字樓、公寓等）要采取各個擊破的推廣策略，分階段、

11、按次序進(jìn)行銷售推廣。在銷售推廣過程中，不同產(chǎn)品應(yīng)根據(jù)其利益點和目標(biāo)客戶進(jìn)行有針對性的營銷，同時物業(yè)產(chǎn)品的銷售。,推廣主線-產(chǎn)品線,乘船狂大MALL,購物看風(fēng)景,HOPSCA 豪布斯卡,街區(qū)MALL,港澳特區(qū) 國際風(fēng)情美食酒吧一條街 國際休閑文化一條街,商貿(mào)博覽、展示、零售、交易 SHOPPING MALL 威尼斯大酒店 寫字樓 國際公寓 大型停車場,現(xiàn)代東方威尼斯,階段標(biāo)題擬定風(fēng)格,報廣標(biāo)題1概念導(dǎo)入期,新西區(qū)-新體驗-新里程,現(xiàn)代東方威尼斯”體驗一站式HOPSCA（豪布斯卡）街區(qū)MALL”榮耀登場,報廣標(biāo)題2概念導(dǎo)入期,現(xiàn)代東方威尼斯”體驗一站式HOPSCA（豪布斯卡）街區(qū)MALL”榮耀登場

12、,新蘇州-新財富-新焦點,報廣標(biāo)題內(nèi)部認(rèn)購期,現(xiàn)代東方威尼斯 體驗21世紀(jì)商業(yè)文明,城市向西 財富向“現(xiàn)代東方威尼斯”,體驗一站式HOPSCA（豪布斯卡）街區(qū)MALL”現(xiàn)正接受內(nèi)部認(rèn)購,報廣標(biāo)題內(nèi)部認(rèn)購期,現(xiàn)代東方威尼斯”體驗一站式HOPSCA（豪布斯卡）街區(qū)MALL”榮耀登場,報廣標(biāo)題內(nèi)部認(rèn)購期,現(xiàn)代東方威尼斯 體驗21世紀(jì)商業(yè)文明,“現(xiàn)代東方威尼斯” 與世界零售價巨頭共享財富,體驗一站式HOPSCA（豪布斯卡）街區(qū)MALL”-現(xiàn)正接受內(nèi)部認(rèn)購,報廣標(biāo)題內(nèi)部認(rèn)購期,”體驗一站式HOPSCA（豪布斯卡）街區(qū)MALL”-現(xiàn)正接受內(nèi)部認(rèn)購,現(xiàn)代東方威尼斯 五星級酒店,環(huán)球財富焦點,”體驗一站式HO

13、PSCA（豪布斯卡）街區(qū)MALL”-現(xiàn)正接受內(nèi)部認(rèn)購,報廣標(biāo)題公開發(fā)售(產(chǎn)品線),報廣標(biāo)題公開發(fā)售期,是城市中央, 也是財富中央!,大平洋百貨來了 麥當(dāng)勞來了 百佳來了 雅高大酒店來了 奧克萊斯折扣店來了 必勝客來了,”體驗一站式HOPSCA（豪布斯卡）街區(qū)MALL”-現(xiàn)正火熱發(fā)售,現(xiàn)代東方威尼斯 讓城市財富重新排名,巨頭們都不愿錯過的發(fā)財機(jī)會,城市向西 財富向“現(xiàn)代東方威尼斯”,平面風(fēng)格稿展示,logo主推方案,標(biāo)志設(shè)計外型由“威”字拼音首寫字母“V”和動感街道圖形組成，演化為至美的一 只正在翹首期待的鳳凰，讓人美得直至心坎，這里有您想要的一切， hopsca Street Mall(豪布斯卡街區(qū)mall），星級主題酒店，娛樂，美食，購