房地產(chǎn)基礎知識(貴州項目培訓.ppt

1、房地產(chǎn)基礎知識,什么是房地產(chǎn)？,房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的各種權(quán)益。,土地：是指地球的表面及其一定范圍內(nèi)的空間，既是自然之物，又是勞動產(chǎn)物，它還體現(xiàn)在生產(chǎn)關(guān)系中，是所有權(quán)和使用權(quán)關(guān)系的載體。 建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和建筑設備（如給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災等設備）等組成的能直接供人們使用的整體物。 權(quán)益：是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。,不動產(chǎn)：是指不能移動或移動后會嚴重減損其經(jīng)濟價值的實物。它包括土地、地上的定著物。 商品房：指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企

2、業(yè)經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋。,房地產(chǎn)的特性,不可移動性 ：獨一無二性 ：壽命長久性 ： 價值量大 ：流動性差 ：供給有限性 ： 相互影響性： 易受限制性：保值增值性 ：,房地產(chǎn)的主要類型,按用途劃分（10類） 居住房地產(chǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)： 辦公房地產(chǎn)：旅館房地產(chǎn)： 餐飲房地產(chǎn)：娛樂房地產(chǎn)： 工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)：農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)： 特殊用途房地產(chǎn)：綜合房地產(chǎn)：,按開發(fā)程度劃分（5類） 生地：指已完成土地使用批準手續(xù)可用于建筑的土地，該建筑用地無基礎設施，或有部分基礎設施，但尚不具備完全的三通條件，同時地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。 毛地：指已完成土地使用批準手續(xù)，具有三通或者更完備的基礎設

3、施，但未進行拆遷的可用于建筑的土地。 熟地：指具有完善的城市基礎設施，且土地平整，可直接用于建筑的土地。 在建工程：指地上建筑物尚未全部建成，還沒有達到交付使用條件的房地產(chǎn)。 現(xiàn)房：指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。,什么是房地產(chǎn)業(yè)？,房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、租賃經(jīng)營以及與此緊密相關(guān)的中介服務，如融資、評估、置換、裝修、物業(yè)管理等經(jīng)營活動的行業(yè)，它是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。 房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務業(yè)。,房地產(chǎn)

4、開發(fā)行業(yè)是指土地上進行基礎設施建設和房屋建設、開發(fā)兼經(jīng)營房地產(chǎn)的行業(yè)。 房地產(chǎn)中介服務行業(yè)是指圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)品而進行的一系列咨詢、策劃、租售代理、價格評估活動的服務行業(yè)。 物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)，受業(yè)主委托遵照國家有關(guān)法律簽定的合同，對各類房屋及其附屬配套設施周邊環(huán)境進行管理并提供服務的行業(yè)。,房地產(chǎn)市場的劃分,房地產(chǎn)一級市場 主要是土地所有權(quán)和使用權(quán)出讓的市場，是由以土地使用權(quán)縱向出讓為內(nèi)容的土地批租市場、土地租賃市場，以及土地征購市場組成。一級市場的經(jīng)營方式一般采用限期拍賣、招標或逐年收取土地使用費等方式。 房地產(chǎn)的二級市場 主要是房地產(chǎn)增量市場。也可稱土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場。 房地產(chǎn)三級市

5、場 主要是房地產(chǎn)存量市場。在我國三級市場的主體是房地產(chǎn)商品的用戶。,房地產(chǎn)權(quán)利的主要類型,所有權(quán),在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配房地產(chǎn)并排除他人干涉的權(quán)利。 完整的所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分等四項權(quán)能。這四項權(quán)能可以與所有權(quán)發(fā)生分離，而所有權(quán)人并不因此喪失其所有權(quán)，但其所有權(quán)因此而受到限制。 城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有。,土地使用權(quán)：,就是對國家或農(nóng)民集體所有的土地占有、使用、收益的權(quán)利。 其中國有土地使用權(quán)又分為出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。,國有土地使用權(quán)出讓,土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用

6、權(quán)出讓金，是指通過有償有期限出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。 國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。,國有土地使用權(quán)劃撥,國有土地使用權(quán)劃撥是指有批準權(quán)的人民政府依法批準，在用地者交納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。,建筑基本知識,按建筑物使用性質(zhì)分類,根據(jù)建筑物的使用性

7、質(zhì)，可將建筑物分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑四大類。居住建筑和公共建筑通常統(tǒng)稱為民用建筑。 （1）、居住建筑：是指供人較長時間居住使用的建筑，又可分為住宅和集體宿舍兩類。 （2）、公共建筑。是指供人們購物、辦公、學習、醫(yī)療、旅行、體育等使用的非生產(chǎn)性建筑，如辦公樓、商店、旅館、影劇院、體育館、醫(yī)院等。 （3）、工業(yè)建筑。是指供工業(yè)生產(chǎn)使用和直接為工業(yè)生產(chǎn)服務的建筑、如工業(yè)廠房、倉庫等。 （4）、農(nóng)業(yè)建筑。是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用和直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的建筑、如種子庫、飼養(yǎng)畜生用房等。,按建筑物層數(shù)或總高度分類,住宅按層數(shù)分為低層住宅（13層）、多層（46層）、中高層住宅（79層）、高層住宅

8、（10層以上）。 公共及綜合性建筑，總高度超過24米的為高層（除單層建筑）。 高度超過100米的住宅、公共建筑和綜合性建筑均為超高層建筑。,按建筑結(jié)構(gòu)分類,磚木結(jié)構(gòu)建筑。磚木結(jié)構(gòu)建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。 磚混結(jié)構(gòu)建筑。磚混結(jié)構(gòu)建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護構(gòu)件如外墻、隔強等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。它的特點是適應性強，抗震性

9、能好，耐久年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以采用此類結(jié)構(gòu)（包括：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)）。 鋼結(jié)構(gòu)建筑。鋼結(jié)構(gòu)建筑物的主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。其建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、工業(yè)廠房等。,按建筑物耐久等級分類,建筑物的耐久等級是按建筑物的耐久年限來定，可分為： 一級建筑：一般為重要建筑和高層建筑，耐久年限超過100年。 二級建筑：一般性建筑，耐久年限為50100年。 三級建筑：次要建筑，耐久年限在2550年。 四級建筑：臨時性建筑，耐久年限小于25年。,建筑物的組成,建筑物的組成 建筑物一般

10、是由豎向建筑構(gòu)件（基礎、墻、柱等）、水平構(gòu)件（地面、樓面、梁、屋頂?shù)龋┘敖鉀Q上下層交通聯(lián)系用的樓梯等組成。此外有些建筑物還有臺階、坡道、散水、雨蓬、陽臺、煙道、垃圾道、通風道等。,建筑設備的主要種類,建筑設備主要包括：給水、排水、采暖、通風、空調(diào)、電氣、電梯、通訊及樓宇智能化等設施設備。,房地產(chǎn)面積基礎知識,建筑用地面積：是城市規(guī)劃管理部門正式劃定的項目用地面積范圍。 總建筑面積：是指由城市規(guī)劃管理部門正式確定的、按建筑面積計算規(guī)則計算的、項目建設的總的建筑面積。 容積率：是建筑的各層建筑面積總和和建筑基地面積的比值。 覆蓋率：又稱建筑密度，是建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比值。它可以反映

11、出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。,房屋建筑面積,房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。 套內(nèi)建筑面積與分攤的公用面積之和。其中套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分。 建筑面積= 套內(nèi)建筑面積+分攤共有建筑面積,公攤面積：,商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、空調(diào)機房、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積（但僅限于本棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟樓不相連的公共

12、建筑不得分攤到本棟房屋內(nèi)。 ）； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。 公攤系數(shù)=公攤面積/套內(nèi)面積,得房率=套內(nèi)建筑面積/建筑面積 綠地率=規(guī)劃建筑用地范圍內(nèi)的綠地面積/規(guī)劃建設用地面積。 綠化率=規(guī)劃建筑用地范圍內(nèi)的綠化面積/規(guī)劃建設用地面積。,全算面積的：,單層按一層計算，2層以上含2層以上的房屋按各層總和算； 屋內(nèi)夾屋，技術(shù)屋，電梯間，層高2.2米以上都算； 穿過屋的通道，屋內(nèi)門廳，大廳均按一層計算； 樓梯間，電梯井（觀光電梯）垃圾道，均按房屋自然層算； 全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算，屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積算；

13、地下室，半地下室以及相應出入口層高在2.2米以上的按其外墻外圍投影算； 玻璃幕墻作為房屋外墻計算面積； 屬充滿希望性建筑的、有車篷、貨篷的要計算面積。,算一半面積的：,與房屋相連有上蓋，無柱的走廊計一半； 未封閉的陽臺計一半； 無頂蓋的室外樓梯計一半； 有頂蓋、有封閉的永久性建筑架空通廊。,不算面積的：,層高2.2米以下的夾層、地下層； 凸出外墻立面的裝飾、玻璃幕墻、無柱雨篷、臺階； 房屋間無上蓋架空通廊； 利用引橋、高架橋、高架路作為頂蓋的； 活用房屋、臨時房屋、簡易房屋。,房地產(chǎn)常用名詞解釋,【開間】 住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間

14、的寬度而言，故又稱開間。 【進深 】 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。,【層高】 層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 【凈高 】 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 【標準層】 標準層是指平面布置相同的住宅樓層。,【玄關(guān)】 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、

15、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。,【二手房】 二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為一手，第二次交易則為二手。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。,【期房】 期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。,【現(xiàn)房】 所謂現(xiàn)房是指

16、開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 【準現(xiàn)房】 準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。,【配建設施】 配建設施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。 【建筑小品 】 建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。,【均價】 均價是指將各單位的銷售價格相加之

17、后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 【基價】 基價也叫基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。,【起價】 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中：元平方米起售，以較低的起價來引起消費者的

18、注意。,【定金】 定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔保法八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。,【契稅 】 是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。住宅一般是房款總額的1.5-3%。商業(yè)一般是

19、5.5%。 【印花稅】 是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立領(lǐng)受的應稅憑證征收的一種稅。,【維修基金 】 屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部分，共用設備設施各個期滿后的大中修和更新、改造。 業(yè)主委員會成產(chǎn)前，維修基金由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。 業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交經(jīng)物業(yè)管理企事業(yè)代管。 維修基金應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?。,【五證】 即：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房銷售許可證 【兩書】 即：住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書,房地產(chǎn)基礎知識問答,商品房預售的條件？,已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； 開發(fā)企事業(yè)向城市縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。,購買期房有什么好處？,1、期房最大的優(yōu)點就是它的價格便宜； 2、在不影響工程大的變動下，可對你的戶型進行適當?shù)母模?3、期房選擇的范圍大，對