第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀概述.ppt

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀概論與實務(wù)Real Estate Agent,環(huán)境與旅游學(xué)院 武晉一 ,2007-2008學(xué)年度第一學(xué)期,2,第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀概述,主要內(nèi)容： 第一節(jié) 經(jīng)紀與房地產(chǎn)經(jīng)紀 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè) 學(xué)習(xí)要求： 掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀的內(nèi)涵和必要性、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本類型；熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀的概念和起源，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的現(xiàn)實意義；了解香港、臺灣及國外房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展。,3,第一節(jié) 經(jīng)紀與房地產(chǎn)經(jīng)紀,一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人 （一）經(jīng)紀 概念、基本含義、作用、特點、經(jīng)紀活動的基本方式、經(jīng)紀收入 （二）經(jīng)紀人 經(jīng)紀人的概念、起源與發(fā)展、經(jīng)紀人的分類、經(jīng)紀人的基本活動范圍、經(jīng)紀

2、人在市場經(jīng)濟中的作用 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀 內(nèi)涵、必要性、功能定位、服務(wù)內(nèi)容、基本活動類型,4,一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人,（一）經(jīng)紀 1、概念：經(jīng)紀作為一種社會經(jīng)濟活動，是社會經(jīng)濟活動中的一種中介行為，是指為促成各種市場交易而從事的居間、代理及行紀（hang ji)等的有償服務(wù)活動。 2、基本含義： 經(jīng)紀活動是一種中介活動 牽線說合，促成交易 以營利為目的 傭金,5,一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人,（一）經(jīng)紀 3、作用： 傳播經(jīng)濟信息 加速商品流通 優(yōu)化資源配置 推動市場規(guī)范完善 促進社會發(fā)展,6,一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人,（一）經(jīng)紀 4、特點 活動范圍的廣泛性 活動內(nèi)容的服務(wù)性 活動地位的居間性 活動目的的有償性 活動責(zé)任的確

3、定性 活動的非連續(xù)性,7,一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人,（一）經(jīng)紀 5、經(jīng)紀活動的基本方式 居間：指經(jīng)紀機構(gòu)向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并從委托人取得報酬的一種商業(yè)行為。 代理：指經(jīng)紀機構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三方進行交易，并由委托人直接承擔相應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。 行紀：是指經(jīng)紀機構(gòu)受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。,8,一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人,（一）經(jīng)紀 6、經(jīng)紀收入 傭金是經(jīng)紀收入的基本來源 （1）性質(zhì)：傭金是經(jīng)營收入、勞動收入、風(fēng)險收入的綜合體。 （2）分類： 法定傭金 指經(jīng)紀人從事特定經(jīng)紀業(yè)務(wù)時，按照國家對特定經(jīng)

4、紀業(yè)務(wù)規(guī)定的傭金標準獲取的傭金。 自由傭金 是指經(jīng)紀人與委托人協(xié)商確定的傭金。 區(qū)別于回扣,9,傭金與回扣,傭金以經(jīng)紀合同為依據(jù)，由委托人支付給經(jīng)紀機構(gòu)而不是具體經(jīng)辦業(yè)務(wù)的經(jīng)紀人員個人。只要經(jīng)紀合同合法，傭金就是經(jīng)濟機構(gòu)正大光明的收入。 回扣是由賣方暗中轉(zhuǎn)讓給買方具體經(jīng)辦人的一部分讓利。收受回扣屬于違法行為。,10,復(fù)習(xí)思考題,（）以經(jīng)紀合同為依據(jù)，由委托人支付給經(jīng)紀機構(gòu)而不是具體經(jīng)辦業(yè)務(wù)的經(jīng)紀人個人。A傭金 B信息費C回扣 D薪金,答案：（A）,11,復(fù)習(xí)思考題,傭金分為法定傭金和( )兩種。 A定金傭金B(yǎng)訂金傭金C預(yù)付傭金D自由傭金,答案：（D）,12,復(fù)習(xí)思考題,經(jīng)紀人在經(jīng)紀活動中，除非

5、事先有( )，經(jīng)紀人不得要求當事人支付傭金以外的其他費用。A經(jīng)紀操作B經(jīng)紀勞動付出c經(jīng)紀合同約定D特殊考慮,答案：（C）,13,復(fù)習(xí)思考題,經(jīng)紀作為一種社會中介服務(wù)活動，主要有（ ）特點。 A、 活動范圍的廣泛性 B、 活動內(nèi)容的豐富性 C、 活動地位的居間性 D、活動目的的有償性 E、 活動對象的靈活性,答案：（ACD）,14,在中國社會主義市場經(jīng)濟中，經(jīng)紀活動的作用具體體現(xiàn)在（ ）方面。 A、 傳播經(jīng)濟信息 B、 加速商品流通 C、 促進文化交流 D、優(yōu)化資源配置 E、 推動市場規(guī)范完善,答案：（ABDE）,15,一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人,（二）經(jīng)紀人 1、經(jīng)紀人概念 辭海：“是為買賣雙方介紹交易

6、以獲取傭金的中間商人”。 經(jīng)紀人是中介人，也稱為居間人，在商業(yè)活動中不歸屬委托人或第三方，完全處于中介地位，并通過其中介服務(wù)活動獲得相應(yīng)的報酬。 “牙儈”、“牙人”、“掮（qian）客”,16,從經(jīng)紀產(chǎn)生的歷史看,經(jīng)紀以商品生產(chǎn)和商品交換為產(chǎn)生和發(fā)展的前提。 三次社會大分工： 原始社會后期,人類社會發(fā)生了第一次大規(guī)模的社會分工, 即畜牧業(yè)和農(nóng)業(yè)的分離。 隨著生產(chǎn)力的進一步發(fā)展, 在父系氏族公社時期, 發(fā)生了第二次社會大分工, 即手工業(yè)和農(nóng)業(yè)的分離。 隨著商品生產(chǎn)的進一步發(fā)展, 第三次社會大分工,出現(xiàn)了商業(yè)。 經(jīng)紀的產(chǎn)生和發(fā)展是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展的產(chǎn)物,是社會分工的必然結(jié)果。,一、經(jīng)紀與經(jīng)紀

7、人,17,經(jīng)紀活動起源于( )。 A第一次社會大分工B第二次社會大分工C第三次社會大分工D現(xiàn)代市場經(jīng)濟,答案：（C ）,18,一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人,（二）經(jīng)紀人 2、我國經(jīng)紀人的起源與發(fā)展 我國歷史上最早的經(jīng)紀人出現(xiàn)于馬市，即兩漢時期的“駔儈”（zu kuai）。 唐朝出現(xiàn)同業(yè)組織：牙行 明朝后，牙商分為“官伢”、“私牙” 清朝 “買辦” 民國 “華經(jīng)理”、“掮客” 建國后（1950年） 被取締，經(jīng)紀業(yè)停頓或轉(zhuǎn)入地下 改革開放后 經(jīng)紀活動活躍,19,一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人,（二）經(jīng)紀人 3、經(jīng)紀人分類 （1）根據(jù)經(jīng)紀人的不同組織結(jié)構(gòu)形式，分為： 個體經(jīng)濟人、合伙經(jīng)紀人、公司或企業(yè)經(jīng)紀人 （2）根據(jù)經(jīng)紀人

8、服務(wù)的不同社會區(qū)域，分為： 鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)紀人、城市經(jīng)紀人、邊貿(mào)經(jīng)紀人 （3）根據(jù)經(jīng)紀人的素質(zhì)水平不同，分為： 一般經(jīng)紀人、專家型經(jīng)紀人 （4）按經(jīng)紀活動所涉及的內(nèi)容不同，分為： 一般商品經(jīng)紀人、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀人、證券經(jīng)紀人、保險經(jīng)紀人、期貨經(jīng)紀人、技術(shù)經(jīng)紀人、勞動力經(jīng)紀人、文化經(jīng)紀人、體育經(jīng)紀人和交通運輸經(jīng)紀人等等。 （5）從職業(yè)角度劃分為：專職經(jīng)紀人、兼職經(jīng)紀人,20,一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人,（二）經(jīng)紀人 4、經(jīng)紀人在市場經(jīng)濟中的作用（了解） 經(jīng)紀人的中介服務(wù)活動，是建立社會主義市場經(jīng)濟體制的需要； 經(jīng)紀人的中介服務(wù)，有利于活躍商品流通，促進人才、文化、體育等的交流，有利于社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會生活的豐富； 經(jīng)

9、紀人的中介服務(wù)活動，有利于打破地區(qū)封鎖、行業(yè)分割的狀況，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展； 有利于人才資源的合理配置,21,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀,（一）內(nèi)涵 房地產(chǎn)經(jīng)紀是指以收取傭金為目的，為促進他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務(wù)的經(jīng)濟活動。 居間：指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的一種商業(yè)行為。 代理：是指以委托人名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。 傭金：指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)完成受委托事項后，由委托人向其支付的報酬。,22,房地產(chǎn)經(jīng)紀傭金,房地產(chǎn)經(jīng)紀收費根據(jù)代理項目的不同，實行不同的收費標準。 如

10、房屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累退計收： 房地產(chǎn)價格總額(萬元)累退計費率(%) 500以下(含500) 2.5 5012000 2 20015000 1.5 5001-10000 1 10000以上 0.5,23,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀,（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的必要性 房地產(chǎn)價格昂貴 房地產(chǎn)不可移動 房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性 房地產(chǎn)商品自身信息的復(fù)雜性 房地產(chǎn)交易價格的復(fù)雜性 房地產(chǎn)交易專業(yè)信心的復(fù)雜性 房地產(chǎn)交易信息的復(fù)雜性,24,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀,（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀的功能定位 1、溝通信息，提供咨詢 2、促成交易、提高效率 3、公平買賣、保障安全,25,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀,（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容（了解

11、） 房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的始終，在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費各個環(huán)節(jié)所提供的服務(wù)內(nèi)容也有所差別。,26,房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容,1、房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié) 服務(wù)對象主要是房地產(chǎn)開發(fā)者和土地供求者，包括開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)，有權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地供應(yīng)者及諸多土地使用權(quán)的受讓者。 提供的服務(wù)： l為房地產(chǎn)開發(fā)商尋找項目用地或投資伙伴； l為房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性分析與研究； l為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資與信貸信息服務(wù)； l為房地產(chǎn)開發(fā)代辦申請手續(xù)，代領(lǐng)有關(guān)證件； l 代辦工程招投標事宜、協(xié)助選擇承建商等。,27,房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容,2、房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié) 服務(wù)對象主要是如新商品房存量房的購買者、

12、經(jīng)營銷售者，房地產(chǎn)權(quán)交易房屋出租、承租者，差價換房者，房地產(chǎn)抵押者、典當者。 提供的服務(wù)： 承擔銷售策劃、廣告推介等工作；為房地產(chǎn)開發(fā)商代理銷售或出租新建商品房；為房屋需求者購買或租賃新建商品房；為存量房地產(chǎn)所有者出售、出租、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；為存量房地產(chǎn)需求者購買、承租或受讓房地產(chǎn)；為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交換者與差價換房者尋找交換目標和換房對象，組織雙方洽談，幫助雙方協(xié)議成交，代辦申請批準手續(xù)，領(lǐng)取有關(guān)證件；為房地產(chǎn)抵押、房屋租賃代辦抵押登記與稅賃備案手續(xù)，領(lǐng)取房屋租賃證、抵押貸款登記證件；為購買新房屋者向資金管理中心和商業(yè)銀行融資，代辦抵押貸款手續(xù)等。,28,房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容,3、房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié) 代理

13、物業(yè)管理為房地產(chǎn)業(yè)主和物業(yè)管理公司牽線搭橋，為雙方協(xié)商物業(yè)管理事項提供服務(wù) 為房屋保險者代辦房險手續(xù)。 其他房產(chǎn)服務(wù)內(nèi)容。,29,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀,（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本類型 房地產(chǎn)居間 房地產(chǎn)代理,30,房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本類型,1、房地產(chǎn)居間 指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的一種商業(yè)行為。 為適應(yīng)市場需求，房地產(chǎn)居間活動逐漸發(fā)展成為專業(yè)化操作相對獨立的工作領(lǐng)域，如：房地產(chǎn)買賣居間、房地產(chǎn)租賃居間、房地產(chǎn)抵押居間、房地產(chǎn)投資居間等。,31,房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本類型,2、房地產(chǎn)代理 是指以委托人名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第

14、三方進行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。 商品房銷售代理是中國目前房地產(chǎn)代理活動的主要形式。,32,房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別,房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理是兩類不同的經(jīng)紀活動，在法律性質(zhì)上有明顯差異： 在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務(wù)。 在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)。,33,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀,（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本類型 除居間和代理兩種基本類型外，還有兩類活動房地產(chǎn)行紀和房地產(chǎn)拍賣 ，有時也被視為房地產(chǎn)經(jīng)紀的兩種特殊形式。,34,第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員,房地產(chǎn)經(jīng)紀人員

15、即在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)中直接執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當是依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書并經(jīng)有關(guān)主管部門注冊生效的人員。,35,第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員,房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)取得房地產(chǎn)經(jīng)紀的有關(guān)職業(yè)資格，是對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)人員的基本要求。同時，稱職的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員還應(yīng)當具備職業(yè)道德、心理素質(zhì)、禮儀、知識結(jié)構(gòu)和職業(yè)技能方面的基本素質(zhì)。,36,第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員,主要內(nèi)容： 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)道德 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)修養(yǎng) 四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)技能,37,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格的種類 根據(jù)可從事的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)范圍

16、的不同，分為： 房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格 中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書 房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格 中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書,38,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格,1、 房地產(chǎn)經(jīng)紀人 經(jīng)全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試合格，依法取得中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書 經(jīng)申請執(zhí)業(yè)，由有關(guān)主管部門注冊登記后取得中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書 在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)中能以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名義獨立從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，或可以自行開業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或經(jīng)執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)授權(quán)，獨立開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)并承擔責(zé)任 在全國范圍內(nèi)執(zhí)業(yè),39,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格,2、 房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理 經(jīng)

17、過房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試合格，依法取得中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書 在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)中協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人從事非獨立性房地產(chǎn)經(jīng)紀工作 只能在注冊的地區(qū)內(nèi)從業(yè),40,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格,（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試 1、報名條件： 凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，并具備下列條件之一者，可以申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試： 取得大專學(xué)歷，工作6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作3年。 取得大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿2年。,41,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格,（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試 2、考試科目 房地產(chǎn)基本制度與政策 房地產(chǎn)

18、經(jīng)紀概論 房地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù) 房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)知識,42,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格,（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊 房地產(chǎn)經(jīng)紀主管部門接到房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊登記的申請后，應(yīng)對其進行審查，申請注冊的人員必須同時具備以下條件： 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書 無犯罪記錄 身體健康，能堅持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人崗位上工作。 經(jīng)所在經(jīng)紀機構(gòu)考核合格。 房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊，由本人提出申請，經(jīng)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)送省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)管理部門初審合格后，統(tǒng)一報建設(shè)部或其授權(quán)的部門注冊。準予注冊的申請人，由建設(shè)部或其授權(quán)的注冊管理機構(gòu)核發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證。,43,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格,（三）房地

19、產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊 房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為3年。注冊有效期屆滿需繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，應(yīng)于注冊期滿前3個月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊證書。 再次注冊者，除符合上述規(guī)定外，還須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。 在注冊有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)機構(gòu)者，應(yīng)當及時辦理變更手續(xù)。,44,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格,（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊 不予注冊的情形： 不具有完全民事行為能力 受刑事處罰，至刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿五年的； 不在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)業(yè)或者同時在兩個及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)業(yè)的； 依規(guī)定被注銷注冊的，自被注銷注冊之日起至申請注冊之日止不滿三年的；

20、 法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊的其他情形,45,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格,（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊 經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人有下列情況之一的，由原注冊機構(gòu)注銷注冊： 不具有完全民事行為能力 受刑事處罰 脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀工作崗位連續(xù)2年(含2年)以上 同時在2個及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行房地產(chǎn)經(jīng)紀活動 嚴重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀行業(yè)管理規(guī)定。,46,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格,（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利與義務(wù)（掌握） 1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利： （1）房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權(quán)利 依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) 加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)關(guān)鍵崗位 指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種經(jīng)紀業(yè)務(wù) 經(jīng)所在機構(gòu)授權(quán)訂

21、立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同等重要文件 要求委托人提供與交易有關(guān)的資料 有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令 執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)并獲得合理傭金,47,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格,（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利與義務(wù) 1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利： （2）房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的權(quán)利 有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) 協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理經(jīng)紀業(yè)務(wù)并獲得合理的報酬,48,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格,（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利與義務(wù) 2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的義務(wù)： 遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德 不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù) 向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù) 為委托人保守商業(yè)秘密 接受

22、國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和當?shù)氐胤秸康禺a(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查 接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平,49,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)道德,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德的內(nèi)涵 房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)從業(yè)人員就這一職業(yè)活動所共同認可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。,50,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)道德,（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德的基本要求（掌握） 主要體現(xiàn)在職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念三個方面。 我國目前對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)道德的基本要求是： 1、守法經(jīng)營 2、以“誠”為本 3、恪守信用 4、盡職守則 5、公平競爭、注重合作,51,三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人

23、員的職業(yè)修養(yǎng),（一）心理素質(zhì)（掌握） 自知、自信 樂觀、開朗 堅韌、奮進,52,三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)修養(yǎng),（二）禮儀修養(yǎng)（掌握） 電話中的禮儀 儀容與著裝 接待客戶時的儀態(tài),53,三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)修養(yǎng),（三）知識結(jié)構(gòu) 核心是房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)知識。,房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的知識結(jié)構(gòu),54,四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)技能,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)技能的構(gòu)成（掌握） 1、收集信息的技能 2、市場分析的技能 3、人際溝通的技能 4、供求搭配的技能 5、把握成交時機的技能,55,四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)技能,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)技能的培養(yǎng) 1、認真學(xué)習(xí)有關(guān)操作方法 2、反復(fù)練習(xí)，不斷實踐 3、形成日

24、常工作習(xí)慣 4、勤于思考，善于總結(jié),56,第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè),一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展 二、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度,57,一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展,（一）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人的歷史沿革 （二）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的現(xiàn)狀 （三）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展趨勢 （四）港臺地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展,58,（一）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀的歷史沿革,1、1949年之前中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè) 宋代 “典賣田宅增牙稅錢” 元 通制條格卷十八關(guān)市 “房牙” 1840年鴉片戰(zhàn)爭之后 “房地產(chǎn)掮客” 特點： 房地產(chǎn)經(jīng)紀人在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動時，多有不適當行為 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)在其發(fā)展過程中，沒有形成行業(yè)組織 政府已開始重視對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的

25、管理，但力度不夠,59,（一）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀的歷史沿革,2、1949年以后中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展 解放初期 民間的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動較為活躍，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)混亂 20世紀50年代至改革開放前 房地產(chǎn)經(jīng)紀活動基本消失 改革開放后 房地產(chǎn)經(jīng)紀活動活躍,60,（二）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的現(xiàn)狀,目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的特點： 規(guī)模小，資金實力弱 起步晚，操作水平低 從業(yè)人員素質(zhì)不一，良莠不齊 影響不大，知名度低 各地區(qū)經(jīng)紀服務(wù)水平參差不齊，服務(wù)內(nèi)容也有差別 政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的管理進一步加強,61,（三）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展趨勢,1、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的規(guī)?；?2、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的專業(yè)化 3、房地產(chǎn)經(jīng)

26、紀企業(yè)的規(guī)范化 4、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)化與共享化 5、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)服務(wù)的品牌化 6、政府、專業(yè)協(xié)會、經(jīng)紀企業(yè)、消費者的相互關(guān)系明晰化,62,（四）中國港臺地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展,1、1949年以后香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展 房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在香港被稱為地產(chǎn)代理公司，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)被稱為地產(chǎn)代理業(yè)。 大約70%的房地產(chǎn)交易是由地產(chǎn)代理促成的。 1997年5月21日，香港頒布地產(chǎn)代理條例，標志著房地產(chǎn)經(jīng)紀納入了法治化管理的軌道。 20世紀90年代跨區(qū)經(jīng)營成熟的地產(chǎn)代理公司由據(jù)點式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)式拓展，本地地產(chǎn)代理公司日漸成熟。,63,（四）中國港臺地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展,1、1949年以后香港

27、地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展 香港房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的現(xiàn)狀特點： 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)與政府關(guān)系密切。 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)與銀行等金融機構(gòu)息息相關(guān)。 地產(chǎn)代理商與開發(fā)商之間既競爭又合作。 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)與法律界緊密聯(lián)系。 香港房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)具有較強的彈性和適應(yīng)性，經(jīng)營手法靈活多樣。 香港房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的傭金較低。 存在的主要問題： 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，代理企業(yè)處于相對弱勢的位置。 經(jīng)紀業(yè)從業(yè)人員過多，整個行業(yè)過度膨脹。,64,（四）中國港臺地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展,2、1949年以后臺灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展 （1）傳統(tǒng)時期（1970年以前） “跑單幫” ，無固定營業(yè)場所和交易制度，也無傭金的收取比例 （2）中介雛形時期（1

28、9711980） 有組織的中介機構(gòu) （3）零星戶時期（19801985） “零星屋供銷公司” （4）中介公司建立時期（19851991） “房屋介紹公司” （5）中介發(fā)展時期（19911996） 拓展項目，全面服務(wù) 調(diào)整薪獎，注重品牌 同業(yè)聯(lián)盟，交易安全,65,66,二、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度,美國房地產(chǎn)交易有85%通過中介服務(wù)業(yè)交易而成。 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)人員有銷售員和經(jīng)紀人之分，目前美國中介業(yè)領(lǐng)有執(zhí)照的經(jīng)紀人和銷售員約占美國人口的1%，地位較高。 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)傭金率高： 對未開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的銷售傭金率為銷售總額的6%10% 獨戶住宅的傭金率為3%8% 大型商業(yè)用房地產(chǎn)的傭金率為3%6%,67,二、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度,1、經(jīng)紀人組織 全國性的經(jīng)紀人組織 房地產(chǎn)師協(xié)會有執(zhí)照的經(jīng)紀人 房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會有執(zhí)照的銷售員 州經(jīng)紀人協(xié)會F