第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述.ppt

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論與實(shí)務(wù)Real Estate Agent,環(huán)境與旅游學(xué)院 武晉一 ,2007-2008學(xué)年度第一學(xué)期,2,第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述,主要內(nèi)容： 第一節(jié) 經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 學(xué)習(xí)要求： 掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵和必要性、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類型；熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念和起源，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)意義；了解香港、臺(tái)灣及國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展。,3,第一節(jié) 經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人 （一）經(jīng)紀(jì) 概念、基本含義、作用、特點(diǎn)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本方式、經(jīng)紀(jì)收入 （二）經(jīng)紀(jì)人 經(jīng)紀(jì)人的概念、起源與發(fā)展、經(jīng)紀(jì)人的分類、經(jīng)紀(jì)人的基本活動(dòng)范圍、經(jīng)紀(jì)

2、人在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的作用 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 內(nèi)涵、必要性、功能定位、服務(wù)內(nèi)容、基本活動(dòng)類型,4,一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人,（一）經(jīng)紀(jì) 1、概念：經(jīng)紀(jì)作為一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介行為，是指為促成各種市場(chǎng)交易而從事的居間、代理及行紀(jì)（hang ji)等的有償服務(wù)活動(dòng)。 2、基本含義： 經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種中介活動(dòng) 牽線說合，促成交易 以營(yíng)利為目的 傭金,5,一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人,（一）經(jīng)紀(jì) 3、作用： 傳播經(jīng)濟(jì)信息 加速商品流通 優(yōu)化資源配置 推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)范完善 促進(jìn)社會(huì)發(fā)展,6,一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人,（一）經(jīng)紀(jì) 4、特點(diǎn) 活動(dòng)范圍的廣泛性 活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性 活動(dòng)地位的居間性 活動(dòng)目的的有償性 活動(dòng)責(zé)任的確

3、定性 活動(dòng)的非連續(xù)性,7,一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人,（一）經(jīng)紀(jì) 5、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本方式 居間：指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并從委托人取得報(bào)酬的一種商業(yè)行為。 代理：指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。 行紀(jì)：是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。,8,一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人,（一）經(jīng)紀(jì) 6、經(jīng)紀(jì)收入 傭金是經(jīng)紀(jì)收入的基本來源 （1）性質(zhì)：傭金是經(jīng)營(yíng)收入、勞動(dòng)收入、風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體。 （2）分類： 法定傭金 指經(jīng)紀(jì)人從事特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，按照國(guó)家對(duì)特定經(jīng)

4、紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)定的傭金標(biāo)準(zhǔn)獲取的傭金。 自由傭金 是指經(jīng)紀(jì)人與委托人協(xié)商確定的傭金。 區(qū)別于回扣,9,傭金與回扣,傭金以經(jīng)紀(jì)合同為依據(jù)，由委托人支付給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而不是具體經(jīng)辦業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人員個(gè)人。只要經(jīng)紀(jì)合同合法，傭金就是經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)正大光明的收入。 回扣是由賣方暗中轉(zhuǎn)讓給買方具體經(jīng)辦人的一部分讓利。收受回扣屬于違法行為。,10,復(fù)習(xí)思考題,（）以經(jīng)紀(jì)合同為依據(jù)，由委托人支付給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而不是具體經(jīng)辦業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人個(gè)人。A傭金 B信息費(fèi)C回扣 D薪金,答案：（A）,11,復(fù)習(xí)思考題,傭金分為法定傭金和( )兩種。 A定金傭金B(yǎng)訂金傭金C預(yù)付傭金D自由傭金,答案：（D）,12,復(fù)習(xí)思考題,經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，除非

5、事先有( )，經(jīng)紀(jì)人不得要求當(dāng)事人支付傭金以外的其他費(fèi)用。A經(jīng)紀(jì)操作B經(jīng)紀(jì)勞動(dòng)付出c經(jīng)紀(jì)合同約定D特殊考慮,答案：（C）,13,復(fù)習(xí)思考題,經(jīng)紀(jì)作為一種社會(huì)中介服務(wù)活動(dòng)，主要有（ ）特點(diǎn)。 A、 活動(dòng)范圍的廣泛性 B、 活動(dòng)內(nèi)容的豐富性 C、 活動(dòng)地位的居間性 D、活動(dòng)目的的有償性 E、 活動(dòng)對(duì)象的靈活性,答案：（ACD）,14,在中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的作用具體體現(xiàn)在（ ）方面。 A、 傳播經(jīng)濟(jì)信息 B、 加速商品流通 C、 促進(jìn)文化交流 D、優(yōu)化資源配置 E、 推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)范完善,答案：（ABDE）,15,一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人,（二）經(jīng)紀(jì)人 1、經(jīng)紀(jì)人概念 辭海：“是為買賣雙方介紹交易

6、以獲取傭金的中間商人”。 經(jīng)紀(jì)人是中介人，也稱為居間人，在商業(yè)活動(dòng)中不歸屬委托人或第三方，完全處于中介地位，并通過其中介服務(wù)活動(dòng)獲得相應(yīng)的報(bào)酬。 “牙儈”、“牙人”、“掮（qian）客”,16,從經(jīng)紀(jì)產(chǎn)生的歷史看,經(jīng)紀(jì)以商品生產(chǎn)和商品交換為產(chǎn)生和發(fā)展的前提。 三次社會(huì)大分工： 原始社會(huì)后期,人類社會(huì)發(fā)生了第一次大規(guī)模的社會(huì)分工, 即畜牧業(yè)和農(nóng)業(yè)的分離。 隨著生產(chǎn)力的進(jìn)一步發(fā)展, 在父系氏族公社時(shí)期, 發(fā)生了第二次社會(huì)大分工, 即手工業(yè)和農(nóng)業(yè)的分離。 隨著商品生產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展, 第三次社會(huì)大分工,出現(xiàn)了商業(yè)。 經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生和發(fā)展是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展的產(chǎn)物,是社會(huì)分工的必然結(jié)果。,一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)

7、人,17,經(jīng)紀(jì)活動(dòng)起源于( )。 A第一次社會(huì)大分工B第二次社會(huì)大分工C第三次社會(huì)大分工D現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),答案：（C ）,18,一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人,（二）經(jīng)紀(jì)人 2、我國(guó)經(jīng)紀(jì)人的起源與發(fā)展 我國(guó)歷史上最早的經(jīng)紀(jì)人出現(xiàn)于馬市，即兩漢時(shí)期的“駔儈”（zu kuai）。 唐朝出現(xiàn)同業(yè)組織：牙行 明朝后，牙商分為“官伢”、“私牙” 清朝 “買辦” 民國(guó) “華經(jīng)理”、“掮客” 建國(guó)后（1950年） 被取締，經(jīng)紀(jì)業(yè)停頓或轉(zhuǎn)入地下 改革開放后 經(jīng)紀(jì)活動(dòng)活躍,19,一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人,（二）經(jīng)紀(jì)人 3、經(jīng)紀(jì)人分類 （1）根據(jù)經(jīng)紀(jì)人的不同組織結(jié)構(gòu)形式，分為： 個(gè)體經(jīng)濟(jì)人、合伙經(jīng)紀(jì)人、公司或企業(yè)經(jīng)紀(jì)人 （2）根據(jù)經(jīng)紀(jì)人

8、服務(wù)的不同社會(huì)區(qū)域，分為： 鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)紀(jì)人、城市經(jīng)紀(jì)人、邊貿(mào)經(jīng)紀(jì)人 （3）根據(jù)經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)水平不同，分為： 一般經(jīng)紀(jì)人、專家型經(jīng)紀(jì)人 （4）按經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所涉及的內(nèi)容不同，分為： 一般商品經(jīng)紀(jì)人、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)人、證券經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人、期貨經(jīng)紀(jì)人、技術(shù)經(jīng)紀(jì)人、勞動(dòng)力經(jīng)紀(jì)人、文化經(jīng)紀(jì)人、體育經(jīng)紀(jì)人和交通運(yùn)輸經(jīng)紀(jì)人等等。 （5）從職業(yè)角度劃分為：專職經(jīng)紀(jì)人、兼職經(jīng)紀(jì)人,20,一、經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人,（二）經(jīng)紀(jì)人 4、經(jīng)紀(jì)人在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的作用（了解） 經(jīng)紀(jì)人的中介服務(wù)活動(dòng)，是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要； 經(jīng)紀(jì)人的中介服務(wù)，有利于活躍商品流通，促進(jìn)人才、文化、體育等的交流，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)生活的豐富； 經(jīng)

9、紀(jì)人的中介服務(wù)活動(dòng)，有利于打破地區(qū)封鎖、行業(yè)分割的狀況，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 有利于人才資源的合理配置,21,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),（一）內(nèi)涵 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促進(jìn)他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 居間：指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的一種商業(yè)行為。 代理：是指以委托人名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。 傭金：指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成受委托事項(xiàng)后，由委托人向其支付的報(bào)酬。,22,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同，實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 如

10、房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額分檔累退計(jì)收： 房地產(chǎn)價(jià)格總額(萬元)累退計(jì)費(fèi)率(%) 500以下(含500) 2.5 5012000 2 20015000 1.5 5001-10000 1 10000以上 0.5,23,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的必要性 房地產(chǎn)價(jià)格昂貴 房地產(chǎn)不可移動(dòng) 房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性 房地產(chǎn)商品自身信息的復(fù)雜性 房地產(chǎn)交易價(jià)格的復(fù)雜性 房地產(chǎn)交易專業(yè)信心的復(fù)雜性 房地產(chǎn)交易信息的復(fù)雜性,24,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的功能定位 1、溝通信息，提供咨詢 2、促成交易、提高效率 3、公平買賣、保障安全,25,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容（了解

11、） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的始終，在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)所提供的服務(wù)內(nèi)容也有所差別。,26,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容,1、房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié) 服務(wù)對(duì)象主要是房地產(chǎn)開發(fā)者和土地供求者，包括開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)，有權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地供應(yīng)者及諸多土地使用權(quán)的受讓者。 提供的服務(wù)： l為房地產(chǎn)開發(fā)商尋找項(xiàng)目用地或投資伙伴； l為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析與研究； l為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資與信貸信息服務(wù)； l為房地產(chǎn)開發(fā)代辦申請(qǐng)手續(xù)，代領(lǐng)有關(guān)證件； l 代辦工程招投標(biāo)事宜、協(xié)助選擇承建商等。,27,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容,2、房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié) 服務(wù)對(duì)象主要是如新商品房存量房的購(gòu)買者、

12、經(jīng)營(yíng)銷售者，房地產(chǎn)權(quán)交易房屋出租、承租者，差價(jià)換房者，房地產(chǎn)抵押者、典當(dāng)者。 提供的服務(wù)： 承擔(dān)銷售策劃、廣告推介等工作；為房地產(chǎn)開發(fā)商代理銷售或出租新建商品房；為房屋需求者購(gòu)買或租賃新建商品房；為存量房地產(chǎn)所有者出售、出租、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；為存量房地產(chǎn)需求者購(gòu)買、承租或受讓房地產(chǎn)；為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交換者與差價(jià)換房者尋找交換目標(biāo)和換房對(duì)象，組織雙方洽談，幫助雙方協(xié)議成交，代辦申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)，領(lǐng)取有關(guān)證件；為房地產(chǎn)抵押、房屋租賃代辦抵押登記與稅賃備案手續(xù)，領(lǐng)取房屋租賃證、抵押貸款登記證件；為購(gòu)買新房屋者向資金管理中心和商業(yè)銀行融資，代辦抵押貸款手續(xù)等。,28,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容,3、房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié) 代理

13、物業(yè)管理為房地產(chǎn)業(yè)主和物業(yè)管理公司牽線搭橋，為雙方協(xié)商物業(yè)管理事項(xiàng)提供服務(wù) 為房屋保險(xiǎn)者代辦房險(xiǎn)手續(xù)。 其他房產(chǎn)服務(wù)內(nèi)容。,29,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類型 房地產(chǎn)居間 房地產(chǎn)代理,30,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類型,1、房地產(chǎn)居間 指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的一種商業(yè)行為。 為適應(yīng)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)居間活動(dòng)逐漸發(fā)展成為專業(yè)化操作相對(duì)獨(dú)立的工作領(lǐng)域，如：房地產(chǎn)買賣居間、房地產(chǎn)租賃居間、房地產(chǎn)抵押居間、房地產(chǎn)投資居間等。,31,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類型,2、房地產(chǎn)代理 是指以委托人名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第

14、三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。 商品房銷售代理是中國(guó)目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式。,32,房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別,房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理是兩類不同的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，在法律性質(zhì)上有明顯差異： 在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以同時(shí)接受一方或相對(duì)兩方委托人的委托，向一方或相對(duì)兩方委托人提供居間服務(wù)。 在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)。,33,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類型 除居間和代理兩種基本類型外，還有兩類活動(dòng)房地產(chǎn)行紀(jì)和房地產(chǎn)拍賣 ，有時(shí)也被視為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的兩種特殊形式。,34,第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

15、即在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中直接執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)是依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書并經(jīng)有關(guān)主管部門注冊(cè)生效的人員。,35,第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的有關(guān)職業(yè)資格，是對(duì)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)人員的基本要求。同時(shí)，稱職的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員還應(yīng)當(dāng)具備職業(yè)道德、心理素質(zhì)、禮儀、知識(shí)結(jié)構(gòu)和職業(yè)技能方面的基本素質(zhì)。,36,第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員,主要內(nèi)容： 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)修養(yǎng) 四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能,37,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的種類 根據(jù)可從事的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍

16、的不同，分為： 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書,38,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格,1、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 經(jīng)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試合格，依法取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書 經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)業(yè)，由有關(guān)主管部門注冊(cè)登記后取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義獨(dú)立從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，或可以自行開業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)授權(quán)，獨(dú)立開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并承擔(dān)責(zé)任 在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)業(yè),39,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格,2、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理 經(jīng)

17、過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試合格，依法取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事非獨(dú)立性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作 只能在注冊(cè)的地區(qū)內(nèi)從業(yè),40,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格,（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試 1、報(bào)名條件： 凡中華人民共和國(guó)公民，遵守國(guó)家法律、法規(guī)，并具備下列條件之一者，可以申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試： 取得大專學(xué)歷，工作6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作3年。 取得大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年。,41,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格,（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試 2、考試科目 房地產(chǎn)基本制度與政策 房地產(chǎn)

18、經(jīng)紀(jì)概論 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí),42,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格,（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊(cè) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門接到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)登記的申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行審查，申請(qǐng)注冊(cè)的人員必須同時(shí)具備以下條件： 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書 無犯罪記錄 身體健康，能堅(jiān)持在注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位上工作。 經(jīng)所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)，由本人提出申請(qǐng)，經(jīng)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)送省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)管理部門初審合格后，統(tǒng)一報(bào)建設(shè)部或其授權(quán)的部門注冊(cè)。準(zhǔn)予注冊(cè)的申請(qǐng)人，由建設(shè)部或其授權(quán)的注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)核發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證。,43,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格,（三）房地

19、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊(cè) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)的有效期為3年。注冊(cè)有效期屆滿需繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，應(yīng)于注冊(cè)期滿前3個(gè)月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊(cè)證書。 再次注冊(cè)者，除符合上述規(guī)定外，還須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。 在注冊(cè)有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更手續(xù)。,44,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格,（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊(cè) 不予注冊(cè)的情形： 不具有完全民事行為能力 受刑事處罰，至刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿五年的； 不在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)或者同時(shí)在兩個(gè)及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的； 依規(guī)定被注銷注冊(cè)的，自被注銷注冊(cè)之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿三年的；

20、 法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊(cè)的其他情形,45,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格,（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊(cè) 經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有下列情況之一的，由原注冊(cè)機(jī)構(gòu)注銷注冊(cè)： 不具有完全民事行為能力 受刑事處罰 脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作崗位連續(xù)2年(含2年)以上 同時(shí)在2個(gè)及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng) 嚴(yán)重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理規(guī)定。,46,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格,（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利與義務(wù)（掌握） 1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利： （1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利 依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位 指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂

21、立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件 要求委托人提供與交易有關(guān)的資料 有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令 執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金,47,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格,（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利與義務(wù) 1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利： （2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的權(quán)利 有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理的報(bào)酬,48,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格,（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利與義務(wù) 2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的義務(wù)： 遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德 不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù) 向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù) 為委托人保守商業(yè)秘密 接受

22、國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和當(dāng)?shù)氐胤秸康禺a(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查 接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平,49,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的內(nèi)涵 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。,50,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德,（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的基本要求（掌握） 主要體現(xiàn)在職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念三個(gè)方面。 我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德的基本要求是： 1、守法經(jīng)營(yíng) 2、以“誠(chéng)”為本 3、恪守信用 4、盡職守則 5、公平競(jìng)爭(zhēng)、注重合作,51,三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

23、員的職業(yè)修養(yǎng),（一）心理素質(zhì)（掌握） 自知、自信 樂觀、開朗 堅(jiān)韌、奮進(jìn),52,三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)修養(yǎng),（二）禮儀修養(yǎng)（掌握） 電話中的禮儀 儀容與著裝 接待客戶時(shí)的儀態(tài),53,三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)修養(yǎng),（三）知識(shí)結(jié)構(gòu) 核心是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)知識(shí)。,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu),54,四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的構(gòu)成（掌握） 1、收集信息的技能 2、市場(chǎng)分析的技能 3、人際溝通的技能 4、供求搭配的技能 5、把握成交時(shí)機(jī)的技能,55,四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的培養(yǎng) 1、認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)操作方法 2、反復(fù)練習(xí)，不斷實(shí)踐 3、形成日

24、常工作習(xí)慣 4、勤于思考，善于總結(jié),56,第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè),一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展 二、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度,57,一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展,（一）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的歷史沿革 （二）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀 （三）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) （四）港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展,58,（一）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的歷史沿革,1、1949年之前中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 宋代 “典賣田宅增牙稅錢” 元 通制條格卷十八關(guān)市 “房牙” 1840年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)之后 “房地產(chǎn)掮客” 特點(diǎn)： 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)，多有不適當(dāng)行為 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在其發(fā)展過程中，沒有形成行業(yè)組織 政府已開始重視對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的

25、管理，但力度不夠,59,（一）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的歷史沿革,2、1949年以后中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展 解放初期 民間的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)較為活躍，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)混亂 20世紀(jì)50年代至改革開放前 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)基本消失 改革開放后 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)活躍,60,（二）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀,目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的特點(diǎn)： 規(guī)模小，資金實(shí)力弱 起步晚，操作水平低 從業(yè)人員素質(zhì)不一，良莠不齊 影響不大，知名度低 各地區(qū)經(jīng)紀(jì)服務(wù)水平參差不齊，服務(wù)內(nèi)容也有差別 政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的管理進(jìn)一步加強(qiáng),61,（三）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的規(guī)?；?2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的專業(yè)化 3、房地產(chǎn)經(jīng)

26、紀(jì)企業(yè)的規(guī)范化 4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)化與共享化 5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)服務(wù)的品牌化 6、政府、專業(yè)協(xié)會(huì)、經(jīng)紀(jì)企業(yè)、消費(fèi)者的相互關(guān)系明晰化,62,（四）中國(guó)港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展,1、1949年以后香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在香港被稱為地產(chǎn)代理公司，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)被稱為地產(chǎn)代理業(yè)。 大約70%的房地產(chǎn)交易是由地產(chǎn)代理促成的。 1997年5月21日，香港頒布地產(chǎn)代理?xiàng)l例，標(biāo)志著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)納入了法治化管理的軌道。 20世紀(jì)90年代跨區(qū)經(jīng)營(yíng)成熟的地產(chǎn)代理公司由據(jù)點(diǎn)式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)式拓展，本地地產(chǎn)代理公司日漸成熟。,63,（四）中國(guó)港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展,1、1949年以后香港

27、地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展 香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀特點(diǎn)： 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)與政府關(guān)系密切。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)息息相關(guān)。 地產(chǎn)代理商與開發(fā)商之間既競(jìng)爭(zhēng)又合作。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)與法律界緊密聯(lián)系。 香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)具有較強(qiáng)的彈性和適應(yīng)性，經(jīng)營(yíng)手法靈活多樣。 香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的傭金較低。 存在的主要問題： 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，代理企業(yè)處于相對(duì)弱勢(shì)的位置。 經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員過多，整個(gè)行業(yè)過度膨脹。,64,（四）中國(guó)港臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展,2、1949年以后臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展 （1）傳統(tǒng)時(shí)期（1970年以前） “跑單幫” ，無固定營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和交易制度，也無傭金的收取比例 （2）中介雛形時(shí)期（1

28、9711980） 有組織的中介機(jī)構(gòu) （3）零星戶時(shí)期（19801985） “零星屋供銷公司” （4）中介公司建立時(shí)期（19851991） “房屋介紹公司” （5）中介發(fā)展時(shí)期（19911996） 拓展項(xiàng)目，全面服務(wù) 調(diào)整薪獎(jiǎng)，注重品牌 同業(yè)聯(lián)盟，交易安全,65,66,二、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度,美國(guó)房地產(chǎn)交易有85%通過中介服務(wù)業(yè)交易而成。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員有銷售員和經(jīng)紀(jì)人之分，目前美國(guó)中介業(yè)領(lǐng)有執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人和銷售員約占美國(guó)人口的1%，地位較高。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)傭金率高： 對(duì)未開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的銷售傭金率為銷售總額的6%10% 獨(dú)戶住宅的傭金率為3%8% 大型商業(yè)用房地產(chǎn)的傭金率為3%6%,67,二、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度,1、經(jīng)紀(jì)人組織 全國(guó)性的經(jīng)紀(jì)人組織 房地產(chǎn)師協(xié)會(huì)有執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)有執(zhí)照的銷售員 州經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)F