重慶市2014年房地產(chǎn)市場分析報告

1、重慶市2014年房地產(chǎn)市場分析報告2015-01-2一、重慶市2014年整體發(fā)展?fàn)顩r（一）2014年重慶經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)快速增長據(jù)重慶市政府2014年工作報告數(shù)據(jù)顯示，全市年生產(chǎn)總值達(dá)到1.4萬億元，比上年增長10.8%。突出特點(diǎn)是“四個結(jié)構(gòu)”進(jìn)一步優(yōu)化：一是“三駕馬車”協(xié)同發(fā)力，社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到5096億元、增長13%，完成固定資產(chǎn)投資1.32萬億元、增長18%，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額955億美元、增長39%，動力結(jié)構(gòu)更趨協(xié)調(diào)。二是第三產(chǎn)業(yè)增加值占比超過第二產(chǎn)業(yè)，電子信息和汽車等戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)增長快于一般工業(yè)，金融和服務(wù)貿(mào)易等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增長快于一般服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化。三是工業(yè)投資占比提高到3

2、1.5%，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資占比均保持在25%左右，投資結(jié)構(gòu)更趨合理，為長遠(yuǎn)發(fā)展積蓄了后勁。四是工業(yè)企業(yè)利潤突破1000億元、增長30%以上，一般公共預(yù)算收入完成1922億元、增長13.9%，城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)到25133元和9470元、增長9%和11.5%，效益結(jié)構(gòu)持續(xù)向好。城鎮(zhèn)新增就業(yè)65.3萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率處于3.5%的較低水平。居民消費(fèi)價格漲幅控制在2%以內(nèi)。全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展均衡性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性不斷增強(qiáng)。（二）城市開發(fā)建設(shè)的進(jìn)展重慶市十大城市片區(qū)自啟動以來開局良好累計完成投資785億元，占規(guī)劃總投資的11.5%；實(shí)際開工1047萬平方米，占計劃建設(shè)總量的10%；完成建設(shè)量50

3、0萬平方米，占開工總量的47.7%；完成征地拆遷46.6平方公里，占征地拆遷總量的53.7%。其中江北嘴、悅來新城和中央公園、化龍橋3個片區(qū)形象基本投入使用。江北嘴已有35棟高樓約200萬方完工或投用，江北嘴金融核心區(qū)初步形成。2014年，重慶將繼續(xù)加大道路交通投資，推進(jìn)新1000公里高速公路建設(shè)，計劃開工建設(shè)4條高速公路，并啟動第四個1000公里高速公路的前期準(zhǔn)備工作。渝北至廣安、黔江至恩施、南川至道真等13個共計629公里在建項目正全面鋪開、加快建設(shè)。今年內(nèi)，重慶秀山至松桃項目將開工建設(shè)，合川至長壽、江津至習(xí)水、南川至兩江新區(qū)3個項目力爭啟動，爭取全年新開工項目達(dá)4個249公里；銅梁至合川

4、、永川至江津2個項目力爭建成，新增通車?yán)锍?7公里。（三）發(fā)展格局變化重慶市自直轄以來，走過了“打基礎(chǔ)、建平臺、增后勁”的重要階段，近年步入了“求突破、強(qiáng)實(shí)力、上臺階”的新階段，“一圈兩翼”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略是對“三大經(jīng)濟(jì)區(qū)、四大板塊”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的創(chuàng)新和發(fā)展，又優(yōu)化升級指出“一圈兩翼”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略就其區(qū)域發(fā)展的指導(dǎo)理論而言，與“三大經(jīng)濟(jì)區(qū)、四大板塊”重慶區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略是一脈相承的，但“一圈兩翼”將原來“三大經(jīng)濟(jì)區(qū)、四大板塊”的都市經(jīng)濟(jì)圈、渝西經(jīng)濟(jì)走廊和三峽庫區(qū)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的涪陵、長壽納入“1小時經(jīng)濟(jì)圈”，渝東北、渝東南分別納入以萬州、黔江為區(qū)域中心的“兩翼”，空間結(jié)構(gòu)劃分的改變，將會帶來重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展更

5、加優(yōu)化合理的發(fā)展。（四）主要政策事件2014年由于房地產(chǎn)市場競爭激烈及全國眾多城市房價仍處于下降趨勢的大環(huán)境下，重慶市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了波動，重慶市政府先后實(shí)施“重慶公積金新政”和“重慶契稅新政”政策等，反映了重慶政府利用宏觀調(diào)控職能對重慶房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)，確保房地產(chǎn)市場回歸正常軌跡。二、房地產(chǎn)市場分析（一）土地市場供地收縮，成交量價齊降 1、土地成交情況根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2014年重慶市共成交271宗土地，成交總面積共計2294.6萬平方米，環(huán)比下降26.1%，；總成交金額達(dá)831.1億元，環(huán)比下降33.1%，（見圖1）。整體來看，經(jīng)歷了近年持續(xù)加熱的土地市場在2014年出現(xiàn)下滑， 但相比由

6、于2008至2013年期間土地成交量大跳躍的趨勢而言，2014年的土地市場更符合房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系。首先從土地用途分布來看，2014年重慶市成交土地中，住宅用地共交易94宗，成交面積為1015.2萬平方米，占總成交面積的44.%，環(huán)比下降42%；住宅用地成交額為633.9億元，環(huán)比下降39.9%。商業(yè)及辦公用地共交易51宗，成交面積為282.5萬平方米，占總成交面積的12%，環(huán)比下降3.2%；商業(yè)及辦公用地成交額為140億元，環(huán)比上漲12.8%。 工業(yè)用地共交易120宗，成交面積為912.1萬平方米，占總成交面積的40%，環(huán)比下降13%；工業(yè)用地成交額為51.9億元，環(huán)比下降13.1%。其他

7、用地共交易6宗，成交面積為84.8萬平方米，占總成交面積的4%，同比大幅上漲430.8%，；其他用地成交額為5.3億元，同比大幅上漲143.3%（見圖2、圖3）。由上圖可看出，各土地用途中只有住宅用地的占比減小，其余用途的土地占比均有所增加，在土地總體成交量環(huán)比去年下降的情況下，用于商品住宅建設(shè)的土地必將大幅減少，這無疑給整個房地產(chǎn)市場發(fā)給了預(yù)警信號。2、熱點(diǎn)區(qū)域分析重慶市渝北區(qū)、巴南區(qū)和九龍坡區(qū)的土地交易市場亦較為活躍。渝北區(qū)共交易51宗地，成交金額共計247.2億元，占總成交金額的29.7%；共計成交面積556萬平方米，占總土地成交面積24.2%，是成交金額和面積最大的行政區(qū)。巴南區(qū)共交易

8、35宗地，共計成交面積516.1萬平方米，占總土地成交面積22.5%，僅次于渝北區(qū)，成交金額共計97.2億元，占總成交金額的11.7%；九龍坡共交易88宗地，共計成交面積444萬平方米，占總土地成交面積19.4%，成交金額共計106.8億元，占總成交金額的12.9%。其余6區(qū)的土地市場相對平淡，成交面積占比均未達(dá)到10%；渝中區(qū)在2014年中僅成交2宗地，占比0.4%（見圖4），但渝中區(qū)是重慶的中心行政區(qū)，商業(yè)密集度較大，樓面地價突破了5500元/平方米，是九大行政區(qū)中樓面地價最高的（見表1）。（二）商品住宅市場量價微降，存量峰頂1、市場供存關(guān)系分析2014年，重慶市批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅1650.

9、9萬平方米，環(huán)比下降15.1%；重慶市商品住宅存量1699.6萬平方米，存銷比為0.96（見圖5）。由上圖可知，重慶商品住宅存量逐年增加，至2014年存量面積為近5年內(nèi)峰值。另外在整個房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的大環(huán)境下，重慶住宅銷售市場亦受到影響，全年商品住宅共計成交1774萬平方米，環(huán)比下降近7個百分點(diǎn)，乃近3年內(nèi)最低，供應(yīng)市場雖減緩入市步伐，但商品住宅存量面積仍一路走高，甚至超過了供應(yīng)面積。由此可見，存量高居不下將會是重慶住宅市場面臨的首要問題。2、市場成交分析（1）整體走勢2014年重慶市樓市交易情況有所下滑。根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2014年重慶市商品住宅共成交套，環(huán)比下降4.5%；成交面積1774萬平方

10、米，環(huán)比下降6.8%；成交均價為6756元/平方米，環(huán)比下降3.2%（見圖6）。（2）區(qū)域分析2014年重慶市主城區(qū)中除了大渡口區(qū)和渝中區(qū)商品住宅成交面積占比較小外，其余各大行政區(qū)銷售面積所占總比相差不大。沙坪壩區(qū)共計成交26287套，交易面積為237.1萬平方米，占主城九區(qū)總成交面積的16.1%，是重慶市主城九區(qū)中成交量最大的行政區(qū)；九龍坡區(qū)共成交26069套，共計面積為232.9萬平方米，占主城九區(qū)總成交面積的15.8%；而渝中區(qū)因所轄范圍內(nèi)可利用的土地資源有限，對房地產(chǎn)開發(fā)有一定的制約，大渡口區(qū)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，區(qū)位優(yōu)勢不明顯，兩大行政區(qū)商品住宅成交均未6000套，成交面積共計87.3

11、萬平方米，總占比僅為主城九區(qū)的7%，（見圖7）從下圖8各行政區(qū)成交價格來看，渝中區(qū)處于重慶市商業(yè)中心，配套齊全、市場活躍，其成交均價達(dá)8553元/平方米 ，是主城九大行政區(qū)中商品住宅成交均價最高的，環(huán)比上漲4%。而沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)公共設(shè)施生活配套還有待完善，致使其成交均價是重慶市主城九大行政區(qū)中偏低的，交易均價分別為5581元/平方米、5440元/平方米，此外，南岸、巴南兩區(qū)漲幅最大，其中南岸區(qū)成交均價為8030元/平方米，環(huán)比上漲7.4%；巴南區(qū)成交均價為6300元/平方米，環(huán)比上漲7.1%，而北碚區(qū)成交均價為5440元/平方米，環(huán)比下降12.3%；江北區(qū)成交均價為6838元/平方米，環(huán)比大

12、幅下降12.7%，是下跌幅度最大的兩個行政區(qū)（見圖8）。（三）商鋪市場市場持續(xù)火熱，整體表現(xiàn)為量價齊升1、整體走勢根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2014年重慶市商鋪交易13617套，共計151.8萬平方米，環(huán)比上漲26.7%；成交均價突破了18000元/平方米，環(huán)比上漲6.3%，量價均為近4年內(nèi)最高。由圖9可知，重慶商鋪市場活躍度逐年加熱，環(huán)比近4年內(nèi)成交面積翻倍，成交均價大幅上漲近4000元/平方米，未受到整個大環(huán)境下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的影響，反而逆漲。從下圖10各行政區(qū)商鋪成交價格來看，環(huán)比漲跌幅度各不同，巴南、大渡口、渝北和北碚四區(qū)成交均價環(huán)比均有不同幅度的上漲，其中巴南和大渡口區(qū)漲幅最大，漲幅均超過30%

13、；其余5區(qū)表現(xiàn)為下降，其中南岸區(qū)和渝中區(qū)環(huán)比分別下降28.7%和18.4%，是降幅最大的兩個行政區(qū)。整體而言，主城九區(qū)呈現(xiàn)低價上漲，高價下降的現(xiàn)象（見圖10）。2、區(qū)域分析重慶市主城九區(qū)商鋪市場交易情況各有不同，其中九龍坡、江北、南岸和沙坪壩四區(qū)商鋪銷售面積最較大均在20萬平方米左右，占全市總成交面積的66.4%，大渡口區(qū)商鋪銷售面積最小僅為4.8萬平方米，面積占比僅為4%（見圖11）。2014年重慶市渝中區(qū)商鋪銷售面積僅為6.9萬平方米，銷售均價則為主城九區(qū)中最高，是北碚區(qū)均價的兩倍有余；大渡口區(qū)商鋪銷售面積為4.8萬平方米，銷售均價亦突破20000元/平方米。相對較遠(yuǎn)的北碚區(qū)的商鋪銷成交面

14、積僅為5.9萬平方米，銷售均價僅12996元/平方米，區(qū)域商鋪的銷售價格與該區(qū)域地段配套綜合狀況成正相關(guān)（見圖12）。（四）寫字樓市場交易量上漲，價格回升1、整體走勢根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2014年重慶市寫字樓交易14979套，共計142.7萬平方米，環(huán)比上漲51.7%；成交均價12118元/平方米，環(huán)比上漲8.2%，量價均為近4年內(nèi)最高。由圖13可知，重慶商鋪市場活躍度逐年加熱，環(huán)比近4年內(nèi)成交面積大幅上漲146.8%。2、區(qū)域分析重慶市主城九大行政區(qū)在寫字樓交易活躍程度方面有較大的差異，重慶市江北區(qū)、渝中區(qū)在2014年寫字樓成交量共計為62.2萬平方米，占全市總成交量的54.7%，北碚區(qū)、大渡

15、口區(qū)兩大行政區(qū)寫字樓成交量共計僅為2萬平方米，僅占全市總成交量的1.8%（見圖14）。整體而言，重慶市各行政區(qū)寫字樓銷售均價高低不同，重慶市主城九區(qū)之中成交價最高和最低的分別是江北區(qū)和巴南區(qū)，江北區(qū)寫字樓銷售均價為16187元/平方米，環(huán)比下降2.6%，而巴南區(qū)寫字樓銷售均價為6434元/平方米，環(huán)比上漲0.7%，兩者銷售均價相差2倍有余（見圖15）。（五）本地資訊1. 本土房企走出去 作為重慶本土房企的 “巨頭”龍湖、金科向外擴(kuò)張的勢頭上漲，重慶龍湖地產(chǎn)僅在重慶拿地1宗，重點(diǎn)著落在北京、廣州、杭州、上海等城市土地交易額達(dá)到近160億元，拿下12宗地塊。金科除在重慶主城區(qū)以21億元拿下4宗地塊

16、外，繼續(xù)在重慶區(qū)縣城市拿地，并在成都、咸陽、昆明等城市有新囤地。可見房企發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)朝著多城市戰(zhàn)略布局，全面發(fā)展。2. “地王”解析2014年12月最后一宗地塊掛牌成交，重慶土地交易市場的地王最終 “浮出水面”。中航集團(tuán)在12月底競得渝中區(qū)渝中組團(tuán)F分區(qū)F15-4、F18號宗地，樓面價達(dá)到7500元/平方米，成為2014年主城區(qū)單價“地王”；重慶渝富地產(chǎn)以26.6億元總價拿下大渡口區(qū)大渡口重鋼片區(qū)組團(tuán)L分區(qū)L26、L16、L24、L25、L21-2、L21-1號宗地，成為總價“地王”（*見表2）；面積地王則歸屬兩江新區(qū)龍興組團(tuán)G分區(qū)G22-1/01號宗地，土地面積達(dá)到62.8萬方，被重慶際華

17、目的地中心實(shí)業(yè)有限公司成功競得（圖16）。三、重慶市房地產(chǎn)市場預(yù)警分析在現(xiàn)階段全國房地產(chǎn)市場面臨行業(yè)發(fā)展不景氣、房地產(chǎn)投資增速明顯放緩，從房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑，受到“央四條”“降基率”“公積金異地互用”等到逐步“取消限購”救市政策影響，房地產(chǎn)市場正處于全面調(diào)整階段，從全國房地產(chǎn)市場整個發(fā)展的趨勢來看，房地產(chǎn)市場將持續(xù)優(yōu)化，房價有望回歸到以供需關(guān)系為主導(dǎo)地位的銷售市場，實(shí)現(xiàn)市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用。重慶2014年房地產(chǎn)市場的銷售情況，從寫字樓市場、商鋪市場的銷售情況看，銷售面積成上升趨勢。銷售價格較2013年也有所上漲，但漲幅不大。而重慶商品住宅市場則受到全國房地產(chǎn)市場下行的

18、影響，重慶商品住宅的銷售面積和銷售價格分別下降6.8%、3.2%，下降的幅度不大，從銷售面價和銷售價格的成交數(shù)據(jù)來看受其影響程度較小。但也有局部地區(qū)商品房銷售價格下降幅度較大的，如沙坪壩區(qū)大學(xué)城地區(qū)銷售價較2013年下降幅度超出近20%，分析其原因有：1.該地區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施配套還處于完善中。2.整體來看房地產(chǎn)開發(fā)過剩超出了需求市場的消化能力。3.商品住宅的消費(fèi)群體對投資大學(xué)城地區(qū)還有所觀望。出現(xiàn)大學(xué)城地區(qū)住宅市場大幅下滑是屬于個別現(xiàn)象，目前重慶主城房地產(chǎn)市場整體并沒有出現(xiàn)像全國其他城市大幅下滑的局面，從寫字樓、商鋪、商品住宅整體的交易數(shù)據(jù)來分析，重慶市房地產(chǎn)整體處于一個較為健康發(fā)展環(huán)境。四、2

19、015年展望（一）2015年重慶市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢展望2015年是全面深化改革的關(guān)鍵之年，是全面推進(jìn)依法治市的開局之年，也是“十二五”規(guī)劃的收官之年。2015年重慶市處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將進(jìn)入新常態(tài)，重慶市總體向好的基本面沒有改變。重慶正處在“一帶一路”和長江經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)上，建設(shè)長江上游經(jīng)濟(jì)中心、國家中心城市等帶來了眾多機(jī)遇。在“科學(xué)發(fā)展、富民興渝”總?cè)蝿?wù)下，重慶市將大力實(shí)施五大功能區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，繼續(xù)全面深化改革開放，著力穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險。2015年全市將進(jìn)一步形成經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、民生不斷改善、社會和諧穩(wěn)定的良好局面。根據(jù)重慶市2015年政府工作報告，2015年

20、重慶市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展主要目標(biāo)是：重慶市生產(chǎn)總值增長10%左右。工業(yè)增加值增長12%左右。社會消費(fèi)品零售總額增長12%左右，固定資產(chǎn)投資和進(jìn)出口總額均增長16%左右。單位生產(chǎn)總值能耗和碳排放均下降1%，主要污染物減排達(dá)到國家約束性要求。一般公共預(yù)算收入增長12%左右。城鎮(zhèn)新增就業(yè)60萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)。城鄉(xiāng)居民收入增長與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步。居民消費(fèi)價格漲幅控制在3%左右。在2014年重慶市GDP比上年同期增長10.8%、GDP增速遠(yuǎn)高于全國GDP預(yù)計增長7.5%的指標(biāo)情況下，這也讓重慶市更有信心實(shí)現(xiàn)以上經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。（二）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展2014年房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)投資收益明顯下滑

21、，房企行業(yè)的嚴(yán)冬正在到來。在全國房地產(chǎn)市場逐漸萎靡的大環(huán)境下，重慶房地產(chǎn)行業(yè)也受其影響，結(jié)合重慶市的房地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系和經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展程度等實(shí)際情況，預(yù)測來年重慶房地產(chǎn)行業(yè)將會暫時處于一個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)適應(yīng)期，房地產(chǎn)行業(yè)整體將會趨于平穩(wěn)。（三）2015年重慶市房地產(chǎn)交易市場展望2014年土地市場交易量環(huán)比下降，也是近5年內(nèi)首次出現(xiàn)下降。商品住宅用地量和占比都大幅下降，而2014年末商品住宅存量為1699.6萬平方米，存量面積略高于2013年末的水平。從去化周期看，重慶市主城區(qū)商品住宅的去化周期約為12個月，與全國其他大中城市相比處于較低的水平。從上述數(shù)據(jù)分析得出，2015年商品住宅用地成交面積總量與2014比可能會出現(xiàn)進(jìn)一步下滑的局面，但是下降的幅度應(yīng)該較小。商品住宅用地樓面單價可能會與上一年基本持平。從商業(yè)辦公用地的交易數(shù)據(jù)看，2014年成交面積同比下降了3.2%，成交金額確上漲了12