第三章—不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則

1、北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,第三章 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,重點(diǎn)掌握內(nèi)容： 掌握合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的含義和內(nèi)容； 熟悉獨(dú)立、客觀、公正原則、替代原則的含義和內(nèi)容；,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,獨(dú)立、客觀、公正原則 所謂獨(dú)立，一是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)；二是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；三是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部干擾因素的影響。 所謂客觀是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價(jià)。 所謂公正，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平正直

2、，不偏袒任何一方。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,合法原則 合法原則要求不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。 遵循合法原則，具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列幾點(diǎn)： (1)在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)； (2)在合法使用方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)； (3)在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)； (4)在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合固家的價(jià)格政策,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,最高最佳使用原則 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估

3、價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。 最高最佳使用必須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)： 法律上許可； 技術(shù)上可能； 經(jīng)濟(jì)上可行； 價(jià)值最大化。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,最高最佳使用具體包括3個(gè)方面，法律許可下最佳用途；最佳規(guī)模；最佳狀態(tài)。 所謂最佳用途，是指不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)受現(xiàn)實(shí)的使用狀況的限制，而應(yīng)對(duì)其最佳的使用方式作出判斷。 所謂最佳規(guī)模，表現(xiàn)為土地、資本、勞動(dòng)和管理等要素中，只有各要素合理配置與組合，才能發(fā)揮最佳效果。 所謂最佳狀態(tài)，一是指不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)部處于最佳均衡狀態(tài)，土地與建筑物達(dá)到最優(yōu)匹配狀態(tài)（均衡原理）；二是指不動(dòng)產(chǎn)與外圍環(huán)境處于最佳協(xié)調(diào)狀態(tài)（適合原理）。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,估價(jià)時(shí)

4、點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。 這個(gè)特定的時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須根損估價(jià)目的來確定，這個(gè)特定的時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。在實(shí)際估價(jià)中，通常是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，將估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或“估價(jià)作業(yè)期”內(nèi)的某個(gè)日期確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,另外在估價(jià)中要特別注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況之間的相互內(nèi)在聯(lián)系。 (1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)過去的估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)或估價(jià)鑒定。 (2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在不動(dòng)

5、產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。 (3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。 (4)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形，如評(píng)估期房的價(jià)值。 (5)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估不動(dòng)產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價(jià)值。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,替代原則 替代原則主要以消費(fèi)者正常的和合理的消費(fèi)行為為基礎(chǔ)而形成的基本原則。 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似不動(dòng)產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 類似房地產(chǎn)：是在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相