公寓培訓基礎(chǔ)知識(PPT32頁)

1、公寓知識培訓,目錄,1,公寓的概念界定,2,公寓產(chǎn)品類型,3,商務(wù)公寓特征及用途,4,公寓產(chǎn)權(quán)型,5,公寓產(chǎn)品特性,6,公寓目標客戶,1,概念界定,從用地性質(zhì)與土地年限來說，公寓與住宅的明顯,區(qū)別是；非住宅用地,40,年或,50,年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品,與住宅區(qū)別,公寓,非住宅房,產(chǎn)證,40,50,年,產(chǎn)權(quán),不符合住,宅日照與,樓間距要求,公寓新定義,公寓,+,非住宅房,40,50,年,產(chǎn)證,產(chǎn)權(quán),1,概念界定,從客戶使用角度來說，公寓產(chǎn)品不同于寫字樓，它不僅可以滿足客戶,辦公的需求，還兼?zhèn)淞司幼」δ?，功能復合性是其重要特?住宅,公寓產(chǎn)品,寫字樓,住宅,對商務(wù)功能,不具備,寫字樓,集中辦公，形,象展示

2、較好,公寓,兩種功能無明顯界,限，可自由轉(zhuǎn)換,處于不同的市場環(huán),境會呈現(xiàn)不同使用,功能的偏向,對居住功能,具備,不具備,1,概念界定,功能復合的公寓產(chǎn)品,VS,區(qū)別于居住產(chǎn)品,非居住用地,40,年或,50,年產(chǎn)權(quán),公建化外立面,大堂、電梯間等商務(wù)配套、商,務(wù)化物業(yè)管理,套內(nèi)空間和平層空間的可分割,區(qū)別于商務(wù)產(chǎn)品,智能化消防要求不一致，無中,央空調(diào)等,層高多為,3-3.3,米。商務(wù)物業(yè),3.6-4,米,增加了天然氣等生活配套,公寓產(chǎn)品是一種物業(yè)形式；它具有公建化形式和住宅化內(nèi)核，可以同時滿,足辦公與居住功能的復合需求,1,概念界定,公寓與住宅技術(shù)指標對比,年限,商務(wù)公寓：土地年限,50,年，不可

3、以遷戶口,住,宅：土地年限為,70,年,水電費,商務(wù)公寓：水電費按商用算，電費,1,塊以上,住,宅：水電費按民用算，電費,0.6,元,天然氣,商務(wù)公寓：由于為商業(yè)性質(zhì)，是無天然氣接入，只能用電或者煤氣瓶,住,宅：一般都接入天然氣管道，方便便宜,梯戶比,商務(wù)公寓：梯戶比高，一般要達到,3,梯,10,戶以上，私密性較差不宜適合家居生活,住,宅：土地年限為,70,年,無陽臺,商務(wù)公寓：公建立面，無陽臺，通風較差，無法晾曬衣物,住,宅：大陽臺,2,公寓類型,1,普通公寓（居住型公寓,用地性質(zhì),一般為住宅,產(chǎn)權(quán)類型,公寓,產(chǎn)權(quán)年限,70,年,產(chǎn)品特點,戶型面積小,30-60,平米精裝修標準，拎包入住配套

4、設(shè)施完善物,業(yè)管理提供高于普通住宅的而外優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售價格一般高于區(qū)域,整體價格,2,公寓類型,2,商務(wù)公寓,用地性質(zhì),一般為綜合性用地（商住）或商業(yè)用地,產(chǎn)權(quán)類型,商務(wù)公寓,產(chǎn)權(quán)年限,根據(jù)用地性質(zhì)而定,50,年或,40,年,產(chǎn)品特點,一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)即可居,住，又可辦公，具備寫字樓功能，部分城市,可注冊公司價格相對寫字樓較低首付最低可,達,2,成，按揭可達,20,年,30,年，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為,商務(wù)公寓，非純寫字樓,2,公寓類型,2,商務(wù)公寓,按產(chǎn)品類型分，可分為,SOHO,loft,studio,club,產(chǎn)權(quán)式商,務(wù)公寓等形式,類型,SOHO,公寓,特點,商住兩用，可商可住、靈活

5、多用,Loft,公寓,層高較高，空間開闊，不受拘束的特色辦公空間,Studio,公寓,Club,公寓,產(chǎn)權(quán)式商務(wù)公寓,主打工作室概念，帶有一定的藝術(shù)空間,俱樂部，為一群人制定的商務(wù)空間,新的產(chǎn)品形態(tài),2,公寓類型,2,商務(wù)公寓,按空間性質(zhì)分，可分為平層、復式、錯式三類,類型,平層商務(wù)公寓,復式商務(wù)公寓,錯式商務(wù)公寓,特點,又稱標準商務(wù)公寓，是指標準層高的商務(wù)空間，層高在,3.3,米,3.6,米之間,立體而開闊的格局，上下雙層的復式結(jié)構(gòu)，層高一般在,6,米以上,適當?shù)腻e層設(shè)計與空間高差營造，有助于區(qū)隔功能空間、豐富空間環(huán)境,按檔次分，可分為高、中、低,類型,高檔會所公寓,中檔會所公寓,低檔會所公

6、寓,特點,CBD,中心商務(wù)區(qū)、大型規(guī)模、標志建筑、高端配套、專業(yè)管理,城市中心地段、中等規(guī)模、中端配套、優(yōu)質(zhì)管理,交通較方便、中小規(guī)模、簡單配套、普通物業(yè)管理,2,公寓類型,3,酒店式公寓,用地性質(zhì),一般為商業(yè)用地,產(chǎn)權(quán)類型,公寓或商務(wù)公寓,產(chǎn)權(quán)年限,根據(jù)用地性質(zhì)而定,40,或,50,年,產(chǎn)品特點,戶型面積小，主力戶型主要在,90,平米以下，裝修檔次較高，大多,位于城市核心繁華地帶、商圈周邊、交通方便，按照星級酒店設(shè),施標準進行建筑外部內(nèi)部設(shè)計，體現(xiàn)檔次與舒適性，一般只租不,售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主，大多聘請國際知名品牌物業(yè)管理公司，專,業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學的酒店式服務(wù)，因此物業(yè),管理

7、費也較高,2,公寓類型,3,酒店式公寓,按產(chǎn)品類型分，可分為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、酒店式公寓,類型,特點,酒店式公寓,是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店,會所多功能于一體，具有自用和投資兩大功效，但,其本質(zhì)仍然是公寓,實質(zhì)是酒店，其軟硬件配套是按照酒店標,準來配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，一,產(chǎn)權(quán)式酒店公寓,般位于旅游度假勝地、酒店資源集合的,繁華商務(wù)地段，面對短期的日、月住客,2,公寓類型,公寓類型對比,普通公寓,用地性質(zhì),產(chǎn)權(quán)性質(zhì),產(chǎn)權(quán)年限,住宅,公寓,70,年,1,面積小,30-60,平,米,2,常帶裝修，拎包,入住,3,物業(yè)管理提供高,于普通住宅的而外優(yōu),質(zhì)服務(wù),4,銷售價格一般高

8、,于區(qū)域整體水平,5,首付,3,成，住宅利,率,6,層高不超過,4,米,梯戶比較高,商務(wù)公寓,綜合性用地或商業(yè)用地,商務(wù)公寓,40,年或,50,年,1,一般處于城市核心地段及,商務(wù)中心區(qū)，即可居住又可辦,公,2,具備寫字樓功能，可注冊,公司,3,物業(yè)管理提供高于普通住,宅的而外優(yōu)質(zhì)服務(wù),4,首付,5,成，貸款為商業(yè)利率,5,層高可達,5-6,米，梯戶比,高,酒店式公寓,商業(yè)用地,商務(wù)公寓或公寓,40,年,1,面積較小，主力戶型主要在,90,以下，裝,修檔次高,2,大多位于城市繁華地帶商圈周邊，交通,方便,3,按照星級酒店的設(shè)施標準進行建筑的外,部及內(nèi)部設(shè)計，體現(xiàn)檔次與舒適性,4,一般只租不售和

9、產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主,5,大多聘請國際知名品牌物業(yè)管理公司,專業(yè)酒店管理集團，提供專業(yè)、細致、科學,的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費較高,6,層高可達,5-6,米，梯戶比高,特點,2,公寓類型,公寓的目標客戶及功能要求,普通公寓（居住型公寓,商務(wù)公寓,酒店式公寓,1,自用型客戶，尤其成長中,1,租客主要以外籍跨國企業(yè),1,高級白領(lǐng)及投資客,2,低首付、低月供,的小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者的偏好,高管、在海外籍人士，來往,2,投資者，可作為商住型出,海陸兩地的商務(wù)人士為主,3,精裝修交房，配套完善,租，投資回報率高，升值潛,2,購買客戶主要以投資客為,主,力大,交通方便,4,具有較大投資價值，升值,3,可注冊公司，價

10、格相對比,3,具備良好的商業(yè)、商務(wù),寫字樓低，首付和貸款均有,交通條件,潛力大,較大吸引,4,具備較高的投資價值,3,商務(wù)公寓特征及用途,商務(wù)公寓,特征比較,普通住宅,位置和品質(zhì),分布于全國各區(qū)，交通情況差,別很大,建筑品質(zhì)高低不一，通常無裝,修,高層、多層、別墅等形式,除市中心少數(shù)住宅外，通常由,多棟建筑共同形成的小區(qū),從,50,數(shù)百平米的戶型,70,年產(chǎn)權(quán),戶內(nèi)配有完整的廚房衛(wèi)生間,以社區(qū)配套生活為主，如健身,房零售超市等,物業(yè)管理費用相對比較低,不允許公司掛牌,民水民電,商務(wù)公寓,靠近市中心商務(wù)區(qū)、開發(fā)區(qū),建筑品質(zhì)高低不一，公共部位通,常有裝修，小戶型以精裝修交房,為主,多為高層帶電梯,

11、通常只有,1-2,棟，或是大型居住,小區(qū)的臨街建筑,戶型大多在,30-100,之間,50,年或,40,年產(chǎn)權(quán),戶內(nèi)配有衛(wèi)生間和簡易廚房，很,少有煤氣,提供簡單的商務(wù)配套設(shè)施,相比普通住宅略高，有時對住家,和企業(yè)不同收費,可注冊公司但掛牌和物業(yè)協(xié)商,商用水電，部分民用水電,純辦公樓,位于市中心、主要商務(wù)區(qū),較高建筑品質(zhì)，通常提供公,共部分精裝修，室內(nèi)簡單裝修,或毛坯房,通常為高層、超高層建筑,外光優(yōu)美,容易成為一個城市標志建筑,可根據(jù)客戶需求自由分割,50,年或,40,年產(chǎn)權(quán),衛(wèi)生間與茶水間整層公用,以商務(wù)配套設(shè)施為主，如商,務(wù)中心、會議中心等,管理費較高，物業(yè)管理公司,質(zhì)量較高,允許公司掛牌,

12、商用水電,建筑形態(tài),戶型大小,所有產(chǎn)權(quán)式,室內(nèi)配套,配套設(shè)施,物業(yè)管理,水電標準,3,商務(wù)公寓特征及用途,商務(wù)公寓,用途比較,商務(wù)公寓分為兩類：居住型和辦公型，其區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾部分,居住型,戶型、面積,租戶,裝修,外墻,空調(diào),樓宇自動化,廚房,層高,陽臺,水牌,購買群體,購買目的,下戶型和單間為主，面積多在,40-90,之間,以自住或出租房為主，極少辦公租戶,精裝修或毛坯,面磚,分體空調(diào)或不安裝空調(diào),基本上無,有開放式廚房或預留上下水,普遍較低，與住宅層高相近,有陽臺或封閉式陽臺,基本上不掛水牌,青年置業(yè)人群,物業(yè)升值投資或過渡型自用,辦公型,以大開間劃分為主，面積大多在于,80,以上,

13、以辦公租戶為主，住戶較少,毛坯為主,玻璃幕墻或花崗巖,可控式中央空調(diào),多數(shù)配備機電、通訊、辦公自動化,沒有廚房或預留吧臺,普遍較高，與辦公樓層高相近,無,大部分有水牌,投資客或自用辦公客群,投資等待升值或獲取租金回報,4,公寓產(chǎn)權(quán)類型,公寓產(chǎn)權(quán)大致歸納為三類,1,出租型,它以出租給租客使用為目的，因此這類公寓可稱之為出租公寓,2,自住型,公寓的每個單位屬于不同的擁有者，有獨立的產(chǎn)權(quán)，購買者主要,用于自住,3,混合型,混合型通常有一部分為商業(yè)用的辦公室、店鋪、醫(yī)療診所等，另,一部分為寓所單位，此外我們還可以根據(jù)公寓的結(jié)構(gòu)和型態(tài)，將,其區(qū)分為,小型公寓、花園公寓、高層公寓,5,公寓產(chǎn)品特性,優(yōu)勢,

14、1,精裝修拎包入,住,2,層高優(yōu)勢，使,用空間大,3,總價低，購房,門檻低,4,酒店式服務(wù),5,租金回報率高,6,地理位置佳,處于繁華地段,劣勢,1,土地性質(zhì)及年限,2,戶型不合理，得,房率低,3,付款比例和利息,較高,4,沒有天然氣接入,5,稅費較高,6,定價比周邊住宅,偏高,SW,分析,5,公寓產(chǎn)品特性,價值一】挑高戶型：層高,4,米以上,loft,公寓的層高可,以達到,5-6,米，一層變兩層是對客戶的殺手锏,5,公寓產(chǎn)品特性,價值二】總價低：即使單價較高，但公寓面積多在,30-60,面積較小，折合下來總價自然較低,5,公寓產(chǎn)品特性,價值三】高回報率：區(qū)域優(yōu)越，配套完善，裝修豪華,升值前景

15、和租金都高于一般住宅,5,公寓產(chǎn)品特性,價值四】不限購不限貸：當前限購限貸政策的影響,抑制投資需求，公寓的不限購不限貸的政策無疑受到了,投資者的青睞,5,公寓產(chǎn)品特性,價值五】可注冊公司：公寓用途即可居住也可以辦公,可作為辦公場所注冊公司,5,公寓產(chǎn)品特性,不足一】年限短：土地出讓年限只有,40,年或,50,年,到投資者手里的年限就更短，是影響投資者購買的重要,因素,土地性質(zhì)皆為商業(yè)用地，使用年限一般為,40,年和,50,年兩種,5,公寓產(chǎn)品特性,不足二】戶型不佳：礙于公寓樓層多戶的設(shè)計，在使,用率、朝向、戶型結(jié)構(gòu)方面不如一般住宅,1,2,3,得房率低，公,攤面積大，實,際使用率不高,塔樓建筑

16、，朝,向不如住宅理,想，通風采光,效果差,每層戶數(shù)多，私,密性較差,5,公寓產(chǎn)品特性,不足三】首付高：比例,3,到,5,成，高于一般住宅，且無,利率優(yōu)惠，貸款年限較短，不利于顧客購買,首付高,無利率優(yōu)惠,貸款年限短,總房款,30-50,基準利率的,1.1,倍,貸款年限最長,10,年,公積金無法使用,5,公寓產(chǎn)品特性,不足四】不通氣：無管道天然氣接入，使用灌裝煤氣,的成本高，會給后期住戶帶來不便,大部分商業(yè),立項的酒店,式公寓無天,燃氣，使用,電磁爐和灌,裝煤氣,灌裝煤氣約為,100-120,元灌,5,公寓產(chǎn)品特性,不足五】稅費高：水電天然氣的費用高于一般住宅,增加住戶的居住成本,注：契稅一律按,3,交付,商業(yè)住宅,0.9,元,度（商業(yè)立項,1.2,元,度（工業(yè)立項,普通住宅,電費,水費,0.45,元,度,5.6,元,噸,3.45,元,噸,2.98,元,立方,天然費,4.89,元,立方,5,公寓產(chǎn)品特性,不足六】投資風險：無公寓的土地和開發(fā)成本比較高