山西長(zhǎng)治中心商城基本構(gòu)思(北京商達(dá)利策劃32P

1、中 心 商 城 基本構(gòu)思,一、長(zhǎng)治市概況 1、 長(zhǎng)治市自然環(huán)境 2、長(zhǎng)治市社會(huì)環(huán)境 3、長(zhǎng)治市商業(yè)環(huán)境 二、中心商城立地條件 三、商業(yè)環(huán)境走向分析 四、經(jīng)營(yíng)概念的形成 五、經(jīng)營(yíng)形態(tài)的構(gòu)想 六、中心商城業(yè)態(tài)提案（如后頁(yè),七、招商策略,方面對(duì)永基公司 對(duì)經(jīng)營(yíng)層面 對(duì)具體規(guī)劃 商場(chǎng)定位 訴求主題 目標(biāo)客層 主要業(yè)種 經(jīng)營(yíng)形態(tài) 利基點(diǎn)分析 問(wèn)題點(diǎn)分析,一）商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位提案基本考量,二）中央商城定位建議及評(píng)估案,一、長(zhǎng)治市概況,長(zhǎng)治市自然環(huán)境： 1、地理位置： 長(zhǎng)治市地處中國(guó)山西省東南部，是連接晉、冀、豫三省的重要通道。全市總面13896平方公里，其中市區(qū)面積334平方公里。平均海拔1000米，最高處2

2、453米。由于居太行之巔，有“與天為黨”之說(shuō)，故又稱“上黨”。因其地勢(shì)險(xiǎn)要，自古以來(lái)為兵家必爭(zhēng)之地，素有“得上黨可望中原”之說(shuō)。 2、氣候： 長(zhǎng)治屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候。全年冬天嚴(yán)寒，夏無(wú)酷署，氣溫適中，四季分明。全市水資源總量為22.96億立方米，是中國(guó)華北地區(qū)相對(duì)富水區(qū)。森林覆蓋率為23%，自然環(huán)境十分優(yōu)越,長(zhǎng)治市社會(huì)環(huán)境,1、人口結(jié)構(gòu)： 長(zhǎng)治現(xiàn)轄10縣2區(qū)1個(gè)縣級(jí)市，總?cè)丝?12萬(wàn)人，其中市區(qū)人口55萬(wàn)。市 區(qū)中回民較多，是繼漢族后第二大民族,長(zhǎng)治市經(jīng)濟(jì)發(fā)展居山西省乃至中國(guó)中西部地區(qū)中上游水平。2000年以 來(lái)，長(zhǎng)治市委、市政府結(jié)合實(shí)際提出了七年再造一個(gè)新長(zhǎng)治的目標(biāo)。 2001年，

3、全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到185億元。財(cái)政總收入17.91億元，農(nóng) 民人均純收入2427元，城鎮(zhèn)居民可支配收入5244元,2、社會(huì)生活,經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架： 針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，長(zhǎng)治市提出了百?gòu)?qiáng)工程，其目標(biāo)是：集中全市力量，匯聚各方才 智，融通多元資本，爭(zhēng)取用2到3年的時(shí)間，在全市不同經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域培育和發(fā)展100個(gè)左右的年產(chǎn)值或年銷量收入在億元左右的“小巨人”企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)，屆時(shí)百?gòu)?qiáng)企業(yè)年實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值將到達(dá)200億元以上，年上繳稅金達(dá)到達(dá)22億元以上，全市經(jīng)濟(jì)總量在全省的位次進(jìn)一步前移；為吸引外資，長(zhǎng)治市同時(shí)推出了優(yōu)惠的招商政策；長(zhǎng)治商業(yè)發(fā)展迅速，全市有各類商業(yè)企業(yè)1.8萬(wàn)個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)5萬(wàn)余個(gè)。其中有20多個(gè)大型購(gòu)物

4、中心,長(zhǎng)治市商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境,2003年長(zhǎng)治市市零售額前10名大中型商場(chǎng),二、中心商城立地條件,中心商城位處長(zhǎng)治市商業(yè)中心繁華區(qū)內(nèi)，東大街之金三角商業(yè)區(qū)系長(zhǎng)治市最具競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)街商圈，東大街是新發(fā)展起來(lái)的商業(yè)中心，其興起源于長(zhǎng)治商業(yè)大廈的創(chuàng)建、開業(yè)，繼商業(yè)大廈后，金威商廈、東南購(gòu)物城相繼成立。三座商廈組成了長(zhǎng)治新的商業(yè)圈，亦帶動(dòng)了周邊的商業(yè)發(fā)展。該商圈較小，兩商場(chǎng)之間最大距離不超過(guò)100米，商品以中高檔為主，屬于長(zhǎng)治市高消費(fèi)區(qū)，這一點(diǎn)，與英雄中路形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。目前兩商圈已經(jīng)連成一片，重心在向東大街方向發(fā)展。本項(xiàng)目地正處于新老商業(yè)圈交匯地，屬于過(guò)渡地段。因此在地理位置上比較有優(yōu)勢(shì)，但劣勢(shì)是地處交錯(cuò)地

5、帶不易準(zhǔn)確定位，也難以形成鮮明特色。對(duì)此找到一個(gè)準(zhǔn)確的銜接點(diǎn)至關(guān)重要,三、商業(yè)環(huán)境走向分析,不可避免的發(fā)展趨勢(shì) 近年來(lái)，山西省流通業(yè)在大型連鎖百貨、大型量販店、倉(cāng)儲(chǔ)型量販店等；自其他省外陸續(xù)登陸山西現(xiàn)有市場(chǎng)后，其經(jīng)營(yíng)理念與經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)給長(zhǎng)治業(yè)界不少的沖擊；而令人關(guān)心的零售業(yè)，下一波的變革與沖擊將會(huì)是甚么？在單店與單店的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)變成商圈與商圈的對(duì)決演進(jìn)趨勢(shì)中，似可感覺出或許將來(lái)大連市流通業(yè)革命的下一波趨勢(shì)將是以創(chuàng)造新商圈觀念，開發(fā)復(fù)合式業(yè)態(tài)廣場(chǎng)中心將成為長(zhǎng)治市流通業(yè)，不可避免的發(fā)展趨勢(shì),具備條件的先天優(yōu)勢(shì) 業(yè)態(tài)主題廣場(chǎng)的投資環(huán)境，主要是運(yùn)用在自有土地資源上的利用，由于政府規(guī)劃的東大街商業(yè)區(qū)遺漏了大型

6、停車空間與寬闊的交通環(huán)境的基本條件；其所需要的土地面積，往往須結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)與流通業(yè)的共同力量，才能推動(dòng)集團(tuán)在已取得前述最不易具備的條件。在沒有此一得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)下，開創(chuàng)出長(zhǎng)治市第一個(gè)能與流行接軌的復(fù)合型業(yè)態(tài)廣場(chǎng)。針對(duì)此一課題，提出以下開發(fā)計(jì)劃的初步提案,長(zhǎng)治市商圈圖,四、商業(yè)環(huán)境走向分析,前瞻性潛力的投資 業(yè)態(tài)主題廣場(chǎng)，在經(jīng)濟(jì)上代表了一種新的零售業(yè)變革，也是長(zhǎng)治都市規(guī)劃的新概念，由于流行趨勢(shì)結(jié)合了休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物及文化等多方面功能，而由商品販賣延伸至非商品層次；如各種復(fù)合性飾品、休閑性服飾、搭配性?shī)蕵?lè)。 在商圈上將構(gòu)成一個(gè)新的現(xiàn)代化長(zhǎng)治市民的交點(diǎn)新型態(tài),可行性需審慎評(píng)估 委托專業(yè)顧問(wèn)，依據(jù)

7、市場(chǎng)調(diào)查，政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料及城市開發(fā)計(jì)劃之可行性咨詢溝通，提出具體的投資計(jì)劃，并委托經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)組織協(xié)力作出整體的環(huán)境與空間規(guī)劃，以此提出具投資計(jì)劃與執(zhí)行計(jì)劃從事營(yíng)運(yùn)損益分析，將是投資本案旗開得勝的關(guān)鍵,四、經(jīng)營(yíng)概念形成,商圈條件 車程5-15分鐘交通便利可及性良好 自創(chuàng)的商圈吸引力 交通方便吸引第三商圈客層 位居商業(yè)區(qū)，旅游區(qū)，購(gòu)物區(qū)及休 閑區(qū)的中心點(diǎn),目標(biāo)客層 收入小康向上型家庭 雙薪族，價(jià)值感取向的新家庭 個(gè)人意識(shí)取向強(qiáng)烈的新新人類 市民，商業(yè)客，旅游過(guò)境客 好奇憧憬新鮮事物的第二代客層,業(yè)態(tài)構(gòu)成 個(gè)自獨(dú)立又可雙向結(jié)合發(fā)揮相輔 相成效益的 滿足消費(fèi)追求“超質(zhì)生活”欲求的 滿足消費(fèi)追求

8、“合理節(jié)約“欲求的 差別化，區(qū)隔化，特色化，多文化的,經(jīng)營(yíng)理念 開拓知性與感性的空間 創(chuàng)造向上的生活領(lǐng)域 滿足“新價(jià)值觀”的欲求,中心商城 以復(fù)合式業(yè)態(tài)創(chuàng)造獨(dú) 俱魅力的地區(qū)吸引力 以專業(yè)性業(yè)種滿足消費(fèi) 者知性與感性的欲求,業(yè)種構(gòu)成 與健康主題切合的 相互搭配擁有共通客層的 產(chǎn)生互動(dòng)效益而不相抵觸競(jìng)爭(zhēng)的 針對(duì)目標(biāo)客層而選定的商品組合 配比合理，創(chuàng)造漸進(jìn)績(jī)效的,環(huán)境構(gòu)成 明視性，高感度的 感性的，知性的，活潑的 自在舒適，無(wú)拘無(wú)束的 新都市，新生活品味的 匠心獨(dú)具不可思議的,服務(wù)構(gòu)成 兼具“商品面”，“設(shè)施面”與 “人 員面”之全方位服務(wù) 站在消費(fèi)者立場(chǎng)，用“心”樹立 服務(wù)形象口碑 “滿足消費(fèi)者需

9、求”提升至”超越 消費(fèi)者需求” 運(yùn)動(dòng)情報(bào)訊息及流行情報(bào)訊息 的傳達(dá)者,風(fēng)格構(gòu)成 與都會(huì)接軌的，都市化的 與生活環(huán)境意識(shí)濃厚的 塑造歐洲現(xiàn)代文明形態(tài)的 流線開放型主題性廣場(chǎng),新概念 休閑 / 娛樂(lè) / 餐飲 / 購(gòu)物 / 文化 復(fù)合化空間 。新地標(biāo) 。新景點(diǎn) 年輕感 / 便利性 / 人性化 / 大眾型 主題式 / 現(xiàn)代化 / 樂(lè)感 / 趣味性 新話題景點(diǎn) 復(fù)合式廣場(chǎng) 中心商城 。新賣場(chǎng) 。新價(jià)值 目的客層 / 復(fù)合型 / 自選式 / 生活化 主題化 / 活潑式 / 年輕感 / 流行性 主題性廣場(chǎng) 活力傳達(dá)者,五、經(jīng)營(yíng)形態(tài)構(gòu)想中心購(gòu)物廣場(chǎng),六、中央商城業(yè)態(tài)定位提案,一）商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位提案基本考量：

10、對(duì)永基公司： 利于1F有效銷售 利于集團(tuán)公司未來(lái)的商場(chǎng)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目 減輕商場(chǎng)前期投資資金壓力，縮短商場(chǎng)投資報(bào)酬回收期,經(jīng)營(yíng)層面,塑造獨(dú)特的商場(chǎng)主題風(fēng)格，與商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)商場(chǎng)之定位風(fēng)格做有效的明顯區(qū)隔。 開創(chuàng)中央商城的特有客層 利于招商目標(biāo)的達(dá)成 利于長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)管理運(yùn)作 利于創(chuàng)造營(yíng)運(yùn)效益,運(yùn)作層面,中心商城于周遭現(xiàn)存交通環(huán)境條件限制下，不宜定位為特定品種的批發(fā)商場(chǎng)及餐飲城。 中心商城之賣場(chǎng)面積及建筑結(jié)構(gòu)，可定位為多業(yè)態(tài)（或多業(yè)種）購(gòu)物商場(chǎng)。 基于商圈內(nèi)同業(yè)（如金威、東南、長(zhǎng)治）之競(jìng)爭(zhēng)壓力，長(zhǎng)治市商場(chǎng)之消費(fèi)購(gòu)物習(xí)性與中央商城自身的建筑結(jié)構(gòu)條件限制，不宜定位為主題式in-shop（店中店）式或特定客層之百貨店。 就商圈內(nèi)主客流之客層分析及同業(yè)商場(chǎng)的現(xiàn)況，young-mind(心態(tài)年輕化)客層應(yīng)是中央商城定位上主要訴求之