居住房地產(chǎn)交易評(píng)估中市場(chǎng)法應(yīng)用探析本科本科畢業(yè)論文

1、彳ziz將/紉妙彳見(jiàn)畢業(yè)論文題目：居住房地產(chǎn)交易評(píng)估中市場(chǎng)法應(yīng)用探析系別會(huì)計(jì)系年級(jí)專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)生姓名學(xué)號(hào)指導(dǎo)教師職稱日 期居住房地產(chǎn)交易評(píng)估中市場(chǎng)法應(yīng)用探析摘要：對(duì)于房地產(chǎn)的解釋是既熟悉又陌生，熟悉的是大學(xué)期間學(xué)過(guò)一點(diǎn)皮毛，陌生的 是學(xué)過(guò)而沒(méi)有印象。房地產(chǎn)現(xiàn)今不僅是一種重要的資源或財(cái)產(chǎn)，生產(chǎn)要素或消費(fèi)品， 而且是一種商品或資產(chǎn)，成為人們交易和投資的主要對(duì)象，房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值因此成 為人們普遍關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題，從而房地產(chǎn)估價(jià)不僅是人們有興趣了解和掌握的一種知 識(shí)，而且發(fā)展成為了一門(mén)學(xué)問(wèn)和學(xué)科。作為一種提供專業(yè)意見(jiàn)、具有公信力、實(shí)行有 償服務(wù)、承擔(dān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，還成立了一個(gè)職業(yè)和行業(yè)。

2、用一個(gè)例子來(lái) 探究市場(chǎng)法在房地產(chǎn)中的應(yīng)用，文章從市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)、房地產(chǎn)估價(jià)中的存在 問(wèn)題、對(duì)策等進(jìn)行探討，對(duì)完善市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用具有十分重要的指導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞 ：市場(chǎng)法；應(yīng)用；對(duì)策；Abstract: for the interpretation of the real estate is both familiar and strange, familiar with the surface was studied during the university, strange is learned and no impression. Real estate nowada

3、ys is not only a kind of important resources or property, and factors of production or consumer goods, but also is a kind of goods or assets, become the main object of people to trade and investment, real estate price and value, therefore become an issue of common concern to people, and real estate

4、appraisal is not only the people who are interested in understanding and mastering of a kind of knowledge, and develop into a learning and discipline. As a kind of to provide professional opinions, have credibility, be a service gratis, bear legal responsibility of the professional real estate appra

5、isal, and has set up a professional and industry. With an example to explore the application of the market method in real estate, this article from the theory basis of the market comparison method, discusses the problems and countermeasures of real estate appraisal, to perfect the market comparison

6、method in the application of real estate appraisal has important guiding significance.Key words: marketing; Application; Countermeasures;一、市場(chǎng)法的原理（一）市場(chǎng)法的含義市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)法價(jià)格比較法，它是指在市場(chǎng)上選擇相同或相近的資產(chǎn)作為參照 物，針對(duì)各項(xiàng)價(jià)值影響因素，將評(píng)估資產(chǎn)與參照物進(jìn)行價(jià)格差異的比較，經(jīng)過(guò)調(diào)整， 得出被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單、有效的方法，因?yàn)樗u(píng)估過(guò)程中 的資料直接來(lái)源來(lái)于市場(chǎng)，同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價(jià)，市場(chǎng)法的應(yīng)用

7、與市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展、資產(chǎn)的市場(chǎng)化程度密切相關(guān)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體 制的建立和完善，市場(chǎng)法有了更為廣泛的應(yīng)用空間并成為一種重要的資產(chǎn)評(píng)估方法。 市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法；比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較， 對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的 方法。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。（二）市場(chǎng)法的基本原理1. 市場(chǎng)法的理論依據(jù)市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價(jià)格形成中 有替代原理的作用，所以，估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格可以通過(guò)類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格 來(lái)求取。

8、當(dāng)然，由于在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中交易者的心態(tài)、偏好、對(duì)市場(chǎng)的了解程度、 討價(jià)還價(jià)能力等的不同， 具體一宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格可能會(huì)偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格。 但是，只要有足夠多的交易實(shí)例，其成交價(jià)格的綜合結(jié)果可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳指標(biāo)2. 市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件 市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)， 例如：住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的 存量成套住宅最適用市場(chǎng)法估價(jià)，相對(duì)來(lái)說(shuō)也是最容易、最簡(jiǎn)單的一種房地產(chǎn)估價(jià)。 寫(xiě)字樓。商鋪。標(biāo)準(zhǔn)廠房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。 住宅。正在目前住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高、出租租金明顯偏低的情況下，對(duì)收益 法的合

9、理運(yùn)用一直是業(yè)界房地產(chǎn)估價(jià)師面對(duì)的難題 , 一方面隨著市場(chǎng)的逐步發(fā)育 , 住宅 房地產(chǎn)市場(chǎng)出租情況非常普遍 ,收益法資料很容易取得。另一方面 ,采用收益法估算出 的住宅房地產(chǎn)價(jià)值大大低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格 , 運(yùn)用收益法評(píng)估住宅房地產(chǎn)價(jià)值似乎 顯得不切實(shí)際。因此, 房地產(chǎn)估價(jià)師往往會(huì)選擇放棄選用收益法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)價(jià)值評(píng) 估。在眾多的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法中 , 市場(chǎng)比較法是最重要的方法之一 , 是估價(jià)人員 的首選方法 , 且是應(yīng)用最廣泛的方法。而傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法受估價(jià)人員的主觀干擾較大, 導(dǎo)致估價(jià)的最終結(jié)果不夠精確 , 本文試圖對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行研究 , 引用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的 方法, 對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行改

10、進(jìn) , 使得評(píng)估結(jié)果更為客觀和公正。 寫(xiě)字樓。市場(chǎng)法是指評(píng)估機(jī)構(gòu)挑選三個(gè)以上與被評(píng)估寫(xiě)字樓在房齡、地段、戶 型等方面相類似的市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行比照，依據(jù)實(shí)例價(jià)格做出適當(dāng)修正，以此估算所評(píng)估 寫(xiě)字樓的價(jià)值。用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，要注意可比案例的選擇。在樓層，結(jié)構(gòu)， 面積，所屬商圈，房屋裝修，周圍環(huán)境，臨街交通等情況差異不能太大。 商鋪。價(jià)值評(píng)估是指對(duì)根據(jù)位置、樓層、硬件條件等的區(qū)別，對(duì)物業(yè)價(jià)值高低 做一個(gè)評(píng)判。商鋪價(jià)值評(píng)估是依據(jù)商鋪擁有或占有的全部軟硬件狀況和整體經(jīng)營(yíng)能力， 充分考慮各種因素，結(jié)合商鋪所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)背景，對(duì)商鋪整體市場(chǎng)價(jià)值 進(jìn)行的綜合性評(píng)估。目前在一般商鋪估價(jià)最經(jīng)常采用的方

11、法市場(chǎng)比較法。 標(biāo)準(zhǔn)廠房。往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定 統(tǒng)一的重置價(jià)格，可以考慮采用市場(chǎng)比較法。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具 有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作 適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng) 濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同 的市場(chǎng)價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場(chǎng)上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì) 因?yàn)橄嗷ジ?jìng)爭(zhēng)而使其價(jià)格相

12、互牽制而趨于一致。市場(chǎng)比較法就是通過(guò)對(duì)具有替代關(guān)系 的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格。下列房地產(chǎn)難以采用市場(chǎng)法估價(jià)：數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼 頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行 政辦公樓等?？杀刃院懿畹姆康禺a(chǎn)，如在建工程等。市場(chǎng)法適用的條件一是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。二是如果 估價(jià)人員不具有專業(yè)知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和交 易習(xí)慣等不夠熟悉， 則很難運(yùn)用市場(chǎng)法得出正確的估價(jià)結(jié)果。 應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng) 估，必須具備以下前提條件：2.1 要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；2.2 公開(kāi)市場(chǎng)上

13、要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)；資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同（2）參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀 況和交易條件等。（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)， 同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的 影響是可以調(diào)整的。3. 市場(chǎng)法的基本公式市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是：p= PX AX BX C式中：P被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值；P可比交易實(shí)例價(jià)值；A交易情況修正系數(shù)；B交易日期修正系數(shù)；C房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)；如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：P= PX交易情況修正系數(shù)AX交易

14、日期修正系數(shù)BX房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù) CX 容積率修正系數(shù)x土地年期修正系數(shù)注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個(gè)因子都可以獨(dú)立地?cái)U(kuò)展出來(lái)進(jìn)行單獨(dú)修正。二、市場(chǎng)法在居住房地產(chǎn)評(píng)估中的具體操作運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列 7 個(gè)步驟進(jìn)行： 搜集交易實(shí)例； 選取可比實(shí)例； 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期調(diào)整；進(jìn)行房地產(chǎn)狀 況調(diào)整；求取比準(zhǔn)價(jià)格。（一）搜集交易實(shí)例 運(yùn)用比較法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)、可靠的交易實(shí)例。只有擁有了大量真 實(shí)、可靠的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格； 所以，首先應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實(shí)例。雖然搜集交易實(shí)例是比較法中的一個(gè)步 驟，

15、但搜集交易實(shí)例無(wú)須等到采用比較法估價(jià)時(shí)，而在平時(shí)就應(yīng)留意搜集和積累，這 樣才能保證在采用比較法估價(jià)時(shí)有足夠多的交易實(shí)例可供選用。當(dāng)然，在采用比較法 估價(jià)時(shí)也可以有針對(duì)性地搜集一些交易實(shí)例。搜集交易實(shí)例主要有下列幾種途徑： 1. 查閱政府有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)交易等資料。 如房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)申報(bào)的成交價(jià)格資料、交易登記資料，政府出讓土地使 用權(quán)的地價(jià)資料，政府確定、公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格資料等。 2. 查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。 3. 參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)， 了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。 4. 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)

16、構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況。5. 假裝成房地產(chǎn)購(gòu)買者，與房地產(chǎn)出售者，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)代理商等洽談，取得真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià) 格資料。 6. 同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可以約定相互交換所搜集的交易 實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。在搜集交易實(shí)例時(shí)，需要搜集哪些內(nèi)容很重要，一般應(yīng)包括 :(1) 交易雙方的基本 情況和交易目的； (2) 交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況， 如坐落、用途、土地狀況、 建筑物狀況、 周圍環(huán)境、景觀等： (3) 成交日期； (4) 成交價(jià)格； (5) 付款方式； (6) 交易情況，如交 易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無(wú)隱價(jià)瞞價(jià)、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易 情

17、況。(二)選取可比實(shí)例 雖然估價(jià)人員搜集和積累的交易實(shí)例或房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)中存放的交易實(shí)例較多， 但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，有些交易實(shí)例并不適用。因 此，需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為估價(jià)中用于參照比較的交易實(shí)例。這 些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例?？杀葘?shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到 比較法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合4 個(gè)方面的要求：(1) 區(qū)位、 權(quán)益和實(shí)物狀況均與估價(jià)對(duì)象的相同或相近， 即為估價(jià)對(duì)象的類似房 地產(chǎn)；(2) 交易類型與估價(jià)目的吻合； (3) 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近； (4) 成交價(jià)格為正 常價(jià)格或可修正為

18、正常價(jià)格。選取可比實(shí)例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如 果要求選取的數(shù)量過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行比較 修正的工作量大，所以，一般要求選取 3個(gè)以上 10個(gè)以下的可比實(shí)例即可 。(三) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)選取了可比實(shí)例之后， 應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理， 使其之間 的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上，為進(jìn)行后續(xù)的 比較修正建立共同的基礎(chǔ)。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括 5個(gè)方面： (1)統(tǒng)一付款方式； (2) 統(tǒng)一采用單價(jià)； (3) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位； (4) 統(tǒng)一面積內(nèi)涵； (5) 統(tǒng)一面積單位。(四) 進(jìn)行交易情況修正可比實(shí)例的

19、成交價(jià)格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì) 象的價(jià)格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格不是正常的，則應(yīng)將其調(diào)整 為正常的，如此才可以作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易情況修正。因此，經(jīng) 過(guò)了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格。（五）進(jìn)行交易日期調(diào)整可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀 況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房 地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了 變化，價(jià)格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整

20、為在估價(jià) 時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易日期修正。交 易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正。經(jīng)過(guò)了交易日期修正后，就將可比實(shí)例在 其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。交易日期修正的關(guān)鍵，是要把握估 價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來(lái)的漲落變化情況，具體是調(diào)查在過(guò)去不同時(shí) 間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價(jià)格，找出這類房地產(chǎn)的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而變動(dòng)的規(guī)律， 據(jù)此再對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。（六）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整如果可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身之間有差異，則還應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況 修正，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格還反映其本身的狀況。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，是將可比

21、實(shí)例 在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。因此，經(jīng)過(guò)了房 地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀 況下的價(jià)格。房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容可分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況 修正。在這三個(gè)方面的修正中，還可進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況 修正，是比較法的一個(gè)難點(diǎn)和關(guān)鍵。區(qū)位狀況修正的內(nèi)容。區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。 進(jìn)行區(qū)位狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房 地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程 度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度

22、（屬于估價(jià)對(duì)象以外的部分 ） 、臨路狀況、朝向、樓 層等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。權(quán)益狀況修正的內(nèi)容。 權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。 進(jìn)行權(quán)益狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象 房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。權(quán)益狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市 規(guī)劃限制條件 （如容積率 ）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土 地使用年限修正。實(shí)物狀況修正的內(nèi)容。 實(shí)物狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。 進(jìn)行實(shí)物狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象 房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)

23、容，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，主要包括：面 積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 （ 屬于估價(jià)對(duì)象之內(nèi)的部分 ） 、土地平整程度、地勢(shì)、 地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，主要包括：新舊程度、建 筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問(wèn)題： 1可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況無(wú)論是區(qū)位狀況、 權(quán)益 狀況還是實(shí)物狀況，都應(yīng)是成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的狀況， 而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況?？杀葘?shí)例的房地產(chǎn)狀況，除期房交易外，一般 是在其成交日期時(shí)的狀況。 2由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)， 影響其價(jià)格的區(qū)位因素和 實(shí)物因素不同，因此，在進(jìn)

24、行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi) 容及權(quán)重應(yīng)有所不同。即使某些因素相同，但對(duì)價(jià)格的影響程度也不一定相同。（七）求取比準(zhǔn)價(jià)格 由前面的內(nèi)容我們知道，比較法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況 三大方面的修正。經(jīng)過(guò)了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià) 格變成了正常價(jià)格；經(jīng)過(guò)了交易日期修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變 成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；經(jīng)過(guò)了房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況 下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。 這樣，經(jīng)過(guò)了這三大方面的修正后， 就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，變成了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)

25、格三、市場(chǎng)法在居住房地產(chǎn)評(píng)估中的具體應(yīng)用（一）評(píng)估對(duì)象的基本情況有一幢普通家用住宅需評(píng)估，占地面積 800平方米,包括一幢2005年建成的三層 磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，建筑面積為1200平方米。坐落位置：在機(jī)場(chǎng)附近，只是還沒(méi)有完全發(fā)展起來(lái)，后面是青山，前面是瀝青路，環(huán) 境優(yōu)美，交通方便，唯一的缺點(diǎn)就是離市場(chǎng)比較遠(yuǎn)；房屋狀況：有一個(gè)客廳，四個(gè)臥室，平方不是太大，一廚一衛(wèi)，新建的有兩層，同樣 平方的大??；方位：透風(fēng)比較好，陽(yáng)光直射，只是對(duì)于廚房完全直射，臥室客廳都沒(méi)有完全直射，風(fēng)水個(gè)方面都比較好；評(píng)估的目的：為了評(píng)估該住宅自住有益還是用于出售有益；評(píng)估基準(zhǔn)日：2015年8月31日（二）市場(chǎng)法的具體應(yīng)用1.

26、 選取參照物選擇三個(gè)可比實(shí)例，具體情況如下表：表3-1參照物基本情況表項(xiàng)目A單位住宅樓B單位住宅樓C單位住宅樓位置古打路北側(cè)倉(cāng)邊路東側(cè)沙壩路南側(cè)建筑面積1600平方米1200平方米1400平方米結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)銷售價(jià)格1100元/平方米1150元/平方米1200元/平方米交易日期2015 年 4 月 282015年6月8日2015年3月12日2. 確定修正系數(shù)（1）交易情況修正。所選可比實(shí)例交易情況正常，不需要進(jìn)行交易情況修正。需要修正的是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例，成交價(jià)格的偏差，將 其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。特殊因素包括：有利害人之間的交易；急于出售或購(gòu)買 情

27、況下的交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響下的交易；對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；有特別 動(dòng)機(jī)或者偏好的交易；特殊交易方式下的交易等。（2） 交易日期修正。據(jù)測(cè)算，近年來(lái)該市房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度平均每月為1%?？杀葘?shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X（ 1+T% =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格（3）區(qū)域因素修正。根據(jù)這些住宅樓所處區(qū)域的繁華程度，以估價(jià)對(duì)象為 100,則A住宅樓交通和環(huán)境都要劣勢(shì)于 B住宅樓和C住宅樓，裝飾的設(shè)備也要差一些，B 住宅樓是在各方面的條件都是最好的，C住宅樓排列在第二，因此，可以自定義為A住宅樓為95，B住宅樓為98，C住宅樓為96。（4）個(gè)別因素修正。居住用房要求寧?kù)o、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)要求繁華和交

28、 通便捷；工業(yè)強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施和對(duì)外交通。樓層、土地使用年限、容積率等也需要通過(guò) 個(gè)別因素加以修正，根據(jù)可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象的個(gè)別特征，加上各方面的條件，以估 價(jià)對(duì)象為100，可以設(shè)定為則A住宅樓為98，B住宅樓為93，C住宅樓為90。3. 確定比準(zhǔn)價(jià)格根據(jù)收集到的三個(gè)可比實(shí)例，列表修正計(jì)算如下：表3-2可比實(shí)例價(jià)格修正表項(xiàng)目A住宅樓B住宅樓C住宅樓實(shí)例價(jià)格（元/平方米）110011501200交易情況修正100/100100/100100/100交易時(shí)間修正104/100102/100105/100區(qū)域因素修正100/95100/98100/96個(gè)別因素修正100/98100/93100/90修正

29、后價(jià)格（元/平方米）122912871458以上三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象位于同一供需圈內(nèi)，且交易日期比較接近，故取三個(gè)修正后價(jià)格的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，即：（1229+1287+1458）/3=1325（元/平方米）4. 計(jì)算評(píng)估結(jié)果該住宅樓市場(chǎng)價(jià)值 =1325*1200=1590000（元） 對(duì)于該住宅樓的評(píng)估價(jià)格，和原定計(jì)劃的有一點(diǎn)出入，可能是選取的案例相似度 不是很高，或許就是在修正系數(shù)時(shí)發(fā)生了計(jì)算錯(cuò)誤，總體來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格還是很合理 的，可以接受，經(jīng)過(guò)這次評(píng)估的總結(jié)，發(fā)生的問(wèn)題要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在以后的評(píng)估中避免 此類發(fā)生。四、市場(chǎng)法在居住房地產(chǎn)評(píng)估中要注意的問(wèn)題（一）存在的問(wèn)題每一個(gè)評(píng)估案例中都會(huì)存在相應(yīng)的問(wèn)題，絕對(duì)的正確是不可能的，如果有也 是評(píng)估人員的主觀意識(shí)，根據(jù)評(píng)估人員的自身因素和選取的案例不同，評(píng)估出來(lái) 的結(jié)果也是不相同的，并不是誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，只是立場(chǎng)不同，角度不同而已。我們應(yīng) 該從客觀的角度去分析每一個(gè)評(píng)估案例，取其精華，去其糟粕。1. 選擇可比實(shí)例與被評(píng)估案例差異較大選取的可比實(shí)例來(lái)源的可靠性， 數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性高不高， 選取的可比實(shí)例要與被評(píng) 估的實(shí)例相似或許是相差不大，選取的實(shí)例較多，如果每一個(gè)實(shí)例都是相似，就是說(shuō) 有存在不足之處，所選的實(shí)例存在的不足之處恰好是被評(píng)估案例的綜合，那這個(gè)案例 評(píng)估出來(lái)的價(jià)格就與選取的可比實(shí)例相差甚遠(yuǎn)了。所選取的