物業(yè)管理基本制度與政策講義 第18講第四節(jié)

1、第四節(jié)物業(yè)承接查驗制度大綱要求：物業(yè)承接查驗的定義；物業(yè)承接查驗制度的必要性；物業(yè)承接查驗應遵循的基本原則和指導思想；物業(yè)承接查驗的主要依據(jù)和條件；物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和程序；建設單位的義務和責任；物業(yè)服務企業(yè)的義務和責任；物業(yè)承接查驗記錄、協(xié)議與備案；保護業(yè)主權(quán)益的相關(guān)規(guī)定。2010年10月，住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)了物業(yè)承接查驗辦法，將條例的有關(guān)規(guī)定進行細化、補充和完善，增強了物業(yè)承接查驗制度的可操作性，明確了建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中的權(quán)利義務。知識點一：物業(yè)承接查驗的定義（?？键c）物業(yè)承接查驗辦法第二條規(guī)定：“物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國

2、家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動?！蔽飿I(yè)管理早期實踐中，將物業(yè)承接查驗混同于工程竣工驗收的情況較為常見，有必要對二者進行明確的區(qū)分。物業(yè)承接查驗，是指物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗，是物業(yè)服務企業(yè)接受建設單位委托開展前期物業(yè)管理工作的前提條件。工程竣工驗收，是指建設工程項目竣工后，開發(fā)建設單位會同設計、監(jiān)理、施工、設備供應等單位，對該工程項目是否符合規(guī)劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質(zhì)量進行的全面檢驗，是承包單位向建設單位交付工程項目的前提條件。知識點二：物業(yè)承接查驗制度的必要

3、性（一）物業(yè)承接查驗制度是規(guī)范前期物業(yè)服務合同行為的需要（二）物業(yè)承接查驗制度是保護業(yè)主物權(quán)的需要（三）物業(yè)承接查驗制度是促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的需要物業(yè)承接查驗制度，通過強化建設單位在承接查驗工作中的義務和責任，通過加強對物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗工作中的指導和協(xié)助，最大限度地減少開發(fā)建設遺留問題，為前期物業(yè)管理活動創(chuàng)造有利條件，以促進物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展。知識點三：物業(yè)承接查驗制度的基本原則和指導思想物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。物業(yè)承接查驗制度的指導思想如以下4項：(1)以合同法、物權(quán)法和物業(yè)管理條例為依據(jù)，尊重業(yè)主的物權(quán)，尊重物業(yè)服務企業(yè)與建設

4、單位的契約自由；以維護業(yè)主的共同利益和物業(yè)管理市場秩序為目標，明確房地產(chǎn)行政主管部門的指導和監(jiān)督職能。(2)正視前期物業(yè)服務合同雙方權(quán)利義務失衡的現(xiàn)實，平衡建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)承接查驗中的利益；正視前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺失的現(xiàn)實，發(fā)揮物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)承接查驗工作中的專業(yè)優(yōu)勢。(3)規(guī)范建設單位在物業(yè)承接查驗中的責任和義務，督促建設單位提高物業(yè)共用部位、共用設施設備的建設質(zhì)量；規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)承接查驗中的權(quán)利和義務，為前期物業(yè)管理活動順利開展創(chuàng)造條件。(4)強化物業(yè)承接查驗工作的針對性和實用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗中存在的問題，有針對性地進行相關(guān)制度設計；強化物業(yè)承接查驗工作

5、的程序性和可操作性，通過具體詳細的程序規(guī)定和操作規(guī)范，指導相關(guān)主體在實踐中適用實施。知識點四：物業(yè)承接查驗的依據(jù)和條件（一）物業(yè)承接查驗的依據(jù)（輪換考點）實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：(1)物業(yè)買賣合同；(2)臨時管理規(guī)約；(3)前期物業(yè)服務合同；(4)物業(yè)規(guī)劃設計方案；(5)建設單位移交的圖紙資料；(6)建設工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。應當約定物業(yè)承接查驗相關(guān)內(nèi)容的三個契約性文件。(1)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準；(2)建設單位制定的臨時管理規(guī)約，應當對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設

6、施設備的事項作出約定；(3)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。（二）物業(yè)承接查驗的條件（輪換考點）在各地取消綜合性驗收的大背景下，為保證物業(yè)硬件符合交付使用條件，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件，物業(yè)承接查驗辦法規(guī)定，實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下7個條件：(1)建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；(2)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；(3)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等

7、公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；(4)道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；(5)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；(6)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。知識點五：物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和程序（一）物業(yè)承接查驗的內(nèi)容（常考點）物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施、共用設備進行檢查和驗收。(1)共用部位。一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。(2)共用設備。一般包括

8、電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等。(3)共用設施。一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉(zhuǎn)運設施以及物業(yè)服務用房等。（一）物業(yè)承接查驗的內(nèi)容（?？键c）建設單位應當依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容?，F(xiàn)場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施

9、設備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。（二）物業(yè)承接查驗的程序（?？键c）物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：(1)確定物業(yè)承接查驗方案；(2)移交有關(guān)圖紙資料；(3)查驗共用部位、共用設施設備；(4)解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；(5)確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；(6)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；(7)辦理物業(yè)交接手續(xù)。知識點六：建設單位的義務和責任（一）建設單位在承接查驗中的義務（輪換考點）為了加強對建設單位的約束，督促建設單位切實做到誠實信用，物業(yè)承接查驗辦法規(guī)定建設單位在物業(yè)承接查驗中，應當履行以下8項義務：(1)建設單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)

10、。(2)建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。(3)建設單位應當在現(xiàn)場查驗20日前，向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。(4)建設單位應當根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)的書面通知，及時解決現(xiàn)場查驗中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部

11、位、共用設施設備數(shù)量和質(zhì)量不符合規(guī)定的問題，并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。(5)建設單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。(6)建設單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備。(7)建設單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。(8)建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。（二）建設單位在承接查驗中的法律責任（輪換考點）物業(yè)承接查驗辦法明確規(guī)定建設單

12、位的四項法律責任：(1)物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任；(2)物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建沒單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任；(3)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設施沒備的保修責任；(4)建設單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照物業(yè)管理條例第五十九條的規(guī)定處罰。知識點七：物業(yè)服務

13、企業(yè)的義務和責任（一）物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗中的義務（輪換考點）物業(yè)承接查驗辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)承接查驗中應當履行以下4項義務：(1)物業(yè)服務企業(yè)應當通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。(2)物業(yè)服務企業(yè)應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施沒備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。(3)物業(yè)服務企業(yè)應當在現(xiàn)場查驗中，將物業(yè)共用部位、共用設施設備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情況，書面通知建設單位。(4)物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。前期物業(yè)服

14、務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。（二）物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗中的法律責任物業(yè)承接查驗辦法明確規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)的三項法律責任：(1)自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任；(2)物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管；(3)物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)

15、應當承擔相應的賠償責任。知識點八：物業(yè)承接查驗記錄、協(xié)議與備案（輪換考點）（一）物業(yè)承接查驗記錄（輪換考點）(1)現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。(2)交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽章確認。（二）物業(yè)承接查驗協(xié)議在物業(yè)承接查驗全過程中，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議是最為關(guān)鍵的核心環(huán)節(jié)。簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，既是對現(xiàn)場查驗結(jié)果的確認，

16、也是物業(yè)服務企業(yè)接收物業(yè)共用部位、共用設施設備的先決條件。物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容、效力和違約責任：(1)物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容應當包括物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等；(2)物業(yè)承接查驗協(xié)議是前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力；(3)物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務，導致前期物業(yè)服務合同無法履行的，應當承擔違約責任（三）物業(yè)承接查驗備案（輪換考點）為了加強日常監(jiān)管工作，物業(yè)承接查驗辦法明確規(guī)定了物業(yè)承接查驗備案制度，要求物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)交接后30日內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)提

17、交的文件資料辦理備案手續(xù)。申請辦理物業(yè)承接查驗備案手續(xù)，物業(yè)服務企業(yè)應當提交以下文件資料：(1)前期物業(yè)服務合同；(2)臨時管理規(guī)約；(3)物業(yè)承接查驗協(xié)議；(4)建設單位移交資料清單；(5)查驗記錄；(6)交接記錄；(7)其他承接查驗有關(guān)的文件。知識點九：保護業(yè)主權(quán)益的相關(guān)規(guī)定為防止前期物業(yè)服務合同終止后物業(yè)服務企業(yè)拒交物業(yè)承接查驗檔案，物業(yè)承接查驗辦法明確規(guī)定物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有；為發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)承接查驗中的主觀能動性，物業(yè)承接查驗辦法明確規(guī)定業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，并要求建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主；為保障物業(yè)承接查驗的經(jīng)費來源，物業(yè)承接查驗辦法規(guī)定由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定物業(yè)承接