2017自考《資產(chǎn)評(píng)估》復(fù)習(xí)資料

1、第二節(jié) 成本法 成本法及其適用的前提條件 成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn) 的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來 確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。 成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估 算：1、基本公式可表述為： 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值 =重置成本 - 實(shí)體性貶 值-功能性貶值 - 經(jīng)濟(jì)性貶值 2、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟： 確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本； 確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限； 估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值； 計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。（一）重置成本的估算復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。1、重置核算法2、物價(jià)指數(shù)法3、功能價(jià)值法4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（1）重置核算法客 是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市

2、價(jià) 計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)入成本的形 式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成 本來估算重置成本的一種方法。 重置成本 =直接成本 +間接成本（ 2）物價(jià)指數(shù)法 物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，2017 自考復(fù)習(xí)資料：00158 資產(chǎn)評(píng)估第一章 總 論 本章是資產(chǎn)評(píng)估的理論性、方法性、基 本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的 比重較大。1 一般地說，資產(chǎn)評(píng)估是指通過對(duì)資產(chǎn) 某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算2 資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、 預(yù)測(cè)性、公正性、咨詢性3 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別：發(fā)生的 前提條件不同、目的不同、執(zhí)行操作者 不同。當(dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也是 有聯(lián)系的，二者相輔相成。4 資產(chǎn)的價(jià)值是

3、由資產(chǎn)所具有的獲利能 力決定的。5 按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn) 和無形資產(chǎn)。6 有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資 產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng) 資產(chǎn)等。按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為 可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。7 不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形 資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。目前 不可確指的資產(chǎn)只有商譽(yù)。8 價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。 主要價(jià)值類型有： 市場(chǎng)價(jià)值：自愿買方和自愿賣方在評(píng)估 基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營銷之后所達(dá)成 的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的 價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方必須謹(jǐn)慎， 不受任何強(qiáng)迫壓制。 在用價(jià)值：在用價(jià)值是指特定資產(chǎn)在特 定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)

4、值。 投資價(jià)值：投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有 明確投資目的的特定投資者或某一類投 資者所具有的價(jià)值。9 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)： 繼續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù) 使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。 公開市場(chǎng)假設(shè)：公開市場(chǎng)是指發(fā)達(dá)與完 善的市場(chǎng)條件。公開市場(chǎng)假設(shè)是基于市 場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可 以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都 希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。 清算（清償）假設(shè)：資產(chǎn)所有者在某種 壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商 或以拍賣方式在公開市場(chǎng)上出售。10 資產(chǎn)評(píng)估的原則 包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工 作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。 資產(chǎn)評(píng)估的工作原則： 、獨(dú)立性原則、 觀性原則、科學(xué)性原

5、則、專業(yè)性原則 資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則：貢獻(xiàn)原則、替代 原則、預(yù)期原則11 資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)日一般的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)是 日。第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 要求掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、評(píng)估基 本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確 定。第一節(jié) 市場(chǎng)法 市場(chǎng)法是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近 售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的 市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資 產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。 市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件： 需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資 產(chǎn)交易市場(chǎng)； 被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的 指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。 運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn) 市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)： 市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的 方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)

6、在：能夠客觀反映資 產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指 標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市 場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；評(píng)估結(jié)果易于被各方面理 解和接受。市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有公開及活 躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù) 據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用； 不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無 形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制 的一些資產(chǎn)的評(píng)估。通常適應(yīng)于商業(yè)用 房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評(píng)估。通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì) 算公式為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本X資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù) / 資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù) 或者為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本X（ 1 土物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）（ 3）功能價(jià)值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種

7、方法是尋找 一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為 參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格 或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比 例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。 計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本 =參照物重置成本 X被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量 4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（二）實(shí)體性貶值及其估算 是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的 貶值。實(shí)體性貶值率估算的三種方法： 觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法（三）功能性貶值及估算 功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對(duì)落后 出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶 值。（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算 是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。（五）成新率及其估算 三種方法：觀察法、使用年限法、修

8、復(fù) 費(fèi)用法。實(shí)體性貶值率也可以采用就三 種法。第三節(jié) 收益法一、收益法及其適用的前提條件 收益法是通過估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù) 期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估 資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。 二：收益法應(yīng)用的前提1、被評(píng)估資產(chǎn)必須是能貨幣衡量其未來 期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能 用貨幣衡量的三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）收益額 收益額是未來預(yù)期收益。（二）折現(xiàn)率和資本化率1、無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率2、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、 管理風(fēng)險(xiǎn)） 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是以國庫券、銀行存款利 率來確定的，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)社會(huì) 行業(yè)平均收益水平確定。（三）收益期限四、運(yùn)用收益法評(píng)估

9、資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)1、收益法的優(yōu)點(diǎn)（ 1 ）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化 的價(jià)值；（ 2）與投資決策相結(jié)合， 應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所接受。2、收益法的缺點(diǎn)（1）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大， 受較強(qiáng) 的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影 響；（2）在評(píng)估中適用范圍較小， 一般適用 企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng) 資產(chǎn)評(píng)估。第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇 資產(chǎn)評(píng)估方法選擇應(yīng)考慮的因素：1、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估 價(jià)值類型相適應(yīng)。2、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適 應(yīng)。3、評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和 信息資料的制約。第三章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估 歷年考題中，每年都考

10、計(jì)算題。第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法是指通過估算機(jī) 器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶 值來估測(cè)機(jī)器設(shè)備評(píng)估值的方法。成本 法可以用公式表示為：即重置成本扣除 三大貶值機(jī)器設(shè)備評(píng)估值 =重置成本 - 實(shí)體性貶值- 功能性貶值 -經(jīng)濟(jì)性貶值二、機(jī)器設(shè)備重置成本的估算 三種方法：1、重置核算法：估算各項(xiàng)成本，然后求 和2、物價(jià)指數(shù)法： 在被評(píng)估機(jī)器設(shè)備歷史 成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)實(shí)物價(jià)指數(shù)確定重 置成本3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法： 根據(jù)設(shè)備的生 產(chǎn)能力與價(jià)格的比例關(guān)系確定重置成本 二、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算 （一）實(shí)體性貶值與成新率的估算1、運(yùn)用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備成新率2、

11、運(yùn)用觀測(cè)分析法估算機(jī)器設(shè)備成新率3、運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估算機(jī)器設(shè)備的成新 率第四章 房地產(chǎn)評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定 著物。房地產(chǎn)的特征： （ 1）位置固定性； （2） 耐用性；（ 3）影響因素多樣性； （ 4）投 資大量性； （5）保值增值趨勢(shì)。 第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn) 土地資產(chǎn)的特性：1、自然特性：（1）土地面積的有限性。 （2）土地空間位置的固定性。 （ 3）土地 使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。 （ 4）土地 的不可替代性。2、經(jīng)濟(jì)特性：（1）用途多樣性。（2）經(jīng) 濟(jì)地理位置的可變性。 （3）可壟斷性。 土地資產(chǎn)價(jià)格體系： 土地資產(chǎn)的價(jià)格類型：1、基準(zhǔn)

12、地價(jià)： 是指城鎮(zhèn)國有土地的基本 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。從定義中可以看到： （ 1）它是政府行為， 是政府制定出來的； （ 2）它是區(qū)域內(nèi)的 平均價(jià)格；（3）它的價(jià)格是按經(jīng)濟(jì)用途 確定的；（ 4）它表示的是單位土地面積 的地價(jià)。2、標(biāo)定地價(jià)：是在市、縣政府根據(jù)需要 評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營管 理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定 使用年限內(nèi)的價(jià)格。土地資產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)：1、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)， 其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性4、土地價(jià)格的上漲性 影響地產(chǎn)價(jià)格的因素：（一） 一般因素： 1、行政因素 2、社 會(huì)因素 3、經(jīng)濟(jì)因素 4、其他一般因

13、素： 如人口因素、心理因素、國際因素等也 都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。 （二）區(qū)域因素：（1）交通便捷度。（2） 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。 （ 3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。 （ 4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（ 6）其 他因素。土地使用權(quán)評(píng)估的原則： （一） 替代原 則（二）最有效使用原則（三）變動(dòng)原 則：一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià) 格的因素的變化而變化的。土地價(jià)格也 有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相 互作用的結(jié)果。土地價(jià)格是在這些因素 相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成 的。（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法 市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地 與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以

14、比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格， 修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方 法。其公式為： 一般地，采用市場(chǎng)法至少應(yīng)選用三個(gè)或 三個(gè)以上的比較案例，經(jīng)過上述評(píng)定估 算過程，至少應(yīng)得到三個(gè)或三個(gè)以上的 初步評(píng)估結(jié)果。經(jīng)過處理得出一個(gè)評(píng)估 結(jié)果。建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總 體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。 建筑物評(píng)估的原則：（一）替代原則（二） 最有效使用原則（三）供需原則（四） 房地合一原則 第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估無形資產(chǎn)指沒有事物形態(tài)的資產(chǎn)，但是 為特定的主體所擁有，并能夠長期發(fā)揮 效用的一種資源。無形資產(chǎn)的特點(diǎn)： 1 、無形資產(chǎn)具有非 流動(dòng)性，并且有效期較長。 2、無形資產(chǎn) 沒有物質(zhì)實(shí)體，

15、但未來收益較大 3、無 形資產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它必須附著 于有形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)的分類： 無形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn) 行分類。1、按企業(yè)取得無形資產(chǎn)的渠道， 可分為 企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資產(chǎn)和 外購的無形資產(chǎn)。2、按有無法律保護(hù)， 可以分為法定無形 資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標(biāo) 權(quán)等均受到國家有關(guān)法律的保護(hù)，稱為 法定無形資產(chǎn)； 無法律保護(hù)的無形資產(chǎn)， 如專有技術(shù)等稱為收益性無形資產(chǎn)。3、按可辨識(shí)程度， 可以分為可確指無形 資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。凡是那些具 有專門名稱，可單獨(dú)地取得、轉(zhuǎn)讓或出 售的無形資產(chǎn)， 稱為可確指的無形資產(chǎn)， 無形資產(chǎn)包括商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟 件

16、等。不可確指主要指商譽(yù)。 每一項(xiàng)無形資產(chǎn)，一般都有一定的使用 期限。使用期限的長短，主要取決于損 耗程度。無形資產(chǎn)有效期限是其存在的 前提。無形資產(chǎn)具有超額收益能力的時(shí) 間是真正的無形資產(chǎn)有效期限。 無形資產(chǎn)功能特性：1、附著性。2、共益性。3、積累性。4、替代性。專利權(quán)是國家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明 人或其權(quán)利受讓人對(duì)其發(fā)明成果，在一 定期間內(nèi)享有的占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。 商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊(cè)后，商標(biāo)所有者依法 享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊(cè) 商標(biāo)不受法律保護(hù)。 商譽(yù)通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲 取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。 特征：1、商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在， 不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出

17、售。 2、 商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形 成商譽(yù)的個(gè)別因素不能以任何方法單獨(dú) 計(jì)價(jià)。 3、商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能 產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè) 可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。4、商譽(yù)是企業(yè)長期積累起來的一項(xiàng)價(jià) 值。第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估第一節(jié) 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)一、流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點(diǎn) 流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一 年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資 產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應(yīng)收 及預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等。 流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方 面：第一，周轉(zhuǎn)速度快。 第二，變現(xiàn)能力強(qiáng)。 各種形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)都可以在較短的時(shí) 間內(nèi)出售和變賣， 具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，是企

18、業(yè)對(duì)外支付和償還債務(wù)的重要保 證。第三，形態(tài)多樣化。二、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估 的特點(diǎn)1、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估。2、必須選取準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí) 間。一般在會(huì)計(jì)期末3、即要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查， 同時(shí)又要分 清主次，掌握重點(diǎn)。4、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。 無需考慮功能性貶值。三、一份準(zhǔn)確的被評(píng)估資產(chǎn)清單是正確 估價(jià)資產(chǎn)的基礎(chǔ)資料，被評(píng)估資產(chǎn)的清 單應(yīng)以實(shí)存數(shù)量為依據(jù)， 而不是賬面數(shù)。 對(duì)于銀行存款等貨幣資產(chǎn)，應(yīng)以清查核 實(shí)后的實(shí)有額做為評(píng)估值。第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估 一、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估 一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核實(shí)應(yīng) 收賬款數(shù)額；二是判斷估計(jì)可能的壞賬 損失。應(yīng)收賬款評(píng)

19、估值確定的基本公式 為：應(yīng)收賬款評(píng)估值 =應(yīng)收賬款賬面價(jià)值 - 已 確定壞賬損失 - 預(yù)計(jì)壞賬損失 預(yù)計(jì)壞賬損失的方法兩個(gè)： 壞賬估計(jì)法、 賬齡分析法二、應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估 應(yīng)收票據(jù)可采取下列兩種方法： 1、按本金加利息確定。計(jì)算公式為： 應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值=本金X ( 1+利息率X時(shí) 間)2、按貼現(xiàn)值評(píng)估值 =到期值 - 貼現(xiàn)息三、待攤費(fèi)用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或 發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個(gè)月份負(fù)擔(dān) 的費(fèi)用。第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估 長期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投 資，包括股票投資、債券投資和其他投 資。債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了 籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán) 人承諾于指定日期

20、還本付息的有價(jià)證 券。上市債券的評(píng)估：在正常情況下，上市 債券的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格可以作為它的評(píng)估 值，一般是以評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定 評(píng)估值。非上市債券的評(píng)估：采有收益法進(jìn)行。 上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在 股票市場(chǎng)上自由交易的股票。其計(jì)算公 式為：上市股票評(píng)估值=股票股數(shù)X評(píng)估 基準(zhǔn)日該股票收盤價(jià)第八章 企業(yè)價(jià)值評(píng)估 一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估的具體范圍是指評(píng)估 人員具體實(shí)施評(píng)估的資產(chǎn)范圍，變即有 效資產(chǎn)范圍，資產(chǎn)重組是形成和界定企 業(yè)價(jià)值評(píng)估具體范圍的重要途徑。二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的財(cái)務(wù)分析(一)企業(yè)償債能力 償債能力分析一般可以通過下列指標(biāo)來 進(jìn)行：1 、流動(dòng)比率。流動(dòng)比率越高，短期的償 債能力越

21、強(qiáng)。經(jīng)驗(yàn)值： 2： 12、速動(dòng)比率。 是用來評(píng)估企業(yè)在不依靠 出售存貨情況下所具有的迅速償債能力 的指標(biāo)。經(jīng)驗(yàn)值： 1 ： 13、資產(chǎn)負(fù)債率。 資產(chǎn)負(fù)債率又稱舉債經(jīng) 營比率，是用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提 供資金進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的能力。(二)企業(yè)運(yùn)營能力 通?？刹捎萌缦轮笜?biāo)考察。1 、存貨周轉(zhuǎn)率。( 1 )存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)。( 2)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。 2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。 是用以評(píng)估應(yīng)收賬 款變現(xiàn)速度和管理效率的指標(biāo)。通常用 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 表示。(三)企業(yè)盈利能力1 、投資報(bào)酬率。 反映企業(yè)每元投資所能 帶來的利潤。主要有( 1 )資產(chǎn)報(bào)酬率(資產(chǎn)利潤率) 。企業(yè) 一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤與資

22、產(chǎn)總額的比 率。( 2)凈資產(chǎn)利潤率。 稅后利潤與凈資產(chǎn) 之間的比例。 比例越大， 說明收益越強(qiáng)。2、銷售利潤率。 指利潤占銷售收入的比 率。( 1)銷售毛利率。 指銷售收入扣除銷售 成本后的余額與銷售收入的比率。( 2)銷售凈利率。 是指稅后利潤占銷售 收的比率。3、每股利潤。也稱每股收益或每股盈余。4、每股股利5、市盈率 =每股市價(jià) / 每股利潤三、資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指采用一種或一種 以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方 法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè) 證券價(jià)值的一種常用評(píng)估方法。 企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測(cè)必須以企業(yè)未來進(jìn) 行正常經(jīng)營為基礎(chǔ)并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛 在的有利因素和不利因素。第九章 資產(chǎn)評(píng)估

23、報(bào)告 第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用 一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的類型1 、按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象劃分， 可分為單項(xiàng)資 產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2、按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容可分為正常評(píng) 估報(bào)告、評(píng)估復(fù)核報(bào)告和評(píng)估咨詢報(bào)告3、評(píng)估生效日根據(jù)目的和作用不同， 可 分為追溯性報(bào)告、現(xiàn)值性報(bào)告和預(yù)期性 評(píng)估報(bào)告二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用1、它為被委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見2、是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況， 明 確委托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。這體 現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作成果。它是有償服 務(wù)。3、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核， 是管理部 門完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。4、是建立評(píng)估檔案、 歸集評(píng)估檔案資料 的重要信息來源。計(jì)算應(yīng)用： 1、收

24、益法的應(yīng)用： 第一，企業(yè)價(jià)值評(píng)估：例 1 ：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別 為 12 萬，15萬，13 萬，11 萬和 14萬， 假定以后每年收益額 14 萬，資本化率 10%，確定企業(yè)評(píng)估值。 首先，現(xiàn)值總額 =12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%) 3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5 =49.2777 萬 其中現(xiàn)值系數(shù)查表可得 然后將第六年的收益額折現(xiàn)，即 14/10%=140 最后，確定評(píng)估值 =49.2777+144*0.6209=136.2 萬 例 2：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來 5 年的凈利潤分 別為 13 萬元， 14 萬元， 11 萬元， 12 萬

25、 元， 1 5萬元，從第六年開始以后每年凈 利潤為 15 萬元，資本化率為 10%，企業(yè) 各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和為 90 萬元，求企業(yè) 商譽(yù)評(píng)估值。首先，采用收益法求得企業(yè)整體評(píng)估值 =13*0.9091+14*0.8264+11*0.7513+12*0.6820+15*0 .6209+15/10%*0.6209=142.2847 萬元 由于該企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)總和為 90 萬元，則 商譽(yù)的價(jià)值 =142.2847-90=52.2847 萬元 例 3：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來 5 年的收益額分 別為 25 萬元， 28 萬元， 27 萬元， 29 萬 元，30 萬元，從第六年開始以后每年收 益額為 30 萬元，資

26、本化率為 12%，國庫 券利率 11%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 4%，確認(rèn)企業(yè)整 體價(jià)值。首先，確定企業(yè)折現(xiàn)率為11%+4%=15，%由此計(jì)算未來 5 年收益現(xiàn)值為： 25*0.8696+28*0,7562+27*0.6575+29*0 .5718+30*0.4972=92.1643 萬元 計(jì) 算 永 久 性 收 益 的 資 本 化 價(jià) 值 =30/12%=250萬元?jiǎng)t 企 業(yè) 整 體 價(jià) 值 =92.1643+ 250*0.4972=216.4643 萬元 第二，無形資產(chǎn)的評(píng)估：例 1： A 企業(yè)擬向 B 公司轉(zhuǎn)讓其擁有的甲 產(chǎn)品的商標(biāo)使用權(quán)。評(píng)估人員了解到以 下情況：(1) 該商標(biāo)生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場(chǎng)售價(jià)

27、 1000 元/ 臺(tái)，比其他同類產(chǎn)品凈增利潤 10 元/ 臺(tái)；(2) 雙方協(xié)商，商標(biāo)使用許可期限 4年。 商標(biāo)使用費(fèi)按新增利潤的 30%支付A企 業(yè)；(3) 根據(jù)B公司的生產(chǎn)情況，預(yù)計(jì)前2年 的生產(chǎn)量9萬臺(tái)/年；后2年10萬臺(tái)/ 年；(4) 根據(jù)相關(guān)資料分析，A企業(yè)正常投資 報(bào)酬率為15%所得稅稅率為25%。 要求：(1)計(jì)算該商標(biāo)權(quán)每年新增利潤；(2)計(jì)算該商標(biāo)使用權(quán)價(jià)格。 解答：每年新增利潤為：第一年：10*90000=900000 元第二年：10*90000=900000 元 第三年：10*100000=1000000 元 第四年：10*100000=1000000 元折現(xiàn)值=90000

28、0/(1+15%)+900000/(1+15%)2+10 00000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4 =782609+680529+657516+571753=26924 07元評(píng)估值=2692407*0.3*( 1-0.25)=605792元例2:某企業(yè)轉(zhuǎn)讓注冊(cè)商標(biāo)，該廠使用 這一商標(biāo)的產(chǎn)品近 5年每件可以獲得超 額利潤為0.7元，該廠每年生產(chǎn) 100萬 件。預(yù)計(jì)，如果生產(chǎn)能力足夠的情況下， 每年可以生產(chǎn)150萬件，每件可以獲得 超額利潤0.5元，持續(xù)使用時(shí)間10年， 前5年保持目前水平，后 5年每年可獲 超額利潤32萬元，評(píng)估商標(biāo)權(quán)的價(jià)值。 首先計(jì)算前5年每年的超額利潤

29、： 150*0.5=75 萬元根據(jù)企業(yè)的資金成本率和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)率 確定折現(xiàn)率為10%確定該商標(biāo)權(quán)的價(jià)值=75*3.7908+32*3.7908*0.6209=259.6286萬元第三，土地價(jià)格評(píng)估的運(yùn)用：首先計(jì)算總收入，求取總費(fèi)用，總收益， 確定房屋純收益然后利用收益還原法公式，通過收集市 場(chǎng)上相同或相似的土地純收益，推算土 地還原率。最后利用土地收益年限測(cè)算 土地價(jià)格。第四，非上市債券的評(píng)估例：某企業(yè)擁有債券本金150000元，期 限3年，年息10%按年付息，到期還 本，評(píng)估時(shí)該債券已滿 1年，國庫券利 率7.5，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率1.5%，求此時(shí)債券 評(píng)估值。評(píng)估值=15000*0.9174+15

30、000*0.8417+150000* 0.8417=152641.5 元2成本法的應(yīng)用：舉例：例1:有一待估生產(chǎn)設(shè)備，賬面原價(jià) 50 萬元。設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為20噸/年，使用 年限10年，到評(píng)估基準(zhǔn)日已使用 3年。由于市場(chǎng)變動(dòng)，對(duì)該廠產(chǎn)品需求僅為18噸/年，計(jì)算該生產(chǎn)設(shè)備的評(píng)估值。已 知物價(jià)指數(shù)為 20%規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù) 取 0.7。解：(1)重置成本 =50X( 1+20% =60宀 宗 地成交價(jià)交 易 情 況容 積 率區(qū) 域 因 素個(gè)別因素剩 余 年 限修正 后地 價(jià)待 估 宀宗 地100100100100100A51501009110099955135B670010011810210C100

31、6720C5550989110099955533(萬元)(2)成新率=尚可用年限/總壽命年限=(10-3 )/ 10X100%=70%(3 )經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-實(shí)際能力x 設(shè)計(jì)能力 JX100%=1- 18 0.7 X 100%=7.1%3丿(4)評(píng)估值：=(60X70% X ( 1-7.1%) =39.018 萬例2:被評(píng)估設(shè)備購于1995年，原始價(jià) 值30000元，2000年和進(jìn)行了 2次改 造，分別投資3000元和2000元。對(duì)該 資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從 1995年至 的價(jià) 值上升率每年10%尚可使用6年，求 設(shè)備成新率。首先，調(diào)整計(jì)算現(xiàn)行成本投 資 日 期(年 )原始 投資 額(元)價(jià)

32、格 變 動(dòng) 系 數(shù)現(xiàn)行 成本(元 )1995300002.678000200030001.614830200320001.212420合計(jì)3500085250然后計(jì)算加權(quán)更新成本投資日現(xiàn)行成投資加權(quán)更 新成本(元)期(年)本(元)年限19957800010780000200048305241502003242024840合計(jì)85250808990計(jì)算加權(quán)投資年限=808990/85250=9.5年計(jì)算成新率=6/(9.5+6)*100%=39%3、市場(chǎng)法舉例：P124-130有一待估宗地，總面積為40000平方米， 使用年限為50年，土地還原利率為6% 現(xiàn)收集到A B、C三個(gè)宗地交易實(shí)例， 具

33、體情況見下表：克Ml*w-H*4TOK世v n加表中交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都 是交易實(shí)例與待估宗地相比較，以待估 宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地 所在城市容積率每增加0.1，宗地地價(jià)比容積率為1時(shí)增加9%從2月份到2 月份，地價(jià)每月環(huán)比上漲1%試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在2月的價(jià)格。(計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整) 解答：比較因素修正系數(shù)表：采用算術(shù)平均法得岀，待估宗地平均地 價(jià)為(5150+6700+5550) /3=5800 元/ 平 米則待估宗地評(píng)估值為 5800*40000=232000000 元總結(jié)：運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，首先應(yīng)廣泛收集 資料，確定比較方案。然后進(jìn)行交易情 況的修正，包

34、括交易時(shí)間，區(qū)域因素， 個(gè)別因素的修正等，最后確定待估土地 的價(jià)值。名詞解釋資產(chǎn)評(píng)估：指通過對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià) 值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。有形資產(chǎn)：指那些具有實(shí)體形態(tài)的資 產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備，房屋建筑物，流動(dòng) 資產(chǎn)等。整體資產(chǎn)：指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的 具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。資產(chǎn)評(píng)估的特定目的：指被評(píng)估資產(chǎn) 即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓 其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為在用價(jià)值：指特定資產(chǎn)在特定用途下 對(duì)特定使用者的價(jià)值。公開市場(chǎng)假設(shè)：是假定在市場(chǎng)上交易 的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資 產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲 取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)

35、會(huì)和時(shí)間，以便對(duì) 資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作岀 理智的判斷。最大最佳效應(yīng)：指資產(chǎn)在可能的范圍 內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的 用途。資產(chǎn)評(píng)估的原則 ：是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委 托者，評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有 關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系， 規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。資產(chǎn)評(píng)估的工作原則 ：獨(dú)立性原則， 客觀性原則， 科學(xué)性原則， 專業(yè)性原則?？陀^性原則 ：是指評(píng)估結(jié)果應(yīng)以充分 的事實(shí)為依據(jù)。替代原則 ：當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同 的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大。預(yù)期原則 ：是指在資產(chǎn)評(píng)估過程中， 資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過去的生產(chǎn)成本 或銷售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來收益 的期望值決定。貢獻(xiàn)原

36、則 ：是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某 一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其他相 關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者 根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響 程度來衡量確定。資產(chǎn)評(píng)估程序 ：是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和 人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，形成資產(chǎn)評(píng)估 結(jié)論所履行的系統(tǒng)性步驟。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書 ：是資產(chǎn)評(píng)估機(jī) 構(gòu)與委托人共同簽訂的，確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估 業(yè)務(wù)的委托與委托關(guān)系， 明確委托目的， 被評(píng)估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān) 重要事項(xiàng)的合同。市場(chǎng)法 ：也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指 通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資 產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn) 行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一 種資產(chǎn)評(píng)估方法。成本法 ：是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)

37、按被評(píng)估 資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià) 值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法功能性貶值 ：新技術(shù)的推廣和運(yùn)用， 使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和 運(yùn)用的資產(chǎn)相比較， 在技術(shù)上明顯落后、 性能降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減少。這種 損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能 性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值 ：由于資產(chǎn)以外的外部環(huán) 境因素變化，引致資產(chǎn)價(jià)值降低。這些 因素包括政治因素、宏觀政策因素等。 這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗， 也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。實(shí)體性貶值 ：資產(chǎn)投入使用后，由于 使用磨損和自然力的作用，其物理性能 會(huì)不斷下降、價(jià)值會(huì)逐漸減少。這種損 耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損 耗，也稱實(shí)體性貶值。重置成本 ：

38、是指運(yùn)用原來相同的材料、 建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、 設(shè)計(jì)、 格式及技術(shù)等， 以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā) 生的支出。復(fù)原重置成本 ：是指運(yùn)用原來相同的 材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及 技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。收益法 ：是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未 來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被 評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。收益期限 ：是指資產(chǎn)收益的期間，通 常指收益年限。機(jī)器設(shè)備 ：是指由金屬或其他材料組 成，由若干零部件裝配起來，在一種或 幾種動(dòng)力驅(qū)動(dòng)下， 能夠完成生產(chǎn)、 加工、 運(yùn)行等功能或效用的裝置。逐項(xiàng)清查 : 評(píng)估人員要依據(jù)委托評(píng)估 的資產(chǎn)清單，對(duì)所有被評(píng)估的機(jī)器設(shè)

39、備 進(jìn)行逐臺(tái)的清點(diǎn)、核實(shí)，分別考察每一 臺(tái)設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、 功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評(píng)估值統(tǒng)計(jì)性鑒定 : 分為宏觀鑒定和微觀鑒 定。宏觀鑒定是對(duì)機(jī)器設(shè)備在整個(gè)生產(chǎn) 中的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底。微觀鑒定是辨 識(shí)設(shè)備個(gè)別特性的過程，主要針對(duì)單臺(tái) 設(shè)備。判斷性鑒定 ：是指由專業(yè)工程技術(shù)人 員在現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)機(jī)器設(shè)備的 有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。經(jīng)濟(jì)壽命 ：是指機(jī)器設(shè)備從開始使用 到經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí) 間。技術(shù)壽命 ：是指機(jī)器設(shè)備從開始使用 到技術(shù)過時(shí)予以淘汰所經(jīng)歷的時(shí)間，技 術(shù)壽命很大程度上取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步 和技術(shù)更新的速度的周期。物理壽命 ：是指機(jī)器設(shè)備從全新狀態(tài)

40、 開始使用，直到不能正常工作而予以報(bào) 廢所經(jīng)歷的時(shí)間實(shí)際已使用年限 ：是指資產(chǎn)在使用中 實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名 義已使用年限的差異可以通過資產(chǎn)利用 率來調(diào)整。觀察分析法 ：評(píng)估人員根據(jù)對(duì)設(shè)備的 現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)檢測(cè)和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用 時(shí)間，實(shí)際技術(shù)狀況，負(fù)荷程度，制造 質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測(cè) 設(shè)備的成新率。房地產(chǎn) ：是指土地，建筑物及其他地 上定著物。土地使用權(quán) ：土地使用者依法對(duì)土地 進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓， 出租，轉(zhuǎn)讓，抵押，投資的權(quán)利?；鶞?zhǔn)地價(jià) ：指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo) 準(zhǔn)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià) ；是在市，縣政府根據(jù)需要 評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營管 理?xiàng)l件和

41、政策作用下，具體宗地在一定 使用年限內(nèi)的價(jià)格。土地使用權(quán) ：是土地使用者依法對(duì)土 地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出 讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的 權(quán)利。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)范疇， 但它又是無形資產(chǎn)中的對(duì)物產(chǎn)權(quán)。土地使用權(quán)出讓底價(jià) ：是政府根據(jù)正 常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià) 水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最 低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。地產(chǎn)出租價(jià)格 ：亦稱土地使用權(quán)租金 價(jià)格，其價(jià)格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。土地使用權(quán)評(píng)估中的市場(chǎng)法 ：也稱市 場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng) 進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn) 行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待 估土地的一種評(píng)估方法。土地使用權(quán)評(píng)估中的成本法 ：

42、亦稱成 本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng) 費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤， 利息，稅金以及土地增值收益來確定土 地價(jià)格的一種評(píng)估方法。建筑物 ：是指與土地組合的建設(shè)成果， 總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物評(píng)估中的市場(chǎng)法 ：是將待估房 地產(chǎn)與在較近已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同 類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易 條件，價(jià)格形成的時(shí)間，區(qū)域因素及個(gè) 別因素加以比較對(duì)照，以已經(jīng)發(fā)生了交 易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格為基礎(chǔ)，作 必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評(píng)估時(shí) 點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。無形資產(chǎn) ：無形資產(chǎn)是指由特定主體 控制的不具有獨(dú)立實(shí)體，而對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營 長期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經(jīng)濟(jì)效益的 經(jīng)濟(jì)資源。不可確指的資產(chǎn) ：那些不可特別辯認(rèn)、 不可單獨(dú)取得，離開企業(yè)就不復(fù)存在的 無形資產(chǎn)，稱為不可確指的無形資產(chǎn)， 如商譽(yù)。普通使用權(quán) ；是指賣方在合同規(guī)定的 時(shí)間和地域范圍內(nèi)可以向多家買主轉(zhuǎn)讓 技術(shù)，同時(shí)賣方自己也保留技術(shù)使用權(quán)