世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位課件

1、,世邦魏理仕 商鋪部,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,第一部分：商業(yè)市場(chǎng)定位,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,北京市區(qū)軌道交通發(fā)展規(guī)劃 Beijing Urban Subway Transportation Development,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,北京地鐵沿線項(xiàng)目建議 Beijing Metro Line Proposed Project,西CBD 1. Zgc 2. Cyber Tower 3.Contemporary 4. ShuangAn 金融中心 6. Maxon 7. EU 8. Wal-mart 商業(yè)中心 11. The R

2、egent 12. DongDan 13. New world 14. GuoreiCity 東CBD 15. Yintai Center 16. GuoMao (3) 17. Wanda 18. River Walk 19. FuliCity 20. Shuangjing Carrefour 21. Zhujiangdijing 22. International Center 23. Fortune Plaza 24. Global Masion 27.New Sanlitun Project 燕莎商圈 26.Upper East Side 奧運(yùn)商圈 9. Golden Seasons 1

3、0. Sunshine Square 28.Xifuyicun Project 25.Oversea Chinese Town 5. Xizhimenwai Street,32,1,2,10,11,3,13,12,9,4,5,6,7,8,14,15,21,20,19,18,17,16,24,23,22,27,26,25,28,西CBD,奧運(yùn)商圈,燕莎商圈,東CBD,金融中心,商業(yè) 中心,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,1、市場(chǎng)定位的重要性 確定一個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分的“市場(chǎng)定位”就是在北京的零售業(yè)市場(chǎng)上為它確立一個(gè)獨(dú)特的地位，使零售商和消費(fèi)者能夠清楚地了解并認(rèn)同它，并把它與其他有競(jìng)爭(zhēng)力

4、的項(xiàng)目予以區(qū)別。目前北京具有不同市場(chǎng)定位的商業(yè)項(xiàng)目代表有：王府飯店-“北京最高檔的購物場(chǎng)所”，國(guó)貿(mào)-“具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的購物中心”，東方廣場(chǎng)-“北京最好的休閑購物中心”，燕莎友誼商城-“外地人及外國(guó)人的購物中心”，世紀(jì)金源Shopping Mall -“北京最大的購物中心”。西單地區(qū)是時(shí)尚街區(qū)。截至2004年，北京共有1,200萬平方米的各類型商業(yè)面積。 預(yù)計(jì)2005-2008年新增供應(yīng)量約700多萬平米（建筑面積超過5萬平米），其中2005-2006年的商業(yè)供應(yīng)較為集中，可達(dá)360萬平方米左右，約占未來四年供應(yīng)量的50%。未來商業(yè)中以仍以底商和商業(yè)街等配套商業(yè)為主，其次是百貨和購物中心。未來商業(yè)

5、供應(yīng)中，商業(yè)單體建筑面積在15萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目有14個(gè)，,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,對(duì)于發(fā)展商而言，商業(yè)地產(chǎn)與普通地產(chǎn)的開發(fā)是不能同日而語的。其操作難度明顯高于普通住宅地產(chǎn)。然而，就一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，準(zhǔn)確合理的市場(chǎng)定位又是諸多因素中的重中之重。市場(chǎng)定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。決定某個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分達(dá)到理想的市場(chǎng)定位的因素包括：o 商圈界定o 目標(biāo)消費(fèi)者情況o 市場(chǎng)發(fā)展空間o 零售商的需求o 商業(yè)部分的規(guī)模和這個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目整體的定位,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,2、商圈界定某個(gè)項(xiàng)目商業(yè)商圈界定： 第一商圈 一個(gè)

6、項(xiàng)目?jī)?nèi)的寫字樓和居住人群，預(yù)計(jì)第一商圈人口可達(dá)到 萬人。第二商圈 項(xiàng)目所在地區(qū)及周邊的寫字樓和居住人口。預(yù)計(jì)商圈人口約有 萬人。,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,第三商圈 - 北京的大部分地區(qū)，即如圖所示。預(yù)計(jì)商圈人口約有 萬人。,分析各個(gè)商圈的特征，找出共性,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,3、消費(fèi)者情況 第一商圈和第二商圈是人口密集的（商業(yè)、商務(wù)、居住地），這個(gè)地區(qū)預(yù)計(jì)將為這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分提供約80%左右的客源。某個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)主要客源將是什么樣的人。這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分有機(jī)會(huì)擁有下列主要五類主要客戶群，他們的不同需要將有助于中心確定市場(chǎng)定位和商品組合,世邦魏理仕

7、-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,4市場(chǎng)空間 根據(jù)我們所做的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析以及零售商訪談，發(fā)現(xiàn)某個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)存在著一定的市場(chǎng)發(fā)展空間。 某個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)空間將主要包括：雖然項(xiàng)目第一、二商圈內(nèi)包括多個(gè)現(xiàn)有和未來商業(yè)項(xiàng)目，但從他們的定位和規(guī)模以及商業(yè)類型，商品/客戶組合上能夠與分析的項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目是什么樣.根據(jù)這些因素找出市場(chǎng)空白點(diǎn)。,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,圖.1：項(xiàng)目市場(chǎng)定位說明示意圖,高 商業(yè)檔次 低小 商業(yè)規(guī)模 大,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,5零售商需求 零售商的需求應(yīng)反映在某個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目的商業(yè)市場(chǎng)定位中，如果這些需求沒有在項(xiàng)目的定位中體現(xiàn)出來

8、，則此項(xiàng)目也不能很好地生存。 行業(yè)調(diào)查顯示，零售商對(duì)于在北京和在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)代化的，擁有良好設(shè)計(jì)和管理方面的商業(yè)項(xiàng)目有很大興趣，當(dāng)然，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)和比較也是零售商考慮選址的一個(gè)重要因素。,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,.6 某個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)定位 某個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模和形象將對(duì)此項(xiàng)目的市場(chǎng)定位起到非常重要的作用。 某個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目的商業(yè)面積約多少平方米，是一個(gè)大、中、小型規(guī)模的什么業(yè)態(tài)，是否能夠提供齊全什么樣的商品種類，包括時(shí)裝，飾品，化妝品，運(yùn)動(dòng)用品以及圖書，音像制品，展示和其他便利服務(wù)，有沒有全面的國(guó)際餐飲，中餐和快餐以及休閑美容/美體設(shè)施。7、商業(yè)市

9、場(chǎng)定位的特別注意,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,目標(biāo)顧客群：四大細(xì)分誤區(qū)一、過窄定位?商業(yè)街的定位過窄，無異于是自取其辱。如秀水街改造后，客流量急轉(zhuǎn)直下，原因是改造后，改變了以前個(gè)體戶原地?cái)[攤的格局，同時(shí)商店的租金隨著建設(shè)投入的增加而水漲船高，商家銷售的產(chǎn)品也比原來提高了一個(gè)檔次，這樣在原有商圈的銷售結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平不變的情況下，人為的調(diào)高消費(fèi)的檔次，無疑將使商業(yè)街的市場(chǎng)定位轉(zhuǎn)而集聚到占當(dāng)?shù)厝丝诤苌俦壤母呦M(fèi)群體上。如此看來，形成“客流量劇減”“逛多買少”的尷尬局面也是勢(shì)所必然，,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,二、過泛定位? 對(duì)一些小型的商業(yè)街來說，綜合化發(fā)展、

10、面面俱到是不可能的，如果僅專業(yè)化的滿足一種需要反而能自成特色。如方莊的蒲方路美食街上雖然只有區(qū)區(qū)幾百米，仍不失為成功之范例。方莊兩旁主要以各種檔次、各種風(fēng)格的飯店為主，同時(shí)輔以一些休閑和娛樂的設(shè)施，消費(fèi)者在方莊后能夠鮮明的感受到一種濃郁的閑適氣息，無論在白天還是在夜間，絕對(duì)是一個(gè)非常繁榮的景象。如果決策者最初將這條路定位于綜合性商業(yè)街，也許不倫不類的，將會(huì)永遠(yuǎn)埋葬在城市的阡陌中。,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,三、過死定位?北京公主墳商圈，按市政規(guī)劃算得上是一個(gè)市級(jí)商圈，但經(jīng)營(yíng)績(jī)效一直不好。長(zhǎng)期以來，公主墳一直把自己局限在手機(jī)市場(chǎng)這一狹窄的空間里，作繭自縛。一項(xiàng)地區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示

11、，由于北京西部地區(qū)缺乏國(guó)際國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌，東部商廈購買國(guó)際名牌商品的消費(fèi)者中有28%來自公主墳、翠微地區(qū)，這說明該地區(qū)消費(fèi)水平并不低。公主墳商圈內(nèi)原有的商業(yè)結(jié)構(gòu)已不能滿足當(dāng)?shù)厝藗兊男枨?，亟待品牌調(diào)整和市場(chǎng)升級(jí)。一個(gè)完整的商業(yè)街應(yīng)該是多行業(yè)、合理的群落結(jié)構(gòu)，但定位過死，已使公主墳商業(yè)街業(yè)態(tài)布局明顯畸形。除了“手機(jī)一條街”外，公主墳的輔助業(yè)態(tài)少得可憐。想購物，就城鄉(xiāng)貿(mào)易中心和翠微大廈兩家大商場(chǎng)；想談生意，沒有合適的地方；想喝茶，茶館少；想玩玩，就保齡球，就這樣一個(gè)行業(yè)結(jié)構(gòu)，怎么能滿足當(dāng)?shù)厝速徫铩⑿蓍e、娛樂等多方面的需求呢？,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,四、過活定位?商業(yè)街帶動(dòng)商圈，

12、商圈帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又捆綁著文化的發(fā)展。這就是所謂的商街文化，也是商街定位在時(shí)間恒常性上的反應(yīng)。如果人為的任意轉(zhuǎn)移和阻隔這種文化，商業(yè)街在其目標(biāo)顧客群心中原有的文脈即場(chǎng)所歸屬感也就斷了，這將為商街繼起文化的再生制造障礙，而影響商街在人們心目中的認(rèn)同感。比如如今業(yè)界談的比較多的北京前門改造。前門最大的經(jīng)營(yíng)失誤是決策多變，沒有一個(gè)整體穩(wěn)定的定位。2001年皮貨一條街，2002年就變成了手機(jī)一條街，可變來變?nèi)ゾ褪菦]有與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平、消費(fèi)特性和商業(yè)結(jié)構(gòu)合上拍。由此可見，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)建設(shè)到開始經(jīng)營(yíng)，涉及到建筑規(guī)劃、市場(chǎng)定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售

13、以至商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理等諸多方面的內(nèi)容，而市場(chǎng)定位這個(gè)環(huán)節(jié)是非常重要的。,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,第二部分：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位：一、商業(yè)業(yè)態(tài)的分類： 商業(yè)業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。 目前商業(yè)業(yè)態(tài)的種類：百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合、 超市、便利店、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、專賣店、購物中心等（分類依據(jù)主要是零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè) 施、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)功能等。） 不同的零售業(yè)態(tài)有不同的基本特征，對(duì)于每一個(gè)具體項(xiàng)目，都應(yīng)在規(guī)劃前期考慮引進(jìn)什么樣的零售業(yè).對(duì)此

14、有一個(gè)基本的市場(chǎng)定位。,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,二。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的重要性 為什么要規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)我們?cè)谧錾虡I(yè)地產(chǎn)顧問的過程中，經(jīng)常有開發(fā)商問我們同樣一個(gè)問題：“商業(yè)業(yè)態(tài)一定要規(guī)劃嗎？”這樣的疑問。 1、人們普遍看到，這幾年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)熱銷（一些問題項(xiàng)目另當(dāng)別論），做為商鋪投資十分搶手。因此時(shí)常對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求十分強(qiáng)烈，發(fā)展商的底商銷售非常好。還有新的居住區(qū)產(chǎn)生后，由于商業(yè)配套不完善，居民需求無法滿足，從而造成市場(chǎng)局部空缺。 2、正是由于商鋪市場(chǎng)在時(shí)間和空間上的短暫饑渴才導(dǎo)致了商鋪的熱銷。那么，隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的不斷放大和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨飽和，凡商鋪都熱銷的局面將

15、不復(fù)存在，商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃將因此而變得越來越重要。 3、缺乏規(guī)劃或規(guī)劃十分混亂。望京地區(qū)、天通苑就是很好的例證。如果你住的地方一樓是建材裝修，二樓是美容美發(fā)，三樓是中醫(yī)按摩，不知你作何感想？這就是天通苑一期。這樣的社區(qū)如何能提高物業(yè)的品質(zhì)？,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,4、是業(yè)態(tài)定位和分布不合理。一此開發(fā)商在看到商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值后，由于缺乏商業(yè)和管理的基本經(jīng)驗(yàn)，往往一涌而上，比如現(xiàn)在的建外SOHU，從本質(zhì)上講都是由于業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)分布存在問題。從而影響到整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。 5、是業(yè)種規(guī)劃上的不配套。,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,三、以下四個(gè)方面的因素是考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃的

16、重點(diǎn)：1、商業(yè)地產(chǎn)整體供應(yīng)量過剩（提出METRO）和局部業(yè)態(tài)分布不均衡。目前 的量供應(yīng)量已經(jīng)過剩，特別是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，如前門商業(yè)區(qū)、王府井、西 單商業(yè)區(qū)整體商業(yè)已經(jīng)完全飽和，這些市級(jí)、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心已經(jīng)沒有發(fā) 展的空間。而因城市拆遷后新產(chǎn)生的新居住區(qū)，發(fā)展空間比較大，如萬柳 地區(qū)、望京、通州等地區(qū)。 2、適應(yīng)目前商業(yè)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)需求，傳統(tǒng)百貨基本沒有發(fā)展的空間。 以超級(jí)市場(chǎng)、主題商城或主題市場(chǎng)、便利店、購物中心等為代表的新興業(yè) 態(tài)發(fā)展空間比較大。 3、政策因素。政府的商業(yè)規(guī)劃也是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素 基礎(chǔ)上。,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,硬性規(guī)定： *四環(huán)路周

17、邊以大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈。*營(yíng)業(yè)面積1萬平方米以上的大型倉儲(chǔ)式商場(chǎng)只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè) 中心。 *新發(fā)展5000平方米以上的大型超市（包括大型倉儲(chǔ)式商場(chǎng)），與相鄰大 型超市之間的距離不得小于4000米。 *營(yíng)業(yè)面積1萬平方米以上的大型商場(chǎng)，只能布局在市級(jí)商業(yè)中心和規(guī)劃 的大型多功能購物中心內(nèi)。每個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心一般只能安排1-2個(gè)營(yíng) 業(yè)面積5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,4、消費(fèi)需求的問題。2004月12月11日外資商業(yè)巨頭開始大舉進(jìn)入北京，歐洲三大家居超市百安居、歐倍德、樂華梅蘭，世界最大的便利店，、美國(guó)沃

18、爾瑪、法國(guó)歐尚等幾家外國(guó)著名連鎖店將入駐北京。從這些商業(yè)大鱷經(jīng)營(yíng)特征看，正是目前北京需要彌補(bǔ)的業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容是消費(fèi)者滿足的東西。 綜上所述，開發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃的時(shí)候，首先有基本的判斷和分析，打算引進(jìn)哪些業(yè)態(tài)，需要規(guī)劃什么樣的業(yè)種，從根本上講，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位要清晰，要有正確的發(fā)展方向。,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,四、商業(yè)業(yè)態(tài)的分類和基本變量根據(jù)國(guó)內(nèi)貿(mào)易局1998年6月5日發(fā)布的關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)分類指導(dǎo)意見。商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲(chǔ)式商場(chǎng)等8種形式。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營(yíng)特征如下。,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)

19、態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,1、百貨店 百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 （1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。 （2）商店規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上。 （3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。 （4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。 （5）采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。 （6）采取定價(jià)銷售，可以退貨。 （7）服務(wù)功能齊全。 目前北京將要有的新光三越、西武等等,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,2、超級(jí)市場(chǎng) 超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷售方式、

20、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 （1）址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 （2）以居民為主要銷售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。 （3）商店?duì)I業(yè)面積在1000-5000平方米左右。 （4）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。 （5）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處 的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。 （6）營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。 （7）有一定面積的停車場(chǎng)地。 易出蓮花、華普、華潤(rùn)、物美等等。,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,3、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。 （1）選址

21、在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 （2）商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。 （3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 （4）采取自選銷售方式。 （5）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。 沃樂瑪、家樂福、樂購。,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,4、便利店（方便店） 便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 （1）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂 場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。 （2）商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。 （3）居民徒步購物5-7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。 （4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、 小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。 （5）營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日。 （6）以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。 7-11迪亞、快客,世邦魏理仕-商業(yè)市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及目標(biāo)定位,5、購物中心 購物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 （1）由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。 （2）選址為中心