房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn)課件

1、合同簽訂及履約 -研討會 時間：2012年2月,地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,1,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),1、理論知識 和 實際工作中常見問題相結(jié)合； 2、通過討論分析相關(guān)案例，切實指導(dǎo)今后的實際工作， 提高執(zhí)行力,地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,合同,合同的管控能力是公司 業(yè)務(wù)管理水平高低的綜合體現(xiàn),討論原則,2,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),一、地產(chǎn)公司相關(guān)合同分類 二、合同組成 三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三大部分,主要討論內(nèi)容,3,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,一、合同分類,4,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),1、合同框架構(gòu)成 2、通用條款和專用條款的

2、區(qū)別和聯(lián)系 3、補充條款的擬定原則： 4、擬定專用條款時的注意事項 5、 合同形式,地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,二、合同組成及形式,5,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),二、合同組成及形式,地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理知識研討資料 合同管理,1 、框 架,詳見，范本合同（河北2008,一、總則 二、合同主體 三、擔保、保險與風(fēng)險 四、工期 五、質(zhì)量與安全 六、造價 七、合同爭議、解除與終止 八、其他,2、通用條款,3、專用條款（格式條款）：。略,1、協(xié)議書,4、附件,附件1：承包人承攬項目一覽表,附件2：房屋建筑工程質(zhì)量保修書,6,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),二、合同組成及形式,地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理知識研討資料 合同管理,2 、區(qū)別和

3、聯(lián)系 2.1區(qū)別： 專用條款，體現(xiàn)利益趨向； 通用條款：合同主體是平等的，相關(guān)條款維護合同雙方共同的權(quán)益； 2.2聯(lián)系： 兩者互為補充，共同組成比較完整的實際應(yīng)用的合同文本,7,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,3、 補充條款的擬定原則： 3.1、可執(zhí)行性； 3.2、必須體現(xiàn)利益趨向； 3.3、掌握有效、無效的尺度； 3.4、提高合約履行關(guān)鍵點的管控能力，逐步實現(xiàn)精細化管理,仲裁或起訴為對方單位所在地？-原則性問題,二、合同組成及形式,8,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,專用條款,控制線,控制線,利益趨向1,利益趨向2,必須體現(xiàn)利益趨向，同時兼顧有效無效尺

4、度,擬定原則,9,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,第一，履行告知義務(wù),4 擬定專用條款時的注意事項,第二，掌握有效與無效的尺度,第三，做好不利解釋的預(yù)案準備,第四，通用條款和專用條款并重,四大注意事項,補充條款三大特點：重復(fù)使用、預(yù)先擬定、未經(jīng)協(xié)商,10,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,第一，履行告知義務(wù),4 擬定專用條款時的注意事項,合同法第三十九條要求標準合同文本的提供者要“提請對方注意免除或限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。,特別是合同的對方當事人，不是特定的廣大消費者的時候， 這種告知義務(wù)要充分、完整，而且要做到深入淺出，通俗易

5、懂,11,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,第二，掌握有效與無效的尺度,4 擬定專用條款時的注意事項,環(huán)境分析,競爭性,合法性,注意：1、做到，嚴謹而不苛刻； 2、避免無效條款，則一旦發(fā)生合同糾紛,合同法第四十條規(guī)定，“提供專用條款一方免除其責(zé)任，加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效,作為一個大企業(yè)，在法律明文禁止的情況下還在標準文本中設(shè)置無效的 免責(zé)條款，不但不能獲得法律的保護，反而有損大公司的企業(yè)形象,12,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,第三，做好不利解釋的預(yù)案準備,4 擬定專用條款時的注意事項,合同法第四十一條，“對格式條款有兩種以上解釋的

6、，應(yīng)當做出不利于格式條款提供一方的解釋”。 或格式條款提供方條款的遺漏或不明確造成合同爭議的情況,合同法這樣規(guī)定，是基于標準合同文本提供一方在存在利用合同文本謀取不公平利益的假設(shè)。這就要求企業(yè)在制定標準合同文本的同時，要準備好合同文本和條款的合理性的說明和解釋,案例條款,材料或設(shè)備采購安裝合同中，關(guān)于運輸方式及費用承擔，票據(jù)提供等條款,13,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,第四，通用條款和專用條款并重,4 擬定專用條款時的注意事項,1、專用條款：對內(nèi)發(fā)揮作用。 當企業(yè)處于弱勢地位的時候，則要發(fā)揮“通用條款”的作用。 2、通用條款：對外發(fā)揮作用。 當企業(yè)處于合同優(yōu)勢地位的時候

7、，應(yīng)盡量發(fā)揮“專用條款”的作用,14,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,5.1、書面形式的概念： “可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式” ； 包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件,5 合同形式,5.2、書面合同的構(gòu)成要素： “a 合同條款，b 經(jīng)過當事人蓋章、簽字確認” ； 書面合同又分為合同書、信件和數(shù)據(jù)電文三大類 注意： 不是所有的信件和數(shù)據(jù)電文都能成為合同，只有包含了合同條款、經(jīng)過當事人簽字確認的信件、數(shù)據(jù)電文才是合同,15,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,1 、風(fēng)險管理 2、工期管理及違約責(zé)任處理 3、質(zhì)量管理及違

8、約責(zé)任 4、安全管理及違約責(zé)任 5、工程分判方案 6、合同價款 7、付款方式及財務(wù)處理 8、工程結(jié)算管理 9、合同簽訂手續(xù)注意事項 10 合同爭議、解除及終止,內(nèi)控條款提綱,16,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,1：主動控制； 2：風(fēng)險共擔，體現(xiàn)合同主體平等； 3：避免二次風(fēng)險（次生風(fēng)險）的發(fā)生,預(yù)先在合同中確定風(fēng)險源，并通過設(shè)計合同條款來預(yù)防風(fēng)險，限制風(fēng)險的范圍，在當事人之間進行有利于自己的風(fēng)險分配，甚至轉(zhuǎn)移風(fēng)險,1.1風(fēng)險管理原則,1 、風(fēng)險管理,17,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理知識研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款

9、,風(fēng)險降低； 風(fēng)險消除 ； 風(fēng)險轉(zhuǎn)移 ； 風(fēng)險保留,1.2風(fēng)險處理的方式,概念：請會后查閱相關(guān)資料,18,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,1.2風(fēng)險處理的方式 風(fēng)險降低；常用的一種形式是風(fēng)險分散，即通過分散的形式來降低風(fēng)險,合同條款-材料價格調(diào)整： 1、調(diào)整條件： 各棟號施工期的信息價格未超過基期（投標期）信息價格的5%（含5%）時，不予調(diào)整；超過5%時，僅調(diào)整超過5%以外的部分； 判定公式為：（B-A）A + 5%；（B-A）A - 5%； 2、調(diào)整辦法為： 約定調(diào)整金額 * 約定調(diào)整材料數(shù)量；可調(diào)材料價差部分只計取稅金不計取其他任何費用； 3

10、、調(diào)整公式,體現(xiàn)什么原則,案例條款,19,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理知識研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,1.2風(fēng)險處理的方式,風(fēng)險消除 ； 包括風(fēng)險避免、風(fēng)險化解、風(fēng)險排斥和風(fēng)險終止,20,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,1.2風(fēng)險處理的方式 風(fēng)險轉(zhuǎn)移,工程量清單招投標： 招標人風(fēng)險：承擔工程量的風(fēng)險； 風(fēng)險 投標人：承擔投標報價的風(fēng)險； 工程量清單修正的原則： 投標人應(yīng)依據(jù)招標方給定的工程量清單進行報價，投標人在投標階段應(yīng)依據(jù)投標圖紙對招標人提供的工程量清單的準確性、完整性進行復(fù)核，如發(fā)現(xiàn)錯漏項或數(shù)量偏差（正負3%

11、以外）應(yīng)在招標規(guī)定時間內(nèi)提出質(zhì)疑，招標人確認后以補遺書的方式進行修正；數(shù)量偏差在正負3%（含）以內(nèi)招標人不予修正，由投標人在綜合單價中考慮。 如投標人未對招標人提供的工程量清單的量或項進行復(fù)核或提出質(zhì)疑后未得到招標人的書面回復(fù)，則投標人在報價時自行考慮其因素，投標人中標后，招標人不予補償，辦理工程結(jié)算時也不予調(diào)整,如何體現(xiàn)利益趨向？-討論5分鐘！ 1、工程量？ 2、措施費包干？ 3、圖紙范圍內(nèi)合同價款包死 4、避免不平衡報價等投標技巧？ 5、主要合同條款的設(shè)計,案例條款,21,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,1.2風(fēng)險處理的方式 風(fēng)險轉(zhuǎn)移,工

12、程量清單修正的原則： 投標人應(yīng)依據(jù)招標方給定的工程量清單進行報價，投標人在投標階段應(yīng)依據(jù)投標圖紙對招標人提供的工程量清單的準確性、完整性進行復(fù)核，如發(fā)現(xiàn)錯漏項或數(shù)量偏差（正負3%以外）應(yīng)在招標規(guī)定時間內(nèi)提出質(zhì)疑，招標人確認后以補遺書的方式進行修正；數(shù)量偏差在正負3%（含）以內(nèi)招標人不予修正，由投標人在綜合單價中考慮。 如投標人未對招標人提供的工程量清單的量或項進行復(fù)核或提出質(zhì)疑后未得到招標人的書面回復(fù)，則投標人在報價時自行考慮其因素，投標人中標后，招標人不予補償，辦理工程結(jié)算時也不予調(diào)整,注： 08清單規(guī)定：投標人沒有為確保工程量清單準確性，而進行復(fù)核的權(quán)利和義務(wù)，但要進行必要的復(fù)核，復(fù)核的目

13、的是：處于投標報價考慮，尋求適合于投標的技巧和埋伏。 體現(xiàn)工程量清單招標：量價分離，風(fēng)險各擔的原則,22,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,1.2風(fēng)險處理的方式 風(fēng)險保留,據(jù)實結(jié)算類建筑工程合同： 1、工程量據(jù)實計算 2、材料價格：2.1執(zhí)行信息價？ 2.2 認價？-全部承擔了材料價格變化的風(fēng)險 注：信息價中沒有或規(guī)格型號、品牌不明確的材料 3 “秋后算賬” 有多少，算多少；算多少，是多少； 沒有控制標準，沒有控制目標？ 建設(shè)單位變?yōu)閹缀跛酗L(fēng)險的承擔者,下浮比例的確定？ 1、直接費為取費基數(shù)的情況： 主要參考依據(jù)：信息價與實際采購價的差額；

14、2、人工費及機械費或人工費為取費基數(shù)： 主要參考依據(jù)：定額人工費及機械費+取費之和與實際勞務(wù)、機械租賃費用之和的差值與預(yù)期利潤或競爭環(huán)境下最低追求利潤的比較,此條款的意義？ 討論。5分鐘,案例,包括風(fēng)險接受、風(fēng)險吸收和風(fēng)險容忍,23,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,2、工期管理及違約責(zé)任處理,2.1合同工期的制定原則,合理、可行 與開發(fā)項目總工期相結(jié)合 與交房時間相結(jié)合,2.2關(guān)鍵工期節(jié)點管理,開工日期 主體結(jié)構(gòu)完成時間 二次結(jié)構(gòu)、裝修完成時間 竣工驗收、竣工資料提交時間,詳見p28-33頁,24,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合

15、同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,2、工期管理及違約責(zé)任處理,2.3承包人需提供的進度表,2.3.1工程進度總計劃 2.3.2節(jié)點工期進度計劃,2.4發(fā)包人應(yīng)該編制的項目進度計劃,2.4.1編制依據(jù),承包人編制的進度計劃 銷售中心承諾的交房日期,2.4.2編制的內(nèi)容,地基處理及土方工程 總包工程 甲方直接分包項目 市政配套工程 景觀綠化工程,滿足交房入住條件，需要所作的樓內(nèi)及樓外所有的施工項目,25,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,2.5工期延誤因素分析,承包人自身因素,分包勞務(wù)組織不利 自身資金實力不足 內(nèi)部管理混亂 材料認價工作滯后

16、 投資合伙人撤股,發(fā)包人因素,設(shè)計圖紙深度不夠 方案調(diào)整 材料認價工作滯后 工程付款不及時 工程進度款不足額,發(fā)包人認價滯后,承包人上報滯后,審算要引起高度視！ 給公司領(lǐng)導(dǎo)提供”準確、及時”的付款依據(jù),26,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,2.6 工期延誤的影響,發(fā)包人,延期交房-增加銷售人員給業(yè)主的解釋難度 在后開發(fā)項目銷售中，存在潛在客戶流失的問題 延遲辦理按揭的時間，有可能造成資金壓力 增加公司的財務(wù)費用和管理費用,承包人,管理費用增加 機械租賃費用增加 周轉(zhuǎn)材料費用增加 預(yù)期利潤率降低,27,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料

17、合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,2.7工期延誤的違約責(zé)任條款,2.3 如因乙方原因致使工程延期竣工超過30天，甲方有權(quán)另行委托第三方進行施工和整改，因此涉及的直接和間接費用均由乙方承擔并在其工程款中扣除，乙方不得提出任何異議并無條件移交工作面及相關(guān)資料，并承諾放棄全部合同履約保證金。 2.4 乙方每月25日前向甲方上報本月施工總結(jié)及下月施工計劃。每缺報一次總結(jié)或計劃，乙方向甲方支付違約金1,000.00元。,2.1 節(jié)點工期按合同約定每滯后一次，從工程款中扣除5萬元，作為施工進度違約金； 2.2 如乙方連續(xù)3個節(jié)點不能按時完成且達到質(zhì)量合格標準，乙方承諾無條件退場并移 交工作面及工作

18、資料，要求甲方支付已完合格工程價款的70%，余款不再索要。,案例條款,28,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,包含,3.2工程質(zhì)量,3.1材料質(zhì)量,29,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 1 供應(yīng)方式管理 3.1. 2 價格管理 3.1. 3 甲供（購）材結(jié)算管理 3.1. 4 信息化管理,內(nèi)容,3.1 材料管理,詳見通用條款p38、39、40,30,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款

19、管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,A 甲購材料（設(shè)備） B 乙購材料（設(shè)備） C 甲指定品牌材料（設(shè)備,3. 1材料管理,3.1. 1供應(yīng)方式管理,常見供應(yīng)方式,注： 由采購合約部，根據(jù)工程特性等因素確定材料設(shè)備的供應(yīng)方式,31,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 1供應(yīng)方式管理,A 甲購材料（設(shè)備,2.2 乙方應(yīng)根據(jù)總體工期計劃及材料的合理供貨周期，提前30天向甲方上報甲供材料的供應(yīng)計劃及進場時間，因乙方提供的供貨計劃不及時而導(dǎo)致的工期延誤由乙方承擔。 2.3 甲供材料設(shè)備應(yīng)在

20、到貨之前24小時通知乙方，貨物運到現(xiàn)場后，乙方應(yīng)安排適當卸貨位置，并在到貨后的1小時內(nèi)組織甲、乙方聯(lián)合驗收。逾時未驗收，視為乙方已驗收合格。甲供材料設(shè)備經(jīng)驗收卸貨交付乙方后相應(yīng)的保管及二次倒運責(zé)任由乙方承擔。由于甲供材料質(zhì)量問題及甲方供應(yīng)不及時，導(dǎo)致的關(guān)鍵線路上的工期延誤相應(yīng)順延,案例條款,甲購材數(shù)量上報、甲詢價、招標程序執(zhí)行表單：已制定，待執(zhí)行,32,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 1供應(yīng)方式管理,A 甲購材料（設(shè)備,2.4 甲供材料設(shè)備的工程量統(tǒng)計由乙方負責(zé)，統(tǒng)計時應(yīng)基本準確，原則上不允許出現(xiàn)

21、三次補貨。 若因乙方原因造成同一種材料補貨三次以上，則乙方須向甲方支付補貨貨款的10%作為采購管理費；若乙方提供的工程量超出實際用量（含損耗）時，超出數(shù)量由乙方接受并按約定計取單價。 2.5 乙方要求補貨時，需咨詢甲方供貨周期并予以充分考慮，否則，由此引起的直接及間接損失及工期問題由乙方承擔。 2.6 甲供材料的采購保管費在綜合單價中投標單位已作綜合考慮，不再另外計算。,案例條款,33,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 1供應(yīng)方式管理,B 乙購材料（設(shè)備,3.5 乙方用于本工程的一切材料、設(shè)備、成品

22、、半成品、構(gòu)配件（以下簡稱材料）必須符合設(shè)計要求和相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，同時乙方保證上述材料完全符合合同文件、設(shè)計規(guī)定的質(zhì)量、規(guī)格和性能、等級約定，并保證上述材料在正常使用環(huán)境下皆是符合質(zhì)量標準規(guī)定的。所有材料進場前須由甲方、監(jiān)理驗貨，若發(fā)現(xiàn)乙方提供的材料有質(zhì)量問題或沒按圖紙及合同的標準要求提供，乙方須無條件撤換，并承擔由此造成的所有費用或損失，同時工期不能順延,案例條款,34,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 1供應(yīng)方式管理,B 乙購材料（設(shè)備,3.7 若乙方不能提供讓甲方和設(shè)計滿意的材料樣品或所提供

23、的材料品質(zhì)或質(zhì)量不能滿足甲方要求或與封樣不符，甲方有權(quán)勒令其材料退場，已經(jīng)用于工程的將無條件拆除，由此造成的工期延誤及所用費用由乙方負責(zé)；且甲方保留自行采購的權(quán)利，所發(fā)生的費用及給甲方造成的直接經(jīng)濟損失、其他相關(guān)損失從合同總價中扣減，并收取乙方該材料費的10%作為采購管理費用。 3.9 乙方應(yīng)提供材料原產(chǎn)地證明的文件和制造廠商出具的質(zhì)量保證書，若材料產(chǎn)地與所提供的封樣材料或合同約定廠商/品牌/等級不符，甲方按第3.7款處理,案例條款,35,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 1供應(yīng)方式管理,B 乙購材

24、料（設(shè)備,3.13 乙方按國家及地方規(guī)范規(guī)定進行材料和構(gòu)件的檢驗試驗，試驗不合格負責(zé)更換材料以及重新試驗，工期不順延。乙方須自費執(zhí)行合同承包范圍內(nèi)所有項目的檢驗、試驗和檢查費用。若一方對試驗檢驗結(jié)果有異議，應(yīng)進行復(fù)試，若復(fù)檢復(fù)試合格，復(fù)檢復(fù)試費用由提出異議一方負擔；若復(fù)檢復(fù)試不合格，復(fù)檢復(fù)試費用由另一方承擔,案例條款,36,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1.1供應(yīng)方式管理,C 甲指定品牌材料（設(shè)備,3.2 必要時甲方有權(quán)將以上甲方指定和暫定價材料設(shè)備轉(zhuǎn)為甲方供應(yīng)材料，如果轉(zhuǎn)成甲供材料，結(jié)算時材料單價按

25、照乙方投標報價或暫定價進行扣減。 3.3 甲方指定的材料、設(shè)備在回標時由乙方提供不少于三個廠家（必須包含甲方指定品牌或廠家），在施工過程中，材料進場前由甲方、乙方、監(jiān)理三方聯(lián)合考察，最終確定一家為本工程的供貨單位。工程施工過程中，用于本工程所有材料、產(chǎn)品、設(shè)備必須提供樣品封樣并經(jīng)甲方書面確認后，乙方方可采購和安裝。否則，乙方承擔全部責(zé)任和費用,案例條款,37,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1.1供應(yīng)方式管理,C 甲指定品牌材料（設(shè)備,3.4 甲方有權(quán)根據(jù)需要改變材料的供應(yīng)方式（甲供或甲指定），乙方無條

26、件接受。甲方做到提前通知乙方，而勿需向乙方作出任何解釋工作,案例條款,38,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 2價格管理,價格組成,價格影響因素,材料原價（供應(yīng)價） 運雜費 運輸方式及損耗 采購和保管費：采購費、倉儲費、工地保管費、倉儲損耗,品種 品牌、 規(guī)格、型號、 質(zhì)量等級,工地倉庫,交貨地點,供應(yīng)者倉庫提貨點,工地存放點,運輸方式及費用承擔者,39,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1. 2價格管理,損耗

27、,計入材料價格,計入材料消耗量,運輸損耗,倉儲損耗,施工損耗,總結(jié),40,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,A 甲購材料（設(shè)備） B 乙購材料（設(shè)備） C 甲指定品牌材料（設(shè)備,3.1. 2價格管理,材料分類,A 甲購材料（設(shè)備,招標，詢價、定價工作,執(zhí)行表單：已制定，待執(zhí)行,41,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,B 乙購材料（設(shè)備,執(zhí)行表單：已制定，待執(zhí)行,認質(zhì),認價,此類材料中合同約定需要認價時，承包人要按照發(fā)包人的工

28、作程序及要求，執(zhí)行認價程序,認質(zhì)：主要把關(guān)者，項目部現(xiàn)場管理人員及項目經(jīng)理（總工,認價：主要執(zhí)行部門，采購合約部,控制程序,承包人,監(jiān)理、發(fā)包人,上報,認質(zhì)”確認,用于工程,42,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,C 甲指定品牌材料（設(shè)備,招標時，按暫定價處理,施工過程及結(jié)算時，執(zhí)行認價程序,3.3甲方指定的材料、設(shè)備在回標時由乙方提供不少于三個廠家（必須包含甲方指定品牌或家），在施工過程中，材料進場前由甲方、乙方、監(jiān)理三方聯(lián)合考察，最終確定一家為本工程的供貨單位。工程施工過程中，用于本工程所有材料、產(chǎn)品、設(shè)

29、備必須提供樣品封樣并經(jīng)甲方書面確認認可后，乙方方可采購和安裝。否則，乙方承擔全部責(zé)任和費用,案例條款,43,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,C 甲指定品牌材料（設(shè)備,討論： 1、甲方指定材料和設(shè)備的招標組織人及負責(zé)人應(yīng)該是總包單位還是發(fā)包人？為什么？ 2、發(fā)包人在其中起到的作用是什么,44,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3.1.3 甲供（購）材結(jié)算管理,案例條款,8、發(fā)包人供應(yīng)材料，如果承包人領(lǐng)用量在合理消耗量以內(nèi)時，

30、按照實際領(lǐng)用數(shù)量*招標文件暫定價扣除，如果實際領(lǐng)用量超過合理消耗量，超過部分按照超領(lǐng)數(shù)量*發(fā)包人實際采購價的1.2倍扣除,涉及問題,數(shù)量：數(shù)量如何確認？執(zhí)行的嚴格程序是什么？雙方單位法人授 權(quán)的材料管理人員、必須經(jīng)過簽字確認的出入庫單據(jù),價格：單次供貨價格或分批次供貨的加權(quán)平均價格,45,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3. 質(zhì)量管理及相應(yīng)的違約責(zé)任處理,3. 1.4 信息化管理,價格信息管理：采購主管負責(zé),供應(yīng)商信息管理：合約主管負責(zé),價格,時間,價格變化曲線,通過材料價格的變化趨勢分析及其他信息的掌握，來預(yù)測材料未來的變化情況,46,房地

31、產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,3.2 工程質(zhì)量管理,3.2.1管理原則,A 發(fā)包人不得要求承包人違反法律法規(guī)、驗收標準， 降低工程造價,B 承包人必須按照施工圖紙、標準及規(guī)范和有關(guān)技術(shù)要求施工，不得偷工減料,3.2.2違約處理原則,A 承包人所施工內(nèi)容，達不到約定標準或驗收標準的，且存 有安全隱患或影響使用功能的，必須拆除重新施工，直到合格,B 承包人所施工內(nèi)容，達不到約定標準或驗收標準的，但不造成安全隱患，對使用功能無明顯影響的，發(fā)包人做扣減費用處理,47,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,4

32、 安全生產(chǎn)、文明施工管理,4.1安全生產(chǎn)文明施工管理標準（執(zhí)行文件） -詳見文件,4.2安全生產(chǎn)文明“施工措施費”的核算依據(jù) 4.2.1工程量清單招標：投標報價時，根據(jù)施工組織設(shè)計、工程所在地主管部門要求等據(jù)實核算； 4.2.2執(zhí)行工程所在省、直轄市地現(xiàn)行的計價定額及費用定額； 注： 按照安全生產(chǎn)文明施工管理標準，此報價應(yīng)不低于按照計價定額及費用定額所計算費用的90,48,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,4 安全生產(chǎn)、文明施工管理,4.3安全生產(chǎn)文明施工涉及的違約處理,4.3.1原則,4.3.2辦法,如果施工現(xiàn)場實際安全生產(chǎn)、文明施工措施達不

33、到執(zhí)行文件要求，則發(fā)包人、監(jiān) 理單位應(yīng)督促承包人及時整改； 經(jīng)發(fā)包人、監(jiān)理單位督促整改，但整改不及時、不到位、不滿足要求及標準時，則 A、按合同約定扣除合同履約保證金作為違約罰款； B 、同時扣減節(jié)省的安全生產(chǎn)、文明施工措施費用,工程量清單招標時，要求投標人將此費用單列，以便按比例扣減； 按照現(xiàn)行的計價定額及費用定額編制預(yù)結(jié)算時，按照相應(yīng)的單項子母核算并扣減,49,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,4 安全生產(chǎn)、文明施工管理,4.3安全生產(chǎn)文明施工涉及的違約處理,4.3.3,案例條款,乙方保證在本工程施工過程中達到安全文明施工標準要求，在甲方組

34、織監(jiān)理單位參與的每月項目聯(lián)查時，若發(fā)現(xiàn)乙方存在達不到安全文明生產(chǎn)要求，甲方有權(quán)收取乙方違約金1-5萬元，并限期7日內(nèi)按照檢查意見進行整改，整改后仍達不到相關(guān)規(guī)定要求時，在下月聯(lián)查時，當月聯(lián)查情況除外，再追加扣減上月扣減額的50-100%； 乙方必須服從甲方/物業(yè)管理單位的管理，否則甲方/物業(yè)管理單位有權(quán)利按照相關(guān)規(guī)定對乙方做出每次￥1000.00經(jīng)濟處罰，嚴重影響工程進度、工程形象及售樓工作的，甲方有權(quán)利對乙方做出每次￥1000-10000.00的經(jīng)濟處罰,50,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,5 工程分判方案,5.1分判方案確定的原則,A

35、利于現(xiàn)場管理； B 減少發(fā)包人對各單位間協(xié)調(diào)度工作量及難度； C 便于界定工程質(zhì)量問題責(zé)任方； D 可以一定程度上降低造價，節(jié)約投資； E 總包、分包工程的界限劃分一定要明確，并且詳盡,5.2分判方案的內(nèi)容,A 總承包人承包范圍及承包方式； B 甲直接分包項目； C 甲制定分包項目； D 、甲供、甲指定材料設(shè)備,51,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,5 工程分判方案,5.3 分判方案確定,5.4 承包范圍劃分時應(yīng)注意的問題,組織制定部門：采購合約部,參與部門：項目部、審算部,5.4.1土方工程：一次開挖，樁泥挖運 5.4.2樁基礎(chǔ)工程：樁施工

36、，截樁、接樁等樁處理，樁基礎(chǔ)檢測， 5.4.3電梯工程：腳手架問題 5.4.4 幕墻工程：埋件,52,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,5 工程分判方案,5.4.4 幕墻工程：埋件、腳手架,1、埋件： 一般情況下幕墻招標在總包招標之后進行，如果幕墻工作能在結(jié)構(gòu)出地面前確定 而由幕墻公司施工，是最好的情況，因此幕墻盡量提早招標。 1.1：由土建總包單位報價并施工 1.2：由土建單位報價，但在合同中約定可以由幕墻公司實施并從價款中扣除 幕墻合同實施中常遇到問題：總包單位施工后，幕墻設(shè)計深化引起部分埋件浪費 （可達到30）部分埋件需要幕墻公司后埋，而

37、總包單位不愿實施。如果不是因 幕墻設(shè)計深化引起的埋件位置不準確，造成浪費,2、腳手架： 2.1：由總包提供現(xiàn)場有的腳手架，并提供幕墻公司所需的吊欄等總包負全部責(zé)任。 造價由總包包死。 2.2：總包單位只負責(zé)現(xiàn)場已有腳手架，幕墻公司所需的腳手由其自行準備并報價,53,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,5 工程分判方案,5.5 與配合費相關(guān)的“概念”問題,提供“現(xiàn)場便利”： 指總包單位施工現(xiàn)場現(xiàn)有的腳手架、龍門架、施工電梯等，可以提供分包單位使用,提供“施工條件”： 指由于通常原因，分包單位難以自己或沒有必要需要自身為完成自己承擔的項目而必須采取的

38、技術(shù)措施，而轉(zhuǎn)由總包來實施的情況，稱之為提供“施工條件”。 例如：。 注：此種情況下涉及的費用一般不應(yīng)含在配合費中，而另行計算,54,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,6 合同價款,6.1通常情況，合同價款的分類,合同總價,合同單價,合同包死價 合同固定總價+調(diào)整價款 合同暫定總價-據(jù)實結(jié)算,項目合同單價 材料合同單價 設(shè)備合同單價,最常用的一種形式,數(shù)量或工程量據(jù)實結(jié)算,55,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,6 合同價款,6.2工程量清單招標形式下，合同價款的種類,有幾類形式，-討論5分鐘,

39、56,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,6 合同價款,6.2工程量清單招標形式下，合同價款的種類,固定總價合同特點： 1、承包范圍內(nèi)的價款除約定調(diào)整因素外，是不可調(diào)整的； 2、工程量清單中的工程數(shù)量，是不具備約束力的（解釋：其準確性與否 不影響總價款的變動,此種合同價款形式，對應(yīng)的調(diào)整價款方式如何約定？ 討論5分鐘,57,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,6 合同價款,6.2工程量清單招標形式下，合同價款的種類,固定單價合同特點： 1、最大的特點：體現(xiàn)工程量清單計價規(guī)范的實質(zhì)性精神； 2、工程量

40、清單中的工程數(shù)量，變化幅度超過合同約定幅度時，綜合單價是可以調(diào)整的,此種合同價款形式，對應(yīng)的調(diào)整價款方式如何約定？ 討論5分鐘,是什么,58,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,7 付款方式及財務(wù)處理,7.1工程預(yù)付款,工程預(yù)付款占合同價的比例，-討論2分鐘,7.2工程進度款,工程預(yù)付款有無，必須在合同中明確，為什么？-討論3分鐘,工程進度款的支付比例？不低于 %，不高于 %,支付進度款時的注意事項： 按照合同約定、補充協(xié)議等依據(jù)在每節(jié)點付款時，要扣除應(yīng)扣除款項。 比如：，,注意,59,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控

41、條款管理（合同專用條款,7 付款方式及財務(wù)處理,7.3涉及到甲供主材時，財務(wù)付款時，稅金如何處理,討論5分鐘,60,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,7 付款方式及財務(wù)處理,7.3涉及到甲供主材時，財務(wù)付款時，稅金如何處理,由業(yè)主直接支付給供貨商（含稅費）； 業(yè)主財務(wù)開兩張發(fā)票，一張材料款支付給供貨商;一張稅金款支付給總包,注：支付方式的條款要在合同中約定，這種支付方式目前是存在的， 約定這種支付方式的合同目前還沒有通過備案的實例,61,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,7 付款方式及財務(wù)處理,

42、7.4工程保修款支付,合同條款中一般規(guī)定,目前，國內(nèi)已經(jīng)開始引進的新的保修金支付模式,由承包人給發(fā)包人提供工程質(zhì)保金保函,62,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,7 付款方式及財務(wù)處理,7.5工程款支付注意事項,每次付款時提供的資料？ 我公司財務(wù)部門，目前的要求是什么？提出相關(guān)要求的目的是什么？ 財務(wù)部門認為我公司工程款支付環(huán)節(jié)目前是否嚴謹,討論5分鐘,案例,現(xiàn)金支票,轉(zhuǎn)賬支票,法人委托書的作用,63,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,8 工程結(jié)算,8.1不同合同條款下的結(jié)算方式,結(jié)算方式,A

43、根據(jù)省市預(yù)算定額及費用定額據(jù)實結(jié)算，。； B 總價包死 C 固定總價+調(diào)整價款 D 固定單價*雙方確認的工程數(shù)量 E 成本價+利潤或酬金,定額,基價預(yù)算定額 費用定額,討論：各種結(jié)算方式的適用情況及利弊？-10分鐘,64,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,8.2結(jié)算時限的約定,8 工程結(jié)算,A 合同約定：按照發(fā)包人的實際情況確定 ，主用條款p77 B 通用條款67.267.7條（p56、57) 28+7天（河北2008版） C 財建2004（369號）文件,了解的情況,討論： 1、體現(xiàn)什么原則？ 2、哪個部門來關(guān)注此條款的擬定,65,房地產(chǎn)合約

44、履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,8.2結(jié)算時限的約定,8 工程結(jié)算,財建2004（369號）文件,建設(shè)項目竣工總結(jié)算在最后一個單項工程竣工結(jié)算審查確認后15天內(nèi)匯總，總發(fā)包人后30日內(nèi)審查完成,66,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,8.3該條款擬定時的注意事項,8 工程結(jié)算,A 辦理竣工結(jié)算的前提條件：-工程結(jié)算申請表，已制定，待執(zhí)行！ B 辦理竣工結(jié)算時須提供的資料清單及要求； C 工程經(jīng)濟技術(shù)資料“有效性”審核（合同有約定按約定，無約定按相關(guān)法規(guī)執(zhí)行），無效資料直接審掉！ D 扣款項目：例如，甲供

45、材、水電費、代繳代扣費用項目、扣罰款、工期質(zhì)量獎勵等； E 工程經(jīng)濟結(jié)算資料封口管理。不允許后補,討論5分鐘,67,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,8.3該條款擬定時的注意事項,8 工程結(jié)算,案例條款,由于乙方提供資料不符合竣工資料的驗收和歸檔要求，甲方有權(quán)停止工程付款及一 切費用結(jié)算工作，直到乙方能提供達到符合驗收和歸檔要求竣工資料為止。 由于乙方原因提交結(jié)算資料不完整或無效或不及時等因素造成結(jié)算時間順延及相關(guān)經(jīng)濟損失的責(zé)任由乙方自負。 甲方簽收結(jié)算資料后，乙方追加的結(jié)算資料為無效資料，甲方不予認可，乙方承擔相應(yīng)的責(zé)任及損失,68,房地產(chǎn)合

46、約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,9 合同簽訂手續(xù)注意事項,單位合同章 法定代表人章 委托代理人簽字（法人委托書） 合同簽訂的時間、地點,合約部相關(guān)負責(zé)人注意,69,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,10 合同爭議、解除 及終止,合同爭議解決方式：。略 合同終止：。略,重點討論合同的 中止解除,10.1總承包單位施工過程中途退場或被甲方清場,70,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,10 合同爭議、解除 及終止,10.2中途退場原因分析,承包人由于各種因素

47、確實沒有能力繼續(xù)施工，主動提出退場 或發(fā)包人勸其退場 承包人主觀意愿并有計劃的在完成至某個節(jié)點后，提出退場,10.3相關(guān)對策研究,施工隊伍“考察與選定”是關(guān)鍵； 加強資源建設(shè)，形成競爭環(huán)境，利于擇優(yōu)選定 強化必要的合同措施意識，做到防患于未然,71,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,10 合同爭議、解除及終止,10.3.1施工隊伍“考察與選定”的基本原則,對公司負責(zé)； 對擬定合約單位負責(zé)； 對自己負責(zé),不堅持基本原則，過程中出現(xiàn)問題，是必然的,72,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,10 合同爭

48、議、解除及終止,10.3.2 加強資源建設(shè)，形成競爭環(huán)境，利于擇優(yōu)選定,解決辦法之一： 本著上述基本原則的情況下，公司各個部門、項目部，管理人員及集團范圍內(nèi)的 其他人員都有責(zé)任和義務(wù)也有權(quán)利為了加強資源建設(shè)，薦舉較好的施工隊伍及供應(yīng)商,有資源，才有競爭,73,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,10合同爭議、解除及終止,討論：10分鐘 以華府三期為實際案例， 由于原總包隊伍的退場給我公司造成的損失是什么？ 通過什么辦法，來解決或彌補給我公司造成的經(jīng)濟損失和信譽損失,10.3.3強化必要的“合同措施”意識，做到防患于未然,74,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),

49、地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,10 合同爭議、解除及終止,計價條款的優(yōu)惠損失，是否應(yīng)該讓原總包單位承擔？不下浮。 政策性文件給我公司造成的經(jīng)濟損失是否讓原總包承擔？2011年1月人工費調(diào)整。 材料的市場漲價造成的經(jīng)濟損失是否讓原總包承擔？ 延期交房，致使我公司在今后的銷售中，損失一部分潛在客戶，此類間接損失如何計??？ 。等,10.4相關(guān)措施討論及案例條款分析,75,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款,10 合同爭議、解除及終止,由于乙方違約造成終止合同，乙方須支付由于終止合同而發(fā)生的額外費用， 委托其他承包商完成

50、剩余工程而導(dǎo)致的額外費用（乙方未實施內(nèi)容報價與甲方另行發(fā)包合同價格差額及相關(guān)完善修復(fù)乙方不已實施但不合格部分而發(fā)生的費用等）； 乙方須承擔因此給甲方造成的全部直接經(jīng)濟損失、工期引起的經(jīng)濟損失（其中包含由于交房時間延期而發(fā)生的業(yè)主索賠）和其它間接經(jīng)濟損失； 承諾放棄全部合同履約保證金,案例條款,76,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,1 項目進度計劃橫道圖編制,編制目的,編制部門,編制要求,四、關(guān)鍵工作及基礎(chǔ)管理,根據(jù)預(yù)定的交房時間，采用倒推法，確定項目 開發(fā)過程中的各項工作的時間節(jié)點，按計劃有條不紊的完成各項工作,項目部,項目初期就應(yīng)編制； 執(zhí)行過程中各環(huán)節(jié)間可以做必要的調(diào)整

51、，但最終 時間節(jié)點不變,77,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,2 合約規(guī)劃編制,編制依據(jù),編制目的,編制部門,四、關(guān)鍵工作及基礎(chǔ)管理,項目部提供的“項目進度計劃橫道圖編制,指導(dǎo)項目實施過程中各項招標、合同簽訂等事項 按計劃進行； 保障項目各節(jié)點工期和總工期,采購合約部,78,房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn),地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料 合同管理,3 資金計劃編制,編制目的,編制內(nèi)容,編制依據(jù),四、關(guān)鍵工作及基礎(chǔ)管理,項目部提供的“項目進度計劃橫道圖編制”； 合約部編制的合約規(guī)劃,為集團財務(wù)部編制“資金支付計劃和融資計劃”提供； 依據(jù),土地費用支出計劃；前期手續(xù)費及前期準備費支出計劃；建安成本支出；配套工程費用支出；營銷費用支出；辦規(guī)證、開工證、竣工手續(xù)、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)等繳納費用支出計劃；監(jiān)理咨詢、管理費用