成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位課件

1、調(diào)研分析篇,Survey, Analysis,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,策略形成篇,Strategy,Develop,Premise,策略前提,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,建築，重點在做虛體，不在實體,1,2,3,4,5,面對遊走二次施作放大使用面積，但做漂亮的二次,住商接軌，解一個方程式，不是解兩個方程式,做賺不做大,企望經(jīng)過退縮設計獲獎勵，先不管獎勵容積用途,6,地產(chǎn)建築，重點在支撐房地產(chǎn)，不在建築,除非透過建築能解決房地產(chǎn)的市場問題，或者幫房地產(chǎn)創(chuàng)造額外價值,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都小戶型90M2以下 200615月市場解析,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)

2、品定位,2006年小戶型環(huán)域分佈,二環(huán)至三環(huán),一環(huán)內(nèi),三環(huán)外,一環(huán)至二環(huán),成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,2006年小戶型區(qū)域分佈,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,2006年小戶型分佈特點,1.小戶型自身條件受限於環(huán)境、市政配套、生活便利等影響因子,2.城區(qū)小戶型項目集中在交通便捷或配套成熟區(qū)位,3.市中心區(qū)域受大規(guī)模土地取得不易，土地高成本，小戶型供給為主力,4.代表項目如摩卡築凱萊國際寓所東渡時代凱悅,5.小戶型多以單棟、雙棟建築出現(xiàn)，自身環(huán)境、景觀、配套都不完善,6.所以有些項目切在成熟社區(qū)商業(yè)、生活配套完善補，小戶型方便不足,7.代表項目是楠寶石和貴時代巢西城星座,8.學校，也

3、是重要配套設施，這是學區(qū)帶動週邊住商的整體效益,9.有這樣的產(chǎn)品力樓盤，都會以學區(qū)作為開發(fā)主訴求,10.如金林大城小室大地新光華廣場摩卡築名人第四城,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,2006年小戶型戶型設計,1.50m2以下小戶型市場供應極少，約佔小戶型市場總供應量的5,2.這類型產(chǎn)品基本上是酒店式公寓,3.室內(nèi)空間小無法形成獨立客廳臥室，分佈在5060m2為1室1廳產(chǎn)品為主,4. 5060m2面積段小戶型也是定位酒店式公寓,5. 6070m2小戶型是成都人眼中標準型1室1廳標準型1室2廳,6. 有些室內(nèi)配置技術(shù)較強的項目可以再附帶一個小書房，像似臺灣房地產(chǎn)的0.5房,7. 6070m2小

4、戶型供應在成都市場是最大的面積段，佔市場總供應量70,8. 7080m2小戶型是成都人眼中的標準型2室2廳1衛(wèi),9. 8090m2定舒適型2室2廳1衛(wèi)舒適型2室2廳2衛(wèi),10.市場也出現(xiàn)緊湊型3室1廳1衛(wèi)及小躍層，空間較合理,11.這樣的產(chǎn)品定位以合理總價，吸引新婚族、三口族、銀髮族為主購屋層,各面積段戶型設計,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,2006年小戶型戶型設計,1.為分攤公攤，節(jié)省成本、減少交房營運成本，小戶型多採多梯多戶配置,2.除受制敷地計劃或地型而配置1梯3戶到2梯4戶6戶8戶,3.也有配置6梯18戶30戶的龐大體量，像城南新盤原築,4.酒店式公寓型式小戶型項目大多以迴廊佈局

5、，每層戶數(shù)多,5. 6090m2面積段小戶型以2梯3梯為主設計，每層4戶6戶8戶,小戶型平面佈局,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,凱萊.國際寓所 2梯6戶,中海.常春藤 2梯2戶-2梯5戶,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,2006年小戶型特點-1,1.必需與大戶型一樣具備完整的室內(nèi)功能,2.酒店式公寓、標準套一套二套三小躍層， 3090m2也要如下大戶型配備，像,3. 入戶花園、觀景陽臺的空間，也成為配備要求,4.成都小戶型市場也出現(xiàn)臺灣房地產(chǎn)的彈性空間，預留購房者住居型態(tài)調(diào)整,5. 這是為體現(xiàn)小戶型空間自由度，另外是突化購屋群的生活型態(tài)與生活品味,2006年小戶型特點-2,小戶型、卻

6、是大市場，但求各憑本事,1. 小戶型除初入市場新購屋群，更是投資者出入的重要產(chǎn)品帶，需求旺盛,2.一般設總價策略，降低購房門檻；但成都已出現(xiàn)奢華小戶型吸引分眾,3.這是區(qū)隔於首次置業(yè)的年輕族產(chǎn)品定位，在90m2國十五條下會有市場演變,面積縮小但功能全、空間要求自由度,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,2006年小戶型特點-3,1.獨立的小戶型項目大都存在小社區(qū)、配套不完善的缺失,2.但市場需求旺盛，所以勢之所趨，讓小戶型在2006開始進入大社區(qū),3.以綜合型社區(qū)來說，小戶型可滿足購屋群多層次需求，也降低開發(fā)風險,4.對小戶型購屋群來說，這樣可享有大社區(qū)環(huán)境、景觀、配套，提高品質(zhì),5. 於開發(fā)

7、商、購屋群，是雙贏,6. 而這樣的策略問題是：小戶型種類比較單一，像7090m2大多以套二為主,7. 另外大社區(qū)小戶型的配置都是較差的區(qū)位，不是遠離花園、景觀帶,8. 不然就在商住混合兩用樓層、臨街,9. 市場產(chǎn)生慣性問題，就是本項目開發(fā)機會,小戶型，開始融入大社區(qū),成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,2006年小戶型供銷分析-1,15月份總體供應,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,2006年小戶型供銷分析-1,15月份成交總量,供給,成交,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,供銷對比分析,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,摩卡築 建面37m2,小戶型空間解讀,3050m2 1室1廳1衛(wèi),

8、戶型方正，空間合理,1,水區(qū)集中，廚房附生活陽臺，衛(wèi)浴乾濕分離,2,臥室飄窗，增加採光面和通風性,3,客廳採光不足，衛(wèi)浴室暗間,4,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,楠寶石 建面59.63m2,小戶型空間解讀,5060m2 1室2廳1衛(wèi),戶型方正，空間合理,1,2面採光，採光通風良好,2,雙陽臺,3,衛(wèi)廚緊鄰，減少動線，水區(qū)集中,4,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,世紀城天鵝湖花園 建面61.91m2,小戶型空間解讀,6070m2 1室2廳1衛(wèi)帶書房,戶型方正，空間合理，衛(wèi)廚緊鄰，減少動線,1,雙陽臺，採光通風良好,2,臥室飄窗，帶獨立空間陽光書房,3,餐廳不獨立，客廳主牆不足,4,成都

9、雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,萬基藍麟 建面71.37m2,小戶型空間解讀,7080m2 2室2廳1衛(wèi),戶型方正，空間合理，功能分區(qū)明確,1,公共私密空間分離,2,雙陽臺設計，通風景觀好,3,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,中海常春藤 建面83.6m2,小戶型空間解讀,8090m2 2室2廳2衛(wèi),戶型方正，空間合理實用，無虛坪,1,動線合理、公共私密空間分離,2,入戶花園，客廳觀景陽臺,3,臥室轉(zhuǎn)角飄窗,4,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,西城星座 建面89.66m2,小戶型空間解讀,8090m2 2室3廳2衛(wèi),戶型方正，空間合理實用，功能分區(qū)明確,1,下層衛(wèi)生間乾濕分離、廚房帶生活

10、陽臺,2,客廳觀景陽臺,3,上層睡眠區(qū)，臥室觀景陽臺，小戶型大氣戶型,4,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,2006年新政策下的小戶型-1,1.市場因國十五條小戶型供給量將大幅增加,2.小戶型市場進入競爭期，產(chǎn)品研發(fā)核心將放擴散至戶型、建築、敷地等關(guān)鍵,3.購屋者選擇更豐沛，一如臺灣經(jīng)驗，對戶型及產(chǎn)品會越來越挑剔,4.小戶型的購屋群將不會因為一個概念一種特色等單點訴求而進場購屋,5. 環(huán)境、地段、質(zhì)量及開發(fā)商提出的小戶型空間概念的創(chuàng)新性是重點,2006年新政策下的小戶型-2,1.目前大多數(shù)增加在建樓盤還沒受新政策影響，小戶型整體價格仍平穩(wěn)上升,2.就開發(fā)商的影響在於小戶型比例增加，會增加建築

11、設計及建安成本,3.小區(qū)生活家庭、生活使用者增加，也將會增加公設配套等成本,4.開發(fā)增加的成本必然計入房價，而中小戶型銷售單價也將提高,供需關(guān)係,價格走勢,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,2006年新政策下的小戶型-3,1.小戶型設計成為產(chǎn)品核心，產(chǎn)品包括；建築、立面、戶型、配套，使用觀,2.但經(jīng)濟（相對性價比）實用仍是主流，卻要規(guī)避市場同質(zhì)化,3.市場主導，是一種很重要的概念，就是第一個在面市提出新產(chǎn)品,2006年新政策下的小戶型-4,1.因為捷運交通轉(zhuǎn)運系統(tǒng)，小戶型不會挶現(xiàn)在市區(qū)，往三環(huán)外發(fā)展已是趨勢,2.相對城區(qū)或成熟社區(qū)的小戶型將是稀有性提升,3.在郊區(qū)以別墅、大戶為主力的市場產(chǎn)生

12、變化,4.華陽嘉納灣畔，主力戶型放在70119，顯示郊居小戶型已經(jīng)萌芽,戶型設計,郊區(qū)化,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,雙楠案,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Building,Code,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,基地面積13990M2,容積500,密度35,商業(yè)面積13,990M2 34,975M2 20% 50,住宅面積34,975M2 55,960M2 50% 80,一層面積4,896M2,高度限制54M,綠化率35% 4,896M2,綠地率25% 3,497M2,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Models,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,圍合棟/全底商開發(fā)

13、/住商不分離/中庭住戶獨享/商業(yè)圈圍在外無法由中間內(nèi)庭到達/無餐飲娛樂,分棟/全底商式開發(fā)/住商不分離/中庭住商共享/形成內(nèi)街/底商無法引入餐飲娛樂/面對3樓商業(yè),分住商棟/局部底商/住商分離/可引進餐飲娛樂/中庭住戶獨享/棟距法規(guī)需解決/商業(yè)棟引商技術(shù),局部內(nèi)庭純住、局部沿街住商棟/沿街住商不分/無餐飲娛樂/商業(yè)無法在3F內(nèi)做滿/中庭住戶獨享,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,以上cube模式原期望架構(gòu)在量體分析，本提案先進行建築密度分析，量體分析概念以口頭報告，建築師事務設計單位確認後由事務所進行量體明確細化的設計提案,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,以超市為pillow的商業(yè)主策略

14、之中，索斯商業(yè)將建議全開放式商業(yè)街區(qū)作為超市引入的商業(yè)獲利結(jié)構(gòu)策略,本敷地引申大量沿街以及大量退縮廣場角地以及通透沿街迴遊商業(yè)行為，成為1F商業(yè)最佳養(yǎng)份，豐沛的1F商業(yè)有機會保留超市1F的入口可能，利於引商,本方案是最佳採用open-cut以說服超市面對幾乎1F式環(huán)境的敷地計劃，在open-cut藉1800M2絕對優(yōu)勢，營造超市層的最佳通風與沿街印象，以利引商,在open-cut前1F商業(yè)將保留5米商業(yè)1F沿街面，以保有1F商業(yè)店舖，讓1F商業(yè)與BF層超市商業(yè)呼應，營造豐富性,商業(yè)介面中上三樓商業(yè)是本方案是最大問題，考慮同概念site-plan配置，在同棟建築上以不同的立面語言、差異產(chǎn)品內(nèi)容區(qū)

15、隔,設計介面，最大挑戰(zhàn)是鄰棟間距,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,例如拉出一棟獨立商業(yè)容積，定位其他產(chǎn)品，品牌酒店、及附管理的商務套房的其他選擇,以超市為pillow的商業(yè)主策略之中，索斯商業(yè)將建議全開放式商業(yè)街區(qū)作為超市引入的商業(yè)獲利結(jié)構(gòu)策略,本敷地引申大量沿街以及大量退縮廣場角地以及通透沿街迴遊商業(yè)行為，成為1F商業(yè)最佳養(yǎng)份，豐沛的1F商業(yè)有機會保留超市1F的入口可能，利於引商,本方案是最佳採用open-cut以說服超市面對幾乎1F式環(huán)境的敷地計劃，在open-cut藉1200M2絕對優(yōu)勢，營造超市層最佳通風性與沿街印象，以利引商,在open-cut前1F商業(yè)將保留5米商業(yè)1F沿街面，

16、以保有1F商業(yè)店舖，讓1F商業(yè)與BF層超市商業(yè)呼應，營造豐富性,商業(yè)介面中上三樓商業(yè)是本方案是最大問題，考慮同概念site-plan配置，在同棟建築上以不同的立面語言、差異產(chǎn)品內(nèi)容區(qū)隔,設計介面，最大挑戰(zhàn)是鄰棟間距,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,以純商業(yè)專用容積的方案讓住商分離成為site-plan的最大主策略,就算分隔地下室， 13990M2基地分隔的地下停車場也能保有完整的配套，獨立出入也敷使用,這個site-plan最大的戰(zhàn)略來自於純住的住宅區(qū)還能保有住宅專用綠地，原因是13990M2足夠大到可分隔純住和純商兩種zoning且保有兩種產(chǎn)品強勢的產(chǎn)品力,有可能在純住的臨棟間距法令不足

17、或者不夠漂亮(就企圖單價向上來說)，索斯商業(yè)會採用另一種策略,營造住商分離、綠景共享感人環(huán)境是設計可以達成，環(huán)境共享是一種外在經(jīng)濟，也就是購屋者不花任何代價買綠地，就享有綠地的視覺情境，這是另一種購屋者佔便宜,這個site-plan可局部open-cut約480M2，甚至延伸至室內(nèi)，形成皇城老媽4F5F的挑空空間,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,例如拉出一棟住宅樓在前商業(yè)底商上，產(chǎn)生帶露臺花園大面積商業(yè)，這是比較好行銷的、但犧牲餐飲業(yè)，將餐飲移至角地公園商業(yè)樓1F2F,有可能在純住的臨棟間距法令不足或者不夠漂亮(就企圖單價向上來說)，索斯商業(yè)會採用另一種策略,營造住商分離、綠景共享感人環(huán)境

18、是設計可以達成，環(huán)境共享是一種外在經(jīng)濟，也就是購屋者不花任何代價買綠地，就享有綠地的視覺情境，這是另一種購屋者佔便宜,以純商業(yè)專用容積的方案讓住商分離成為site-plan的最大主策略,就算分隔地下室， 13990M2基地分隔的地下停車場也能保有完整的配套，獨立出入也敷使用,這個site-plan最大的戰(zhàn)略來自於純住的住宅區(qū)還能保有住宅專用綠地，原因是13990M2足夠大到可分隔純住和純商兩種zoning且保有兩種產(chǎn)品強勢的產(chǎn)品力,這個site-plan可局部open-cut約480M2，甚至延伸至室內(nèi)，形成皇城老媽4F5F的挑空空間,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,法規(guī)條件方程式滿足,成

19、都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,容許兩種敷地以上的可能,住商分離共享式敷地計劃,住商混合暢透式敷地計劃,A,B,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,共享式site plan, zoning,Alternative-A,住商分離,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,N,N.E,S.W,S.E,N.W,基地西南座向近45特性,成都最佳住宅東西向偏南15 線,南北45 基地座向的住宅偏南北向必然性,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,35%建築密度是什麼概念,代表敷地計劃很“鬆,綠地挪動能增加各分地塊產(chǎn)品力,A,B,小戶型因低密度可能產(chǎn)生較大採光面優(yōu)勢,C,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,加大

20、退縮4米為12米形成沿街效應,在既有26米寬27米長角地公園南北向延伸一塊綠地，結(jié)合成一大塊住商共享50米27米綠地廣場作為本項環(huán)境特質(zhì)，形成二環(huán)邊停駐空間,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,住宅門廳路徑產(chǎn)生外在大綠地經(jīng)濟,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,進入後棟住宅過徑產(chǎn)生外在綠地環(huán)境,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Site-Plan基本概念,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,退縮綠地角地廣場的地標概念,HOTEL PUERTA AMERICA MADRIO,HOTEL DIAGONAL BARCELONA,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位

21、,HOTEL PUERTA AMERICA MADRIO,Exterior Facade,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,HOTEL DIAGONAL BARCELONA,Exterior Facade,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,通暢式site plan,Alternative-B,住商混合,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,25M,棟距超過15米上對於對街商舖的氛圍營運形成弱化,open-cut,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,臺灣臺中精明一街湖水岸經(jīng)驗值,shop,shop,15米棟距產(chǎn)生較佳商業(yè)氛圍,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,商住介面,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展

22、下的產(chǎn)品定位,價值行銷,Commerce,Residence,Value 小區(qū)價值塑造,商業(yè)介面,住宅介面,改變外在街結(jié)構(gòu) 形成特殊氣息生活區(qū),研發(fā)比成都慣性住居 更優(yōu)的國外家居經(jīng)驗,產(chǎn)品核心在 住商相融介面的環(huán)境圍塑,成熟雙楠沿街 創(chuàng)造第一沿街品牌,新人文休閒街道滿足,小區(qū)延伸住宅價值滿足,外國小資 分眾聚客場所,國際都會 最適住商生活,I am charming therefore I AM,絕對住商分離 成都新商業(yè)時尚,比成都還成都 精質(zhì)商業(yè),星級酒店 下榻住宅,新空間/新建築,實質(zhì)購買之外 炫耀心理滿足行銷,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,遊走二次施作的行銷面對,成都雙楠調(diào)研與策略

23、發(fā)展下的產(chǎn)品定位,多採光面小戶型 + 佔便宜心理小戶型,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,原型,除提供原型概念之外可能有塔版其他結(jié)構(gòu)的可能/敷地於建築設計討論,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,變型,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,星級3米廊道，出梯廳無論向左走、向右走擁有歐美都會精質(zhì)小戶型公寓的舒適步距與空間,錯型,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,奇層,偶層,balcony,veranda,balcony,veranda,balcony,veranda,錯型,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,veranda garden,95m2 (20m2=115m2) 5,000=475,

24、000,4m10m = 40m22=80m2 +奇偶數(shù)可轉(zhuǎn)化觀景客廳的陽臺（免計面積20m2）加公設暫估95m2,95m2 (20m2=115m2) 6,000=570,000,95m2 (20m2=115m2) 7,000=665,000,A TYPE,475,000 / 115m2=4,130,570,000 / 115m2=4,956,665,000 / 115m2=5,782,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,balcony garden,4.5m,4.5m,4m,4m,10m12m,B TYPE,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,A TYPE 3d,奇層,偶層,奇層,成都雙楠調(diào)研

25、與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,挑高6陽臺不計入容積,錯層前題下可否只施作3米二次,既定法規(guī)之外的建築思維,開發(fā)商決策,既是法規(guī)定律之外的二次施作,陽臺能否不在平層接,是上下接的陽臺，能夠成立否,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,C TYPE,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,C TYPE,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,C TYPE,COMO TYPE,源自赫赫有名的Metropolitan Hotels COMO TYPE平面,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Como Type,Metropolitan Hotel,超越大戶深層戶型的生活質(zhì)感領(lǐng)域,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,U

26、.S. Condo,超越大戶深層戶型的生活質(zhì)感領(lǐng)域,J.P. Compact House,室內(nèi)絕對高效的生活空間領(lǐng)域,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,U.S. Condo,超越大戶深層戶型的生活質(zhì)感領(lǐng)域,城市中心condo已發(fā)展成高級商務公寓，多數(shù)是中富有階層擁有，最經(jīng)典是N.Y.CONDO,1988全球第一個Condo公寓於美國Atlanta研發(fā)，Condo發(fā)展出比Apartment更完善的生活配套,起初Condo有點像旅館，配備專人保潔、Room Service，直至約5年發(fā)展過程形成變型Condo,Condo越發(fā)成熟，演化home as hotel，hotel as home的產(chǎn)品新

27、核心,大都Condo已發(fā)展媲美五星級旅店的衛(wèi)浴空間，甚至超越五星級酒店等級，市場投資客入場,有部份商務Condo供應個人使用保險箱，附帶全套廚房設備，這都是個人需求下的選配,與星級酒店差異，是Condo配備專業(yè)烤箱、微波爐、義式咖啡機、有線電視，熨斗熨衣板,U.S. Condo細分化 : 投資型condo、度假型resort condo、工作室型life condo、居住型condo,Option概念形成，Condo在發(fā)展6年後走入分眾策略,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,我就住在小西華旁,我住小西華Condo House,小西華，一種都會品味概念，而不是某一家酒店,當然，if 開發(fā)商決策

28、酒店的開發(fā)策略，那就是酒店,我住小西華旁，或者我住在Eaton Hotel逸東後面,這對成都人來說，是非常Life Style的有效concept,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Condo H. Interior,HOTEL PUERTA AMERICA MADRIO,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,HOTEL PUERTA AMERICA MADRIO,Condo H. Interior,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Condo H. Interior,HOTEL PUERTA AMERICA MADRIO,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Condo H. Interio

29、r,HOTEL PUERTA AMERICA MADRIO,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,HOTEL PUERTA AMERICA MADRIO,Condo H. Interior,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Condo H. Interior,HOTEL PUERTA AMERICA MADRIO,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Condo H. Interior,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Condo H. Interior,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Condo H. Interior,HOTEL DIAGONAL BARCELONA,成都雙楠調(diào)研與策略

30、發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Condo H. Interior,HOTEL DIAGONAL BARCELONA,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Condo H. Interior,HOTEL DIAGONAL BARCELONA,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Condo H. Interior,HOTEL DIAGONAL BARCELONA,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Condo H. Interior,HOTEL DIAGONAL BARCELONA,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Condo H. Interior,HOTEL DIAGONAL BARCELONA,成都雙楠

31、調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Condo H. Interior,HOTEL DIAGONAL BARCELONA,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Condo H. Interior,HOTEL DIAGONAL BARCELONA,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,U.S. Condo核心產(chǎn)品,1.販賣絕對都會感,2.都會精致生活的極致,3.星級酒店生活型態(tài)崇拜，home as hotel，hotel as home個人星級酒店,7.公共空間Lobby、梯廳注重，減化公設配套，高度關(guān)照關(guān)起門來的質(zhì)感追求以精簡面積,5. 空間趣味與知性的高度質(zhì)感,4. 高壓工作下的減壓生活空間，甚至成為第

32、三空間,8.市場需求拉高，透過投資群介入造成租賃多元的絕對分眾結(jié)構(gòu)專業(yè),6. Hi-Light解壓衛(wèi)浴文化、時尚廚餐空間、Work-Station設備強化,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,這樣的U.S. Condo新概念產(chǎn)品 在雙楠或成都 1M2要賣多少單價,索斯商業(yè)企圖控制Condo面積2000M2 1M2表價 R.M.B.12,000,含精裝修,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,策略Hi-Light一個Superstar 在2000效控制30多套的稀有性下 迅速地鮮明了本項目定位，更拉抬其他產(chǎn)品價值 如塑圍成功，其他產(chǎn)品線單價6000M2相對便宜 必要前提:實品屋空間質(zhì)感與氛圍強度

33、以及其他建築絕佳敷地的配合,如何達成,本項目必需成為somebody,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,地標&商業(yè),建築&型式,沿街&活動,都會&住宅,地標&商業(yè),都會&住宅,沿街&活動,建築&型式,Somebody,小資情調(diào) 建築環(huán)境,國際價值工程專業(yè) Gorge Shin,立即擁有 國外沿街氛圍,國外小區(qū)經(jīng)驗,酒店 (酒店概念公寓) Soho,雙楠首見 精質(zhì)商業(yè)群,國際室內(nèi)設計師 林馬克.梁錦華,國際建築師,國際尺度 退縮沿街 景觀設計師 秋山寬(j.p.,提升雙楠檔次商業(yè),高效二次施作,下榻精質(zhì)住宅,社區(qū)價值 Product Value,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,商業(yè)恐懼,與

34、商業(yè)策略擬定,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,結(jié)構(gòu),成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,C.Q.重慶集中式商業(yè),C.D.成都廣盤式商業(yè),collections,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,走出一線區(qū)段春熙路的Raidy Boer，在沒有商業(yè)collections集群只能融在傳統(tǒng)小區(qū),成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,客群,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,基礎(chǔ)群眾消費滿足,白領(lǐng)階層消費滿足,國際都會消費滿足銀領(lǐng)階層消費,Ending User Target Definit

35、ion,索斯企圖定位具較高生活品味小戶型客群,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,因為建築型式與風格所產(chǎn)生的環(huán)境氛圍，加上沿街退縮所產(chǎn)生聚客場所的養(yǎng)分，當適時供給較高階商業(yè)，可因而區(qū)隔出一條146米商業(yè)群帶。這是都市發(fā)展所產(chǎn)生的小簇群商業(yè)聚群。在雙楠成熟區(qū)這種推斷是有可能的。前提是精確切入分眾,這樣的小簇群商業(yè)聚群將區(qū)隔分眾，二環(huán)內(nèi)除了春熙路以強力都會型態(tài)聚客，分眾商業(yè)呈真空縫隙，精量精質(zhì)特殊商業(yè)型態(tài)有機會在二環(huán)出線,有好的場所，就會產(chǎn)生群集,環(huán)境,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,尤其是經(jīng)過精確設計、與建築形成的退縮沿街、廣場綠帶,情境，產(chǎn)生商業(yè),尤其在享有都市、安逸本質(zhì)休閒城市的成都,住

36、商分離，才能形成專用商業(yè)帶的商業(yè)質(zhì)感與情境強度,環(huán)境,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,Tea Street,進口品牌服飾店可能型態(tài),成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,就約在小西華旁那家餐廳,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,沿街,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成

37、都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,產(chǎn)品比例,總銷,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,1室1廳3550M212,2室1廳5070M226,2室2廳7095M242,小3房95110M220,住宅 55960M2,商業(yè)-SOHO版 13990M2,商務公寓12,000M2,沿街商業(yè)1F-商業(yè)棟800M2,沿街商業(yè)1F-SOHO棟800M2,沿街商業(yè)2F400M2,商業(yè)-品牌酒店版 13990M2,品牌酒店6,000M2,沿街商業(yè)1F-商業(yè)棟800M2,沿街商業(yè)1F-SOHO棟500M2,A,共享式site-plan產(chǎn)品比例,商務公寓SOHO6,000M2,沿街

38、商業(yè)2F700M2,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,住宅 55960M2,商務公寓3F7,100M2,沿街商業(yè)2F2,000M2,沿街商業(yè)1F4,900M2,B,通透式site-plan產(chǎn)品比例,1室1廳3050M28,2室1廳5070M225,2室2廳7095M243,小3房95110M224,商業(yè) 13990M2,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,一般住宅53960M26,000/M2 323,760,000,U.S. Condo精裝房2000M21,2000/M2 24,000,000,總銷 347,760,000,住宅 55960M2,商業(yè)-SOHO版 13990M2,商務公寓1

39、2,000M2 5,000元/M2 60,000,000,沿街商業(yè)1F-商業(yè)棟800M212,000元/M2 9,600,000,沿街商業(yè)1F-SOHO棟800M212,000元/M2 9,600,000,沿街商業(yè)2F400M2 6,000元/M2 2,400,000,商業(yè)-品牌酒店版 13990M2,品牌酒店6,000M2,沿街商業(yè)1F-商業(yè)棟800M212,000元/M2 9,600,000,沿街商業(yè)1F-SOHO棟500M215,000元/M2 7,500,000,A,共享式site-plan設算,商務公寓SOHO6,000M25,500元/M2 33,000,000,沿街商業(yè)2F700

40、M2 6,000元/M2 4,200,000,1,總銷 81,600,000 4.29億,總銷 品牌酒店資產(chǎn)+54,300,000 酒店4.02億,成都雙楠調(diào)研與策略發(fā)展下的產(chǎn)品定位,一般住宅53960M26,400/M2 345,344,000,U.S. Condo精裝房2000M21,2000/M2 24,000,000,總銷 369,344,000,住宅 55960M2,商業(yè)-SOHO版 13990M2,商務公寓12,000M2 5,800元/M2 69,600,000,沿街商業(yè)1F-商業(yè)棟800M212,000元/M2 9,600,000,沿街商業(yè)1F-SOHO棟800M212,000元/M2 9,600,000,沿街商業(yè)2F400M2 6,000元/M2 2,400,000,商業(yè)-品牌酒店版 13990M2,品牌酒店6,000M2,沿街商業(yè)1F-商業(yè)棟800M212,000元/M2 9