房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實測對比研究

1、房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實測對比研究摘要：房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實測之間的差異關(guān)乎重大，本文概述了房地產(chǎn)測繪中預(yù)測面積與實測面積的概念，對其之間差異產(chǎn)生的原因進行了分析，并在此基礎(chǔ)上對如何減小房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實測之間的差異進行了探討，旨在為對于房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實測對比的研究起到一定的指導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測繪；房屋預(yù)測面積；房屋實測面積；1、引言 隨著近幾年房地產(chǎn)的火爆，人們對于房屋的關(guān)注度越來越高。而房屋的預(yù)測面積與實測面積由于關(guān)系到人們的切身利益而尤其受人關(guān)注。如何減小房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實測之間的差異已經(jīng)不再僅僅是房地產(chǎn)公司關(guān)心的事情，更關(guān)乎到百姓利益。因此，做好

2、對于房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實測對比研究既有其學(xué)術(shù)意義，又充滿了實踐意義。2、房屋測繪中預(yù)測面積與實測面積的概述 房屋測繪中的預(yù)測面積指的是在商品房未驗收完工之前，依照相關(guān)規(guī)定，由專業(yè)的房屋測量機構(gòu)所預(yù)測的面積，在這一過程中最主要的依據(jù)是：施工的圖紙、實地的考察以及依據(jù)國家規(guī)定對房產(chǎn)面積的預(yù)測計算。房屋測繪中的預(yù)測面積可以作為房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售時所提供面積的依據(jù)，也可以當(dāng)做預(yù)售登記以及房地產(chǎn)管理等的參考依據(jù)。 房屋測繪中的實測面積則指的是在房屋完工驗收以后，并經(jīng)過工程規(guī)劃相關(guān)主管部門的審核，由房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定委托相關(guān)房屋測繪機構(gòu)所測量的面積，在這一過程中，主要的依據(jù)有參考是：建筑圖紙、預(yù)測

3、的數(shù)據(jù)和按照規(guī)定對房屋進行實地測量與計算之后得出的面積。 3、房屋測繪中預(yù)測面積與實測面積差異產(chǎn)生的原因 房屋測繪中預(yù)測面積與實測面積差異產(chǎn)生的原因可以分為很多方面，主要原因是在預(yù)測面積時沒有客觀的數(shù)據(jù)以及實測面積時技術(shù)層次的落后。總體來說在房屋測繪中預(yù)測面積與實測面積差異產(chǎn)生的原因中以下幾種最為常見：房屋在規(guī)劃設(shè)計時出現(xiàn)了變更、在測繪過程中的誤差、房屋完工后公用面積功能的改變、房屋完工后服務(wù)范圍的變更等，其中在測繪過程中的誤差是最為關(guān)鍵的因素。這些因素有時候我們是無法避免的，比如在測繪過程中的誤差，但是我們依然可以通過一定的手段提升測繪的精度，進而減小預(yù)測面積與實測面積之間的差異。 4、減小

4、房屋測繪中預(yù)測面積與實測面積差異的措施 對于減小房屋測繪中預(yù)測面積與實測面積差異的措施可以從提升施工施工單位的施工質(zhì)量、加強相關(guān)管理部門的管理力度以及提升測繪單位的測繪精度三個方面進行。但前二者涉及相關(guān)技術(shù)較少，而提升測繪單位的測繪精度又最為有效，因此，本文主要對如何提升測繪時的精度進行探討。 4.1提升技術(shù)人員的技術(shù)水平 測繪工作具有技術(shù)性很強的特點，其專業(yè)性很高，不僅僅需要掌握建筑設(shè)計的知識以對建筑圖紙中相關(guān)設(shè)計有較深的了解，還要對房屋產(chǎn)權(quán)管理以及建設(shè)項目審批的知識有一定的了解。因此提升技術(shù)人員的技術(shù)水平的重要性毋庸置疑。而對于技術(shù)人平的提高，最有效的手段有： （1）測繪單位要做好對技術(shù)人

5、員的培訓(xùn)，加強質(zhì)檢工作。 （2）嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進行測繪，并建設(shè)統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 （3）建設(shè)詳細的測繪細則，保證測算時的規(guī)范性以及科學(xué)性。 4.2測量和計算時的技術(shù)要點 (1)做好前期資料的整理 前期資料主要是指營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證、規(guī)劃許可證、總平面圖、施工平面圖以及房屋共有部位使用說明等，這些資料對于計算房屋面積非常重要。當(dāng)預(yù)測房屋面積時，要特別重視建筑施工圖紙和規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙之間的差異，在有不同之處的時候需要開發(fā)商提供解釋并將其詳細的記錄，而標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)選取核準(zhǔn)圖。 (2)善于利用圖紙中的CAD文件 由于CAD在建筑設(shè)計中被廣泛的應(yīng)用，所以我們可以通過建筑圖紙的CAD文件進行測繪工作的開展。這一方

6、法不僅可以提高效率，對于測繪精度的提升效果也非常明顯。 (3)在實測中比照預(yù)測資料 實測過程中，我們可以比照預(yù)測資料進行實地測繪，并以核準(zhǔn)圖紙作為標(biāo)準(zhǔn)，將不一致的地方進行記錄，這是一種很好的自我檢測方法 假如實測與預(yù)測的圖形差距不是很大，這就說明預(yù)測面積與實測面積的差異不會很大。反過來看，假如實測與預(yù)測的圖形差距很大的話，這就表明預(yù)測面積與實測面積的差異較。針對后者，一般來說差異有兩種：房屋的套內(nèi)尺寸的變化以及共有共用部位的變化。在具體的工作中，我們應(yīng)根據(jù)變化的部分來進行記錄，舉例來說：如果只有某一層次變化時，我們的 “房屋分層面積對照表”中也將只有那一層的數(shù)據(jù)變化，至于其他樓層的建筑面積等則

7、與原預(yù)測數(shù)據(jù)一致。 (4)實測過程中確保整體與局部的結(jié)合 實測時要首先對房屋的整體進行觀察，觀察個外立面的異同，其中陽臺是關(guān)鍵部分。在此基礎(chǔ)上，參照核準(zhǔn)圖紙測量外圍尺寸，最后對各樓層的房屋內(nèi)部進行測量。 針對每單元的實測，沒有必要詳細測量其所有的內(nèi)部尺寸，我們只要對整套房屋的軸線總尺寸、與相鄰單元部分的尺寸以及陽臺的尺寸等做好測量與記錄即可。 在這個過程里我們應(yīng)注意對外墻尺寸做好測量，這主要是由于實測中是不能夠量到墻體中軸線位置的，所以就只能依據(jù)尺寸+上半墻的厚度對套內(nèi)尺寸和面積進行計算。 (5)測繪過程中的細節(jié)處理 測繪過程中的細節(jié)處理主要對象有對房屋內(nèi)部上空的處理、如何確定墻面粉刷層厚度以

8、及對陽臺實測尺寸的處理。 其中對房屋內(nèi)部上空的處理由于缺少相關(guān)規(guī)定，所以在這一問題上對于其的計算方法以及理解有著很多不同。針對這一問題我們應(yīng)特別注意內(nèi)部是否有與外墻有關(guān)的上空部分以避免重復(fù)計算外墻體面積的情況。所以，當(dāng)外墻是上空的一面支撐時，我們只把其計算為復(fù)式下層的建筑面積即可。 而如何確定墻面粉刷層厚度則主要是進行預(yù)測時要依照建筑設(shè)計說明，并對其外立面材料厚度有一定的了解，這樣才能避免實測時由于設(shè)計沒變化而外墻體厚度卻不同所帶來的誤差偏大的狀況。具體操作過程中要根據(jù)具體情況選擇合理的方式。 至于對陽臺實測尺寸的處理，最常見的錯誤是直接按底版的水平投影面積進行測量，改正的方法是按照圍護結(jié)構(gòu)的

9、外圍水平投影進行測量。當(dāng)陽臺上有空調(diào)機位的時候，由于缺乏相關(guān)規(guī)定，所以應(yīng)根據(jù)具體的情況具體分析，假如規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙上對空調(diào)機位和陽臺設(shè)置了界線和尺寸標(biāo)注，那么預(yù)測面積中機位面積必定未包括在陽臺的面積中。普遍來說，陽臺的預(yù)測面積和實測面積一定會有一定的差異，這就需要我們對不同層次的同樣類型的陽臺尺寸進行多次測量，最終進行平差處理。 5、結(jié)語 如何減小房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實測的差距是一個很寬泛的話題，它不僅僅關(guān)乎到企業(yè)的誠信度，更與百姓的生活有著重要的影響，因此做好這一研究意義重大。從本文中可以看出，在這一工作的進展中由于涉及的范圍廣且對技術(shù)的要求較高，這就需要我們不斷地學(xué)習(xí)、總結(jié)，只有這樣我們才能降低房屋面積預(yù)測和實測的差距，切切實實的為老百姓的利益起到保護作用。 參考文獻 【1】章淑君;房屋面積測算中產(chǎn)權(quán)面積測算的研究;全面建設(shè)小康社會：中國科技工作者的歷史責(zé)任中國科協(xié)2003年學(xué)術(shù)年會論文集（上）;2009年. 【2】李愛迪;重慶市房產(chǎn)測繪管理信息系統(tǒng)的研發(fā);重慶大學(xué);2009年. 【3】記者 陽光;房屋面積測量實施新標(biāo)準(zhǔn);深圳商報;2009