物業(yè)公司涉及的會(huì)計(jì)科目1

1、物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定一會(huì)計(jì)科目及使用說明第 204 號(hào)科目 預(yù)收賬款1. 本科目核算企業(yè)按合同規(guī)定向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng) ，如企業(yè)為物業(yè) 產(chǎn)權(quán)人使用人提供的公共衛(wèi)生清潔公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安綠化等預(yù)止的公 共性服務(wù)費(fèi)等2. 企業(yè)向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)，借記銀行存款科目，貸記本科目；收 入實(shí)現(xiàn)時(shí)，借記本科目，貸記經(jīng)營收入其他業(yè)務(wù)收入科目有關(guān)單位和個(gè)人補(bǔ)付的 款項(xiàng)，借記銀行存款等科目，貸記本科目；退回多付的款項(xiàng)，作權(quán)反會(huì)計(jì)分錄預(yù)收賬款情況不多的公司 ，也可以將預(yù)收的款項(xiàng)直接記入應(yīng)收賬款科目的貸 方，不設(shè)本科目3. 本科目應(yīng)按有關(guān)單位和個(gè)人設(shè)置明細(xì)賬4. 本科目期末貸方余額，反映企

2、業(yè)向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)；期末如為 借方余額，反映應(yīng)由有關(guān)單位和個(gè)人補(bǔ)付的款項(xiàng)第 205 號(hào)科目 代收款項(xiàng)1. 本科目核算企業(yè)因代收代交有關(guān)費(fèi)用等應(yīng)付給有關(guān)單位的款項(xiàng) ，如代收的 水電費(fèi)煤氣費(fèi)有結(jié)電視費(fèi)電話費(fèi)等企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算2. 企業(yè)收到代收的各種款項(xiàng)時(shí)，借記銀行存款等科目，貸記本科目；交給有 關(guān)單位時(shí)，借記本科目，貸記銀行存款等科目收取代辦手續(xù)費(fèi)等服務(wù)收入時(shí)，借 記本科目，貸記經(jīng)營收入科目3. 本科目應(yīng)按代收代交費(fèi)用種類設(shè)置明細(xì)賬4. 本科目貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的代收款項(xiàng)第 209 號(hào)科目 其他應(yīng)付款1. 本科目核算企業(yè)應(yīng)付暫收其他單位或個(gè)人的

3、款項(xiàng) ，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人入 住時(shí)或入住后準(zhǔn)備進(jìn)行裝修時(shí) ，企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人收取的可能因裝修而發(fā) 生的毀損修復(fù)安全等方面費(fèi)用的保證金等2. 發(fā)生的各種應(yīng)付暫收款項(xiàng)，借記銀行存款等科目，貸記本科目；支付時(shí)， 借記本科目，貸記銀行存款等科目3. 本科目應(yīng)按債權(quán)人或應(yīng)付暫收款項(xiàng)的類別設(shè)置明細(xì)賬4. 本科目期末余額，反映企業(yè)尚未收付的其他應(yīng)付款第 281 號(hào)科目 代管基金1. 本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部分共用設(shè)施設(shè)置維修基金2. 企業(yè)代收代管基金時(shí)，借記銀行存款代管基金存款科目，貸記本科目企業(yè)收到銀行計(jì)息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記銀行存款代管 基金存款科目 ，貸記本科目企

4、業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共用的商業(yè)用房和共用 設(shè)施設(shè)備，應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用，如租賃費(fèi)承包費(fèi)有償使用費(fèi)等，應(yīng)按受益對(duì)象， 借記經(jīng)營成本管理費(fèi)用其他業(yè)務(wù)支出科目，貸記本科目代管基金按規(guī)定用途使 用，應(yīng)分別以下兩種情況進(jìn)行處理：由本企業(yè)承接房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大 修更新改造任務(wù)的，實(shí)際發(fā)生的工程支出，借記物業(yè)工程科目，貸記銀行存款庫 存材料等有關(guān)科目；工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽 證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記本科目，貸記經(jīng)營收入 - 物業(yè)大修收入科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完 物業(yè)工程成本，借記經(jīng)營成本科目，貸記物業(yè)工程科目由外單位承接大修任務(wù) 的，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使

5、用人簽證認(rèn)可后與承接 單位進(jìn)行結(jié)算，借記本科目，貸記銀行存款等科目3. 本科目應(yīng)按單幢房屋設(shè)置明細(xì)賬4. 本科目期末貸方余額，反映代管基金的結(jié)余第 411 號(hào)科目 物業(yè)工程1. 本科目核算企業(yè)承接物業(yè)工程所發(fā)生的各項(xiàng)支出企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)或者 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的管理用房商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出 ，也在本科 目核算2. 企業(yè)承接的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大修更新改造工程發(fā)生的各項(xiàng)支 出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等科目工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員 會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記代管基金科目，貸記經(jīng)營收 入物業(yè)大修收入科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記經(jīng)營成本科目，貸記

6、本科目 企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的管理用房商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝 修發(fā)生的支出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等有關(guān)科目，工程完工結(jié)轉(zhuǎn) 成本，借記遞延資產(chǎn)科目，貸記本科目3. 本科目應(yīng)按工程項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬4. 本科目期末借方余額，反映在建工程的實(shí)際成本5. 企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)需要，增設(shè)相應(yīng)的科目第 501 號(hào)科目 經(jīng)營收入1. 本科目核算企業(yè)的物業(yè)管理 （主營業(yè)務(wù)） 活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提 供維修管理和服務(wù)等勞務(wù)而取得的各項(xiàng)收入 ，包括物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營收入和 物業(yè)大修收入物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi) 收入公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入物

7、業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委 員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入 ，如房屋出 租收入和經(jīng)營停車場游泳池各類球場等共用設(shè)施收入物業(yè)大修收入是指企業(yè)接 受業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的委托 ，對(duì)房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行 大修取得的收入2. 企業(yè)取得的和項(xiàng)收入，應(yīng)按下列原則確認(rèn)：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同 時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng) 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的 ，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同 或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)3. 企

8、業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供公共性服務(wù)公眾代辦性服務(wù)以及特約服務(wù) 而取得的物業(yè)管理收入，借記銀行存款應(yīng)收賬款等科目，貸記本科目企業(yè)經(jīng)營業(yè) 主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的物業(yè)經(jīng)營 收入，借記銀行存款應(yīng)收賬款等科目，貸記本科目企業(yè)承接房屋共用部位共用設(shè) 施設(shè)備大修工程，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證 認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記代管基金科目，貸記本科目4. 本科目應(yīng)按經(jīng)營收入的種類設(shè)置明細(xì)賬 ，如物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營收入物 業(yè)大修收入等，其中物業(yè)管理收入，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際管理，按照物業(yè)管理收入 的組成內(nèi)容（如來源渠道等）設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明核算5. 期末，應(yīng)

9、將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額第 502 號(hào)科目 經(jīng)營成本1. 本科目核算企業(yè)物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營物業(yè)大修等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本企業(yè)所 屬物業(yè)管理單位在經(jīng)營中發(fā)生的管理人員的工資資金及職工福利費(fèi)固定資產(chǎn)折 舊費(fèi)及修理費(fèi)水電費(fèi)取暖費(fèi)辦公費(fèi)差旅費(fèi)郵電通訊費(fèi)交通運(yùn)輸費(fèi)租賃費(fèi)財(cái)產(chǎn)保 險(xiǎn)費(fèi)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)保安費(fèi)綠化維護(hù)費(fèi)低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等間接費(fèi)用 ，記入 管理費(fèi)用科目，不在本科目核算2. 企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供公共性服務(wù)公眾代辦性服務(wù)及特約服務(wù)所 發(fā)生的直接費(fèi)用，直接記入本科目，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料應(yīng)付賬 款等科目企業(yè)經(jīng)營物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的租賃費(fèi)承包費(fèi)等 ，直接

10、記入本 科目，借記本科目，貸記代管基金或應(yīng)付賬款科目月份終了，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已 完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記物業(yè)工程科目3. 本科目的明細(xì)核算應(yīng)與經(jīng)營收入的明細(xì)核算相對(duì)應(yīng)4. 期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無余額第 511 號(hào)科目 其他業(yè)務(wù)收入1. 本科目核算企業(yè)除主管業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入 ，包括房屋 中介代銷手續(xù)費(fèi)收入材料物資銷售收入廢品回收收入商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使 用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動(dòng)取得的收入，如開辦健身房歌舞廳美容美發(fā) 商店飲食店等經(jīng)營收入其他業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)原

11、則 ，與主營業(yè)務(wù)收入確認(rèn)原則相同2. 企業(yè)取得的各項(xiàng)其他業(yè)務(wù)收入，借記銀行存款應(yīng)收賬款等科目，貸記本科 目3. 本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細(xì)賬 ，如房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入物資 銷售收入廢品回收收入商業(yè)用房以營收入等4. 期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額第 512 號(hào)科目 其他業(yè)務(wù)支出1. 本科目核算企業(yè)除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)支出 ，包括為銷 售商品提供勞務(wù)而發(fā)生的相關(guān)成本費(fèi)用以及相關(guān)稅金及附加等2. 企業(yè)發(fā)生的其他業(yè)務(wù)支出，借記本科目，貸記應(yīng)付工資銀行存款應(yīng)交稅金 其他應(yīng)交款代管基金等科目3. 本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細(xì)賬 ，如房屋中介代銷手

12、續(xù)費(fèi)支出物資 銷售成本廢品回收成本商業(yè)用房經(jīng)營支出等4. 期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額 二會(huì)計(jì)報(bào)表的編制說明1. 在資產(chǎn)負(fù)債表住房周轉(zhuǎn)金項(xiàng)目下增設(shè)代管基金項(xiàng)目 ，反映企業(yè)接受委托管 理的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)代管基金科目的 期末貸方余額填列2. 物業(yè)工程科目的期末余額在資產(chǎn)負(fù)債表存貨項(xiàng)目中反映3. 代收款項(xiàng)科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表其他流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)目中反映 淺議物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算的新規(guī)定李俊杰物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的一種自然延續(xù)物業(yè)管理會(huì)計(jì)的出現(xiàn) 和發(fā)展是物業(yè)管理公司進(jìn)入市場實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)的必 然產(chǎn)物

13、財(cái)政部通知在 2000年 1月1日起貫徹執(zhí)行財(cái)會(huì)字 199944 號(hào)文關(guān)于物業(yè) 管理企業(yè)執(zhí)行 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 有關(guān)問題的通知以及物業(yè)管理企業(yè)會(huì) 計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行） ，以物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)，融合了會(huì)計(jì)核算方法和會(huì)計(jì) 程序，豐富了會(huì)計(jì)工作的內(nèi)容，使目前上海地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，由采用多種行業(yè) 會(huì)計(jì)制度統(tǒng)一過渡到完整的系統(tǒng)的可以操作可以實(shí)施的會(huì)計(jì)方法和步驟上來筆者曾對(duì)上海幾家頗有影響的物業(yè)管理企業(yè)作了一次調(diào)查 ，大多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù) 人員認(rèn)為：物業(yè)管理會(huì)計(jì)沒能像工業(yè)會(huì)計(jì)制度那樣成熟可操作，很難做到融會(huì)貫 通運(yùn)用自如原因有三：其一，物業(yè)管理行業(yè)作為新興行業(yè)，國家地方房管部門不 斷有新的政策法規(guī)和條款

14、出臺(tái)，使物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算跟不上新政策的實(shí)施要求； 其二，財(cái)務(wù)人員過去不能以會(huì)計(jì)法為準(zhǔn)繩實(shí)施操作，而是以某些不夠成熟的房管 要求處理業(yè)務(wù)，造成核算過程中偏差；其三，物業(yè)管理行業(yè)的工作內(nèi)容從原來簡 單的房屋養(yǎng)護(hù)到運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù) ，從簡單的為使用人 提供服務(wù)到智能化管理，管理的內(nèi)容豐富了，服務(wù)的項(xiàng)目擴(kuò)大了，而財(cái)務(wù)人員缺 少專業(yè)培訓(xùn)，主管部門又很少有權(quán)威性的政策解釋上述三個(gè)原因阻礙了物業(yè)管理 財(cái)務(wù)的正常發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)的會(huì)計(jì)核算在明確執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度基礎(chǔ)上 ，再按 照物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定 （試行）執(zhí)行是近年來比較具體的對(duì)物業(yè)會(huì)計(jì) 的工作性指導(dǎo) ，統(tǒng)一了物業(yè)管理

15、行業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置如新設(shè)的第 205號(hào)科目代收 款項(xiàng)，第 281 號(hào)科目代管基金，第 411號(hào)科目物業(yè)工程是在行業(yè)中常見常用的收 支科目對(duì)原先房地產(chǎn)企業(yè)使用的第 204號(hào)科目預(yù)收帳款，第 209號(hào)科目其他應(yīng)付 款，第 501 號(hào)科目經(jīng)營收入，第 502 號(hào)科目經(jīng)營成本，第 512號(hào)科目其他業(yè)務(wù)支 出等都較具體地作了解釋和歸類說明充分發(fā)揮了會(huì)計(jì)管理的職能 ，為企業(yè)內(nèi)部正 確統(tǒng)計(jì)運(yùn)作和有效控制成本支出，提供合理的會(huì)計(jì)信息和充分的理論依據(jù)1 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定分清了代收款項(xiàng)同其他收入款項(xiàng)的界 限，新設(shè)置的第 205 號(hào)科目代收款項(xiàng)立意明確，物業(yè)公司代有關(guān)部門向業(yè)主收取 的垃圾清運(yùn)費(fèi)有線電視

16、初裝費(fèi)電表保證金水費(fèi)押金等 ，可在代收款項(xiàng)一級(jí)科目下 設(shè)各項(xiàng)二級(jí)科目，分類入帳有利于發(fā)揮會(huì)計(jì)管理職能，統(tǒng)一結(jié)算交納，操作性強(qiáng) 例 某物業(yè)公司為環(huán)衛(wèi)所代收建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，為有線電視臺(tái)代收初裝費(fèi)， 為自來水公司預(yù)收水費(fèi)，為供電所代收電表保證金，具體分錄如下：借：101 現(xiàn)金 102銀行存款貸： 205代收款項(xiàng)垃圾清運(yùn)費(fèi)有線電視初裝費(fèi)水費(fèi)電表保證金月末將收入各項(xiàng)費(fèi)用歸還有關(guān)部門，分錄如下：借： 205代收款項(xiàng)垃圾清運(yùn)費(fèi)有線電視初裝費(fèi)水費(fèi)電表保證金貸：102 銀行存款月末將為業(yè)主服務(wù)的服務(wù)費(fèi)收入結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入：借： 205代收款項(xiàng)服務(wù)費(fèi)收入貸：經(jīng)營收入服務(wù)費(fèi)收入代收款項(xiàng)科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表中其他

17、流動(dòng)負(fù)債額目中反映2 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定切合實(shí)際設(shè)置新科目，糾正了以往對(duì)維修 基金科目歸類無序的缺陷過去有的物業(yè)管理企業(yè)將維修基金歸集在第 203 號(hào)科 目應(yīng)付帳款，也有歸集在第 261號(hào)科目長期應(yīng)付款新增設(shè)第 281 號(hào)科目代管基金 是為房屋使用人和業(yè)主代管的部分基金，既符合國家規(guī)范，又符合物業(yè)公司實(shí)際 例 某物業(yè)公司收到委托管理的房屋共用部位共用設(shè)施維修基金和代管基 金的存款利息，分錄如下：借：102 銀行存款代管基金存款貸： 281代管基金維修基金利息收入外單位承接大修任務(wù)，工程完工后，經(jīng)業(yè)委會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人認(rèn)可后支付維 修基金，分錄如下：借： 281代管基金維修基金貸：102

18、 銀行存款本科目期末貸方余額反映代管基金結(jié)余款3 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核等補(bǔ)充規(guī)定新設(shè)置第 411 號(hào)科目物業(yè)工程，歸集了承 接物業(yè)工程成本支出，為物業(yè)工程有效地系統(tǒng)地提供正確的成本信息，有利于物 業(yè)公司進(jìn)行成本控制 例 1 某物業(yè)公司對(duì)開發(fā)商提供的物業(yè)管理辦公用房進(jìn)行裝修改建，分錄如 下：借： 411物業(yè)工程辦公室裝修貸： 102銀行存款 124 庫存材料辦公室裝修工程完工，費(fèi)用在二年中分?jǐn)偅航瑁?171遞延資產(chǎn)辦公室裝修貸： 411物業(yè)工程辦公室裝修借： 502經(jīng)營成本物業(yè)管理貸： 171遞延資產(chǎn)辦公室裝修 例 2 根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提議和業(yè)委會(huì)要求對(duì)某樓屋面進(jìn)行大修借： 411物業(yè)工程物業(yè)大修工程貸： 102銀行存款 104 庫存材料工程完工后，工程款經(jīng)業(yè)委會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人鑒證，結(jié)轉(zhuǎn)工程成本：借： 281代管基金維修基金貸： 501經(jīng)營收入物業(yè)大修工程借： 502經(jīng)營成本物業(yè)大修貸： 411物業(yè)工程物業(yè)大修工程 本科目應(yīng)按工程項(xiàng)目內(nèi)容設(shè)置明細(xì)帳，借方金額反映在建工程的實(shí)際成本綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算