房屋租賃業(yè)稅收及印花稅管理難點(diǎn)及對(duì)策

1、一、房屋租賃業(yè)稅收（房產(chǎn)稅）（一）存在問(wèn)題及難點(diǎn)1稅收宣傳難，納稅人納稅意識(shí)淡薄。 對(duì)個(gè)人出租房屋行為 申報(bào)納稅的相關(guān)稅法宣傳重視不夠，宣傳不多，加上房屋租賃的納稅人群體多、情況比較復(fù)雜，有單位房屋出租、私有房屋出租， 還有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的，因此稅務(wù)部門(mén)要想將房屋租賃稅收政策宣傳 到位，讓每一個(gè)房屋租賃的納稅人知曉稅收政策，自覺(jué)履行納稅義務(wù)，確實(shí)存在一定的困難。2稅源監(jiān)控難。房屋租賃行為既不需要在工商部門(mén)辦理營(yíng)業(yè) 執(zhí)照，又不需要在房管部門(mén)或其他職能部門(mén)注冊(cè)登記，只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議，私下簽訂一張租賃合同就可現(xiàn)金交易， 收入帶有 很大隱蔽性，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)底數(shù)不清。 房屋租賃涉及面廣、稅源 分散、周期

2、短、變動(dòng)性大，給稅源監(jiān)管帶來(lái)了很大難度：一是產(chǎn) 權(quán)所有人難以尋找。有的產(chǎn)權(quán)所有人和房產(chǎn)不在同一個(gè)地方，有的是委托親朋好友幫忙看管， 代收房租，查找產(chǎn)權(quán)所有人往往給 稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來(lái)了很大困難， 對(duì)一些承租又轉(zhuǎn)租的納稅人， 要想找 到他們更是難上加難。二是租賃關(guān)系難以確認(rèn)。 在稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅 時(shí)，租賃雙方相互串通，有的說(shuō)是借用、有的說(shuō)是自用，有的說(shuō) 是合伙經(jīng)營(yíng)，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，致使租賃關(guān)系無(wú)法確認(rèn)。三是變動(dòng) 頻繁難以監(jiān)控。房屋租賃經(jīng)常出現(xiàn)轉(zhuǎn)租、停業(yè)、短期租賃等情況， 人員變動(dòng)較為頻繁，給稅源監(jiān)控帶來(lái)了很大難度。3部門(mén)配合難。房屋租賃管理工作涉及房管、公安、工商、 稅務(wù)、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)等部門(mén)。在實(shí)

3、際工作中，各部門(mén) 的管理體制不健全、管理部門(mén)職責(zé)不明確、管理行為不規(guī)范、綜 合管理措施不完善，以致相關(guān)職能部門(mén)往往各自為政， 信息不溝 通，數(shù)據(jù)不共享，沒(méi)有共同規(guī)范管理房屋租賃市場(chǎng)，各部門(mén)之間 缺乏行之有效的協(xié)作配合機(jī)制， 未能形成齊抓共管的合力，無(wú)法 從源頭上對(duì)房屋租賃業(yè)稅收進(jìn)行監(jiān)控。4確定收入難。按規(guī)定，對(duì)個(gè)人房屋出租取得的租金收入征 收稅款，應(yīng)嚴(yán)格據(jù)實(shí)計(jì)征。但現(xiàn)實(shí)情況是，因?yàn)槌鲎夥课菝娣e不 同，地段不同、房間朝向不同、房型不一，樓層有異，甚至房東、 房客性格不同，都會(huì)影響到租金的高低，房屋租金一房一價(jià)，相 差懸殊。倘若房東、房客結(jié)成“攻守同盟”，拒絕提供租賃協(xié)議， 或提供租賃協(xié)議不實(shí)或不

4、能如實(shí)申報(bào)租賃收入的，稅務(wù)人員根本無(wú)從知曉房東所取得的真實(shí)租金收入， 也不能在核定房東租金收 入時(shí)來(lái)個(gè)“一刀切”。5稅收負(fù)擔(dān)重，執(zhí)行政策難。從當(dāng)前的情況來(lái)看，出租房屋 稅負(fù)較高，其主要稅種及稅率為：增值稅3%、房產(chǎn)稅4%12%、 個(gè)人所得稅10%20%，印花稅1 %。等，總體稅率超過(guò) 30%。 出租房屋行業(yè)涉及稅種較多、 總體稅率偏高，客觀上給稅收征管 工作加大了難度，房屋租賃的稅收政策和管理很難執(zhí)行到位。（二）對(duì)策及建議1廣泛宣傳，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。 稅務(wù)機(jī)關(guān)要針對(duì)納稅人納稅意識(shí)淡 薄，稅收流失嚴(yán)重的情況，廣泛采用網(wǎng)站、廣播、電視、報(bào)紙、 稅務(wù)公開(kāi)欄以及“送稅法進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)等，發(fā)揮街道和社區(qū)居委 會(huì)

5、聯(lián)系群眾面廣的工作優(yōu)勢(shì)，采取逐戶走訪、個(gè)別宣傳、文體活 動(dòng)等多種形式宣傳和普及稅法知識(shí)，把房屋租賃稅收征管與社區(qū) 評(píng)先評(píng)優(yōu)相結(jié)合，提升納稅人的納稅意識(shí)，在全社會(huì)真正形成誠(chéng) 信納稅的良好氛圍。同時(shí)，要廣泛宣傳依法誠(chéng)信納稅典型，曝光 涉稅違法犯罪大案要案，強(qiáng)化震懾教育作用，提高納稅人的稅法 遵從度和稅法宣傳的針對(duì)性和實(shí)效性。2加大稅源監(jiān)管力度。一是對(duì)轄區(qū)內(nèi)的個(gè)人房屋租賃情況進(jìn) 行認(rèn)真的專項(xiàng)清查，主管地稅機(jī)關(guān)設(shè)置稅款征收清冊(cè)和賬簿，建立并完善出租人的納稅資料檔案管理。建立專門(mén)的數(shù)據(jù)信息庫(kù)， 納入計(jì)算機(jī)管理；二是根據(jù)實(shí)際情況結(jié)合房屋的地區(qū)分布、結(jié)構(gòu)類型、市場(chǎng)租金價(jià)格等因素，核定應(yīng)納稅額；三是委托房管、

6、鄉(xiāng) 鎮(zhèn)（街道辦事處）、物業(yè)管理等單位或部門(mén)代征相關(guān)稅費(fèi)。并與 代征單位簽訂委托代征稅款協(xié)議書(shū)，向代征單位頒發(fā)委托 代征稅款證書(shū)，并按有關(guān)規(guī)定支付代征手續(xù)費(fèi)。3加大執(zhí)法查處力度。一是開(kāi)展房產(chǎn)稅收專項(xiàng)檢查，稽查局 要將收入較大的街道門(mén)面出租稅收納入稽查工作的重點(diǎn)，建立房屋出租稅收的定期巡查制度或不定期地組織開(kāi)展房屋出租稅收 的專項(xiàng)整頓，將重點(diǎn)稽查與日常管理有機(jī)結(jié)合， 整頓和規(guī)范房產(chǎn) 稅收秩序，實(shí)現(xiàn)以查促管，以查促收。二是加大處罰力度，實(shí)施 小稅重罰，定期向社會(huì)公布房屋出租的稅款征收、減免稅、停歇 業(yè)、處罰等情況，曝光涉稅違法犯罪行為，教育納稅人，震懾不 法分子，設(shè)立舉報(bào)電話或信箱，接受社會(huì)監(jiān)督。4

7、成立稅收征管專業(yè)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮稅控聯(lián)管作用。制定一 套嚴(yán)謹(jǐn)有效、操作性強(qiáng)的考核辦法，由地稅系統(tǒng)內(nèi)部設(shè)立專門(mén)機(jī) 構(gòu)或通過(guò)由政府組織成立以地稅主管、 各部門(mén)抽調(diào)人力組成的專 門(mén)管理機(jī)構(gòu)，改變以往的突擊性征管為日常性專一征管的征收模 式，充分發(fā)揮稅收協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)和納稅評(píng)估作用，進(jìn)一步提高對(duì)房屋租賃業(yè)稅源監(jiān)控水平。 一是加強(qiáng)與房管部門(mén)的協(xié)作， 及時(shí)向 稅務(wù)機(jī)關(guān)提供出租房屋的位置、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積房產(chǎn)價(jià)值及產(chǎn) 權(quán)所有人等信息，這樣可杜絕納稅人申報(bào)收入的隨意性；二是加強(qiáng)與工商部門(mén)的對(duì)口銜接， 及時(shí)把握納稅人“進(jìn)”、“出”情況， 從而摸清房源、稅源；三是加強(qiáng)日常納稅評(píng)估工作。今后納稅評(píng) 估的對(duì)象應(yīng)向小稅種傾

8、斜，用各種各樣的方法盡可能多地掌握稅 源的規(guī)模和分布，對(duì)可能漏征、少繳稅款的單位要運(yùn)用評(píng)估方式 進(jìn)一步了解相關(guān)情況，以達(dá)到充分掌握稅源的目的。二、印花稅（一）存在問(wèn)題及難點(diǎn)1印花稅的稅目多，金額小，稅款難以足額征收。印花稅稅目有13個(gè)，涉及的應(yīng)稅憑證多達(dá)幾十種， 由于憑證多、稅率多， 加上印花稅屬于小稅種，稅收政策宣傳輔導(dǎo)不到位， 企業(yè)單位財(cái) 務(wù)人員學(xué)習(xí)了解不全面，不及時(shí)，企業(yè)單位的應(yīng)稅憑證分散管理，其財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)應(yīng)稅憑證匯集不及時(shí)，因此，企業(yè)單位很難及時(shí)準(zhǔn)確足額計(jì)算應(yīng)納印花稅額。2納稅意識(shí)不強(qiáng)，申報(bào)的稅目不齊全，漏稅現(xiàn)象較為普遍。 由于印花稅稅目繁多、征稅面廣、政策復(fù)雜、稅收政策的宣傳不 到位

9、、稅收征管方式的落后，絕大多數(shù)納稅人不知道該如何計(jì)算 繳納印花稅。如“購(gòu)銷合同”稅目，很多納稅人只申報(bào)銷售產(chǎn)品 簽訂合同的印花稅，而對(duì)購(gòu)進(jìn)材料的合同及購(gòu)入固定資產(chǎn)的合同 不申報(bào)，再如“建筑安裝工程承包合同”稅目，很多納稅人只知 道建設(shè)施工方申報(bào)繳納印花稅， 而對(duì)建設(shè)方簽定的建筑工程承包 合同及建筑工程設(shè)計(jì)合同不申報(bào)，造成了部份稅款的漏繳。3.納稅人不提供或少提供應(yīng)稅憑證，印花稅款難以征收到 位。由于印花稅是一種行為稅，印花稅的計(jì)稅依據(jù)為書(shū)立、領(lǐng)受 的憑證。而憑證的保管、提供完全取決于納稅人，是否納稅和足 額納稅的主動(dòng)權(quán)屬于納稅人。 納稅人為了少繳稅款，往往只提供 金額較小的合同，或不提供合同，

10、評(píng)估人員很難自行取得直接的 計(jì)稅證據(jù)。4稅收征管手段落后，源泉管理不到位。稅收征管手段較為 單一，征稅方式大多以納稅人自行申報(bào)和納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查為主，綜合治稅的手段運(yùn)用較少，印花稅源泉管理不到位。5.對(duì)行政事業(yè)單位印花稅管理不到位。 如行政事業(yè)單位固定 資產(chǎn)采購(gòu)發(fā)生的購(gòu)銷合同、 車(chē)輛保險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同、 醫(yī)院醫(yī)療 設(shè)備采購(gòu)發(fā)生的購(gòu)銷合同等未納入管理范圍， 未規(guī)定進(jìn)行印花稅 納稅申報(bào)。（二）對(duì)策建議1加大稅收宣傳力度，提高企業(yè)的納稅意識(shí)和業(yè)務(wù)水平。針對(duì)印花稅的稅目繁多且完全掌握比較困難、納稅人對(duì)印花稅政策相對(duì)了解較少、納稅意識(shí)和業(yè)務(wù)水平都較低下的現(xiàn)狀，稅收機(jī)關(guān) 應(yīng)該加強(qiáng)日常政策宣傳輔導(dǎo)， 進(jìn)行

11、定期或不定期的稅收培訓(xùn)， 提 高納稅人的納稅意識(shí)，幫助企業(yè)財(cái)務(wù)人員準(zhǔn)確計(jì)算印花稅額，逐步形成自覺(jué)、準(zhǔn)確納稅的意識(shí)和習(xí)慣。2強(qiáng)化納稅輔導(dǎo)，優(yōu)化納稅服務(wù)，提高行政事業(yè)單位印花稅 的納稅意識(shí)。將行政事業(yè)單位也納入印花稅監(jiān)管范圍內(nèi)，加強(qiáng)和優(yōu)化事業(yè)單位印花稅的納稅輔導(dǎo)，要求行政事業(yè)單位在履行個(gè)人 所得稅扣繳義務(wù)的同時(shí)也履行印花稅納稅義務(wù)，按月辦理印花稅納稅申報(bào)，尤其加強(qiáng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)療器械的購(gòu)銷合同印花稅管理。3加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作，強(qiáng)化代征代扣。印花稅征稅范圍較廣，征收難度和成本較大。要減少少征漏征以及無(wú)法征收的情況發(fā)生， 就要加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作，充分發(fā)揮部門(mén)聯(lián)動(dòng)作用，對(duì)有關(guān)單位委托其 代征稅款，提高綜合治稅水平和全民納稅意識(shí)。比如，讓銀行部 門(mén)代征借款合同印花稅就可以真正做到合同在簽訂時(shí)雙方貼花； 讓保險(xiǎn)公司代征車(chē)輛保險(xiǎn)合同印花稅就可以真正做到合同在訂 時(shí)雙方貼花。4實(shí)行源頭控管，提高服務(wù)質(zhì)量。結(jié)合黨的群眾路線教育實(shí) 踐活動(dòng)，針對(duì)印花稅征收范圍廣、稅額小、稅負(fù)輕、稅源散等特點(diǎn)，加大日常管理力度