新余市舊城改造可研報(bào)告

1、 前言 新余，一座歷史悠久、 文化底 韻深厚 的現(xiàn)代文明 城市， 一座沐 浴改革 春風(fēng)的 新興工業(yè)經(jīng)濟(jì)城市，是全國重要的鋼鐵基地，素有“浙贛線上一顆明珠 ”之美譽(yù) 。 為了順應(yīng) 全球經(jīng) 濟(jì)的發(fā) 展，為了更快融 入國際經(jīng) 濟(jì)的潮 流，新 余在更 大范圍 、更廣領(lǐng)域和更高層次上探索、參與各種變革及聯(lián)動(dòng)發(fā)展，加快城市現(xiàn) 代化的推進(jìn)進(jìn)程 ，迅速提高城 市品位 ，完善城市 功能。 如今，新余新一輪的城市總體 規(guī)劃基 本確定并正 處緊羅 密鼓的 實(shí)施中 ，城區(qū) “三位一體”改造、“五湖”改造、城南舊城改造、綠地改造、街心花 園改造、 公園改 造、步行街改造、城中 村改造、 “百里 燈廊” 與“七 大工程”

2、建設(shè)、新城南商業(yè)中心建設(shè)、仙女 湖與高新區(qū)開發(fā) 經(jīng)過 5-8 年的改 造之后，新 余將在 高樓疊 起、綠 樹成蔭、江湖環(huán)抱、鳥語花香，猶如人間仙 境，一流人居環(huán) 境的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升 城市檔次 和品位 ，增加 城市人 氣和造血功能，拉動(dòng)投資、消費(fèi)、物流“三 架馬車” 迅跑， 力爭城 市經(jīng)濟(jì) 躍上一 個(gè)更大階梯 ，初步 建成長 江三角 洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)、金融、 貿(mào)易、旅游中心之一。 1 項(xiàng)目背景 新余概況 新余市是江西省的鋼鐵工業(yè)基地，憑鋼建市，素有“鋼城”之稱，公元 267 年置縣，1962 年建市，1963 年撤市，1983 年恢復(fù)省轄市，境內(nèi)鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值、產(chǎn)量、利稅均居省內(nèi)第一位，煤炭、電力等工

3、業(yè)亦占重要地位，現(xiàn)已發(fā)展成為一個(gè)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，以鋼鐵為主體，機(jī)械、紡織、電力、建材、化工、制藥等為支柱的新工業(yè)城市。 城區(qū)有東南西北之分，其中以城南為老城區(qū)，為經(jīng)濟(jì)商業(yè)中心區(qū)域，相比較而言人口數(shù)量大，城北為政治文化中心，城東、城西為新的開發(fā)區(qū)域，投資數(shù)億元的城區(qū)“三位一體”改造等五大工程的完工，城市綠化、美化、亮化水平不斷提高，初顯現(xiàn)代都市風(fēng)情，先后榮獲全國衛(wèi)生城市，全國“全擁模范城”全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市，全國造林綠化十佳城市等稱號(hào)，城市整 個(gè)面乳貌發(fā)生巨大變化的同時(shí)，政府在老城區(qū)改造的力度上繼續(xù)加大，跟隨新余城市形象及發(fā)展現(xiàn)代化城市步伐，宏觀運(yùn)作把握適度。 2 以創(chuàng)

4、造江西省西部中心城市為目標(biāo)，新余市 2003 年在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展方面呈現(xiàn)出人心思上，人氣興旺，經(jīng)濟(jì)提升，城市變樣的良好局面，具體表現(xiàn)為： （1）結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨于合理，第三產(chǎn)業(yè)和個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)增長迅猛。 （2）城市面貌明顯改善 （3）人民生活質(zhì)量逐步提高 這些變化說明，新余市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正向著合理健康的方面發(fā)展，改善生活質(zhì)量的潛在需求，將極大的左右著市場消費(fèi)方向的變化 城市總體布局與功能分區(qū) 規(guī)劃總分四個(gè)功能區(qū) 1、 城北區(qū)：浙贛鐵路以北，孔目江以西部分，規(guī)劃為行政、文教、生活居住區(qū)，總用地面積 15.20 平方公里； 2、 城西區(qū)：浙贛線以南、新周鐵路以西部分規(guī)劃為工業(yè)區(qū)總

5、用地面積 11.38 平方公里； 3、 老城區(qū)：浙贛線以南，新周鐵路以東部分規(guī)劃為商貿(mào)居住區(qū)，總用地面積為 4-90 平方公里； 3 規(guī)劃期的城市建設(shè)方針為：完善提高北區(qū)，緊湊開發(fā)東區(qū)，配套建設(shè)西區(qū)和積極改造老區(qū)，嚴(yán)格控制邊區(qū)。 合理組織城市景觀體系，形成以城市主、副中心為節(jié)點(diǎn)，主干道為骨架的“七”字型城市景觀系統(tǒng)，突出體現(xiàn)現(xiàn)代化城市風(fēng)貌和區(qū)域中心城市的服務(wù)功能。 城市空間控制：以多層建筑為主，一般 5-8 層，在城市主中心、城市副中心適當(dāng)布置高層建筑，形成空間視點(diǎn)，空間控制高度為120 米，城西區(qū)以多層，低層建筑為主，一般不考慮布置高層建筑，老城區(qū)以低、多層 為主，結(jié)合舊城改造，在老城區(qū)中心

6、及沿河地帶適當(dāng)布置少量高層建筑，以豐富城市景觀，形成老城區(qū)空間視點(diǎn)，空間制度高度為 60 米。 新余市商圈分布及特性分析 新余市商業(yè)格局呈松散性的分布，主要以零售為主，沒有成熟的大型商業(yè)和十分集中的零售商業(yè)核心，勝利南、勝利北路與建設(shè)路一帶可算是新余的商業(yè)中心地帶。 新余市未業(yè)商圈發(fā)展分析 新余市目前的零售市場按地理位置主要分四大區(qū)域，城南與城北，城南比較集中，城北則比較分散，隨著城市化的開發(fā)建設(shè)，將自發(fā)形成其獨(dú)立的商業(yè)中心，城南與城北間的商業(yè)競爭將逐步加劇，城南傳統(tǒng)老城區(qū)的優(yōu)勢地位會(huì)在一定程度上被削弱，而城南中心區(qū)在本區(qū)域的優(yōu)勢地位將進(jìn)一步得到加強(qiáng)，但中心區(qū)內(nèi)的商業(yè)競爭將不斷加劇。 4 項(xiàng)目

7、概念性規(guī)劃設(shè)計(jì) 地形位置及地貌 地理位置：東至勝利路，西至抱石公園，南至團(tuán)結(jié)路，北至抱石大道； 地形：呈放射式矩形，較規(guī)則，中間高四周低，高程差 1-5 米。 項(xiàng)目開發(fā)條件：項(xiàng)目開發(fā)條件良好，拆遷量大 項(xiàng)目交通條件 項(xiàng)目地塊的交通條件優(yōu)越，103、301、302、305、401、501、502、701、901、903 等多條公交線路經(jīng)過項(xiàng)目地塊。 項(xiàng)目周邊環(huán)境：與抱石公園相鄰，團(tuán)結(jié)西路有一定的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目地處新鋼與老城區(qū)之間，是新鋼、電廠、化肥廠通住老城區(qū)的必經(jīng)之地。 區(qū)位分析和建設(shè)目標(biāo) 新余城南中心區(qū)位于城市最為優(yōu)越的地理位置，是城北與城南兩個(gè)城市區(qū)域的交匯點(diǎn)，在地理上屬于新余城市的“心臟

8、”規(guī)劃擬通過功能和形態(tài)兩個(gè)層面的共同完善，將城南中心區(qū)建設(shè)成為具有商務(wù)、文娛、居住和交通集散等綜合功能的，現(xiàn)代化的，面向新世紀(jì)的具有國際水準(zhǔn)城市形態(tài)環(huán)境的都市中心 5 二、功能結(jié)構(gòu)、布局 根據(jù)城南中心區(qū)作為城市中心這一功能定位，規(guī)劃將通過項(xiàng)目地內(nèi)土地的可建設(shè)性，土地的區(qū)位價(jià)值，土地的地貌形態(tài)和周邊的綜合環(huán)境因素的分析比較，確定本地區(qū)各功能分區(qū)的總體布局，并根據(jù)其功能的不同特點(diǎn)，協(xié)調(diào)各分區(qū)的相互關(guān)系，使本地區(qū)的功能布局具備較全面的完善性和合理性。 結(jié)合實(shí)際開發(fā)情況及資金的運(yùn)營，項(xiàng)目分三期開發(fā)：一期步行街，二期新天地，三期商業(yè)街 一期先行對(duì)西邊三角形地帶進(jìn)行開發(fā)，致力打造一個(gè)新的大型 CLD 中央

9、生活區(qū)，建造一個(gè)獨(dú)立的、配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的生活小區(qū)，投入使用后解決部分拆遷戶的安置問題。其開發(fā)重點(diǎn)為繁華、極具現(xiàn)代特色的步行街。 二期開發(fā)新天地，一個(gè)具國際大都市休閑特色的大型休閑文化廣場。建筑形態(tài)為二至三層的歐式風(fēng)格，以青石、碎石鋪路，極具歐洲底韻 ，返古弄堂隨意穿梭于低層建筑間，現(xiàn)代之中盡現(xiàn)古樸氣息。這一創(chuàng)舉類似于上海新天地，上海新天地石庫門舊區(qū)創(chuàng)新地改造為商業(yè)場所，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心。當(dāng)漫步新天地，仿佛時(shí)光倒流，有如置身于二十世紀(jì)二、三十年代的上海，但一步跨進(jìn)每個(gè)建筑內(nèi)部，則非?，F(xiàn)代和時(shí)尚；親身體

10、會(huì)新天地獨(dú)特的理念：昨天、明天，相會(huì)在今天。三期為時(shí)尚、現(xiàn)代的高層建筑商業(yè)街。 6 一期開發(fā)概貌 【開發(fā)目的】旨在通過一期開發(fā)贏利，利用資金連動(dòng)，帶動(dòng)二、三期的良性開發(fā)。 【總體規(guī)劃】一期規(guī)劃為項(xiàng)目的西北部，與公園北路及建設(shè)西路相連，毗鄰抱石公園，與抱石公園的改造近咫尺相望，由低密度住宅生活小區(qū)與步行街兩部合成。建筑現(xiàn)代、綠化充分、景觀布景合理，布局諧和城市規(guī)劃，保留遺留文化及市政配套（新余人民醫(yī)院）， 集舒適、秀美、剛毅、實(shí)用于一體，柔美之鄉(xiāng)與鋼城之業(yè)完美揉合，即傳承新余千年文脈，又為新余房地產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)化橫添有力一筆。 【低密度住宅生活小區(qū)，拆遷戶的后花園】 項(xiàng)目開發(fā)中，牽動(dòng)的拆遷量?。閿?shù)

11、30 萬平方米），但為了安置拆遷戶，項(xiàng)目先行開發(fā)一期，旨在致力打造一個(gè)新型、大型的CLD 中央生活區(qū)，筑造一個(gè)獨(dú)立、配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代花園生活小區(qū)，達(dá)成“經(jīng)過花園回家”的生活圖景，與新余市建設(shè)“城市中的花園，花園中的城市”遙相呼應(yīng)，融為一體。與此同時(shí)，為妥善安置拆遷居民創(chuàng)有利的先行條件，更好地實(shí)行就地7 安置策略及拆一還一的原則對(duì)拆遷戶實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，徹底消除拆遷居民的后顧之憂及減免居民的投資風(fēng)險(xiǎn)，更好的安撫了民心。另外，現(xiàn)代花園式住宅小區(qū)又將引領(lǐng)著新余房市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的良性發(fā)展。 【步行街，新余傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文化的集約，城市品位提升的象征】步行街，時(shí)尚、現(xiàn)代的建筑，風(fēng)情、文明的氛圍

12、，傳統(tǒng)、開放的文化底韻，進(jìn)一步提升了新余城市品位，此屬一期開發(fā)的重點(diǎn)之重，地處現(xiàn)勝利路。 步行街采用大氣、華美的現(xiàn)代派建筑形態(tài)，主體格局二層，局部三層，整體建筑風(fēng)格統(tǒng)一，避免雜亂，但同中有異，其間各戶形態(tài)各異，中西壁合。亭臺(tái)樓榭點(diǎn)綴街道之中，令人耳目一新，留連忘返。步行街道兩邊更是美不勝收，高檔商品、精美小件更是琳瑯滿目，使行人觀望者目不瑕接。 縱觀整個(gè)步行街，看來坦坦蕩蕩。新余歷史風(fēng)貌，依依再現(xiàn)；現(xiàn)代景觀建筑，比比皆是。老路新建，煥發(fā)青春無限，集休閑、購物、娛樂、旅游為一體，爭創(chuàng)繁華、舒適、文明為一流。漫步此街，看春光秋色，采日精月華，令人心曠神怡，更是新余人茶思飯后的好去處。 8 步行街，

13、發(fā)展歷史悠久，文化底韻深厚，與新余這座城市的歷史文化有著類似之處，更易融入城市人文之中。此街與抱石公園相鄰，與抱石名園中的“迪斯尼樂園”遙相呼應(yīng)，真正做到與國際接軌，將與抱石公園一起，成為新余兩顆璀璨之星，點(diǎn)睛之筆，同時(shí)為提升新余品位、城市品牌知名度、城市形象美譽(yù)度榮添一筆。 【步行街建筑價(jià)值】 建設(shè)步行街，旨在力創(chuàng)一個(gè)集現(xiàn)代文化、休閑娛樂、旅游勝地、購物天堂為一身的全方位功能場所，使“歷史文脈”與“現(xiàn)代文化”完美融為一體，相輔相成，聯(lián)承發(fā)展； 亦為引領(lǐng)新余人多彩、豐富的娛樂休閑生活，推動(dòng)新余人良性循環(huán)消費(fèi)，改變新余人的消費(fèi)觀念，以至促進(jìn)新余的經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 更是迎合新余城南舊城改造方針與勝利路的

14、建設(shè)規(guī)劃、抱石公園的改造政策，創(chuàng)造全新的園林旅游城市，縮短與國內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市之間的生活品位與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的距離，力爭與國際接軌，向新世紀(jì)延伸。 另外，也為建設(shè)城南商業(yè)中心聚集人氣，儲(chǔ)蓄商機(jī)。本項(xiàng)目地處新余商業(yè)軸心地帶，其獨(dú)特商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)人流具有強(qiáng)大吸引力，這對(duì)聚集人氣，幫助此地段形成商業(yè)氣候，帶動(dòng)周邊商業(yè)互動(dòng)起到促進(jìn)作用。 打造一流步行街是唯一宗旨，爭做北京的王府井、上海的金外灘、南昌的勝利路、杭州的信義坊是勢在必行之事。 9 第三部分：設(shè)計(jì)規(guī)劃新余“新天地”思路及綱要 一、 建設(shè)宗旨：打造具有新余文化特色的城市景觀計(jì)整個(gè)工程兩年竣工交付使用商業(yè)中心區(qū)，打造江西城市品牌，建設(shè)新余亮點(diǎn)。 二、 實(shí)施時(shí)

15、間：預(yù)，具體實(shí)施將在整個(gè)工程的第二期開始動(dòng)工。 三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)及操作理念： 上海新天地簡介：上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，它是以上海近代建筑的標(biāo)志-石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心。新天地的石庫門建筑群外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，而每座建筑的內(nèi)部，則按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身訂做，無一不體現(xiàn)出現(xiàn)代休閑生活的氣氛。漫步新天地，仿佛時(shí)光倒流，有如置身于二十世紀(jì)二、三十年代的上海，但一步跨進(jìn)每個(gè)建筑內(nèi)部，

16、則非?，F(xiàn)代和時(shí)尚；親身體會(huì)新天地獨(dú)特的理念：昨天、明天，相會(huì)在今天。如今的新天地已經(jīng)成為了上海的新地標(biāo)。這片占地三萬平方米，建筑面積六萬平方米的石庫門建筑群保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，游人仿佛進(jìn)入時(shí)光隧道，回到二十世紀(jì)二十年代。但是，每座建筑內(nèi)部，則按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧門外是風(fēng)情萬種的石庫門弄堂，10 門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，一步之遙，恍若隔世，真有穿越時(shí)空之感！而精彩紛呈的街頭表演、新意迭出的時(shí)尚活動(dòng)，為新天地帶來富有動(dòng)感的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)采，成為現(xiàn)代潮流的領(lǐng)導(dǎo)者。 新天地規(guī)劃 新天地分為南里和北里兩個(gè)部分，南里以

17、現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。南里建成了一座總樓面面積達(dá) 25,000 平方米的購物、娛樂、休閑中心，于二零零二年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。北里由多幢石庫門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元

18、素。在南里和北里的分水嶺-興業(yè)路-是中共“一大”會(huì)址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。 11 現(xiàn)在，當(dāng)人們走進(jìn)新天地石庫門弄堂，依舊是青磚步行道，紅青相間的清水磚墻，厚重的烏漆大門，雕著巴洛克風(fēng)格卷渦狀山花的門楣，仿佛時(shí)光倒流，重回當(dāng)年。但一步跨進(jìn)石庫門里面，卻是又一番天地，原先的一戶戶隔墻被全部打通，呈現(xiàn)寬敞的空間，四季如春的中央空調(diào)，歐式的壁爐、沙發(fā)與東方的八仙桌、太師椅相鄰而處，酒吧、咖啡室與茶座、中餐廳和諧搭配，墻上的現(xiàn)代油畫和立式老唱機(jī)悄聲傾訴著主人的文化品味。法國餐廳帶來了歐陸風(fēng)情，日本音樂餐廳帶來了富士山文化 ；中央美術(shù)學(xué)院的重量級(jí)畫家開設(shè)的畫廊、

19、見證中國郵政歷史的郵局博物館、原汁原味地再現(xiàn)二十世紀(jì)初上海一家人的生活形態(tài)的石庫門民居陳列室 上海新天地是上海具有濃厚“海派”風(fēng)格的都市旅游景點(diǎn),其前身是上海近代建筑的標(biāo)志之一_破舊的上海石庫門居住區(qū)，被改造之后，上海新天地被創(chuàng)新的注入了許多時(shí)尚的商業(yè)元素，變成了 一個(gè)集餐飲、娛樂、購物、休閑為一體的國際化文化娛樂休閑中心。 上海新天地如今已成為一個(gè)具有國際知名度的聚會(huì)場所，并被納入上海旅游景點(diǎn)，可以說上海新天地是中國房地產(chǎn)地域性改造的一個(gè)極為成功的典范。 通過對(duì)上海新天地操作模式的仔細(xì)認(rèn)真分析研究，結(jié)合新余市的實(shí)際情況，迅速的提升城市的品牌形象和城市知名度，擬將上海新天的操作模式移植至新余的城南舊城改造中來，力爭復(fù)制出第二個(gè)上海新天地來。 12 “新余市新天地”概況 “新天地”位地新余市勝利路東、原郵電通路以西，市中心區(qū)地段，占地面積 91868 平方米。 建成后的“新天地”將以上海新天地為藍(lán)本，建筑主體為二十年代的建筑主體石庫門建筑，內(nèi)部則按照二十一世紀(jì)的生活格調(diào)進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成一種內(nèi)、外風(fēng)格迥然不同的建筑群體。 建成后的新天地將會(huì)成為集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場所。 管理模式：吸引中外知名品牌進(jìn)入經(jīng)營。品種有：百貨、精品、酒店、美食、娛樂、服裝、電子數(shù)碼等商業(yè)區(qū)。整個(gè)商業(yè)以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于該商業(yè)區(qū)的各零