2021舊工業(yè)區(qū)企業(yè)主導改造中土地價值提升策略二維度分析

1、xx年X月X日精品范文-舊工業(yè)區(qū)企業(yè)主導改造中土地價值提升策略二維度分析 維度 工業(yè)區(qū) 主導 摘要：對于舊工業(yè)區(qū)改造，xx普遍采取企業(yè)主導、政府引導的更新模式，如何在編制更新單元規(guī)劃時提升土地利用價值，成為企業(yè)面臨的首要問題。本文從案例與政策兩個維度提出土地價值提升的前導性工作思路。通過分析xx舊工業(yè)區(qū)改造成功案例，歸納出四種主要改造類型及其特點和影響因素；通過挖掘xx土地利用相關政策，提出五條有助降低舊工業(yè)區(qū)改造成本的土地利用建議。Abstract： For the improvement of the old industrial area， Shenzhen generally adop

2、ts the update model， which the enterprise leads， the government guides. How to promote the value of land utilization when enterprise authorized strength the update unit planning to be the first question. This article puts forward advanced working train of thought that the promotion of land utilizati

3、on from case and policy the two dimensions .Through analysis of the case that the successful transformation of Shenzhen old industrial zones， we summarize the four main transformation types and its traits and influential factors. Through mining the policy of land utilization， we put forward five uti

4、lization of land that contribute to reduce the cost of old industrial transformation. 關鍵詞：舊工業(yè)區(qū)；企業(yè)主導；xx；改造模式；政策挖掘Key words： old industrial area；enterprise leading；Shenzhen；transformation pattern；policy mining0 引言對企業(yè)主導的舊工業(yè)區(qū)改造，提升舊區(qū)土地價值，是改造的重要目標。xx舊工業(yè)區(qū)改造雖已取得可喜成績，但也面臨改造定位不盡合理、政策利用不甚充分等問題。因此，需要系統(tǒng)研究其改造路徑和依

5、托政策。本文通過梳理xx市舊工業(yè)區(qū)改造成功案例，分析其改造類型、特點及促成條件，建立舊工業(yè)區(qū)改造類型選擇路徑；通過挖掘部分土地利用政策，分析其對降低改造成本的作用，提供可助力舊工業(yè)區(qū)改造的政策要點。最終達到提升土地經(jīng)濟價值目的。1 舊工業(yè)區(qū)改造類型、特點及原動力分析對于舊工業(yè)區(qū)改造，擬采用何種改造類型十分重要且首當其沖。以下梳理企業(yè)主導的xx市舊工業(yè)區(qū)改造成功案例，劃分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、商務及科技研發(fā)型產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)展銷類以及混合功能類四種主要類型。整理每種類型的類型特點、促成因素，作為舊工業(yè)區(qū)改造項目的前期類型定位的參比條件。（1）、1 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（1）、（1）、1 案例分析南海意庫項目概況：項目

6、位于蛇口太子路，緊臨海上世界，總建筑面積（4）、5萬平米，。南海意庫已形成以建筑景觀設計、廣告創(chuàng)意設計為特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚地9。改造方案：1）置換后功能組成。舊工業(yè)區(qū)逐漸被餐飲、酒吧、藝術家工作室等填滿。2）道路交通組織規(guī)劃基本保留了原建筑布局，合理組織人車交通，避免干擾。3）建筑改造包括了個性化loft空間。引進了綠色建筑的思想：可持續(xù)性設計之、太陽能利用、節(jié)地等概念。改造成果：截止2xx年底，南海意庫國內(nèi)外創(chuàng)意企業(yè)已有146家，包括建筑、工業(yè)設計、藝術創(chuàng)作、景觀規(guī)劃等企業(yè)。南海意庫的就業(yè)人數(shù)達4368人，年產(chǎn)值達60億元左右，創(chuàng)造利潤總額1（7）、5億元，繳納稅收（5）、7億元，釋放出

7、巨大的文化生產(chǎn)力。 集聚地點的設置通常被考慮到創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展策略中。適宜建設在人流量大、滲透性強、臨街地帶的街道附近，從而便于人們走動。（1）、（1）、3 促成因素外部影響因素：1）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要發(fā)達的經(jīng)濟水平為依托，xx市完全有能力滿足園區(qū)的發(fā)展。2）政府的大力推動和支持是實現(xiàn)設計作為經(jīng)濟發(fā)展的重要驅(qū)動。內(nèi)部關鍵條件：1）文化培育使其形成良好的觸媒效應，促使周圍地塊的開發(fā)商結(jié)合地塊周邊條件，定位開發(fā)為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。2）藝術家們的自發(fā)改造行為往往是該類型改造項目的起動點。項目概況：項目位于寶安新中心區(qū)。園區(qū)規(guī)劃總面積20萬平方米。它將重點建設成為全球高端酒店設備用品一站式情景體驗采購基地以及

8、酒店文化用品的創(chuàng)新基地。改造方案：1）置換后的功能構(gòu)成。產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套基礎、能源供給充足，設有停車場、商務中心、多功能會議廳等一應俱全，見圖1。2）建筑改造。園區(qū)建筑設計以新理性主義為原則，強調(diào)理性和邏輯的緊密結(jié)合，結(jié)構(gòu)采用簡單的幾何形狀，孕含著xx30多年發(fā)展的歷史內(nèi)涵。改造成果：園區(qū)規(guī)劃總面積12萬平方米，一期約6萬平方米。園區(qū)分為十大功能區(qū)、五大主題館。十大功能區(qū)分別為培訓基地、研發(fā)設計區(qū)、酒店運營顧問、會展區(qū)、酒店創(chuàng)意展示區(qū)、惠寶隆連鎖事業(yè)部xx總店、體驗式設計酒店創(chuàng)意文化展區(qū)、酒店禮品藝術品展區(qū)、辦公服務區(qū)、步行風情街。五大主題館則包括：國際品牌專營館、酒店藝術配飾館、現(xiàn)代酒店科技館、

9、酒店文化創(chuàng)意館以及酒店專業(yè)機構(gòu)館。目前已入園企業(yè)48家，占一期總面積的3/5，其中企業(yè)總部28家，研發(fā)、設計機構(gòu)20家。該改造類型的功能定位為商務辦公、科技研發(fā)，進駐的產(chǎn)業(yè)一般為零售業(yè)、金融業(yè)等高端產(chǎn)業(yè)。該改造類型適用于成片舊廠址改造和再開發(fā)，主要是通過產(chǎn)業(yè)置換淘汰原來的傳統(tǒng)加工產(chǎn)業(yè)，引進高科技科研產(chǎn)業(yè)，具有一定針對性。潛在市場需求巨大。很多具備了商務條件的區(qū)位中有大量的工業(yè)區(qū)廠房閑置，發(fā)展?jié)摿薮?。外部影響因素?）產(chǎn)業(yè)集聚提高協(xié)作效率；并且，會對外地相關人才產(chǎn)生磁場效應，能吸引大量人才。2）商務圈輻射范圍內(nèi)的舊工業(yè)區(qū)易功能置換為商務、科技研發(fā)類產(chǎn)業(yè)園。內(nèi)部關鍵條件：1）該類型改造項目要求容

10、積率較高。2）從區(qū)位條件看，該類型就工業(yè)區(qū)可能會被重新利用為商務及科技研發(fā)型產(chǎn)業(yè)園。（1）、3 商業(yè)展銷類（1）、（3）、1 案例分析滿京華藝展中心項目概況：改造方案：重點發(fā)展成為大型的集家居飾品、工藝禮品精品、古典家具等為一體的專業(yè)批發(fā)市場和出口配套基地。改造成果：藝展中心經(jīng)過xx年的發(fā)展，目前已與全國30多個省市地區(qū)約1550家品牌廠商組建商業(yè)聯(lián)盟，并且擁有工藝禮品、家飾精品、花卉花藝、陶瓷玻璃、古典家具、家居配置6大主題展區(qū)，已成為集全球飾品展示、專業(yè)采購、設計交流、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)培育的復合型超級文化綜合體。滿京華藝展中心已連續(xù)多次作為xx文博會的分會場，其成交總量從第二屆的3（6）、3億元增

11、長到第九屆的28（2）、6億元，成交總量始終位于全市前茅，為xx文化立市、打造設計之都做出了積極貢獻。該類型更新改造項目功能置換成展銷場所，對該類商品或產(chǎn)品的展示展銷需求而進行的更新改造。該類改造項目主要是利用其自身的區(qū)位優(yōu)勢和自發(fā)改造形成的商業(yè)積聚效應，開發(fā)商因勢利導，通過對凌亂的個體商業(yè)形態(tài)進行整治，形成混合功能。該類改造項目不但提高了本區(qū)內(nèi)的商業(yè)品質(zhì)，而改造后通過展示展銷功能的增加，提高了項目知名度，形成區(qū)域范圍品牌的影響力。該類改造項目將聚集行業(yè)的高附加值效益并促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（1）、（3）、3 促成因素外部影響因素：1）MICE會議引起人流密集，達到商業(yè)展銷的效果，帶來良好的經(jīng)濟效

12、益，進而推動舊工業(yè)區(qū)的更新改造。2）產(chǎn)業(yè)集聚可以使該產(chǎn)業(yè)形成競爭效益，也使得廠商能夠更穩(wěn)定、更有效率地得到供應商的服務。內(nèi)部關鍵條件：1）該類型改造項目所處的區(qū)位一般為是商業(yè)活動活躍的區(qū)位。這樣的區(qū)位條件才能促成舊工業(yè)區(qū)功能置換成商品展銷的更新改造。2）該類型的更新改造項目一般都處于交通發(fā)達的區(qū)域。交通狀況對人流的吸引力大，可以改造成商業(yè)、辦公、會展等人流密集可達性強的功能。3）形成促成大宗交易成功的營銷基礎，是該類型更新改造項目的必備條件。（1）、4 混合功能類（1）、（4）、1 案例分析上步工業(yè)區(qū)項目概況：上步工業(yè)區(qū)是華強北商圈的前身，占地面積145公頃。華強北成為了以電子產(chǎn)品及周邊商品、

13、其它商品的批發(fā)零售、餐飲服務在全市都起到了重要作用。改造方案：1）采用綜合整治改造方式。 2）在改造中，工業(yè)區(qū)原先的方格網(wǎng)狀的形態(tài)得以保留。區(qū)內(nèi)主要道路增加和拓寬了人行道寬度。并且，政府在改造中開辟了地下停車、立體停車多種停車方式相結(jié)合的辦法，以解決停車難的問題，見圖2。3）政府投入巨資對華強北片區(qū)的基礎設施進行改造，以帶動商家對舊工業(yè)區(qū)功能置換更新改造的積極性。改造成果：該類改造項目規(guī)模較大、區(qū)位優(yōu)勢明顯。該類改造項目由于采取的是多樣化的改造模式，具有功能混合的效應，對片區(qū)乃至整個城市的綜合影響力較大。由于該類改造項目規(guī)模較大、土地產(chǎn)權復雜，實施困難，所以一般采取以政府總體規(guī)劃為指引，分期實

14、施的方式進行改造。（1）、（4）、3 促成因素外部影響因素：1）城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整要求原工業(yè)區(qū)升級改造。2）該類改造項目往往在市場的推動作用下，有效地帶動了周邊服務業(yè)的發(fā)展，功能日趨綜合多樣，市場潛力巨大。內(nèi)部關鍵條件：1）該類改造項目的區(qū)位條件優(yōu)越，為其承接和發(fā)展高端服務業(yè)提供了有利的支撐條件。2）該類改造項目固有的城市商業(yè)氛圍和產(chǎn)業(yè)市場環(huán)境、龐大的研發(fā)創(chuàng)新機構(gòu)集聚規(guī)模，形成了實現(xiàn)自主創(chuàng)新升級的重要條件和內(nèi)在動力。2 助力土地價值提升的政策解讀及建議對主導舊工業(yè)區(qū)改造的市場主體而言，能否充分合理利用政策提升土地經(jīng)濟價值不僅關系到其自身經(jīng)濟利益，而且關系到其更新規(guī)劃能否順利獲批并從中獲益。因此，筆

15、者從xx市土地利用相關政策出發(fā)，針對舊工業(yè)區(qū)改造中的土地經(jīng)濟價值提升提出如下建議：（2）、1 加強地下空間的綜合開發(fā)利用舊工業(yè)區(qū)改造中的市場主體可以從以下幾個方面加強地下空間開發(fā)利用：以淺層地下空間利用為重點，首先加強地鐵站周邊的地下綜合空間開發(fā)，著重為商業(yè)、文體類公共設施提供地下空間；將有礙市容市貌的垃圾和污水處理類設施轉(zhuǎn)入地下空間。（2）、2 適量選取改造前后基準地價差值較小或市場評估價較低的地點改變用地功能依據(jù)xx市城市更新辦法（以下簡稱辦法）中有關規(guī)定可知：改變功能的原有建筑面積需繳地價=按改變后功能和土地使用權剩余期限以公告基準地價標準計算的地價-按原土地用途和剩余期限以公告基準地價

16、標準計算的地價；改變功能的增加建筑面積需繳地價=改變后功能和土地使用權剩余期限按市場評估地價計算的地價。根據(jù)以上測算規(guī)則，市場主體在選取功能改變類城市更新的地點時應注意以下幾點：選擇原土地用途基準地價與改變后的土地用途基準地價差值較小的地塊。若不再增加建筑面積，應選擇容積率較小的用地；若需增加建筑面積，所選地塊還應符合改變功能后的土地市場評估價較低的條件。（2）、3 拆除重建類舊工業(yè)區(qū)應優(yōu)先滿足鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的用地需求在辦法、xx市城市更新辦法實施細則（以下簡稱實施細則）以及xx市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見中提出對拆除重建類舊工業(yè)區(qū)中升級為xx市鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)（如總部經(jīng)濟、

17、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)）的建設用地給予地價優(yōu)惠。舊工業(yè)區(qū)改造市場主體在拆除重建類工業(yè)區(qū)改造中應優(yōu)先保障xx市鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的用地需求；在原有合法建筑面積上引入鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)；可選取鼓勵發(fā)展類產(chǎn)業(yè)公告基準地價較低的工業(yè)用地適當增加建筑面積。（2）、4 將拆除重建類工業(yè)區(qū)中土地使用權剩余期限長、改造前后基準地價差額小的地塊轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用地辦法中規(guī)定：拆除重建類工業(yè)區(qū)改造為經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分補繳地價=按改造后功能和土地使用權期限以公告基準地價標準計算的地價原用途公告基準地價年期修正系數(shù)；增加建筑面積按改造后功能和土地使用權使用期限以市場評估地價計算地價

18、。xx市宗地地價測算規(guī)則（以下簡稱規(guī)則）中規(guī)定：新型產(chǎn)業(yè)用地（產(chǎn)業(yè)研發(fā)、軟件開發(fā)、文化創(chuàng)意等）為混合用地，按照工業(yè)和辦公基準地價的均值計收地價，但高新技術園區(qū)內(nèi)的新型產(chǎn)業(yè)用地按照工業(yè)基準地價計算。根據(jù)以上測算規(guī)則，改造主體在選取拆除重建類工業(yè)區(qū)中用于轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用地的地塊時應注意以下幾點：選擇土地使用權剩余期限較長的工業(yè)用地。選擇改造前地基準地價差值較小的地塊。若不再增加建筑面積應選擇現(xiàn)有容積率較低的地塊；若需增加建筑面積，所選地塊還應符合改變功能后的土地市場評估價較低的條件。若要發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，應選取工業(yè)用地基準地價與辦公用地基準地價均值較低的地塊，將其轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地。（2）、5 在工業(yè)基準地價與商業(yè)基準地價較低的地點分別建設工業(yè)配套設施和小型商業(yè)服務設施規(guī)則規(guī)定以協(xié)議方式供應的工業(yè)用地，增加生產(chǎn)性廠房且自用，不計收地價；增加工業(yè)配套（含配套辦公、單身宿舍、配套食堂等）且自用，以工業(yè)基準地價50%征收地價。規(guī)則附表一中規(guī)定增加1000以下商業(yè)且自用部分，按土地使用權剩余期限以商業(yè)基準地價70%征收地價。 改造主體可在以協(xié)議方式獲取的工業(yè)用地上增加自用的生產(chǎn)性廠房從而避免補繳地價。在工業(yè)用地基準地價較低的地點建設自用的工業(yè)配套，在商業(yè)基準地價較低的地區(qū)建設1000以內(nèi)的工業(yè)配套小型商業(yè)服務設施。3 結(jié)語本文基于企業(yè)視角，從案例與政策兩個維度出發(fā)