河南運(yùn)河上城項(xiàng)目策劃方案(doc16頁(yè))

1、商丘運(yùn)河上城目錄一、項(xiàng)開(kāi)發(fā)背景二、目開(kāi)發(fā)思路三、提項(xiàng)目定位四、產(chǎn)品建議案一、 開(kāi)發(fā)背景1. 項(xiàng)目地塊區(qū)域與城市：睢陽(yáng)區(qū)大部分屬于商丘市的新城區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后但處于不斷的健全完善之中，屬于城市未來(lái)發(fā)展的核心區(qū)。帝和水上公園本 案金穗觀天下應(yīng)天花園帝景北苑新城國(guó)際錦繡嘉苑水木清華陽(yáng)光水榭花都盛大世紀(jì)名城區(qū)域與項(xiàng)目：位于中高端形象居住區(qū)，未來(lái)市場(chǎng)有較大供應(yīng)量，目前周?chē)?jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，且實(shí)力較強(qiáng)的也有多家。客戶認(rèn)知： 由于項(xiàng)目臨近運(yùn)河和商丘迎賓大道-神火大道， 客戶對(duì)本區(qū)位有非常高的認(rèn)可度。2. 市場(chǎng)環(huán)境（ 1）城市經(jīng)濟(jì)歷史商丘市位于河南省東部，面積10658 平方千米，人口831 萬(wàn)，外部與本省的

2、開(kāi)封、周口和山東菏澤、徐州，安徽淮北、亳州相鄰， 1998 年建市，屬于河南較為年輕的城市之一。近年來(lái)商丘市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 2007 年綜合實(shí)力位于河南省第八位，城市化進(jìn)度不斷加快，對(duì)城市周邊地區(qū)的輻射力和吸引力也在不斷增強(qiáng)。（ 2）城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)占有較大的比重，但隨著商丘市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)已由原來(lái)的“二一三”格局向“二三一”格局轉(zhuǎn)變。城市的發(fā)展方向?yàn)橛杀毕蚰?，目前的?jīng)濟(jì)中心依然在老城區(qū)，但新城區(qū)的迅速發(fā)展正在逐步取代老城區(qū)的中心位置，新的市委市政府已經(jīng)遷移至新城區(qū)。（ 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀梁園區(qū)梁園區(qū)大部分為商丘市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)配套成熟，居住區(qū)較為密集，是商丘市目前經(jīng)濟(jì)最繁

3、榮地區(qū)。但隨著城區(qū)發(fā)展的南移，加上可供開(kāi)發(fā)利用土地面積減少，本地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度在逐日遞減，目前區(qū)內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以基本進(jìn)入銷(xiāo)售尾聲。睢陽(yáng)區(qū)睢陽(yáng)區(qū)大部分為新城區(qū)，除去部分較為密集的舊居住區(qū)外，有大量的待開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)用地，可供開(kāi)發(fā)利用的土地面積較為充足，屬于目前商丘市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度最高的地區(qū)，主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有“帝和水上公園” 、“ 富饒新城國(guó)際” 、“ 金穗觀天下” 、“ 水木清華” “應(yīng)天花園”等樓盤(pán)名帝和水新金水木清華應(yīng)陽(yáng)帝景盛稱上公園城穗天光北苑大國(guó)觀天花水榭世紀(jì)際下園花都名城項(xiàng)目占11373743650176803680地（畝）3建筑面70551160207.9411積（萬(wàn)）樓盤(pán)形多層、小多

4、高多層花園洋房多多多層、高層態(tài)高層層層、層、層、小高、商業(yè)小小高層、高小高層層高層層均價(jià)（元二期二29002900250180017902000/ ）2700期02500開(kāi)盤(pán)日20未2007.期07.開(kāi)129盤(pán)銷(xiāo)售情60%8040%50%未90%60%80%況%開(kāi)盤(pán)案名帝和水上公園地理位置神 火 大 道 西 運(yùn)河兩側(cè)用途住宅開(kāi)發(fā)商 /投資商商丘帝和置業(yè)占地1137 畝總建筑面積70 萬(wàn)綠化率35%設(shè)施配套體育設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、娛樂(lè)健身設(shè)施、雙語(yǔ)幼兒園均價(jià)2700 元 / 定位語(yǔ)運(yùn)河上的城邦客源分析市區(qū)收入較高市民和周邊縣市高收入者綜合評(píng)價(jià)1.在售的為二期現(xiàn)房，客戶可以隨時(shí)實(shí)地參觀2.戶

5、型全部南北朝向，采光效果好3.建筑密度適中4.建筑藝術(shù)風(fēng)格獨(dú)樹(shù)一幟5.物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力突出，水準(zhǔn)較高6.定位為高端產(chǎn)品，價(jià)格較高，購(gòu)買(mǎi)人群有限7.小戶型暢銷(xiāo)但數(shù)量太少，大戶型數(shù)量多但客戶購(gòu)買(mǎi)力有限8.銷(xiāo)售價(jià)格上沒(méi)有任何折扣優(yōu)惠，不利于買(mǎi)方市場(chǎng)下的銷(xiāo)售案名新城國(guó)際地理位置神火大道“商”字北200米路西用途住宅開(kāi)發(fā)商商丘富饒置業(yè)占地373 畝總 建 筑 面55 萬(wàn)積綠化率31%設(shè)施配套雙語(yǔ)幼兒園、五星級(jí)酒店、28 層商務(wù)公寓、大型地下車(chē)庫(kù)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、康體設(shè)施均價(jià)2500 元 / 定位語(yǔ)大象之美，百年新城客戶來(lái)源本市中高收入者綜合評(píng)價(jià)1.獨(dú)特的小區(qū)三維景觀層次設(shè)計(jì)2.集住宅、大型商業(yè)會(huì)所、五

6、星級(jí)酒店、28 層商務(wù)公寓、大型地下車(chē)庫(kù)和各種康體設(shè)施為一體的多樣化功能設(shè)計(jì)3. 一流的物業(yè)管理企業(yè)4. 作為投資商的北京富饒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司實(shí)力雄厚5. 建筑密度較大，小區(qū)略顯擁擠6. 所處位置為城市交通樞紐，車(chē)流量大，噪音影響較大，空氣質(zhì)量一般7. 雖然有各種大型的商場(chǎng)酒店和金融機(jī)構(gòu)，但關(guān)系居民日常生活的普通商鋪卻極為稀少案 金穗 觀天下名地神火大道南京路交匯處“商”字東北理角位置用住宅、商用途開(kāi)商丘市中通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)商占 42 畝地總 11 萬(wàn)建筑面積綠 30%化率設(shè)天然氣施配套均 2900 元 / 價(jià)定 一座城市文明形象的最強(qiáng)代表“音”位語(yǔ)客 2900 元 /的均價(jià)，普通的消

7、費(fèi)階層很難承受，加上配套的五星級(jí)酒店和會(huì)所，主要客戶戶應(yīng)為高收入者來(lái)源綜 立足于建設(shè)商丘市未來(lái)的城市標(biāo)志性建筑， 極致的建筑高度、 高檔的商業(yè)配套無(wú)疑成為合 其最大的賣(mài)點(diǎn)說(shuō)明案名地理位置用途開(kāi)發(fā)商應(yīng)天花園南京路與歸德路交匯處住宅、商業(yè)河南應(yīng)天置業(yè)有限公司占地176 畝總建筑面積20 萬(wàn)綠化率42.6%設(shè)施配套省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)小學(xué)、幼兒園、高檔VIP會(huì)所、中央水景廣場(chǎng)、親子樂(lè)園、健康按摩步道、大型地下停車(chē)場(chǎng)等均價(jià)2500 元 / 定位語(yǔ)第一居所第一人家第一生活客戶來(lái)源商丘市區(qū)中高收入人群，郊縣高收入者綜合評(píng)價(jià)商丘市最高檔住宅小區(qū)之一應(yīng)天國(guó)際廣場(chǎng)的商業(yè)特點(diǎn)突出，建成后會(huì)形成一個(gè)新的購(gòu)物中心案名陽(yáng)光水榭花都

8、地理位置歸德路與香君路交匯處用途住宅開(kāi)發(fā)商商丘美基置業(yè)占地80 畝總建筑面積7.9 萬(wàn)綠化率31%設(shè)施配套天然氣、全天候供暖供熱水均價(jià)1800 元 / 定位語(yǔ)來(lái)自新加坡的國(guó)際風(fēng)情社區(qū)客戶來(lái)源商丘市區(qū)及周邊郊縣中低收入者綜合評(píng)價(jià)較低的價(jià)位別出心裁的戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特的小區(qū)景觀規(guī)劃案名水木清華地理位置神火大道 “商 ”字雕塑南600 米路西用途住宅 /別墅開(kāi)發(fā)商占地650 畝總建筑面積60 萬(wàn)綠化率46%設(shè)施配套天然氣、均價(jià)2900 元 / 定位語(yǔ)區(qū)位可觀、建筑可信、景觀可融、配套可享、服務(wù)可親、文化可人客戶來(lái)源商丘市的高收入群體綜合評(píng)價(jià)低建筑密度，低容積率高綠化率建筑品質(zhì)設(shè)計(jì)一流綜述從樓盤(pán)數(shù)量分布來(lái)看

9、，目前在售項(xiàng)目主要集中在睢陽(yáng)區(qū)，隨著新城南移，作為新城區(qū)未來(lái)發(fā)展的核心地帶，日益完善的配套設(shè)施，日益濃厚的商業(yè)氛圍，使得這一地區(qū)尤其是神火大道兩側(cè)附近地區(qū)更是成為各開(kāi)發(fā)商的投資熱點(diǎn)。3. 開(kāi)發(fā)趨勢(shì)開(kāi)發(fā)規(guī)模近年商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模項(xiàng)目不斷增加。規(guī)模最大的是“帝和水上公園”項(xiàng)目，占地 1137 畝，水木清華 650 畝，新城國(guó)際 373 畝。隨著一批較大樓盤(pán)相繼進(jìn)入一期、二期熱銷(xiāo)階段， 2008 年的商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。規(guī)劃設(shè)計(jì)商丘市最近開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上主要采取圍合式、半圍合式的布局形式，較為單一。道路系統(tǒng)開(kāi)始逐漸采用人車(chē)分流的設(shè)計(jì)模式，但真正能做到人車(chē)分流的項(xiàng)目還是極少數(shù)。在車(chē)

10、位設(shè)計(jì)上大多采用地上、地下雙停車(chē)位。建筑形態(tài)目前市場(chǎng)上仍以多層住宅為主導(dǎo)，大多數(shù)項(xiàng)目均會(huì)開(kāi)發(fā)少量的小高層和高層，個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)始了二十多層甚至 30 層的超高層嘗試。已經(jīng)在建項(xiàng)目的建筑形態(tài)有臨街住宅、花園洋房、聯(lián)排別墅、疊加別墅等。綠化景觀目前在建項(xiàng)目普遍有較高的綠化率， 在 30%50% 之間，除了最常見(jiàn)的草坪、 樹(shù)木和花壇外，一些規(guī)模較大的項(xiàng)目開(kāi)始注重中央噴泉廣場(chǎng)在社區(qū)景觀中所起的作用，水流的運(yùn)用也較為普遍。在內(nèi)涵上主要突出休閑、人文、生態(tài)。60%51%50%30%42%35%31%40%30%綠化率20%10%0%帝和 ?水上公園新城國(guó)際陽(yáng)光水榭花都應(yīng)天花園上海城市花園戶型設(shè)計(jì)商丘市的戶型在

11、形式上豐富多樣，包括復(fù)式在內(nèi)，從一居室到四居室均有，在戶型的功能上也體現(xiàn)出了多樣性，唯一不足的是在各戶型的配比上顯得不盡合理，在中小戶型為主流的前提下，大戶型比例過(guò)大，中小戶型比例不足。10%15%一居室20%二居室55%三居室四居室在市場(chǎng)普遍需求 110 以下的中小戶型的形勢(shì)下，商丘市的在售樓盤(pán)這些戶型的比例顯得略為不足，相反， 130 -150 的大戶型占據(jù)了太大的比例。當(dāng)然部分以中小戶型為主體的樓盤(pán)則取得了很不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。建筑風(fēng)格在建筑風(fēng)格的追求上，很多樓盤(pán)體現(xiàn)的較為超前，目前普遍流行國(guó)外較為有名的藝術(shù)風(fēng)格，如西班牙風(fēng)情、新加坡花園、海派風(fēng)格等，基本各個(gè)樓盤(pán)都有自己的風(fēng)格特點(diǎn)，并不拘泥

12、于傳統(tǒng)的幾種風(fēng)格。 配套設(shè)施樓盤(pán)名稱小區(qū)配套生活配套休閑娛樂(lè)配套帝和水上公園地暖、天然氣、 社區(qū)底商、 社中心噴泉廣場(chǎng)區(qū)診所、雙語(yǔ)幼兒園、會(huì)所新城國(guó)際地暖、天然氣、 會(huì)所、配套商網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、康體設(shè)施、業(yè)、雙語(yǔ)幼兒園水系景觀金穗觀天下配套商業(yè)、天然氣、集中供暖、康體設(shè)施會(huì)所應(yīng)天花園配套商業(yè)、 天然氣、 地暖、會(huì)購(gòu)物廣場(chǎng)所物業(yè)管理智能化水平方面發(fā)展迅速，大多數(shù)項(xiàng)目都有一定的智能化管理系統(tǒng)，物業(yè)管理服務(wù)水平方面，外地一流物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的引進(jìn)使得一些樓盤(pán)的整體品質(zhì)又達(dá)到了一個(gè)新高度。2900290030002700250023002500190020001800175015001000500新城國(guó)際

13、都會(huì)尚空間0 帝和公園新城國(guó)際 金穗?觀天下陽(yáng)光?水榭花都水木清華都會(huì)尚空間錦繡嘉苑帝景北苑從上圖可以看出，商丘市主要在售項(xiàng)目中，中低端市場(chǎng)的均價(jià)基本在1700元 / -2300元 /之間，高端市場(chǎng)的均價(jià)則在2500 元 / -2900 元 / 之間?？蛻衄F(xiàn)狀客戶來(lái)源：本地區(qū)的居民大多數(shù)為原老城區(qū)的郊區(qū)居民，附近工廠職工以及看中郊區(qū)低租金的外來(lái)務(wù)工人員。隨著區(qū)域中心作用的明顯，也會(huì)吸引一部分較高收入客戶來(lái)此居住或投資?？蛻袈殬I(yè)特征：原住居民、國(guó)企職工或工薪階層、經(jīng)商人員或個(gè)體戶，有實(shí)力的企業(yè)主。客戶年齡： 30-55 歲之間客戶人之途徑：朋友介紹和報(bào)紙廣告、戶外廣告單頁(yè)派發(fā)為主。付款方式：一次

14、性付款和按揭。綜述整體市場(chǎng)的供給量在迅速增加，但有效需求的增長(zhǎng)速度會(huì)有所放緩。未來(lái)區(qū)域開(kāi)發(fā)以新城區(qū)為主，房?jī)r(jià)近幾年來(lái)也呈快速上升趨勢(shì)，同時(shí)由于產(chǎn)品在市場(chǎng)供給與有效需求之間存在差異，導(dǎo)致銷(xiāo)售與成交的數(shù)量上受到影響。產(chǎn)品的規(guī)?；途坊厔?shì)在加強(qiáng)，產(chǎn)品現(xiàn)進(jìn)的規(guī)劃理念和產(chǎn)品細(xì)節(jié)得到提升，功能的完善和附加值的設(shè)計(jì)特點(diǎn)明顯。在傳統(tǒng)的多層產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)的市場(chǎng)下，小高層、高層產(chǎn)品也開(kāi)始了一定的嘗試。二、開(kāi)發(fā)思路1.項(xiàng)目分析優(yōu)劣分析：（ 1） 優(yōu)勢(shì)分析：運(yùn)河兩側(cè)環(huán)境優(yōu)美，靠近水岸，地區(qū)小氣候優(yōu)良。北貼長(zhǎng)江路，西臨華夏路，東依神火大道，交通便利。處于老城區(qū)新城區(qū)的交匯地帶，老城商圈與新城商圈雙重輻射，地段升值潛力巨大

15、。離市委市政府不足千米，中心效應(yīng)明顯。商城廣場(chǎng)使得本地區(qū)有著濃厚的商業(yè)氛圍。教育、醫(yī)療衛(wèi)生、酒店、銀行等成熟配套機(jī)構(gòu)較為完善。緊鄰 1137 畝的帝和水上公園，可以充分依托其項(xiàng)目的配套及人氣。（ 2） 劣勢(shì)分析：本項(xiàng)目周邊有部分污染較為嚴(yán)重的工廠如水泥廠，在吹西風(fēng)時(shí)會(huì)對(duì)小區(qū)的空氣帶來(lái)不利的影響。新老城區(qū)的交匯處，外來(lái)人口流動(dòng)量大。項(xiàng)目周?chē)写竺娣e已進(jìn)入前期準(zhǔn)備的施工現(xiàn)場(chǎng)，未來(lái)幾年內(nèi)本地區(qū)的周邊環(huán)境不容樂(lè)觀，如噪音、粉塵、揚(yáng)沙等，這樣就會(huì)和項(xiàng)目的宣傳主題產(chǎn)生一定的差距，會(huì)影響到客戶的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期。2.開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略通過(guò)以上分析，本項(xiàng)目在突出明顯優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，劣勢(shì)的影響同樣不可低估，如何在充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的基

16、礎(chǔ)上盡量弱化劣勢(shì)所產(chǎn)生的影響至關(guān)重要。項(xiàng)目緊臨商丘市第一迎賓大道- 神火大道，運(yùn)河兩岸環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域形象好，在項(xiàng)目的宣傳上應(yīng)突出這兩大特色，以吸引客戶，聚集人氣。帝和商業(yè)街的建設(shè)，將為本項(xiàng)目的日常生活帶來(lái)很大的便利，因此本項(xiàng)目可以借此發(fā)展臨街底商的住宅形式，使其與商業(yè)街相連，形成一條延伸的商業(yè)鏈。在周?chē)鷺潜P(pán)突出獨(dú)特建筑風(fēng)格、大打異域風(fēng)情牌的環(huán)境下，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)避其鋒芒，主推中小戶型和低價(jià)位，從主流需求的角度切入市場(chǎng)，定能收到良好的市場(chǎng)效應(yīng)。三、項(xiàng)目定位客戶定位：本地區(qū)的居民大多數(shù)為原老城區(qū)的郊區(qū)居民，附近工廠職工以及看中郊區(qū)低租金的外來(lái)務(wù)工人員。（ 1）原住居民隨著城市化進(jìn)程影響，這些居民也想在真正的市區(qū)擁有屬于自己的房子，只要戶型和價(jià)格合理，他們會(huì)盡快實(shí)現(xiàn)這一理想（ 2）國(guó)企職工或工薪階層隨著福利房制度的叫停，國(guó)企職工的住房需求一下子涌向了市場(chǎng)，由于這一群體有著龐大的數(shù)量，因此應(yīng)是購(gòu)房的主力軍（ 3）附近政府機(jī)構(gòu)的公務(wù)員這部分人一般有很穩(wěn)定的收入和不錯(cuò)的福利保障，在買(mǎi)房上會(huì)顯得很果斷，交通便利是他們的首選因素（ 4）經(jīng)商人員或個(gè)體戶（ 5）外來(lái)務(wù)工人員最想成為“城里人”的他們，認(rèn)為只有在城里有自己的房子才算是城市對(duì)他們的認(rèn)可（ 6）投資者只要有房地產(chǎn)就會(huì)有他們的身影四、產(chǎn)品建