《物權法》用益物權制度評析

1、物權法用益物權制度評析物權法的頒布，彌補了此前我國用益物權制度相較于擔保物權制度在體系上缺陷。 物權法在第三編 第十章到第十四章，用 53 個條文較為系統的初步構建了有中國特色的用益物權制度框架。從用益物權的種類來 看， 地役權屬于我國物權法上的新制度， 土地承包經營權、 建設用地使用權和宅基地使用權在我國現行法律體系 中已作規(guī)定，物權法對部分問題進行了具體化、修改和補充。另外，物權法總則編的原則性規(guī)定和所有 權編第 40條、 105條、 116 條適用于用益物權，擔保物權編第 180 條、182 條、 183條、 200條、 201條對建設用 地使用權和土地承包經營權的抵押問題作出了規(guī)定。

2、物權法 上述條文和 民法通則 、城市房地產管理法 農村土地承包法、土地管理法以及相關法律法規(guī)一起，構成了我國現行的用益物權制度。一、我國物權法用益物權制度的特點總的來說，我國物權法對用益物權的規(guī)定，具有以下特點：（一）通過制度創(chuàng)新解決了實踐中出現的一些疑難問題物權法將建設用地使用權按照不同的用途，分為住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權，續(xù)期問 題上適用不同的規(guī)則。第 149 條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期 間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定; 沒有約定或者約定不明確的， 依照法律、 行政法規(guī)的規(guī)

3、定辦理。 ”這就為解決困擾理論和實務多年的住宅用地建設使用權續(xù) 期問題確定了基本規(guī)則， 未來只需對自動續(xù)期的期限和費用問題作出具體規(guī)定即可。 而非住宅用地建設用地使用 權本身具有很強的經濟價值， 需要有特別的法律作出規(guī)定。 這種分類設計很好的滿足了不同類型建設用地使用權 在續(xù)期問題上的需求，為我國土地制度的長期穩(wěn)定實施和進一步完善打下了堅實的基礎。隨著建筑技術和社會經濟的逐步發(fā)展，對于地上空間和地下空間的單獨利用價值逐漸凸現出來。物權法 順應這種趨勢，對于分層地上權作出了規(guī)定。用在“地表、地上或者地下”設立建設用地使用權的表述方式，較 好的解決了已有的建設用地使用權和未來單獨設立的分層地上權的

4、潛在矛盾， 為這一新的建設用地使用權種類打 開了發(fā)展空間。傳統的地役權制度適用于需役地與供役地之間， 但現實生活中這種需求已經擴展到了土地與建筑物、 甚至建 筑物之間。各國民法理論和實務在地役權的適用范圍上，都有向建筑物擴展的趨勢。我國物權法規(guī)定的地役 權，從條文上理解，實際上是建立在不動產之間層次上的不動產役權。從理論上講，并非局限于土地之間，這為 當事人適用這種新型的物權制度預留了更多的空間。（二）數項重要制度得到了明確和具體化首先是征收、 征用土地對土地用益物權的補償問題。 物權法 第 121 條規(guī)定， 對因不動產或者動產被征收、 征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的， 用益物權人

5、有權獲得相應補償， 并對承包經營權和建設用地使 用權作出了具體規(guī)定，這樣就形成了較為完整的征收、征用補償規(guī)定，是物權法用益物權部分對憲法第 十條規(guī)定的進一步具體落實。 其次， 對于土地用益物權的登記制度和不動產權益證書管理制度進行了較為具體的 規(guī)定。 物權法不但對建設用地使用權、宅基地使用權和地役權的具體登記問題作出了規(guī)定，還對于建設用地 使用權證書的發(fā)放與收回作出了明確的規(guī)定?？紤]到統一登記法的制定還需要一定的時間，物權法第 246 條規(guī)定“法律、行政法規(guī)對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照 本法有關規(guī)定作出規(guī)定?！绷硗猓?物權法對土地用益物權人的建筑物、

6、構筑物及其附屬設施的權利范圍、權 利行使和交易處分也進行了具體的規(guī)定。（三）對此前一些立法遺漏進行了補充農村土地承包法第 20 條對土地承包經營權的期限進行了規(guī)定，但未明確對土地承包經營權期限屆滿時能否續(xù)期，物權法 126條第 2款補充規(guī)定： “承包期屆滿， 由土地承包經營權人按照國家有關規(guī)定繼續(xù)承包。”農村土地承包法第 21 條對發(fā)包方與承包方簽訂的書面承包合同的一般條款進行了規(guī)定，但是其他相關法律 對于建設用地使用權的出讓合同條款沒有進行列舉規(guī)定。 物權法 第 138 條對建設用地使用權出讓合同一般條 款進行了列舉，另外第 157 條對于新增設的地役權合同一般條款也進行了列舉。土地管理法第

7、62條對農民宅基地的基本問題進行了規(guī)定， 但沒有對宅基地因自然災害等原因滅失的特殊補救措施進行規(guī)定，實務中缺乏法律依據。物權法 第 154 條后段規(guī)定“對失去宅基地的村民， 應當重新分配宅基地。 ”及時彌補了立法的遺漏。二、我國物權法用益物權制度存在的潛在問題盡管物權法從總體上基本滿足了社會經濟生活的需要，但細微之處仍然值得探討。我們認為，就用益物 權制度而言，以下五個方面還有待進一步斟酌：（一）嚴格的物權法定原則及其潛在問題物權法第 5 條規(guī)定“物權的種類和內容，由法律規(guī)定?！贝_立的是較為嚴格的物權法定原則。物權法起 草過程中， 曾提出過物權法定緩和的立法方案， 但從第七稿后就被否決了。 因

8、此，曾出現在物權法草案中的典權、 居住權、優(yōu)先權和讓與擔保，被排除出了物權行列。這將會使法院在面對這些物權糾紛案件無法可依。另一個副 作用是， 我國的用益物權對象僅限于土地， 建筑物不能作為用益的客體。 而我國土地實行公有， 允許建筑物私有， 這種客體制度與權利種類設計的反差， 造成了用益物權的適用范圍大大縮小， 甚至不可避免的縮小了地役權的適 用范圍。尤其是典權制度，承載著使用收益和資金融通雙重功能，具有其他用益物權和擔保物權所不及的優(yōu)點， 是我國傳統民法制度的優(yōu)秀遺產， 沒有重大理由， 不應該放棄。 況且典權是我國現行法律承認和實務中允許在房產證上注明的他項權，如城市房屋權屬登記管理辦法第

9、19 條規(guī)定：“設定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自事實發(fā)生之日起 30 日內申請他項權利登記。”我們認為，未來我國建筑物用益物權制度的構建， 應該以典權制度為核心，逐步補充完善。（二）部分用益物權制度的高度抽象化和理論化及其潛在問題物權法將許多高度理論性的概念寫入了條文，值得關注。首先是規(guī)定了屬于未來民法典總則編的 高度抽象概念。 如第 25 條對動產簡易交付制度的規(guī)定： “物權自法律行為生效時發(fā)生效力。 ”和第 30 條對“因 合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權”的規(guī)定。我國民法通則第54 條使用的是“民事法律行為”用語，而到底采用“民事法律行為”抑或“法律行為”與“事

10、實行為”形成概念對應，是涉及合同法、婚姻法、繼承法乃至整個私法理念的核心問題。物權法在具體條文中修改了民法通則確立的基 本用語體系，可能對現行民法理念和未來民法典總則編的起草帶來一定的影響。其次是使用“用益物權”這樣高度概念化的用語。用益物權作為物權法第三編的標題，輔之以第十章一 般規(guī)定，從立法上確立了用益制度總論的一般內容。從比較法上看，我國物權法相當于德國、日本和我國臺 灣地區(qū)民法典的物權編， 用益物權編相當于章的層次， 將各種用益物權規(guī)定在用益物權編的標題下， 增加了一個 邏輯層次，有疊床架屋之嫌。且各國和我國臺灣地區(qū)民法典中，均無“用益物權”之用語，實為民法理論術語。 我國物權法的概念

11、化程度之高，可見一斑。事實上，“用益物權”概念不但由第117 條直接規(guī)定，而且作為一個屬概念，被賦予了規(guī)則推導的作用，第40 條、105條、116條、 180條、 182條、183條、200條、 201條都是例證。 這種高度概念化的情形， 在物權法 規(guī)定的擔保物權制度中也同樣存在。 此前“擔保物權”概念在 擔 保法中并未使用，只是在最高人民法院擔保法解釋中出現。從立法過程考察，這種高度概念化的傾向早在2002 年 12 月 23 日的民法典 （ 草案 ）就被確立，一直延續(xù)到物權法通過。但也可我們認為， 部分用益物權制度的高度抽象化和概念化， 是對我國現行不完善的民事立法的有益補充， 能會對民法

12、理論和物權法的理解、適用造成一定的困難。在物權法實施過程中，可能會出現較多的法律 解釋問題，需要立法機關和司法機關及時作出適當解釋，以確保立法意旨的貫徹。（三）特許物權與用益物權的關系及其潛在問題在物權法中，各種特許物權作為用益物權的下位概念被確立。第 123 條規(guī)定：“依法取得的探礦權、采 礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權利受法律保護。”對特許物權作出原則性規(guī)定，明確其物權 屬性，是正確的立法選擇。民法通則第 81 條第 2 款將采礦權界定為物權性質，這種立法取向在物權法 上得到了堅持。 物權法第 119 條規(guī)定：“國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外?！蓖ㄟ^ 特

13、許物權來實現對自然資源的利用，能夠更加有效的促進我國經濟的發(fā)展和保護權利人的權益。但是，將特許物權作為一種用益物權，在理論上存在較大問題。特許物權與海域使用權的性質不同。關于海 域物權的性質，有漁業(yè)權說和用益物權說，我們認為，海域物權是一種用益物權。在物權法上確立海域使用 權的用益物權屬性， 有利于建立系統的海域用益物權體系。 而在傳統大陸法系民法中， 自然資源被作為土地的附 屬物，依附于土地，立法上將自然資源的利用和轉讓比照土地處理。現代社會，自然資源的利用和開發(fā)已具有了 更大和獨特的價值， 逐漸脫離于土地所有人的效力范圍， 自然資源的使用和開發(fā)不能夠簡單的適用不動產用益物 權，而應該逐漸形

14、成自身的物權體系。而且特許物權往往是由國家直接賦予的，并不表現為對土地的簡單占有、 控制和利用。因此，將特許物權從體系上置于用益物權的概念之下，不但不利于特許物權制度自身的發(fā)展、完善 和充分保護，同樣也不利于用益物權制度自身的醇化，應該單獨作為一種物權類別來規(guī)范。（四）農村土地承包經營權的出租問題有權將土地承包經營權采取轉包、物權法第 128 條規(guī)定“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規(guī)定， 互換、轉讓等方式流轉。 流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。 未經依法批準， 不得將承包地用于非農建設。 ” 第 133 條規(guī)定“通過招標、 拍賣、 公開協商等方式承包荒地等農村土地， 依照農村土地承包

15、法等法律和國務院的 有關規(guī)定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉?！睆膬热萆峡次餀喾ǖ?128 條， 相當于農村土地承包法第 32 條：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、 轉讓或者其他方式流轉?！蔽餀喾ǖ?133 條相當于農村土地承包法第 49 條：“通過招標、拍賣、公開 協商等方式承包農村土地， 經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的， 其土地承包經營權可以依法 采取轉讓、 出租、 入股、抵押或者其他方式流轉。 ”仔細對比可以發(fā)現， 無論是通過家庭承包取得還是通過招標、 拍賣、公開協商等方式取得的土地承包經營權， 都刪去了“出租”字

16、樣， 而且物權法 （草案）第 133條本來“出 租”用語， 是最后在十屆人大五次會議上被刪除的。 根據新法優(yōu)于舊法的原理， 從文義分析和立法目的角度解釋， 似應理解為不得出租。這涉及到已經根據農村土地承包法出租的土地承包經營權的合法性問題，由于物權 法沒有規(guī)定溯及效力問題，所以應理解為物權法生效之后，農村土地承包經營權不得出租。（五）分層地上權的規(guī)定過于簡略，不利于制度建設和糾紛解決物權法第 136 條規(guī)定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用 地使用權，不得損害已設立的用益物權。”如前所述，本條確立了分層地上權，并且確保了在先用益物權與新設 立分層地上權之間的沖突解決規(guī)則。但這樣的分層地上權規(guī)定，顯然過于簡略，不具有可操作性。分層地上權作 為一種新興的現代用益物權， 有獨特的調整范圍， 將傳統的平面意義上的地上權制度立體化， 彌補現代