管理團(tuán)體和管理規(guī)約.ppt

1、中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),主講：黃安心 廣州市廣播電視大學(xué)管理學(xué)部,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理實(shí)務(wù) 第三章 管理團(tuán)體和管理規(guī)約,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),本章講授,本章講授： 建筑物區(qū)分所有權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成 區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度 業(yè)主大會(huì)的組織形式 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和組織,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),學(xué)習(xí)目的與要求,1了解 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的產(chǎn)生 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生,2掌握 業(yè)主大會(huì)的組織形式 建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征、組成、 內(nèi)容、方式,3重點(diǎn)掌握 業(yè)主委員會(huì)的組織

2、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù) 管理團(tuán)體與管理規(guī)約,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),建筑物區(qū)分所有權(quán),建筑物區(qū)分所有權(quán)制度產(chǎn)生和發(fā)展 建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義 建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體 建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),建制筑度物的區(qū)產(chǎn)分生所和有發(fā)權(quán)展,建筑物區(qū)分所有權(quán)，作為一項(xiàng)重要的民法制度，早在19世紀(jì)已為英美法系和大陸法系的一些國(guó)家民事立法確立,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),19世紀(jì)上半葉，英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、瑞士等國(guó)家先后開始了工業(yè)革命。加速了城市和工業(yè)中心的發(fā)展，進(jìn)而造成人口激增、地價(jià)飛漲、住 宅缺乏的局面,建制筑

3、度物的區(qū)產(chǎn)分生所和有發(fā)權(quán)展,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),各國(guó)根據(jù)實(shí)際情況，積極解決住宅缺乏問(wèn)題，高層建筑拔地而起 多個(gè)單元的房屋出售后，產(chǎn)權(quán)多元化而帶來(lái)的樓宇管理中的一些問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，使得確立建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度越來(lái)越迫切,建制筑度物的區(qū)產(chǎn)分生所和有發(fā)權(quán)展,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),最早對(duì)此領(lǐng)域進(jìn)行立法規(guī)制的是法國(guó)。在1804年法國(guó)民法典第664條可翻閱到 驅(qū)使建筑物區(qū)分所有權(quán)制度發(fā)展的原動(dòng)力，是20世紀(jì)上半葉爆發(fā)的兩次世界大戰(zhàn)。世界大戰(zhàn)給人類住宅問(wèn)題帶來(lái)了重大影響,建制筑度物的區(qū)產(chǎn)分生所和有發(fā)權(quán)展,日本約260 萬(wàn)戶、法國(guó) 約110萬(wàn)

4、戶房 屋毀壞或受損,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),區(qū)分所有權(quán)作為一項(xiàng)法律制度，在19世紀(jì)中后期和20世紀(jì)初葉，先后為一些國(guó)家立法所確立 日本1962年4月4日制定了有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)之法律,建制筑度物的區(qū)產(chǎn)分生所和有發(fā)權(quán)展,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義,關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)一詞的表述，各國(guó)立法例上不盡相同,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義,關(guān)于“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的名稱，是日本法的獨(dú)創(chuàng) 所謂區(qū)分，是指“區(qū)分開”、“分類”、“劃分”或“分開,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管

5、理專業(yè),歐洲建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義,歐洲： 法國(guó)稱之為“區(qū)分各階層不動(dòng)產(chǎn)之共有權(quán)” 德國(guó)稱為“住宅所有” 英國(guó)為“公寓所有權(quán)” 瑞士為“樓層所有權(quán),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),美國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義,美國(guó)各洲州法稱呼不一： 有稱“公寓所有權(quán)”（Condominium Ownership） “單位所有權(quán)” （Unit ownership） “水平財(cái)產(chǎn)權(quán)” (Horizontal property,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)質(zhì),盡管各國(guó)“建筑物區(qū)分所有權(quán)” 稱謂各不相同，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容卻是相同的：即均是對(duì)以建筑物的某一特定部分為

6、客體，而成立的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式的抽象概括,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),建筑物區(qū)分所有權(quán)定義,我國(guó)學(xué)者的界定： 是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對(duì)建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)之間共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),建筑物區(qū)分所有權(quán)定義,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體,建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利形態(tài)，僅是指一棟建筑物的一部分，這樣就面臨著兩個(gè)問(wèn)題： 建筑物區(qū)分所有權(quán)的成立與“一物

7、一權(quán)主義”的關(guān)系問(wèn)題。建筑物區(qū)分為不同的部分，形成獨(dú)立性、排他性所有權(quán)，登記公示，形成一物一權(quán) 是“空間”是否為“物”的問(wèn)題。 土地立體化利用，立法由平面轉(zhuǎn)向立體，“空間”可作為物,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),專有所有權(quán),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),專有所有權(quán)概念,專有所有權(quán)： 又稱“專有權(quán)”或“特別所有權(quán)”，是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分予以自由使用，收益及處分的權(quán)利,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視

8、大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),專有所有權(quán)性質(zhì),德國(guó)學(xué)者:專有所有權(quán)是關(guān)于“供居住或其它用途（尤其供營(yíng)業(yè)或辦公用途）的建筑物空間上所成立的空間所有權(quán),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),專有所有權(quán)性質(zhì)續(xù),我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者:專有所有權(quán)并非系對(duì)某一有體物加以管理支配，相反卻是對(duì)由建筑材料所組成的空間加以管理和支配的權(quán)利,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),專有所有權(quán)性質(zhì)續(xù),內(nèi)地學(xué)者:專有所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)獨(dú)自專有使用的建筑空間所擁有的所有權(quán),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),關(guān)于專有部分的要件,關(guān)于專有部分，日本學(xué)說(shuō)稱之為“區(qū)分部分”，是指“為區(qū)分所有權(quán)標(biāo)

9、的的建筑物部分”，并以“構(gòu)造上的獨(dú)立性”和“利用上的獨(dú)立性”兩方面加以共同判斷,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),構(gòu)造上的獨(dú)立性，又稱“物理上的獨(dú)立性”是指： 四壁具有確定的遮閉性 從觀念上與他部分在外觀上可以區(qū)分，并有固定的界線標(biāo)識(shí)點(diǎn),構(gòu)造上的獨(dú)立性,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),利用上的獨(dú)立性又稱“機(jī)能上的獨(dú)立性”是指： 建筑物區(qū)分部分可供獨(dú)立住家、店鋪、辦公室、倉(cāng)庫(kù)或其建筑物用途使用 判斷標(biāo)準(zhǔn)是： 獨(dú)立出入 內(nèi)部設(shè)有專門設(shè)備和隔音構(gòu)造,利用上的獨(dú)立性,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),專有部分的范圍,區(qū)分所有建筑物的專有部分 是由

10、具有一定平面的長(zhǎng)度與一定立體的厚度所構(gòu)成，并與其他專有部分或共用部分，以墻壁（共同墻壁）、天花板、地板相間隔,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),專有部分的范圍,對(duì)專有部分范圍的界定 一般有四種學(xué)說(shuō),中心說(shuō),空間說(shuō),最后粉刷表層說(shuō),壁心和最后粉刷表層說(shuō),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),專有所有權(quán)的內(nèi)容,專有所有權(quán)的內(nèi)容是指區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享受的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利,包括所有權(quán)和相鄰權(quán) 所有權(quán)：專有所有權(quán)是以區(qū)分所有建筑物的專有部分為客體而成立的單獨(dú)所有權(quán)，具有絕對(duì)性、

11、永久性和排他性，區(qū)分所有權(quán)人在法律界限范圍內(nèi)，可以自由使用、收益、處分專有部分而不受他人干涉,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利,相鄰使用權(quán)：是指區(qū)分所有權(quán)人為保存其專有部分或共有部分，或于改良的必要范圍內(nèi)，可以請(qǐng)求使用其他區(qū)分所有權(quán)人的專有部分或不屬于自己所有的共有部分,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),作為專有所有權(quán)人所承擔(dān)的義務(wù),不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益 維持建筑物存在的義務(wù) 不得隨意變更通過(guò)其專有部分的電線、水管、煤氣管道等 遵守公共秩序，維護(hù)住宅區(qū)的安全與衛(wèi)生,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè)

12、,共有所有權(quán),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),共有所有權(quán)概念,共有所有權(quán)：或稱共用部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有，使用和收益的權(quán)利,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),共有所有權(quán)的特征,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),共用部分的范圍,日本學(xué)者認(rèn)為：共用部分包括法定的共用部分和約定的共用部分 法定的共用部分是指構(gòu)造上、利用上并無(wú)獨(dú)立性的建筑物和設(shè)備 約定的共用部分是指構(gòu)造上、利用上雖然有獨(dú)立性，但依區(qū)分所有權(quán)人的約定而成為共用部分者,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電

13、視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),共用部分的范圍續(xù),我國(guó)學(xué)者陳華彬認(rèn)為：共用部分的概念可以界定為由區(qū)分所有權(quán)人全體或一部分予以共同所有的，包括不屬于專有部分的法定共有部分和規(guī)約共有部分,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),共有所有權(quán)的形態(tài),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),共有所有權(quán)人的權(quán)利,對(duì)共用部分的使用權(quán) 收益權(quán) 對(duì)共有部分的單純的修復(fù)和修繕改良權(quán),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),共有所有權(quán)人的義務(wù),按共用部分的原用途使用共用部分 分擔(dān)共同的費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),成員權(quán),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播

14、電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),成員權(quán)概念,成員權(quán)：亦稱為構(gòu)成員權(quán) 是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人，基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分割的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),成員權(quán)的特征,成員權(quán)反映的不僅僅是單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，其中很大部分是管理關(guān)系 成員權(quán)是基于區(qū)分所有權(quán)人之間共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利 成員權(quán)是一種具有永續(xù)性的權(quán)利 成員權(quán)是一項(xiàng)與專有所有權(quán)、共有所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的權(quán)利,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),成員權(quán)人的權(quán)利,表決權(quán) 參與制定規(guī)約權(quán) 選聘和解聘管理者的權(quán)利 請(qǐng)求權(quán)

15、,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),成員權(quán)人的義務(wù),執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的集會(huì)所作出的決議 遵守管理規(guī)約的義務(wù) 接受管理者管理的義務(wù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度,管理內(nèi)容,管理方式,管理規(guī)約,管理團(tuán)體,管理什么,怎么管,憑什么管,誰(shuí)來(lái)管,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),管理內(nèi)容,現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的管理，包括 物的管理 人的管理,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物的管理,是指對(duì)建筑物，基地以及附屬設(shè)施的保存、改良、利用以至處分等所為的物的管理。原則上僅限于建筑物的共用部分,中央廣播

16、電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),建筑物,建筑物分為專有和共有兩大部分。共用部分是管理的主要內(nèi)容。除此之外，還有： 專有部分相互間 專有部分與共有部分間的墻壁、地板、天花板、柱等所謂境界壁 為維護(hù)建筑物的安全與外觀所必要的支柱，屋頂、外壁等建筑物基本構(gòu)造部分也視為共用部分，納入管理內(nèi)容之中,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),基地,立體重疊上去的專有部分下的基地 共用部分的基地 建筑物至市政道路的基地 其他基地,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),附屬設(shè)施,附屬于建筑物的一切設(shè)施。如： 建筑物的附屬物 附屬的建筑物 非屬專有部分建筑物的附屬物，如供電系

17、統(tǒng)、供水系統(tǒng)、煤氣管道、空調(diào)系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)，電梯及屋頂?shù)馁A水槽等共用部分,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),人的管理,所謂人的管理，是指因區(qū)分所有權(quán)人的群居生活關(guān)系所產(chǎn)生的社區(qū)管理。 對(duì)生活妨害行為 對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為 對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),管理方式,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),管理規(guī)約,概念,設(shè)定、變更及廢止,內(nèi)容,效力、保管及閱覽,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),管理規(guī)約概念,是指全體區(qū)分所有權(quán)人，就建筑物的管理，使用及所有關(guān)系，以書面形式所訂的自治規(guī)則 是

18、區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體客觀化了的自治法規(guī)，為區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的最高自治規(guī)范 維護(hù)區(qū)分所有權(quán)人全體的合法權(quán)益；維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境秩序；保障物業(yè)的安全與合理使用,概念,性質(zhì),作用,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),管理規(guī)約的設(shè)定變更及廢止,主要有兩種途徑： 通過(guò)區(qū)分所有權(quán)人全體會(huì)議進(jìn)行 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或出售單位預(yù)先制定，在分批出售房屋時(shí)，分別與單個(gè)買售人（受讓人）達(dá)成同意該項(xiàng)管理規(guī)約的協(xié)議,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),管理規(guī)約的內(nèi)容,關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人間的基礎(chǔ)法律關(guān)系（或所有關(guān)系）事項(xiàng) 關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人間共同事務(wù)的事項(xiàng) 關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人間利害

19、關(guān)系調(diào)整的事項(xiàng) 關(guān)于對(duì)違反義務(wù)者的處置意見,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),管理規(guī)約的效力保管及閱覽,是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體的最高自治規(guī)則。區(qū)分所有權(quán)人集會(huì)的決議，管理者的行為等均不得與規(guī)約相抵觸 一般由管理者予以保管；或根據(jù)規(guī)約或集會(huì)決議所定的保管人予以保管 保管規(guī)約的人在有利害關(guān)系的人請(qǐng)求查閱時(shí)，除有正當(dāng)理由外，不得拒絕對(duì)規(guī)約的閱覽,效力,保管,閱覽,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),管理團(tuán)體,管理團(tuán)體是指一棟區(qū)分所有建筑物上全體區(qū)分所有權(quán)人，為進(jìn)行建筑物及其基地，附屬設(shè)施的管理，而結(jié)成的管理組織,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),管理團(tuán)

20、體模式,依團(tuán)體法律性質(zhì)不同分,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主大會(huì)的組織形式,業(yè)主大會(huì)的召開 業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 業(yè)主大會(huì)決定問(wèn)題的程序 業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主自治,業(yè)主代表大會(huì),作為產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主有權(quán)對(duì)自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營(yíng)和管理作出決定，這就是業(yè)主自治,當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，可以按比例推選業(yè)主代表組成,業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織,業(yè)主大會(huì)的組織形式,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主大會(huì)的召開,中央

21、廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),首次業(yè)主大會(huì),第一次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例時(shí)，由政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)，由業(yè)主按法定程序和形式召開 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議,業(yè)主委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每年至少召開一次，稱為業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議,經(jīng)持有一定比例以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于接到該

22、項(xiàng)提議若干天內(nèi)就其提議召開業(yè)主大會(huì)，稱為業(yè)主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：經(jīng)20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),召開業(yè)主大會(huì)的法定人員,物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定： 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)內(nèi)代表半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主參加，方可召開 如經(jīng)持有半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),召開業(yè)主大會(huì)的公告,物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定： 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大

23、學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主大會(huì)的職責(zé),制定、修訂業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主大會(huì)的職責(zé)續(xù),決定維修基金續(xù)籌、使用方案，并監(jiān)督其實(shí)施 制定和修改在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責(zé),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主大會(huì)的職責(zé)續(xù),業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸 違反此規(guī)定，政府物業(yè)管理行政主管部門有權(quán)予以糾正或撤消 業(yè)

24、主大會(huì)的決定還不得背離物業(yè)管理委托合同的有關(guān)條款,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主大會(huì)決定問(wèn)題的程序,業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議集體討論或書面征求意見等，會(huì)議表決采取投票、舉手等形式 所有享有投票權(quán)的已住用業(yè)主，均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任 業(yè)主也可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，需加蓋法人公章,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主大會(huì)決定問(wèn)題的程序續(xù),業(yè)主大會(huì)會(huì)議的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí)，在會(huì)議上提出待決定事項(xiàng)，由出席會(huì)議的業(yè)主表決，經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票

25、權(quán)1/2以上通過(guò)有效 業(yè)主大會(huì)作出:制定和修改業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌、方案的決議等重大事項(xiàng)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主大會(huì)決定問(wèn)題的程序續(xù),業(yè)主投票時(shí)，票數(shù)的計(jì)算原則上按業(yè)權(quán)比例確定，其具體計(jì)票方法可由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則決定 票數(shù)的計(jì)算通常有兩種方法： 一是按所擁有的產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算 二是按擁有的獨(dú)立單元計(jì)算 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：業(yè)主在首次大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，需按業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體由省、自冶區(qū)、直轄市制定,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視

26、大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上需要審議的重要文件,業(yè)主公約,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主公約,業(yè)主公約是一種管理規(guī)約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理方面權(quán)利、義務(wù)的準(zhǔn)則,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主公約的主要內(nèi)容,業(yè)主使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓、出租擁有物業(yè)時(shí)遵守的事項(xiàng) 業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí)應(yīng)遵守的事項(xiàng)，包括是否收取裝修押金、裝修押金退還方式等 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的繳交方式和時(shí)間；不按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

27、時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可采取的措施 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中約定在業(yè)主公約中保留的內(nèi)容,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法，業(yè)主委員會(huì)的組成等事項(xiàng)依法作出約定,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和組織,業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生 業(yè)主委員會(huì)的組織 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體

28、業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體 其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主委員會(huì)的宗旨,業(yè)主委員會(huì)的是代表本物業(yè)的合法權(quán)益 實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制 保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生,1）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開 符合各地方性法規(guī)中所定的召開業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)負(fù)責(zé)召集業(yè)主召開首次業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議，選舉成立業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主行使有關(guān)權(quán)利，督促業(yè)主履行義務(wù) 原由開發(fā)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助、配

29、合。市縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)及時(shí)督促和指導(dǎo)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生續(xù),首次業(yè)主代表大會(huì)的組織 規(guī)模較大、業(yè)主人數(shù)較多的物業(yè)可按幢、樓層等單位選舉業(yè)主代表，采取召開業(yè)主代表大會(huì)的形式選舉業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主代表應(yīng)有其所代表的業(yè)主的書面委托 業(yè)主代表的投票權(quán)按其所代表業(yè)主的投票權(quán)之和計(jì)算 業(yè)主是自然人的，其書面委托應(yīng)附業(yè)主本人身份證復(fù)印件,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生續(xù),2）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生按照如下原則進(jìn)行： 自愿報(bào)名和業(yè)主推薦相結(jié)合 選舉產(chǎn)生的程序和公平、公正、公開 業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行差額選

30、舉產(chǎn)生,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生續(xù),3）業(yè)主委員會(huì)任期 業(yè)主委員會(huì)每屆任期由業(yè)主大會(huì)章程確定，一般為不超過(guò)3年 屆滿后由業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生續(xù),4）業(yè)主委員會(huì)備案 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起30天內(nèi)，持下列文件向所在地的街道辦事處和區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案 成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)表 業(yè)主委員會(huì)委員名單 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 主管部門在30天內(nèi)沒有異議的發(fā)給核準(zhǔn)通知書，對(duì)不符合規(guī)定成的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并書面通知申請(qǐng)人,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè)

31、,業(yè)主委員會(huì)的組織,業(yè)主委員會(huì)主任、副主任 根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小，業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員5-15名，其中正主任1名，副主任2-3名，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生 業(yè)主委員會(huì)主任通常由主要業(yè)主代表?yè)?dān)任 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公眾事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)具有一定組織工作能力的業(yè)主擔(dān)任,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主委員會(huì)的組織續(xù),負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)的執(zhí)行秘書 業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)執(zhí)行秘書1名，負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是也可以不是本會(huì)委員 業(yè)主委員會(huì)委員為兼職，主任可以為專職或兼職 業(yè)主委員會(huì)成員是否給予津貼及津貼，數(shù)額由業(yè)主大會(huì)會(huì)議確定并公布,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大

32、學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主委員會(huì)的組織續(xù),5）業(yè)主委員會(huì)主任罷免與補(bǔ)選 業(yè)主委員會(huì)主任如有損害業(yè)主合法權(quán)益的，經(jīng)半數(shù)以上委員同意，可以召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，重新在委員中選出新的業(yè)主委員會(huì)主任 業(yè)主委員會(huì)委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓或身體健康狀況變化及其他的原因不能繼續(xù)擔(dān)任的應(yīng)及時(shí)補(bǔ)選，補(bǔ)選辦法應(yīng)在業(yè)主大會(huì)章程中予以明確,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,業(yè)主委員會(huì)會(huì)議分為例會(huì)和特別會(huì)議兩種 例會(huì)：是常規(guī)會(huì)議，每3個(gè)月至少舉行一次 有三分之一以上的委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可召開特別會(huì)議,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),業(yè)主委員會(huì)會(huì)議續(xù),業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的召開應(yīng)由召集人提前7天將會(huì)議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員 委員因故不能參加，可以一次性書面委托代理人參加，