長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)市調(diào)報(bào)告.ppt

1、長(zhǎng)安博鑫項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告,東莞中原商業(yè)部 DongGuan.06.2013,前言,感謝發(fā)展商對(duì)東莞中原的厚愛(ài)，經(jīng)過(guò)初步接觸，充分理解發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值的重視及期待。在與貴司 會(huì)晤后，我司組織了商業(yè)部營(yíng)銷(xiāo)策劃團(tuán)隊(duì)對(duì)長(zhǎng)安的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，并根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論提出了 可行性的發(fā)展建議。希望得到貴司的認(rèn)同,后續(xù)能為發(fā)展商最大化地塊的商業(yè)價(jià)值提供更多有價(jià)值的服務(wù)。如本報(bào) 告存在的不足，希望能得到發(fā)展商及業(yè)界人士的不吝斧正。 一、市調(diào)時(shí)間：2013年5月24日至6月13日，整體市場(chǎng)調(diào)研工作歷時(shí)20天； 二、市調(diào)內(nèi)容： 東莞商業(yè)市場(chǎng)的分析； 長(zhǎng)安的城市、經(jīng)濟(jì)、人口概況； 長(zhǎng)安各商圈實(shí)地調(diào)研；

2、項(xiàng)目周邊區(qū)域消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者調(diào)研； 項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)調(diào)研 項(xiàng)目分析及建議 三、調(diào)研方式： 商圈調(diào)研以實(shí)地考察，數(shù)據(jù)收集為主； 消費(fèi)者及經(jīng)營(yíng)者調(diào)研，采取問(wèn)卷調(diào)查及深度訪談的形式進(jìn)行全面調(diào)查,Part 1,東莞商業(yè)分析,Part 2,長(zhǎng)安鎮(zhèn)概述,Part 3,長(zhǎng)安商圈分析,Part 4,消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者分析,Part 5,項(xiàng)目分析及建議,PART-1東莞商業(yè)分析,一、新政對(duì)東莞商業(yè)市場(chǎng)的影響,小結(jié)： 商鋪產(chǎn)品不在此次調(diào)控范圍內(nèi)，所受影響?。?住宅市場(chǎng)受到打壓，住宅投資資金尋找出路，商業(yè)地產(chǎn)面臨良好的發(fā)展契機(jī),新政對(duì)住宅、商鋪產(chǎn)品的影響分析,住宅市場(chǎng)分析,成交價(jià)格、成交量?jī)r(jià)走勢(shì),1,2,新政后，住宅成交

3、價(jià)格和成交量變化,住宅產(chǎn)品受新政影響明顯 自新政出臺(tái)后，東莞住宅價(jià)格 出現(xiàn)回調(diào)，鎮(zhèn)區(qū)調(diào)整幅度為13.44%，城區(qū)調(diào)整幅度為3.62,成交量逐步降低 上門(mén)量急劇下滑 成交氛圍嚴(yán)重不足 買(mǎi)賣(mài)雙方觀望情緒加劇,成交急劇下滑,商業(yè)市場(chǎng)分析,成交價(jià)格、成交量?jī)r(jià)走勢(shì),新政商鋪成交價(jià)格和成交量變化,5月商業(yè)物業(yè)供需兩旺成交情況火爆 5月份商鋪供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)266.96,小結(jié)： 商鋪產(chǎn)品受新政影響小，成為 市場(chǎng)新寵，商業(yè)地產(chǎn)獲得極佳 的發(fā)展契機(jī),東莞商業(yè)發(fā)展之痛：高端消費(fèi)力外流,1,商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)檎猩?、?jīng)營(yíng)管理競(jìng)爭(zhēng),2,概 況,發(fā)展一站式體驗(yàn)型的購(gòu)物中心，以多元化、 娛樂(lè)化、規(guī)模化形成核心競(jìng)爭(zhēng)力解決消費(fèi)力 外流

4、的問(wèn)題，東莞商業(yè)升級(jí)換代主要趨勢(shì),東莞商業(yè)出現(xiàn)價(jià)值危機(jī)，大量商業(yè)銷(xiāo)售后出 現(xiàn)大面積空置的現(xiàn)象。以招商實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值， 以經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造投資前景。專(zhuān)業(yè)的招商、經(jīng)營(yíng)管理 成為最大化商業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵因素,二、東莞商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),三、東莞商業(yè)市場(chǎng)與廣州商業(yè)市場(chǎng)的對(duì)比分析,發(fā)展進(jìn)程不同,越秀、荔灣,其他新城區(qū),分散的農(nóng)村個(gè)體,分散發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū),數(shù)個(gè)獨(dú)立的商圈,在東莞發(fā)展進(jìn)程中，各鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)分散性和同步性,城市化,改革開(kāi)放,東莞,廣州,發(fā)展具有連續(xù)性和整體性,VS,產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)不同,廣州,東莞,以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，零售商業(yè)繁盛,以發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),VS,交通便利性不同,廣州,交通便利，有地鐵

5、輔助，各區(qū)有特色的購(gòu)物中心可輻射整個(gè)廣州市,東莞,交通條件待完善，各中心鎮(zhèn)商業(yè)各自發(fā)展，不能把輻射面延伸至整個(gè)東莞市,VS,目前東莞市商圈概況,虎門(mén)、厚街商圈：以服裝、家私會(huì)展業(yè)為主 樟木頭、常平、長(zhǎng)安商圈：依托交通優(yōu)勢(shì)發(fā)展對(duì)外經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)，吸引港臺(tái)到內(nèi)地置業(yè)人士和港臺(tái)商人消費(fèi)。 石龍商圈：東莞市傳統(tǒng)的商貿(mào)中心。 西正商圈、萬(wàn)江商圈、東縱商圈、CBD商圈四大商圈：東莞市城市商圈,總結(jié),1,2,東莞商業(yè)呈現(xiàn)中心眾多，規(guī)模分散的發(fā)展態(tài)勢(shì)，每個(gè)鎮(zhèn)區(qū)均形成自己獨(dú)立的商圈，各自為政,項(xiàng)目商業(yè)需立足于長(zhǎng)安本鎮(zhèn)區(qū)，項(xiàng)目輻射力要覆蓋周邊鎮(zhèn)難度大，在短期范圍內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)的,PART-2長(zhǎng)安鎮(zhèn)概述,一、宏觀經(jīng)濟(jì)分

6、析,長(zhǎng)安是東莞的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年上升，保持強(qiáng)勁的增速,08年長(zhǎng)安國(guó)民生產(chǎn)總值首次超過(guò)200億元，達(dá) 到202.1億元,自07年以來(lái)，連續(xù)兩年均保持在14% 以上的增加率,綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列前茅，08年長(zhǎng)安鎮(zhèn)生產(chǎn)總值僅次于虎門(mén)（214.8億元,二、居民生活水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu),長(zhǎng)安外來(lái)居民占主體，整體消費(fèi)水平在提升,人口發(fā)展,2008年年末長(zhǎng)安戶籍人口數(shù)約為41234人，外來(lái)人口約為360986人，外來(lái)人口比重高達(dá)92.3%以上，外來(lái)人口接近是戶籍人口的9倍之多。 全鎮(zhèn)人口在總體上呈現(xiàn)出流動(dòng)性很強(qiáng)的特征，其人口規(guī)模及其內(nèi)在結(jié)構(gòu)變動(dòng)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的影響相當(dāng)大,居民消費(fèi)水平分析,2008年長(zhǎng)安鎮(zhèn)居

7、民人均收入23127元，增長(zhǎng)11.1；領(lǐng)先于第二名塘廈16079元43.8%； 2008年長(zhǎng)安鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額2075406元，增長(zhǎng)25.1； 2008年長(zhǎng)安鎮(zhèn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額35.7億元，增長(zhǎng)23.7,總結(jié),1,2,長(zhǎng)安經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，發(fā)展趨勢(shì)良好，為商業(yè)繁榮提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),居民富裕，消費(fèi)力強(qiáng)勁，具備巨大的消費(fèi)需求市場(chǎng),二、城市發(fā)展規(guī)劃,廣深高速,振安二路,沿江高速,以長(zhǎng)青街、錦繡路為主要服務(wù)軸線，形成由北向南帶狀發(fā)展的空間布局形態(tài)。 1、北部中心城區(qū)規(guī)劃為長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)中心、行政中心、體育文化中心和高品質(zhì)居住區(qū)。 、中部老城區(qū)規(guī)劃為現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，城鎮(zhèn)居住區(qū)等。適度發(fā)展酒店、餐飲、金融、交通

8、服務(wù)等相關(guān)配套服務(wù)業(yè)。本功能區(qū)以商業(yè)、商住、居住、工業(yè)等用地功能為主。 、南部沿海片區(qū)規(guī)劃為長(zhǎng)安鎮(zhèn)新興工業(yè)基地及城鎮(zhèn)副中心區(qū)，未來(lái)十年發(fā)展的重要片區(qū),以廣深高速公路、振安二路、沿江高速公路為界將長(zhǎng)安鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)空間是劃分為北部中心城區(qū)、中部老城區(qū)、南部沿海片區(qū)、濱海新城區(qū)四大片區(qū)，形成“一城四區(qū)、南北層級(jí)結(jié)構(gòu)”的總體布局形態(tài),全面系統(tǒng)的城市規(guī)劃體系，大刀闊斧的舊城改造持續(xù)推進(jìn)長(zhǎng)安城市發(fā)展、商業(yè)繁榮； 項(xiàng)目處于長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)中心、行政中心、體育文化中心和高品質(zhì)居住區(qū)：北部中心區(qū)內(nèi)，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目偏離長(zhǎng)安政府規(guī)劃改造的城市商業(yè)文化核心，商業(yè)價(jià)值降低； 項(xiàng)目毗鄰三舊改造重點(diǎn)工程體育公園，收益于城市規(guī)

9、劃,三舊”改造,打造全國(guó)最大鎮(zhèn)級(jí)體育公園,S358省道升級(jí)改造,鎮(zhèn)中心工業(yè)區(qū)將變身商住區(qū),主要集中于該鎮(zhèn)S358省道兩側(cè)及北部中心片區(qū)，共184個(gè)，改造用地總面積1520.89公頃。該鎮(zhèn)計(jì)劃分近期（2010-2012年）、遠(yuǎn)期（2013-2014年）兩個(gè)階段改造。其中，今年改造地塊39個(gè)，改造面積約287公頃，改造后大部分用于商業(yè)、商住及居住,公園占地面積18.8萬(wàn)平方米，計(jì)劃總建筑面積4.8萬(wàn)平方米，總投資3億元,S358省道總投資2億多元，升級(jí)改造成一條沒(méi)有紅綠燈路口的商業(yè)景觀大道，規(guī)劃建設(shè)按照“一心兩帶五節(jié)點(diǎn)”開(kāi)展?！耙恍摹笔侵搁L(zhǎng)青路與S358省道交叉路口為中心的城市商業(yè)核心?！拔骞?jié)點(diǎn)”

10、是指省道西段與五條主要南北道路交叉構(gòu)成的商業(yè)結(jié)點(diǎn),規(guī)劃,總結(jié),PART-3長(zhǎng)安商圈分析,長(zhǎng)青路核心商圈：（長(zhǎng)安鎮(zhèn)核心商圈,范圍：以長(zhǎng)青路為核心，主要向東延伸形成； 主要商業(yè)街道：長(zhǎng)青路、長(zhǎng)中路、長(zhǎng)盛路、蓮峰路等 經(jīng)營(yíng)檔次：中等、中高 商業(yè)形態(tài)：以商業(yè)街為主，少數(shù)大型集中式商業(yè)；整體商業(yè)規(guī)模分散； 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：全業(yè)種，涵蓋服裝、首飾、餐飲、休閑娛樂(lè),范圍：沿著S358省道及振安路兩側(cè)展開(kāi)的商業(yè)街約5-7公里； 經(jīng)營(yíng)檔次：中低 商業(yè)形態(tài)：以商業(yè)街為主，少數(shù)大型集中商業(yè)市場(chǎng)；整體商業(yè)規(guī)模分散； 商業(yè)業(yè)態(tài)：磨具、五金飾品、汽車(chē)零件、家私建材等,省道專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈,宵邊低端消費(fèi)商圈,范圍：主要以宵邊大街為核

11、心； 經(jīng)營(yíng)檔次：低端 商業(yè)形態(tài)：以商業(yè)街為主，少數(shù)大型集中式商業(yè)；整體商業(yè)規(guī)模分散； 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：全業(yè)種，涵蓋服裝、首飾、餐飲、休閑娛樂(lè),三大成熟商圈，三足鼎立,一、長(zhǎng)安商業(yè)格局分析,長(zhǎng)安商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)： 以省道S358為源頭，借勢(shì)S358改造而實(shí)現(xiàn)整體升級(jí),長(zhǎng)安商業(yè)以省道S358為源頭發(fā)展形成 S358省道是長(zhǎng)安鎮(zhèn)重要的一條交通大動(dòng)脈。30年前，S358省道是長(zhǎng)安人赴港招商的必經(jīng)之路，它的一次次擴(kuò)建改造，同時(shí)見(jiàn)證了長(zhǎng)安改革開(kāi)放走過(guò)的每一步。 長(zhǎng)安的商業(yè)發(fā)展依托長(zhǎng)安經(jīng)濟(jì)發(fā)展而形成，前期沿S358省道形成了五金、模具等專(zhuān)業(yè)性商業(yè)業(yè)態(tài)；后期隨著長(zhǎng)安經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，長(zhǎng)安商業(yè)從S358省道向北延伸至長(zhǎng)青路

12、，以長(zhǎng)青南路為核心形成了長(zhǎng)安的核心商圈。 長(zhǎng)安商業(yè)將借勢(shì)省道S358升級(jí)改造，發(fā)展升級(jí) S358省道的升級(jí)改造將成為長(zhǎng)安商業(yè)的發(fā)展的重要契機(jī)。以S358省道與長(zhǎng)青路交匯處形成長(zhǎng)安的商業(yè)核心，依托現(xiàn)有長(zhǎng)青南路商業(yè)帶向東西延伸，形成長(zhǎng)安的核心商圈,前 期,未 來(lái),趨 勢(shì),長(zhǎng)安商業(yè)的核心始終在長(zhǎng)青南路,長(zhǎng) 青 路： 以服裝、鞋百貨為主,A,長(zhǎng)盛西路： 日式餐飲為主的特色餐飲一條街,蓮峰北路： 以高爾夫用品為主， 搭配社區(qū)性配套的體育用品街,B,C,五大街區(qū)，各具特色,服裝為主，覆蓋全業(yè)種,高 爾 夫 用 品,酒吧、 餐飲,美容 美發(fā),日式 餐飲,磨具、五金飾品、汽車(chē)零件、家私建材,以德政中路為分界線

13、,D,E,永 昌 路： 以美容美發(fā)為主搭配社區(qū)配套形成的休閑一條街,賢 德 街：名城風(fēng)情街，以日式酒吧、日式餐飲為主的酒吧一條街,分布規(guī)律,德政中路以南,德政中路以北,特點(diǎn)：以服裝、首飾、鞋等百貨為主，餐飲、娛樂(lè)為輔助,特點(diǎn)：以?shī)蕵?lè)、餐飲、體育用品業(yè)態(tài)為主，并依托居住社區(qū)形成社區(qū)配套型商業(yè),1,2,整體印象,1,沿街分布,3,商業(yè)分布分散,2,缺乏合理規(guī)劃,分布特點(diǎn)：以德政中路為界限，南北特色業(yè)態(tài)特色分明,4,形成特色街,1,2,3,長(zhǎng)安商業(yè)未來(lái)發(fā)展仍以長(zhǎng)青南路為核心，項(xiàng)目偏離長(zhǎng)安商業(yè)核心發(fā)展區(qū)域，降低了項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值,長(zhǎng)安商業(yè)可分為三大商圈，長(zhǎng)青路核心商圈、省道專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈、宵邊低端消費(fèi)商圈。

14、項(xiàng)目偏離三大商圈，處于商業(yè)待發(fā)展區(qū)域,項(xiàng)目處于德政中路以北，是休閑、娛樂(lè)、體育用品業(yè)態(tài)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域,對(duì)項(xiàng)目的借鑒意義,二、長(zhǎng)青南路核心商圈分析,長(zhǎng)青商業(yè)廣場(chǎng)、明珠廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、鉆石廣場(chǎng)、長(zhǎng)安中心、長(zhǎng)安第1街、星港城購(gòu)物中心七大商場(chǎng)、陽(yáng)光國(guó)際商城,主要商業(yè)街,大型集中商業(yè),蓮峰路、永昌路、長(zhǎng)盛西路、長(zhǎng)盛東路、沙埔頭路、富民路、長(zhǎng)中路、長(zhǎng)東路、長(zhǎng)西路、德政中路、德政西路、中興路,長(zhǎng)青路商業(yè)街、宵邊大街,主要分支商業(yè)街,規(guī)模：長(zhǎng)青路商業(yè)街是長(zhǎng)安政府重點(diǎn)打造的商業(yè)街，總長(zhǎng)1.6公里，是長(zhǎng)安最為繁華商業(yè)街； 交通：長(zhǎng)青路是長(zhǎng)安的南北交通的大動(dòng)脈，長(zhǎng)安24條鎮(zhèn)內(nèi)公交路線有接近15條公交巴士經(jīng)過(guò)長(zhǎng)青路，

15、這是長(zhǎng)青路商業(yè)能快速繁榮的關(guān)鍵點(diǎn)； 概況,長(zhǎng)青南路商業(yè)街,長(zhǎng)青路道路中間規(guī)劃有林蔭大道，可休憩、漫步，林蔭大道與商業(yè)的結(jié)合，營(yíng)造出良好的購(gòu)物環(huán)境,兩邊道路車(chē)流量大，從林蔭大道至商鋪消費(fèi)需橫跨行車(chē)道，消費(fèi)人流和車(chē)流不可避免形成交叉，存在極大的交通隱患,商鋪與車(chē)道之間的人行道窄，在人流旺盛時(shí)，容易形成擁擠的狀況,業(yè)態(tài)比例,品牌商家與個(gè)體商家共存，低端消費(fèi)與中高端消費(fèi)交叉,長(zhǎng)青路商業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋了全業(yè)種。在各類(lèi)業(yè)態(tài)中以服飾類(lèi)為主，餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)為輔，娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)也占了約5%的比例。 配套型業(yè)態(tài)由于包含的雜項(xiàng)多，包括銀行、藥店、郵政局、水族館等， 故也占據(jù)9%的比例,品牌商家代表：千色店、LEVIS、NIKE

16、、ADIDAS、味千拉面、BELLE等； 經(jīng)營(yíng)狀況：長(zhǎng)青路，長(zhǎng)青商業(yè)廣場(chǎng)一段是長(zhǎng)安較早發(fā)展起來(lái)的商業(yè)街，這里的百佳公交站匯聚了長(zhǎng)安鎮(zhèn)大部分公交路線，是長(zhǎng)青路商業(yè)最興旺的區(qū)域。（商業(yè)繁榮與交通休戚相關(guān)） 長(zhǎng)青路商家普遍反映經(jīng)營(yíng)狀況良好。長(zhǎng)青路現(xiàn)已成為長(zhǎng)安商家的必爭(zhēng)的商業(yè)旺地，整條街上基本無(wú)空置商鋪，待轉(zhuǎn)讓也僅23間，這也從另一方面反映了商家良好的經(jīng)營(yíng)狀況。 目標(biāo)消費(fèi)人群：全客層，包括長(zhǎng)安本地人、工廠打工者、工廠中高層管理人員、私營(yíng)主、外資企業(yè)高層等,租金水平及轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 商家穩(wěn)定，變化性不大；由于長(zhǎng)青路商業(yè)街是長(zhǎng)安的商業(yè)核心，商家簽約時(shí)間均比較長(zhǎng)，且合同到期后一般都會(huì)續(xù)約，2-3年間長(zhǎng)青路商家基本

17、沒(méi)太多變化。品牌商家縱然意向進(jìn)駐，也無(wú)理想位置的商鋪可租賃。 可租、待轉(zhuǎn)讓商鋪可謂稀缺，絕版；長(zhǎng)青路商鋪?zhàn)饨鹕仙焖?，待轉(zhuǎn)讓的商鋪極少，很多商鋪只要一放出來(lái)即刻就被租賃出去。目前長(zhǎng)青路商業(yè)街租賃市場(chǎng)基本處于有價(jià)無(wú)市的狀況。 租金上升快速，存在炒作現(xiàn)象；2008年時(shí)主要租金區(qū)間基本保持在200400元/平方米之間，而2010年新轉(zhuǎn)讓的商鋪?zhàn)饨饎t要達(dá)到3501000多元/平方米的水平，轉(zhuǎn)讓費(fèi)更高至1315萬(wàn)/鋪（一個(gè)鋪面積約40平方米） 商鋪銷(xiāo)售價(jià)格高昂，創(chuàng)長(zhǎng)安之最！商鋪鋪售價(jià)已達(dá)到1315萬(wàn)元/平方米的超高價(jià)格。 由南至北，經(jīng)營(yíng)檔次逐步提升，同時(shí)租金呈現(xiàn)一定的遞減趨勢(shì)，最高租金在百佳廣場(chǎng)附近,長(zhǎng)

18、盛西路 經(jīng)營(yíng)狀況：以日本料理為主要業(yè)態(tài)，發(fā)展有少量的美容業(yè)態(tài)；受長(zhǎng)青路影響，前段租金高，經(jīng)營(yíng)狀況好，遠(yuǎn)離長(zhǎng)青路商鋪?zhàn)饨鹬饾u降低，開(kāi)始出現(xiàn)大面積空置。 租金：150300元,長(zhǎng)中路 經(jīng)營(yíng)狀況：以服飾業(yè)態(tài)為主，通訊、社區(qū)配套為輔；經(jīng)營(yíng)檔次中檔，經(jīng)營(yíng)狀況良好，基本無(wú)空置商鋪。 租金水平：300700元/，轉(zhuǎn)手費(fèi)在15萬(wàn)-20萬(wàn)之間,長(zhǎng)盛西路業(yè)態(tài)比例,長(zhǎng)中路業(yè)態(tài)比例,蓮峰路 經(jīng)營(yíng)狀況：社區(qū)配套、餐飲等占相當(dāng)大的比重，主要滿足周邊的別墅街、蓮峰路的居民生活所需；整體缺乏品牌商家，店面形象一般，經(jīng)營(yíng)檔次中檔偏低；中段商業(yè)氛圍較濃，北段商業(yè)氛圍淡，不同路段租金差異大。 租金水平：100250元,蓮峰路業(yè)態(tài)比

19、例,分支商業(yè)街,德政中路 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)的主要業(yè)態(tài)是建材家裝及社區(qū)配套等，商業(yè)街整體形象一般，經(jīng)營(yíng)的規(guī)模及檔次中檔偏低，缺乏有影響力的品牌商家，商業(yè)氛圍淡； 租金水平：租金水平低，約5090元/,德政西路 經(jīng)營(yíng)狀況：德政西路主要的業(yè)態(tài)有五金裝飾、社區(qū)配套等，主意服務(wù)人群是周邊小區(qū)居民，經(jīng)營(yíng)檔次中等偏低，缺乏有影響力的品牌商家； 租金水平：80200元/,德政西路業(yè)態(tài)比例,永昌路 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以美容及社區(qū)配套為主，偏離長(zhǎng)青路及地王廣場(chǎng)的商鋪存在空置；經(jīng)營(yíng)檔次中等，經(jīng)營(yíng)狀況一般， 租金水平：120145元,永昌路業(yè)態(tài)比例,德政中路業(yè)態(tài)比例,長(zhǎng)盛東路 經(jīng)營(yíng)狀況：以建材、家居為主要業(yè)態(tài)，并配套有

20、3家電器，屬于小型的建材、家居街；經(jīng)營(yíng)檔次中等，經(jīng)營(yíng)狀況一般； 租金水平：90150元/平方米,沙埔頭街 經(jīng)營(yíng)狀況：主要業(yè)態(tài)有兒童用品、快餐、外貿(mào)服飾等；空置率低；鋪面形象一般，檔次中等偏低，經(jīng)營(yíng)狀況一般； 租金水平：80150元/平方米,沙埔頭街業(yè)態(tài)比例,長(zhǎng)盛東路業(yè)態(tài)比例,各商業(yè)街租金分布,長(zhǎng)青南路、長(zhǎng)中路等成熟商業(yè)街，多年發(fā)展促使租金水平不斷增長(zhǎng)，已代表了長(zhǎng)安租金最高值，向上升值空間已不大，目前基本處于有價(jià)無(wú)市狀態(tài)； 商圈內(nèi)中心效應(yīng)明顯；商業(yè)街租金水平跨度較大，偏離核心區(qū)域的商業(yè)街租金低，且普遍存在空置現(xiàn)象； 以長(zhǎng)青路和長(zhǎng)安中心為軸心，越偏離軸心租金越低,簡(jiǎn)介：龍泉地王廣場(chǎng)位于長(zhǎng)安鎮(zhèn)長(zhǎng)青北

21、路，長(zhǎng)安鎮(zhèn)政府對(duì)面，2007年底開(kāi)盤(pán)，2008年5月開(kāi)業(yè)，占地面積18624，商業(yè)建筑面積近100000，共約1900個(gè)車(chē)位； 主力店有時(shí)尚電器、怡安百貨、蘇寧電器； 招商情況： 潮人會(huì)步行街非臨街鋪面合同已到期，重新招商； 招商范圍包括精品、女性用品、流行服飾、箱包皮具等； 招商優(yōu)惠：免租一年，前30位免管理費(fèi)3個(gè)月； 租金：大鋪面，100-120元/月，小鋪面，80-90元/月； 銷(xiāo)售情況： 2007年底開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，僅對(duì)臨街部分進(jìn)行了銷(xiāo)售。 銷(xiāo)售價(jià)格：5.67.8萬(wàn)元,龍泉地王廣場(chǎng),注：三大商業(yè)體各自為政,大型集中式商業(yè)重點(diǎn)分析,地王廣場(chǎng)評(píng)價(jià),地段優(yōu)越，在長(zhǎng)安經(jīng)營(yíng)時(shí)間約有3年，已累計(jì)有豐富的

22、客戶資源，是長(zhǎng)安為數(shù)不多的高檔的大型集中商業(yè)； 空有規(guī)模，難以突顯優(yōu)勢(shì) 雖然地王廣場(chǎng)總規(guī)模達(dá)10萬(wàn)平方米，但整體商業(yè)被分隔為三大商業(yè)體，三大商業(yè)體在業(yè)態(tài)、動(dòng)線交通上未形成良好互補(bǔ)，人流無(wú)法得到共享，導(dǎo)致整體規(guī)模分散，規(guī)模優(yōu)勢(shì)難以凸顯出來(lái)。 休閑娛樂(lè)型業(yè)態(tài)缺少，難以形成業(yè)態(tài)之間的集成效應(yīng)； 地王廣場(chǎng)雖已著手引進(jìn)娛樂(lè)業(yè)態(tài)，但大地影院由于消防問(wèn)題，雖09年已確定進(jìn)駐，但遲遲未能開(kāi)業(yè)。 經(jīng)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)度弱于品牌連鎖企業(yè)，面臨天虹商場(chǎng)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)； 在商家資源、經(jīng)營(yíng)推廣、經(jīng)營(yíng)管理等難以與天虹這類(lèi)品牌連鎖商家抗衡，面臨著天虹的競(jìng)爭(zhēng)，后期經(jīng)營(yíng)堪憂。 受長(zhǎng)安人消費(fèi)習(xí)慣限制，經(jīng)營(yíng)狀況一般； 由于多數(shù)長(zhǎng)安消費(fèi)者的品

23、牌意識(shí)不強(qiáng)，普遍認(rèn)為怡安百貨的價(jià)格貴，導(dǎo)致怡安百貨平日的經(jīng)營(yíng)平淡，只有在做促銷(xiāo)的時(shí)期經(jīng)營(yíng)狀況才有好轉(zhuǎn)。 而對(duì)于高端品牌的追求者，在毗鄰長(zhǎng)安的深圳、香港購(gòu)物則是更佳選擇,三大商業(yè)體業(yè)態(tài)定位不合理，業(yè)態(tài)互補(bǔ)性弱 潮人會(huì)步行街業(yè)態(tài)在定位上未與長(zhǎng)青路、怡安百貨形成差異化，仍以服裝類(lèi)業(yè)態(tài)為主。激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)之下， 招商情況不理想，大面積空置不可避免。 僅臨街面的商鋪實(shí)現(xiàn)租賃，商場(chǎng)內(nèi)部商鋪約70%空置中。 商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃不合理，通道狹窄，商鋪數(shù)量眾多，也是造成其招商難的關(guān)鍵因素,商場(chǎng)內(nèi)部商鋪數(shù)量眾多，通道狹窄。 110-130有27個(gè)，80-100有42個(gè)，30-60有172個(gè),蘇寧電器與時(shí)尚電器：形成同

24、質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，影響整體商業(yè)繁榮，不能與百貨形成互補(bǔ)。 百貨業(yè)態(tài)與電器業(yè)態(tài)難以互補(bǔ)。電器類(lèi)屬于目標(biāo)導(dǎo)向型業(yè)態(tài)，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的目標(biāo)性極強(qiáng)，平時(shí)能帶動(dòng)的人流量少。而百貨類(lèi)業(yè)態(tài)屬于隨機(jī)消費(fèi)型業(yè)態(tài)，客戶在逛商場(chǎng)時(shí)，購(gòu)買(mǎi)的隨機(jī)性強(qiáng)，需要龐大的人流支持。這兩種業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性弱。 怡安百貨平面規(guī)劃簡(jiǎn)單，難以挽留人氣,消費(fèi)者購(gòu)物多喜歡循8字形路線逛商場(chǎng)。怡安百貨商場(chǎng)動(dòng)線過(guò)于簡(jiǎn)單，通暢，難以挽留人氣,簡(jiǎn)介：長(zhǎng)安第1街，位于德政中路與體育路交界處,長(zhǎng)安公園對(duì)面，2007年底12月開(kāi)業(yè)，占地面積9000平方米，總體商業(yè)體量4萬(wàn)平方米，主力店有天虹百貨面積24000平方米；總體配備車(chē)位1700個(gè)，天虹百貨配備車(chē)位300余個(gè)。

25、經(jīng)營(yíng)狀況：目前商業(yè)氛圍較淡，僅天虹促銷(xiāo)時(shí)生意興旺，平時(shí)人流稀少； 招商情況：已招商80%，約5060%商家在營(yíng)，其他在裝修。 租金及售價(jià)：只租不售，租金70320元,長(zhǎng)安第1街,二、各商圈典型分析,長(zhǎng)安第1街評(píng)價(jià),偏居一偶,難以成為新的商業(yè)核心 由于長(zhǎng)安第1街偏離長(zhǎng)青路核心地段，難以與長(zhǎng)青路商業(yè)街形成互動(dòng)、互補(bǔ)，注定了長(zhǎng)安第1街無(wú)法成為長(zhǎng)安的新商業(yè)核心，只能以周邊高檔社區(qū)居民為主要消費(fèi)群體，形成社區(qū)性的商業(yè)核心。 集中商業(yè)+住宅底商業(yè)的商業(yè)形態(tài)，規(guī)模效應(yīng)難以突顯 項(xiàng)目各臨街面基本均設(shè)置了街鋪，整體規(guī)模龐大，但形態(tài)上的分散性導(dǎo)致規(guī)模效應(yīng)難以突顯。各商業(yè)街之間，商業(yè)與主力店之間，由于位置的差異性，

26、人流難以互補(bǔ)，相互的關(guān)聯(lián)性弱,天虹百貨與商業(yè)街之間聯(lián)系性弱，基本上是獨(dú)立的個(gè)體，人流難以充分互補(bǔ),商業(yè)街以住宅底商業(yè)為主，規(guī)模分散，商鋪數(shù)量眾多,二、各商圈典型分析,整體商業(yè)興旺尚需較長(zhǎng)的培育期 天虹百貨對(duì)社區(qū)商業(yè)街的人流帶動(dòng)性弱，且商業(yè)街規(guī)模過(guò)大，分布較為分散，導(dǎo)致整體商業(yè)街的招商難度大，經(jīng)營(yíng)狀況堪憂，目前已有多家商鋪已在轉(zhuǎn)讓中，整體商業(yè)要興旺需要長(zhǎng)時(shí)間的培育期,商業(yè)街內(nèi)人流稀少，多為住宅居住人流。商鋪數(shù)量眾多，存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，商鋪轉(zhuǎn)讓眾多,縱然是臨近天虹入口的臨街商鋪也存在空置，待招商的現(xiàn)象,租金差異性大 臨天虹入口處商鋪?zhàn)罡呖勺庵?20元/，而商業(yè)街租金則低至70元/。同是首層商鋪，租金

27、差異性如此大，側(cè)面體現(xiàn)了規(guī)劃的不合理性，人流難以均衡性引入。 缺乏娛樂(lè)、餐飲等業(yè)態(tài)的集成效應(yīng)，天虹百貨經(jīng)營(yíng)僅比怡安百貨略好；僅依靠百貨業(yè)態(tài)的帶動(dòng)，難以真正吸引到長(zhǎng)安本地人消費(fèi)，必須充分發(fā)揮各業(yè)態(tài)的集成效應(yīng)，規(guī)?；?yīng)。 與怡安百貨一樣，受制于長(zhǎng)安人的消費(fèi)習(xí)慣限制，天虹百貨平時(shí)經(jīng)營(yíng)狀況一般，僅有在促銷(xiāo)的時(shí)候，才能出現(xiàn)火爆的經(jīng)營(yíng)狀況,雖然天虹百貨是深圳百貨品牌，實(shí)力雄厚，客戶接受度高，但依需依靠每周的促銷(xiāo)以帶動(dòng)經(jīng)營(yíng),簡(jiǎn)介：明珠廣場(chǎng)位于東莞長(zhǎng)安長(zhǎng)青路，毗鄰地王廣場(chǎng)，2005年4月開(kāi)盤(pán)，2006年6月13日開(kāi)業(yè)；占地面積約20000商業(yè)建筑面積65000，主力店沃爾瑪面積16000，停車(chē)位總數(shù)1200

28、個(gè)。 經(jīng)營(yíng)狀況：超市經(jīng)營(yíng)狀況良好，輔營(yíng)區(qū)狀況一般；蘇寧撤離，大面積空置； 租金：街鋪?zhàn)饨?30800元/平方米，首層內(nèi)鋪?zhàn)饨鸺s100200元/平方米 銷(xiāo)售情況：1F:街鋪45000元/,內(nèi)鋪 20000元/；2F：均價(jià)13500元/；3F：均價(jià)9300元/；（原售價(jià),明珠廣場(chǎng),一樓服飾區(qū)檔次低通道窄,門(mén)口廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次低,明珠廣場(chǎng)評(píng)價(jià),商場(chǎng)平面規(guī)劃不合理，降低了主力店的品牌帶動(dòng)力 沃爾瑪入口毗鄰整體商場(chǎng)主入口，客戶均是直接坐扶手梯上二樓，不會(huì)再深入商場(chǎng)內(nèi)部，難以將沃爾瑪人流導(dǎo)入商場(chǎng)內(nèi)部。后期調(diào)整扶手梯的上落的方向，強(qiáng)制性將人流進(jìn)行導(dǎo)入，但中高端消費(fèi)者（有車(chē)一族）在沃爾瑪購(gòu)物后，不乘坐扶手梯，直接

29、坐直達(dá)電梯下停車(chē)場(chǎng)。導(dǎo)致實(shí)際導(dǎo)入的人流依然稀少，而且多是中低端的消費(fèi)者。 發(fā)展商沒(méi)有持續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念，目標(biāo)是將整體商場(chǎng)全部銷(xiāo)售完?，F(xiàn)對(duì)外將所有剩余商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售。 沃爾瑪租賃部分1.6萬(wàn)平方米，底價(jià)1.5億打包銷(xiāo)售。二樓招商銀行租賃商鋪銷(xiāo)售價(jià)24700元/平方米，二樓其他商鋪15000元/平方米進(jìn)行銷(xiāo)售。三樓商鋪12000元/平方米進(jìn)行銷(xiāo)售 蘇寧撤離剩余的空置商鋪，二層12500元/平方米，三層9800元/平方米進(jìn)行銷(xiāo)售。 缺乏專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)狀況差，蘇寧電器已撤離 由于發(fā)展商只想把商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售，導(dǎo)致在后期的經(jīng)營(yíng)管理、軟硬件配套上均不能達(dá)到理想的狀態(tài)。原本商場(chǎng)規(guī)劃就存在不合理性，后期更無(wú)經(jīng)營(yíng)方面

30、支持，明珠廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)每況愈下?，F(xiàn)首層有10余家商鋪在轉(zhuǎn)讓。蘇寧現(xiàn)已撤離，搬遷至地王廣場(chǎng) 沃爾瑪生經(jīng)營(yíng)狀況良好，與首層商鋪經(jīng)營(yíng)一般形成鮮明對(duì)比 沃爾瑪?shù)闹雀?，品牌?hào)召力強(qiáng)；雖有許多消費(fèi)者反映百佳的商品會(huì)較為便宜，但沃爾瑪仍以其鄰近周邊社區(qū)的便利性以及充裕的停車(chē)位配套獲得到了周邊社區(qū)居民的認(rèn)可，經(jīng)營(yíng)狀況良好,首層商鋪間隔不合理，整體檔次定位過(guò)低，與主力店檔次及消費(fèi)人群檔次不匹配 首層商鋪規(guī)劃的小型的商鋪數(shù)量過(guò)多，通道寬度小，購(gòu)物環(huán)境一般。檔次定位中等偏低，且由于商鋪數(shù)量太多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。 門(mén)前廣場(chǎng)也租賃眾多低端的商家進(jìn)行商品銷(xiāo)售，直接將整個(gè)商場(chǎng)的檔次降低。 整體商場(chǎng)形象差，首層經(jīng)營(yíng)商品中等偏

31、下，這與主力店沃爾瑪?shù)闹械绕系某卸ㄎ皇怯兴畹?，也是與周邊核心消費(fèi)人群多為高檔社區(qū)居民的消費(fèi)現(xiàn)狀不匹配，注定經(jīng)營(yíng)存在困難,廣場(chǎng)上商家檔次低，整體商場(chǎng)形象差，商場(chǎng)通道狹窄,簡(jiǎn)介：星港城購(gòu)物中心位于蓮峰路與別墅路交匯處，總建筑面積10500，商業(yè)建筑4.2萬(wàn)，2008年9月29日開(kāi)業(yè)，有人人樂(lè)等品牌商家入駐，實(shí)行只租不售的銷(xiāo)售方式； 經(jīng)營(yíng)狀況由于交通不便利（只有三輛公交經(jīng)過(guò)，且間隔時(shí)間長(zhǎng)），難以吸引人流，主要服務(wù)于周邊小區(qū)，商業(yè)氛圍較淡；空置率高。 租金：一樓臨街鋪面200-300元/平方米/月，內(nèi)鋪及其他樓層鋪面經(jīng)營(yíng)額扣點(diǎn)：1030% 業(yè)態(tài)規(guī)劃,星港城購(gòu)物中心,星港城購(gòu)物中心,現(xiàn)況：招商進(jìn)

32、展緩慢，二樓女裝區(qū)空置鋪位較多，一樓一間臨街鋪面已經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間空置； 調(diào)整：四樓原已全部出租，因內(nèi)部原因，已經(jīng)全面停止?fàn)I業(yè)（其中一間美容店除外），后曾一度決定出售店鋪，現(xiàn)又初步定為收回所有店鋪，將四樓改為電影院,規(guī)模：總面積1.2萬(wàn)，共三層。 經(jīng)營(yíng)狀況：由于百佳超市的進(jìn)駐，且鄰近的百佳站有十余條公交路線經(jīng)過(guò)，人流豐富。充裕的人流在一定程度上保證了長(zhǎng)青商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。 經(jīng)營(yíng)檔次： 經(jīng)營(yíng)檔次中等偏低，經(jīng)營(yíng)商鋪缺乏特色性，且商鋪間隔小，通道狹窄，這在一定程度上影響了其經(jīng)營(yíng)。 目標(biāo)消費(fèi)人群：主要以工廠打工人群為主要消費(fèi)人群。 租金：租金高，空置率低 一樓租金：300700元/平方米，二樓租金：250400

33、元/平方米，二樓小面積商鋪1012平方米租金可達(dá)4400元，大面積商鋪?zhàn)饨鹇缘?長(zhǎng)青商業(yè)廣場(chǎng),鉆石廣場(chǎng)，規(guī)模較小，共四層，約.5萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)檔次中等，以扣點(diǎn)的方式收取租金，扣點(diǎn)比例2025；目標(biāo)消費(fèi)人群為附近居民及酒店服務(wù)業(yè)人群，空置率低，經(jīng)營(yíng)狀況一般,鉆石廣場(chǎng),長(zhǎng)安中心,長(zhǎng)安中心是長(zhǎng)安較老的商業(yè)體服務(wù)于附近居民及酒店服務(wù)業(yè)人群，其經(jīng)營(yíng)狀況較去年有明顯下降導(dǎo)致了租金也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)待轉(zhuǎn)讓的商鋪也沒(méi)有轉(zhuǎn)讓費(fèi) 一層租金均價(jià)：440元/平方米 ；二層租金均價(jià)：250元/平方米，往上逐層遞減,二、霄邊大道商圈分析,規(guī)模：宵邊大街總長(zhǎng)1.1公里，是目前長(zhǎng)安較繁華的商業(yè)街之一。整條商業(yè)街約有150200余

34、家商家，并在各社區(qū)分支路上也延伸有商業(yè)。 目標(biāo)消費(fèi)人群：宵邊大街主要以宵邊第一、第二、第三工業(yè)區(qū)員工及宵邊本地居民為目標(biāo)消費(fèi)群，中低消費(fèi)需求空間大； 經(jīng)營(yíng)檔次：宵邊大街經(jīng)營(yíng)檔次以中低檔次為主，存在一定臟亂差現(xiàn)象。，商業(yè)氣氛濃厚， 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：宵邊大街以服飾、餐飲、數(shù)碼電器及社區(qū)配套為四大主流業(yè)態(tài)，這與它的目標(biāo)人群以工業(yè)區(qū)打工人群為主是密不可分的。 租金：3055元,宵邊大街業(yè)態(tài)比例,宵邊大街,簡(jiǎn)介：中惠陽(yáng)光國(guó)際商城位于長(zhǎng)安鎮(zhèn)霄邊大道與一環(huán)路交匯處，2006年6月開(kāi)業(yè)，總建筑面積約68223平方米，商業(yè)面積約2.5萬(wàn)平方米, 共有車(chē)位341個(gè)； 主力店：二至三層已引進(jìn)主力店-“好又多”購(gòu)物中心。

35、經(jīng)營(yíng)檔次：經(jīng)營(yíng)檔次低，主要消費(fèi)群體消費(fèi)力低； 目標(biāo)消費(fèi)者：周邊工廠打工者； 經(jīng)營(yíng)狀況：首層空值率較高，經(jīng)營(yíng)檔次低，租金低，商業(yè)氛圍有待培養(yǎng)；雖有好又多入駐，但其他商家檔次低，整體形象一般,中惠陽(yáng)光商城,規(guī)模：省道專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈，沿著S358省道及振安路兩側(cè)展開(kāi)的商業(yè)街約5-7公里，除了主要街區(qū)有商業(yè)分布外，其他分支路也有商業(yè)分布，商家約有上千戶。 業(yè)態(tài)：主要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)有磨具、五金飾品、汽車(chē)零件、家私建材等， 租金：部分為自營(yíng)產(chǎn)房開(kāi)設(shè)的商鋪，部分為私人出租商鋪，面積67-150居多，租金1500-3000元/月。 經(jīng)營(yíng)狀況：這些商家多已累計(jì)了充分的客戶資源，經(jīng)營(yíng)狀況較為穩(wěn)定,三、省道專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈分

36、析,1.長(zhǎng)安綜合市場(chǎng),基本情況 長(zhǎng)安鎮(zhèn)綜合市場(chǎng)由長(zhǎng)安鎮(zhèn)政府投資興建，位于鎮(zhèn)中心在S358省道旁，占地2萬(wàn)平方米；建筑面積1.5萬(wàn)平方米，擁有鋪位、攤位共350個(gè)，是長(zhǎng)安鎮(zhèn)規(guī)模最大的綜合市場(chǎng)。于1993年8月28號(hào)正式開(kāi)業(yè)，包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和電子數(shù)碼廣場(chǎng)兩個(gè)大部分,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分,電子數(shù)碼產(chǎn)品部分 長(zhǎng)信電腦數(shù)碼廣場(chǎng),2.眾源城中國(guó)飾品交易中心,概況：眾源城中國(guó)飾品交易中心投資16億元，建筑面積56萬(wàn)多平方米，商鋪13000多個(gè)，配套建有占地200多畝的大型倉(cāng)儲(chǔ)物流中心，東莞工廠直銷(xiāo)中心（籌），設(shè)在眾源城A館二樓，總規(guī)劃面積約32000多平方米，首期面積5000平方米。配套建設(shè)13萬(wàn)平方米的大型入駐商家

37、居住小區(qū)，2500多個(gè)停車(chē)位。 開(kāi) 發(fā) 商：東莞市三聯(lián)眾源五金商品城有限公司 地理位置：長(zhǎng)安沙頭，附近有S358省道、107國(guó)道和廣深高速，門(mén)口是橫貫而過(guò)的建安路。商鋪類(lèi)型：商鋪，商業(yè)街 銷(xiāo)售方式：出租 開(kāi)間面積：20平方米-100平方米 鋪面租金：前兩年免租期，免租期滿后租金（建筑面積均價(jià)）第三年至第五年40元/平方米/月，第六、七年50元/平方米/月，第八年至第十年60元/平方米/月,3.長(zhǎng)安聚和國(guó)際機(jī)械模具五金城聚合廣場(chǎng),地理位置：長(zhǎng)安區(qū)錦廈一龍路與振安路交匯處 開(kāi) 發(fā) 商：東莞市長(zhǎng)安錦廈匯民投資有限公司 商業(yè)體量：共兩層，每層2萬(wàn)平方米，共4萬(wàn)平方米 商鋪類(lèi)型：市場(chǎng)類(lèi)商鋪 裝修狀況：全

38、裝修 銷(xiāo)售方式：只租不賣(mài) 出租率：90% 租金水平： 一樓25-28元/平方米/月，管理費(fèi)12元/平方米；二樓28元每平方米/月，含管理費(fèi) 合同方式：一年一簽 營(yíng)業(yè)時(shí)間：2年,4.長(zhǎng)安商貿(mào)城,位 置：長(zhǎng)安商貿(mào)城位于S358道上，與長(zhǎng)安汽車(chē)北站毗鄰而居 商業(yè)體量：60畝 商鋪類(lèi)型：開(kāi)放式街鋪 液態(tài)規(guī)劃：大體分為五金、模具、倉(cāng)庫(kù)和超市四大模塊 銷(xiāo)售方式：只租不賣(mài) 出 租 率：98% 租金水平：五金：160-180元/平方米/月，模具：98.5元/平方米/月，倉(cāng)庫(kù)：45元/平方米/月，超市：77元/平方米/月（以上租金均含管理費(fèi)） 合同方式：一年一簽 物業(yè)公司：東莞市迎海商貿(mào)城有限公司 營(yíng)業(yè)時(shí)間：1

39、0年,5.錦一方商業(yè)廣場(chǎng),位 置：長(zhǎng)安鎮(zhèn)汽車(chē)北站 商業(yè)體量：廣場(chǎng)面積30000多平方米，商鋪面積4-5千平方米 液態(tài)規(guī)劃：1層五金工具，2層手機(jī)市場(chǎng)，3層人才市場(chǎng) 銷(xiāo)售方式：只租不賣(mài) 出 租 率：15% 租金水平：1層：均價(jià)110元/平方米/月，二層：155-188元/米（手機(jī)市場(chǎng)專(zhuān)柜），45元/平方米/月（手機(jī)市場(chǎng)鋪面），65元/平方米/月（五金電子區(qū)） 商鋪面積：100平方米/間（一樓五金模具區(qū)），25-30平方米（二樓手機(jī)市場(chǎng)商鋪），150-180平方米（二樓五金電子區(qū)） 合同方式：一年一簽 物業(yè)公司：東莞市迎海商貿(mào)城有限公司 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2010年9月,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查,項(xiàng)目分析：萬(wàn)科城地塊

40、是長(zhǎng)安政府關(guān)于省道S358“一心兩帶五節(jié)點(diǎn)”改造規(guī)劃中的一心，是政府規(guī)劃的未來(lái)的長(zhǎng)安商業(yè)核心。 項(xiàng)目指標(biāo)：地塊總體建筑面積約18萬(wàn)，商業(yè)的建筑面積不可超過(guò)7.5萬(wàn)； 項(xiàng)目分析：雖然商業(yè)建筑面積最高可達(dá)7.5萬(wàn)平方米。但限制了商業(yè)建筑必須建設(shè)成一棟60層高的長(zhǎng)安地標(biāo)性建筑，這極大地限制了商業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致商業(yè)單層面積僅能有10002000平方米的范圍內(nèi)。這導(dǎo)致了商鋪的面積預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò)1萬(wàn)平方米。（2000平方米5層） 項(xiàng)目定位預(yù)計(jì)：受商業(yè)用地的限制，預(yù)計(jì)針對(duì)商業(yè)定位必然朝城市綜合體的方向進(jìn)行發(fā)展。商業(yè)不限于商鋪，同時(shí)還將包括寫(xiě)字樓、酒店等高端商業(yè)物業(yè)。而商鋪由于體量小，依托城市綜合體的整體高端定位

41、，必然以發(fā)展精品商業(yè)為主方向，引進(jìn)國(guó)際一線品牌，打造長(zhǎng)安最為高端的商場(chǎng),初步規(guī)劃商業(yè)建筑規(guī)劃在省道S358與長(zhǎng)青路交匯處,商業(yè)初步規(guī)劃圖,四、專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查,未來(lái)萬(wàn)科項(xiàng)目必將是長(zhǎng)安經(jīng)營(yíng)檔次最高的商業(yè)，是長(zhǎng)安的商業(yè)核心,萬(wàn)城城,沃多夫,動(dòng)態(tài)：沃多夫商鋪現(xiàn)正銷(xiāo)售及招商中： 規(guī)模：32間全臨街商鋪，其中有12間，已租賃給長(zhǎng)安村鎮(zhèn)銀行，10間已出售，剩下十間待售。 商鋪：層高7.6米， 3050平方米為主，只有一間100平方米 商鋪預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格：56萬(wàn)元/平方米,長(zhǎng)青南路商鋪的升值趨勢(shì),長(zhǎng)青南路商鋪售價(jià)升副明顯，特別是個(gè)別商業(yè)形象好，經(jīng)營(yíng)狀況好的商鋪升值幅度大,長(zhǎng)安各商業(yè)項(xiàng)目車(chē)位配比,長(zhǎng)安商業(yè)車(chē)位配備分析,

42、備注：商業(yè)停車(chē)位均是憑購(gòu)物票免費(fèi)給消費(fèi)客戶使用的。各大商場(chǎng)的商業(yè)用停車(chē)位是不賣(mài)的，以保證客戶消費(fèi)便利性,根據(jù)我司與各類(lèi)型商家的招商洽談經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中高檔住宅、寫(xiě)字樓的需求，總結(jié)出各類(lèi)型商戶、住宅及寫(xiě)字樓用戶的車(chē)位配比標(biāo)準(zhǔn)如下表所示,從以上配比分析，長(zhǎng)安各大商業(yè)的停車(chē)位配比基本合理的。但實(shí)際這些項(xiàng)目的停車(chē)位很多是住宅和商業(yè)共用的，因此它們的停車(chē)位配比是有所欠缺，在后期將阻礙整體商業(yè)的繁榮和進(jìn)一步發(fā)展,Three Factors(5,1,2,4,長(zhǎng)青路核心商圈規(guī)模分散，呈現(xiàn)核心商業(yè)帶狀分布，缺少商業(yè)中心體,大型的商業(yè)體如地王廣場(chǎng)、長(zhǎng)安第1街等不具備成為長(zhǎng)青路核心商圈中心的條件，長(zhǎng)青路核心商圈呼喚商業(yè)

43、中心體的出現(xiàn)，萬(wàn)科城商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)勢(shì)而起，將成為未來(lái)長(zhǎng)青核心商圈的商業(yè)中心,受限于長(zhǎng)安人的消費(fèi)觀念，單純的百貨類(lèi)業(yè)態(tài)難以向中高檔次發(fā)展，必須附加娛樂(lè)、休閑性業(yè)態(tài)，借勢(shì)各業(yè)態(tài)的集成效應(yīng),長(zhǎng)安商業(yè) 市場(chǎng)總結(jié),3,萬(wàn)科項(xiàng)目必將是長(zhǎng)安最高端，地標(biāo)性的商業(yè)建筑，項(xiàng)目不能在檔次上、形象上與之競(jìng)爭(zhēng)，必須走差異化、特色化、本地化路線,項(xiàng)目宜充分考慮娛樂(lè)、休閑性業(yè)態(tài)，發(fā)揮各業(yè)態(tài)之間的集成效應(yīng),五、總結(jié),Three Factors(5,6,在長(zhǎng)青路核心商圈內(nèi)，由于長(zhǎng)青路與長(zhǎng)中路是最早發(fā)展起的商業(yè)區(qū)域，其租金和售價(jià)是最高的。而其他商業(yè)街的租金僅是這兩大區(qū)域租金及售價(jià)1/41/2。 長(zhǎng)青路核心商圈的租金和售價(jià)不具普遍性的

44、參考意義,7,長(zhǎng)青路核心商圈商業(yè)規(guī)模已出現(xiàn)飽和。與長(zhǎng)青路有價(jià)無(wú)市的火爆租賃市場(chǎng)相反，偏離長(zhǎng)青路商業(yè)街，商鋪空置、轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象頻現(xiàn)，如長(zhǎng)盛東路的后半段商鋪，永昌路后半段商鋪，甚至連地王廣場(chǎng)的潮人會(huì)女人專(zhuān)區(qū)也出現(xiàn)了招商難的問(wèn)題。 以長(zhǎng)青南路核心商圈為代表的服飾百貨類(lèi)業(yè)態(tài)需謹(jǐn)慎發(fā)展,5,長(zhǎng)青路核心商圈受制于前期硬件及軟件的缺少，發(fā)展已受限，缺少發(fā)展空間，存在升級(jí)、換代的需求；政府應(yīng)勢(shì)進(jìn)行省道改造，升級(jí)商圈，長(zhǎng)安商業(yè)核心依然在長(zhǎng)青路。 項(xiàng)目偏離長(zhǎng)青路核心商圈，也不在未來(lái)長(zhǎng)安商業(yè)升級(jí)的區(qū)域中,對(duì)項(xiàng)目的 借鑒意義,PART-4消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者分析,調(diào)研目的：了解長(zhǎng)安核心消費(fèi)群體的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)習(xí)慣等； 調(diào)研范圍

45、：以長(zhǎng)青路商業(yè)、明珠廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、天虹百貨等重要商業(yè)地段為主要調(diào)研點(diǎn)，保證調(diào)研的主流性； 調(diào)研方法：?jiǎn)柧碚{(diào)研、深訪； 調(diào)研人數(shù)：120人,1、消費(fèi)者調(diào)研說(shuō)明,一、長(zhǎng)安消費(fèi)者分析,2、消費(fèi)者基本結(jié)構(gòu),圖例,大專(zhuān)以下學(xué)歷占了46.43%；職業(yè)構(gòu)成中，以工廠普通工人為主，占46%的比例,參與調(diào)研的消費(fèi)者中女性所占比例較大約80%，年齡偏年輕，20-30歲的年輕人占68,年輕、學(xué)歷低的工廠普通員工仍是長(zhǎng)安所占比例較大的消費(fèi)群體,小結(jié),日常生活支出及交通工具,習(xí)慣使用的交通工具,日常生活支出情況,3、調(diào)研結(jié)果及分析,中低及中等（1000-2000元/月）消費(fèi)支 人群是長(zhǎng)安主流的消費(fèi)群體。這部分人數(shù) 量

46、眾多，疊加的消費(fèi)力不容忽視；而消費(fèi) 在2000元/月以上的群體也較為可觀；高 端消費(fèi)支出人群（3000元以上）所占比例 小，尚有待發(fā)掘,公交車(chē)仍是長(zhǎng)安消費(fèi)者較常使用的工具，占56%的比例；項(xiàng)目交通是否方便是影響項(xiàng)目商業(yè)興旺發(fā)展的關(guān)鍵因素之一； 步行、駕駛私家車(chē)及駕駛自行車(chē)各占1214%不等,Three Factors(5,外出購(gòu)物的消費(fèi)者在長(zhǎng)安原居民中所占的比例并不多，他們外出購(gòu)物的地點(diǎn)有虎門(mén)和香港，主要是去玩，順便購(gòu)物，一般與朋友結(jié)伴而行，或一家外出； 外來(lái)人口，特別是從香港人、深圳人等，由于工作的原因，外出的機(jī)會(huì)較多，且香港、深圳的商品比較長(zhǎng)安更為便宜，則更多地在外地購(gòu)物； 長(zhǎng)安原居民在外

47、地購(gòu)物的原因除了跟外出旅游有關(guān)外，也有一部分虛榮心在作祟，認(rèn)為外地購(gòu)物是一種時(shí)尚，或外地的東西更好,長(zhǎng)安消費(fèi)力雖存在一定程度的外流，但并未嚴(yán)重影響到長(zhǎng)安商業(yè)發(fā)展，是長(zhǎng)安消費(fèi)可挖掘的潛力,消費(fèi)力外流分析,三、長(zhǎng)安經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者調(diào)研,在調(diào)查中，商業(yè)形成時(shí)間長(zhǎng)的長(zhǎng)青路及長(zhǎng)青商業(yè)廣場(chǎng)成為長(zhǎng)安消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)百貨類(lèi)商品的首選。而對(duì)于天虹百貨及地王廣場(chǎng)，消費(fèi)者普遍反饋是覺(jué)得比較貴。長(zhǎng)安消費(fèi)者的品牌意識(shí)不強(qiáng),從消費(fèi)頻率及消費(fèi)額度分析，長(zhǎng)安人對(duì)百貨類(lèi)的消費(fèi)力并不強(qiáng)，項(xiàng)目要發(fā)展百貨類(lèi)業(yè)態(tài)需慎重,服裝、百貨類(lèi)商鋪的消費(fèi)分析,Three Factors(5,除了價(jià)格、交通便利性以外，購(gòu)物環(huán)境的舒適性及一站式消費(fèi)是消費(fèi)者較

48、為關(guān)注，體現(xiàn)了消費(fèi)者日益提升的消費(fèi)需求,影響消費(fèi)者購(gòu)物的因素分析,Three Factors(5,購(gòu)物時(shí)在外就餐的人比例較大，主要跟消費(fèi)者來(lái)源有關(guān)，大部分消費(fèi)者多是乘車(chē)過(guò)來(lái)消費(fèi)； 在就餐地點(diǎn)選擇方面“其他”的選項(xiàng)比例最大，主要指在超市里購(gòu)買(mǎi)熟食，很多消費(fèi)者，特別是工業(yè)區(qū)來(lái)的年輕的消費(fèi)者認(rèn)為在超市購(gòu)買(mǎi)熟食方便省錢(qián)又好吃； 只有很小部分不就餐，結(jié)合深度訪談發(fā)現(xiàn)這部分人主要是附近居民或自個(gè)開(kāi)車(chē)外出購(gòu)物的消費(fèi)者,購(gòu)物時(shí)，消費(fèi)者就餐情況分析,Three Factors(5,長(zhǎng)安消費(fèi)者娛樂(lè)性消費(fèi)需求大，主要選擇的娛樂(lè)業(yè)態(tài)集中在KTV、電影院、酒吧,消費(fèi)者娛樂(lè)性消費(fèi)調(diào)查,52%的長(zhǎng)安消費(fèi)者存在休閑性消費(fèi)，消

49、費(fèi)額度也多在100200元，休閑消費(fèi)檔次中等,消費(fèi)者休閑性消費(fèi)調(diào)查,Three Factors(5,長(zhǎng)安消費(fèi)者體育運(yùn)動(dòng)頻率高，消費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)中等，體育用品市場(chǎng)存在一定的商機(jī),消費(fèi)者體育性消費(fèi)情況調(diào)查,受長(zhǎng)青路商業(yè)街繁榮的影響，多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為項(xiàng)目宜發(fā)展特色商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)檔次宜中檔及中高檔,消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的看法,深度訪談,I女士,J先生,P阿姨,本地人，住鉆利花園，一星期至少到一次沃爾瑪，停車(chē)方便、商品齊全。怡安百貨打折時(shí)會(huì)考慮買(mǎi)些。服裝一般會(huì)到長(zhǎng)青路買(mǎi)，款式新穎、種類(lèi)多，不在意品牌。主要支出是吃飯和娛樂(lè),家離好又多更近，但習(xí)慣到華潤(rùn)萬(wàn)佳購(gòu)物，這里環(huán)境好，也熟悉地形。好又多比較亂，價(jià)格也不比華潤(rùn)萬(wàn)佳便宜

50、,H小姐,逛完長(zhǎng)青路會(huì)去沃爾瑪就餐，因?yàn)檩^百佳種類(lèi)繁多。因?yàn)樽?chē)不方便，買(mǎi)水果還是會(huì)到百佳，出門(mén)就可以上車(chē)，而且沃爾瑪內(nèi)部太繞,G小姐,每星期都會(huì)逛長(zhǎng)青路，百佳價(jià)格公道、水果新鮮、環(huán)境好，交通也方便，車(chē)直接到百佳門(mén)口。沃爾瑪也會(huì)去，但下車(chē)后要走到對(duì)面,深圳人，消費(fèi)主要是餐飲、娛樂(lè)方面，吃飯以壽司店較多。經(jīng)常陪日本客戶去酒吧，也會(huì)去紅館、唱KTV等。購(gòu)買(mǎi)日用品會(huì)選擇沃爾瑪，服裝則去深圳或香港購(gòu)買(mǎi)，長(zhǎng)安選擇太少,1,2,4,長(zhǎng)安的消費(fèi)人群仍以工廠打工者為主，但中高檔次商品的主力消費(fèi)人群實(shí)際仍是長(zhǎng)青路周邊的中高檔社區(qū)居民,本地居民消費(fèi)水平高，長(zhǎng)安中心、長(zhǎng)青路等是他們購(gòu)物的首選，但由于消費(fèi)習(xí)慣，對(duì)新興

51、、檔次較高的商場(chǎng)百貨接受程度低，傳統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依然是他們主要的購(gòu)物首選,長(zhǎng)安本地人對(duì)高消費(fèi)的餐飲及娛樂(lè)類(lèi)接受程度高，對(duì)高檔品牌服裝、鞋類(lèi)和化妝品接受程度較低，品牌意識(shí)不強(qiáng),3,外企投資者、企業(yè)金領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)老板、外來(lái)高層打工族、高檔住宅區(qū)外來(lái)居民對(duì)新興、檔次較高的商場(chǎng)百貨接受程度較高，但外地依然是他們主要的購(gòu)物選擇。這部分人群在長(zhǎng)安的消費(fèi)以餐飲和娛樂(lè)為主,5,長(zhǎng)安人在娛樂(lè)、休閑、體育用品上的消費(fèi)需求有待挖掘,消費(fèi)者調(diào)查總結(jié),調(diào)研目的：了解長(zhǎng)安經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)情況。 調(diào)研范圍：長(zhǎng)青路、明珠廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、天虹百貨等重要商業(yè)路段。 調(diào)研方法：?jiǎn)柧碚{(diào)研、深度訪談。 調(diào)研人數(shù)：60人,經(jīng)營(yíng)者調(diào)研說(shuō)明,二、長(zhǎng)安

52、經(jīng)營(yíng)者者分析,三、長(zhǎng)安經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者調(diào)研,雖然長(zhǎng)青南路租金高，長(zhǎng)青路依然是長(zhǎng)安商家的首選,商家經(jīng)營(yíng)狀況分析,88%的商家表示至少可以保本，長(zhǎng)安商家普遍經(jīng)營(yíng)狀況良好。 影響經(jīng)營(yíng)狀況的原因，主要在于租金高，成本高。而非競(jìng)爭(zhēng)激烈、無(wú)生意可做，這進(jìn)一步反映了長(zhǎng)安商家良好的經(jīng)營(yíng)狀況,商家開(kāi)分店選址分析,較空缺的業(yè)態(tài)：參與調(diào)查的商家認(rèn)為長(zhǎng)安目前相對(duì)缺乏的業(yè)態(tài)是電影院、游樂(lè)場(chǎng)、酒吧KTV和美容美體等四種業(yè)態(tài)； 適合的經(jīng)營(yíng)檔次：高、中、低檔的比例區(qū)分度不高,認(rèn)為項(xiàng)目宜發(fā)展休閑娛樂(lè)及體育用品業(yè)態(tài)的略占多數(shù)； 商家認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)發(fā)展中檔以上的商業(yè),商家對(duì)未來(lái)業(yè)態(tài)看法,商家對(duì)項(xiàng)目建議,訪談數(shù)量：五位（餐飲、服飾、小吃等

53、商家） 訪談地點(diǎn)：長(zhǎng)青路、長(zhǎng)安中心、長(zhǎng)青商業(yè)廣場(chǎng) 訪談方式：?jiǎn)柎鹗?訪談重點(diǎn)：如下,經(jīng)營(yíng)者深度訪談,訪談重點(diǎn),F先生,J小姐,K男士,高檔次、高消費(fèi)的餐飲業(yè)在長(zhǎng)安有很大的市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況很好，消費(fèi)者主要是本地居民,長(zhǎng)安中心是長(zhǎng)安鋪?zhàn)庾罡叩穆范沃?，附近居民及服?wù)行業(yè)人員是其主要消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)商品的檔次比長(zhǎng)青路低，比長(zhǎng)青商業(yè)廣場(chǎng)高，租金也一樣，商品來(lái)源于深圳，款式新穎時(shí)尚，雖非品牌，質(zhì)量不差，深受本地人和年輕女性的青睞,E先生,經(jīng)營(yíng)奶茶店，雖然長(zhǎng)青路租金很高，但還是可以贏利,A小姐,到烘焙極地蛋糕店的大都是本地人或外來(lái)企業(yè)金領(lǐng)，高檔住宅區(qū)居民，工業(yè)區(qū)消費(fèi)者消費(fèi)水平較低，一般消費(fèi)不起,長(zhǎng)青商業(yè)廣場(chǎng)租金

54、高，檔次低，來(lái)消費(fèi)的大都是工廠員工，經(jīng)營(yíng)狀況良好,E先生,A小姐,長(zhǎng)青路商家普遍經(jīng)營(yíng)狀況良好； 商家認(rèn)為目前相對(duì)缺乏的業(yè)態(tài)有：電影院、游樂(lè)場(chǎng)、酒吧KTV和美容美體等； 商家認(rèn)為項(xiàng)目宜發(fā)展的業(yè)態(tài)：中檔以上的休閑娛樂(lè)及體育用品業(yè)態(tài)； 長(zhǎng)安不缺乏中高端消費(fèi)者，如何吸引這部分人消費(fèi)是商業(yè)興旺的關(guān)鍵所在； 長(zhǎng)安的中高端餐飲市場(chǎng)需求大，主要以本地人為目標(biāo)消費(fèi)人群,經(jīng)營(yíng)者調(diào)研總結(jié),項(xiàng)目偏離長(zhǎng)青路，針對(duì)中高端消費(fèi)人群的突破口：發(fā)展餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)； 項(xiàng)目需借鑒及考慮發(fā)展業(yè)態(tài)：電影院、游樂(lè)場(chǎng)、酒吧KTV和美容美體等； 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃需謹(jǐn)慎規(guī)劃品牌服裝百貨； 長(zhǎng)青路是長(zhǎng)安商家最為青睞的地段，商家不愿意離開(kāi)長(zhǎng)青路，就算要開(kāi)新店也打算在長(zhǎng)青路上。要吸引商家進(jìn)駐本項(xiàng)目，前期必須給予較大優(yōu)惠的招商條件，放水養(yǎng)魚(yú),經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者調(diào)研對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義,三、總結(jié)及借鑒,PART-5項(xiàng)目分析及建議,1.根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目及周邊未來(lái)將開(kāi)發(fā)成大型的居住小區(qū)，項(xiàng)目恰好位于大型的居住區(qū)中心的位置，更依托錦繡路及西安路的昭示性及便利性，是周邊商業(yè)價(jià)值最大的地塊之一； 2.項(xiàng)目東面毗鄰長(zhǎng)安建設(shè)中的體育公園，具備發(fā)展體育用品業(yè)態(tài)的潛力。 3.地塊屬性決定了項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)： 4.依托周邊的居住小區(qū)，引進(jìn)超市主力商家，發(fā)展社區(qū)型的商業(yè)中心； 5.結(jié)合體育公園，發(fā)展體育用品業(yè)態(tài),體