華庭街項目策劃案

1、華庭街項目市調(diào)報告華庭街項目市場調(diào)查（定位）情況目錄：1、嘉興目前城市現(xiàn)狀2、嘉興目前的主要業(yè)態(tài)3、嘉興目前主要業(yè)態(tài)分布4、華庭街地塊特征5、華庭街項目區(qū)域市政配套分析6、嘉興市民對地塊的看法7、華庭街項目目前主要競爭市場8、華庭街項目產(chǎn)品定位1、嘉興目前城市現(xiàn)狀a、嘉興的地理位置嘉興位于浙江省的東北部、長江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶。東臨大海， 南倚錢塘江， 北負(fù)太湖， 滬杭甬高速公路、京杭大運河貫穿境內(nèi)。東接上海、北鄰蘇州、西通湖州，南接杭州， 嘉興與這幾個城市相距均不到百公里。鐵路、公路、水路網(wǎng)絡(luò)交織，四通八達，交通十分便利。目前，乍嘉蘇高速公路（乍浦嘉興蘇州）已通車，杭州灣跨海大橋（寧波

2、慈溪嘉興乍浦）也于2002 年開始動工興建，并將2006 年正式通車，嘉興的交通將越將發(fā)達。b 、嘉興的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r嘉興作為浙江的北大門，同時也是浙北的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。國內(nèi)生產(chǎn)總值、財政收入、城鎮(zhèn)居民收入等主要經(jīng)濟指標(biāo)的增幅領(lǐng)先全省，所轄五個縣（市）（即桐鄉(xiāng)、海寧、嘉善、平湖、海鹽）全部進入全國縣（市）綜合發(fā)展水平前50 位，綜合經(jīng)濟實力進一步增強。c、嘉興的人口嘉興城區(qū)現(xiàn)有人口約40 萬，城區(qū)面積 30 平方公里。 未來十年人口將達到50 萬。新興的產(chǎn)業(yè)和居住大多集中在城市的西部和北部。城南以政府機關(guān)、文化教育體育、展覽為主，加上南湖的旅游功能，將成為嘉興文化價值較高的區(qū)域，本項目地塊與城南的聯(lián)系

3、也較為密切。2、嘉興目前的主要業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)：百貨店、超市、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場、專賣店等；餐飲類：大型酒店、風(fēng)味美食店、休閑小吃店等；娛樂類：迪廳、茶吧、咖啡吧等；文化類：電影院、書店等；雖然主要的業(yè)態(tài)包括了許多種類，但都缺乏一定的品牌和知名度，也都沒有形成一定的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營思路。3、嘉興目前主要業(yè)態(tài)分布（1 ）百貨店：a、江南大廈：位于市中心禾興北路和中山路交界處，是嘉興市僅有的二個大型購物中心之一。該大廈由南北樓組成，營業(yè)面積1.8 萬平方米，就業(yè)人員1000 余人，整幢大廈共5 層，地下一層，地上四層，其中地下一層為各類家用電器，地上一層經(jīng)營家電、化裝品、黃金珠寶，二層經(jīng)營男

4、女服飾鞋帽，三層經(jīng)營書籍文具、床上用品與工藝品等，四層為兒童娛樂廣場與美食城，南樓的一二層部分區(qū)域為超市。大廈主要經(jīng)營中檔商品?，F(xiàn)在一樓生意尚可外，其余樓層的經(jīng)營狀況一般。主要是有品牌的東西太少，因為現(xiàn)在人們的生活水平越來越高，已不滿足原有的狀態(tài)。該大廈的顧客為中高收入階層，其出行方式80% 為非機動車和步行， 20% 為機動車，由于經(jīng)營場地前無停車場，因此整個交通組織略顯混亂。該大廈零售總額雖大，但贏利能力低。b 、戴夢得購物中心是嘉興市最高檔的購物中心，位于禾興南路，與江南大廈隔路相望，為26 層高的戴夢得大酒店的裙房。該購物中心原為杭州百貨大樓嘉興分店，后因租金過高，加之百貨業(yè)利潤較薄，

5、于2000 年撤出，由戴夢得自行接管。其周邊圍繞中山影城、麥當(dāng)勞等休閑場所?，F(xiàn)在此購物中心經(jīng)營布局不是十分合理，來此的人經(jīng)常抱怨買不到好的東西。戴夢得購物中心營業(yè)面積約1 萬平方米左右，共設(shè)5 層：地下一層為超市； 地上為一層經(jīng)營黃金珠寶、化妝品、工藝品；二層為男女服飾鞋帽；三層經(jīng)營家電；四、五層空置。該購物中心主要經(jīng)營中檔商品，消費導(dǎo)向以高檔服飾為主，但其家電種類、品牌比江南大廈貧乏。戴夢得購物中心經(jīng)營狀況一般，人氣比江南略遜。從以上兩點可以看出，嘉興目前缺乏一個規(guī)模大、有檔次的購物中心或購物場所，以此來滿足嘉興人民越來越高的生活水平，這同時也說明，華庭街內(nèi)將設(shè)立一萬多平方米的主力百貨店（簡

6、稱主力店）的思路是十分正確的，同時它也會帶動華庭街整個街區(qū)的繁榮。（2 ）超市a、江南超市：于 1999 年 9 月 20 日開業(yè)，位于市中心禾興北路和中山路交界處的江南大廈內(nèi)，營業(yè)面積1500 平方米左右，裝修較為簡單，以經(jīng)營各種中檔食品為主，價位中檔，整個超市共兩層。整個超市經(jīng)營狀況良好，人氣旺盛，在春節(jié)等高峰期營業(yè)額可達 20 萬元左右 / 天，平均日營業(yè)額在5 10 萬元之間。但其略勢有1、場地前交通組織混亂，2、規(guī)模小， 攤貨場地?fù)頂D，購物環(huán)境差，3、打折促銷活動少。b 、戴夢得超市：于 2000 年開業(yè)，位于戴夢得購物中心底層，營業(yè)面積約 300 平方米左右， 中檔裝修， 以經(jīng)營中

7、高檔食品和中高檔酒類為主，兼顧部分日用品。經(jīng)營狀況良好。C、大潤發(fā)超市：于 2000 年開業(yè)，位于嘉興市中山西路，距市區(qū)較遠，只有 9 路專線車，來回市區(qū)接送顧客。營業(yè)面積1.5 萬平方米左右，共一層，是目前嘉興規(guī)模最大的超市，實行倉儲式經(jīng)營，日用品批量采購，價格與市區(qū)其它超市相比較低。由于該超市距市區(qū)較遠，加之受本地人購物觀念影響不習(xí)慣批量采購，因此經(jīng)營狀況一般。從以上的幾個超市的情況可以說明，嘉興目前缺乏一個既在市中心、配套設(shè)施又十分齊全的大型超市，而華庭街將設(shè)立一萬多平方米的地下超市正符合了這一點。華庭街地下超市（1 ）準(zhǔn)備請國內(nèi)外著名的超市進行經(jīng)營管理，（2）超市旁邊有大型的地下停車場

8、，（3）在真正的市中心，（4）逛完超市再到上面的步行街，可以享受“一站式”的購物全新體驗。所以，華庭街的地下超市肯定會有十分旺盛的人氣。（3 ）專賣店a、少年南路專賣店少年南路， 位于嘉興市區(qū)北部， 是中低檔服飾的集聚地。此路為二車道支路，機非混行。兩邊多為五六層的商住樓，多數(shù)建成于90 年代初，外立面陳舊，一樓為各種服飾店，店面面積小，大部分在二三十方，個別店面達七八十方。路上的商家原先都在建國路開店經(jīng)營，后因建國路拆遷改造，才搬遷于此。以經(jīng)營中低檔服飾、大眾休閑品牌為主，而知名品牌較少。店面 96 年售價 12000元 / 平方米， 2001 年售價 17000 元 /平方米，店面租金17

9、0 200 元 / 平方米 / 月，各店經(jīng)營狀況良好，但與前幾年相比，營業(yè)額普遍下降1/3 ，部分承租戶抱怨租金高。少年路路窄店密，尺度宜人，但由于街道功能的限制，加之人車混行，外部購物環(huán)境較差，因此形不成真正意義上的步行街。b 、勤儉路專賣店生活性交通次干道，兩車道，機非劃線分隔，道路兩側(cè)建筑多為底商上住宅或?qū)懽謽?。商業(yè)形態(tài)以條商為主，塊商為輔，整條街集聚了眾多的專賣店。店面租金100 180 元/ 平方米 / 月。華庭街今后的經(jīng)營除了大型主力百貨店和大型地下超市后，另一個重要的業(yè)態(tài)就是單個專賣店的經(jīng)營，而且，華庭街內(nèi)的專賣店將彌補以上街區(qū)存在的不足：（1 ）華庭街今后將劃功能區(qū)塊進行經(jīng)營，

10、如服飾、黃金珠寶、鞋帽、工藝品、兒童游藝館等將各有各的區(qū)塊，這樣有利于統(tǒng)一管理，也有利于帶動整條街的人氣；（2）靠近建國路，交通便利，而且有大型的地下停車場；（3）將對各業(yè)態(tài)進行品牌招商，使其進入街內(nèi)的專賣店進行經(jīng)營，而且突出招商的品牌性；（ 4 ）品種將會十分的齊全，真正讓顧客享受到一種“一站式購物”的體驗。（ 4 ）便利店a、陽光購物中心于 97 年開業(yè)，營業(yè)面積 8000 平方米左右，經(jīng)營日用百貨、服飾及家電。因遠離市區(qū)，經(jīng)營狀況較差，相比之下其市區(qū)內(nèi)的連鎖店則人氣旺盛，經(jīng)營狀況甚佳。b 、可的便利店于 2002 年底開始進入嘉興，并且迅速在市區(qū)內(nèi)開出多家分店，由于其為 24 小時經(jīng)營，

11、經(jīng)營狀況良好。（5 ）專業(yè)市場a、嘉興商城位于建國南路，營業(yè)面積7000 平方米左右，共兩層，第一層各類低檔服飾，二層經(jīng)營燈具、童裝、床上用品、窗簾等。攤位面積小，多為15 20 平方米，其余為70 平方米左右。主要經(jīng)營低檔商品。97 年開業(yè)，租金一層為 90 120 元 / 月 / 平方米，二層為 14 元 / 月 / 平方米，現(xiàn)在商城的租金已遠遠高于開業(yè)之際的租金水平，二層的租金比一層低，但一樓與二樓的經(jīng)營狀況良好。b 、姚氏廣場2000 年 9 月 28 日開張， 位于勤儉路、 中山路之間， 標(biāo)準(zhǔn)層面積在3000 4000 平方米，一樓部分為商場、銀行；二樓為名門和貴屬大酒店，且有地下停

12、車場；三、四樓空置。租金 100 元 / 月 / 平方米左右。（6 ）其它其它的專業(yè)市場包括，嘉興大都市、電腦市場、家電市場、燈具城、窗簾城、家具城等經(jīng)營狀況都一般，主要是缺乏有效的管理。（7 ）大型酒店嘉興的大型酒店包括，金龍船海鮮城、戴夢得大酒店、名門大酒店、貴屬酒家、金悅大酒樓、太陽宮大酒店等，其經(jīng)營狀況都非常好。一個城市的流動人口決定了其市場的興旺，而專業(yè)市場更是由此原因受制約，嘉興的專業(yè)市場由于沒有統(tǒng)一有效的管理，開設(shè)的情況參差不齊，而華庭街決不會走專業(yè)市場這條路，而是向集多種業(yè)態(tài)的步行商業(yè)街方向發(fā)展；位于華庭街北端的大型觀景酒店將滿足嘉興市民希望更有經(jīng)營特色菜肴出現(xiàn)的需求，使人們就

13、餐有了一個新的去處，也是最理想的一個去處，讓市民在就餐的同時，也能欣賞窗外美麗的古運河與保存完好的古名居，讓吃飯也真正成為一種享受。（ 8 ）風(fēng)味美食店包括五芳齋、永和豆?jié){等，其經(jīng)營狀況都良好，但有特色的小吃店較少。（ 9 ）休閑小吃店包括麥當(dāng)勞、肯得基、唯新食品等經(jīng)營狀況都尚可。嘉興目前的各類小吃種類不是很多，市民也急盼有新的種類出現(xiàn)，而華庭街今后將引進各類洋快餐及全國各地的各類風(fēng)味小吃品種，以滿足市民的普遍需求，同時將彌補目前嘉興市場上存在的空缺。（10 ）娛樂類迪廳包括凱旋門夜總會、滾石夜總會、太陽吧、金碧輝煌等，每天生意都十分火爆。茶館包括鉆石雨、香菊、藍沙、上島咖啡、名典、迪歐等，其

14、經(jīng)營檔次不同，但其經(jīng)營都甚佳。（11 ）文化類包括中山影城、新華書店等經(jīng)營狀況都一般。目前嘉興的娛樂和文化設(shè)施檔次都十分的低，與嘉興的城市發(fā)展極不匹配，華庭街建成后將開設(shè)一個五星級的多廳影院，同時，攝影展、 書畫展等將會不定期的在華庭街內(nèi)舉辦，將增強整條街的文化內(nèi)涵；華庭街也將引進相關(guān)的休閑娛樂設(shè)施，如酒吧、咖啡吧、茶吧等，以彌補嘉興市場存在的空缺。4、華庭街地塊特征（1 ）、華庭街地塊位置華庭街地塊東靠建國中路、南依勤儉路、 北頻環(huán)城北路、西臨少年路。從華庭街地塊周圍區(qū)域看，有眾多的老字號分布；華庭街所在的建國路在歷史上就是嘉興最繁華的商業(yè)中心、文化中心，被稱為“北大街”，雖然現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展

15、逐步西移，但其商業(yè)黃金中心地段的概念仍在嘉興市民和周邊地區(qū)市民心目中保留著重要的地位。從城市中心區(qū)域看，華庭街項目地塊位于中心區(qū)東北部，與禾興路并行成為南北向貫穿市中心區(qū)域的主要干道。且為規(guī)劃中子城軸（詳見城市發(fā)展與城市規(guī)劃）北部。從整個嘉興市區(qū)范圍看，本項目地塊位于城市中心區(qū)域，是城市東部、西部、北部人流進入市中心的主要入口。從未來城市發(fā)展看，嘉興城市中心（環(huán)河內(nèi)環(huán)線以內(nèi)）不會隨著城市發(fā)展而變遷，只會隨著城市規(guī)模的擴大而進一步增強。（2 ）建國路歷史變遷建國路被確定為具有深厚歷史文化積淀的、可加以挖掘的傳統(tǒng)商業(yè)文化街區(qū)。如該地塊上曾有百年老店五芳齋粽子店（原在華庭街地塊地塊上）、正春和布店（

16、原在華庭街地塊上）等；有孩兒塔、嚴(yán)助墓、天寧寺等文物古跡和特色建筑，周邊尚有明倫堂、瓶山、文廟等文物古跡，這些歷史文化遺產(chǎn)體現(xiàn)了城市原有的場所文化內(nèi)涵和空間序列，可重點恢復(fù)少量在城市歷史文化環(huán)境中曾有重要作用、知名度高，在市民心目中仍保留有親切記憶的建筑物，如正春和布店、孩兒塔等，以后都將在華庭街項目中重現(xiàn)。建國路（原先也為步行街）在80 年代中旬前一直是嘉興最繁華的商業(yè)中心，是嘉興市民和郊區(qū)進城農(nóng)民購物、餐飲、娛樂最主要的去處，80 年代后期， 因城市向西發(fā)展， 建國路繁華程度減弱，建國路道路改造破壞了原有步行街的格局。本項目屬于舊城復(fù)興項目，在嘉興人民的心目中有著重要的影響和地位，華庭街項

17、目的建設(shè)和今后的經(jīng)營發(fā)展會時刻牽動著嘉興人民的心，所以也志在必得。5、華庭街項目區(qū)域市政配套分析（1 ）華庭街項目周圍道路狀況及人流方向本項目南至勤儉路，北至環(huán)城北路，東靠建國路，周邊的主要交通干道為建國路、環(huán)城北路、勤儉路及中山路。拓寬后的建國路為機非實物分割的四車道市級主干道，南起環(huán)城南路，北至中環(huán)北路。環(huán)城北路同樣為市級交通主干道，與環(huán)城東路、環(huán)城西路相連，形成市中心內(nèi)環(huán)線。人流的導(dǎo)入主要通過三條路進來，即建國路、勤儉路、環(huán)城北路，建國路是最大人流導(dǎo)入量的道路，主要方向為建國北路由北向南，將嘉興市北部人流輸入建國中路，雖然北部由嘉禾北京城項目扼守，但其無論是規(guī)?；蛞?guī)劃都無法同本案匹敵，雖

18、然可能有部分客流流失，但可能只是很小的一部分，相反的還可以與之形成客源的互補。建國南路由南向北，另兩股人流方向是從環(huán)城北路直接進入建國中路，環(huán)城北路西段與禾興路交匯，直接將嘉興市北部西北部人流輸入到建國路上，東段的環(huán)城北路連秀州路，環(huán)城路為第二大人流導(dǎo)入口。而勤儉路由于路幅較窄，且人車混流，它將是主要以步行進入本項目的人流主要導(dǎo)入口，禾興路、少年路上諸多客流可通過勤儉路間接導(dǎo)入本項目。勤儉路為城市中心區(qū)生活性干道，因商業(yè)氣氛較濃，甚至有夜市?，F(xiàn)在勤儉路、少年路由于沒有形成統(tǒng)一的規(guī)劃管理，而且車輛通行也十分困難，據(jù)調(diào)查分析，勤儉路、少年路一帶的經(jīng)營戶都認(rèn)為現(xiàn)在這兩條街雖然人氣比較旺，但由于缺乏好

19、的規(guī)劃，等華庭街開出后都表示愿意進入經(jīng)營；況且，原先少年路上的許多經(jīng)營戶都是從華庭街地塊上拆遷過去的。（ 2 ）項目地塊及周圍的公交線路建國路及周圍的主要干道上有相當(dāng)多的公交線路。建國路上有四條公交線路，位于地塊南端建國路上和環(huán)城北路地塊西側(cè)：4 路，從東方路火車站6 路，從火車站汽車西站23 路，從陽光小區(qū)大潤發(fā)超市其周圍主要干道上有其他公交線路可到達本項目地塊：5 路，從昌盛北路三水灣小區(qū)9 路，行政中心秀州花園2 路，從科技館東柵3 路，從汽車西站火 站 12 秀州公園路，從汽 北站王江23 路，陽光小區(qū)51 路，從城建培 中心火 站一條商 街的 旺主要靠人流來 ， 些公交路 的 立都會

20、 本 目 入 多的客流。（3 ）、靠近地 的市政 施建國路：市二醫(yī)院、中國 行嘉 支行、瓶山公園、五芳 粽子店、 屬酒樓、名 大酒店勤 路：博物 、市一幼、嘉 校、 行少年路： 小學(xué)、郊區(qū) 影放影公司、房管 中山路：嘉 三中、戴夢得大酒店、市自考 、省榮譽 人康復(fù)醫(yī)院、子城 園禾 路：第一醫(yī)院、工行市分行這些設(shè)施都會給入華庭街經(jīng)營的客戶提供方便，同時這也是吸引客戶入市的一個重要原因，而且今后華庭街內(nèi)也將會設(shè)立銀行、郵局等設(shè)施。6、嘉興市民對地塊的看法根據(jù)專業(yè)機構(gòu)對嘉興市區(qū)的實地考察及有目的性深入性的需求調(diào)研，并結(jié)合調(diào)查的實際數(shù)據(jù)，得出對華庭街地塊的看法，這也是客戶能入市經(jīng)營的一個重要因素。下面

21、的幾個問題都是對本項目有著重要的意義。（1 ）是否平時經(jīng)常到這一帶（建國中路地塊）去？在調(diào)查的人數(shù)中有83.6% 常去該地區(qū)， 這一比列足以說明這一結(jié)論：華庭街項目地塊所處地區(qū)在嘉興市民心目中有相當(dāng)高的地位，是市民消費去處的一個重要組成部分，也是居民生活的一個必去之處。（2 ）平時一個月會去幾次（建國路該地塊及附近）？在調(diào)查者總數(shù)當(dāng)中，分別有37.5% 、 20.4% 、 16.7% 和16.1% 的人平均每月會到該地區(qū)4 次以上、 1 2 次、 3 4次和 2 3 次。數(shù)據(jù)顯示，每月去建國路4 次以上的占總樣本量的37.5%，占據(jù)了最高份額，每月去1 4 次的占總樣本量的53.2%，兩者之和

22、為 89.7% ?？梢?，將有九成的受訪者會定期到本區(qū)域來，由此，建國路本身在嘉興市民心目中就有非常的知名度，也驗證了建國路是嘉興市民習(xí)慣性消費或休閑的一大區(qū)域。（3 ）到這一區(qū)域的主要目的是什么？從調(diào)查結(jié)果顯示， 有 51.5% 的受訪者到此區(qū)塊的主要目的是購物，除此之外，有24.7% 的人是散步，有9.4% 的人是娛樂，以上三項合計共占被調(diào)查總數(shù)的85.6% ，可以看出，建國路是嘉興市民的理想的購物、休閑場所。滾石等大型娛樂廳的開設(shè)，為建國路帶來了不少的人流。人流即代表了商機，雖在以娛樂為目的抵達的人流比例相對小是因為嘉興或本區(qū)域娛樂設(shè)施的提供較為稀缺，意向未被激發(fā)罷了。所以，在華庭街上設(shè)立

23、娛樂、休閑設(shè)施是十分必要的，它在帶動人氣的同時，就是帶動了整條街的商機。（4 ）對這一區(qū)域最滿意的是？購物是受訪者最滿意的，占總量的58% ，可見，雖然建國路在拓寬后造成的客源流失、商業(yè)氣氛減弱，但改建后的建國路環(huán)境有所提升，老牌的商業(yè)街的印象在嘉興市民心中仍占有相當(dāng)高的地位，加上許多商家對建國路的肯定，在嘉興人心目中建國路依然是購物的好去處。接下來依次為娛樂/ 休閑、交通和環(huán)境衛(wèi)生選項。可見，建國路除了購物方面的優(yōu)勢外，也存在著其他方面的優(yōu)勢，但這些優(yōu)勢表現(xiàn)不很明顯，所以建國路的再次復(fù)興，務(wù)必要做到各方面包括環(huán)境、配套服務(wù)等多方面的改進和提升，而本項目是嘉興市政府重點支持的建設(shè)項目，對本項目

24、的優(yōu)惠措施和相關(guān)的配套服務(wù)措施相當(dāng)?shù)亩?，這將會帶動整條建國路的興旺。（5 ）在印象中，這一區(qū)域以前最具特色的方面是什么？從調(diào)查中顯示，本建設(shè)區(qū)域以往就是嘉興市民主要的購物、飲食和娛樂場所，這對日后的建設(shè)是十分有利的。分別有 53.7% 、19.3% 、 17.3% 的消費者認(rèn)為以往該地區(qū)最大的特色是購物、飲食和娛樂。在建國路未拓寬以前，更是由于商業(yè)的聚集而一直是嘉興市中心所在區(qū)域。所以，華庭街會借助建國路原有的特色，設(shè)立更有特色的產(chǎn)品，也將進一步繁榮華庭街。（6 ）嘉興目前最具特色的購物場所或購物街？對最具特色的購物街嘉興市民對江南大廈、建國路、少年路、中山路、勤儉路、北京路認(rèn)同的比例分別是3

25、2.7% 、24.4% 、15.1% 、12% 、10.4% 、2.7% ，盡管近兩年建國路、勤儉路一帶的商貿(mào)地位有所削弱，但到目前為止，它在嘉興市民心目中仍然占有相當(dāng)高的地位。調(diào)查還顯示，嘉興目前還未形成富有特色的餐飲業(yè)市場，市民對飲食方面具有較高的需求，所以，華庭街設(shè)立一個大型的觀景酒店是十分必要和正確的；嘉興市民在喜愛家鄉(xiāng)所特有的文化外也希望有一點酒吧歌舞表演等外來的新鮮事物來充實他們的生活，提高他們的生活質(zhì)量，因此，華庭街將引進一些外來的休閑文化。7、華庭街項目目前面對主要的競爭市場（1 ）、寫字樓前幾年，嘉興市場的寫字樓有些怪，有些樓盤的寫字樓均價比住宅還便宜。不過，最近一段時間寫字

26、樓市場開始活躍，價格也逐步的開始上升。而華庭街寫字樓的面積不大，而且又處于黃金地段，所以，根本不存在著有競爭市場，反而會帶動整個嘉興的寫字樓市場。a、眾安商務(wù)中心位于禾興北路， 地理位置優(yōu)越， 共 7 層，總面積約3200平方米， 地下一層為車庫，一層為商鋪， 二至七層為寫字樓、住宅。寫字樓均價2000 元 / 平方米，有一部國產(chǎn)電梯。眾安商務(wù)中心作為中高檔純寫字樓的出現(xiàn)，填補嘉興市場的空白，銷售率達 100% 。目前已逐步裝修入戶，辦公樓環(huán)境好，但因場地前無停車場，臨時停車不方便。b 、禾興北路寫字樓共六層， 為普通商住樓， 每層的建筑面積約為800 平方米，均價 2000 元 / 平方米。

27、c、少年北路寫字樓于 98 年竣工，老式商住樓，共六層，無電梯，每層面積約為四、五百方，均價1900 元 / 平方米，租售率85% 。因少年北路路窄店多，客戶普遍反映車輛通行不便，停車較為困難。d 、勤儉路寫字樓共 7 層，無電梯，均價 1500 元 / 平方米。從以上的寫字樓可以看出，目前嘉興還沒有設(shè)施齊全的寫字樓，也急需這樣的寫字樓出現(xiàn)，而華庭街正好彌補這一空缺。（2 ）、同類產(chǎn)品開發(fā)情況a、少年路商業(yè)步行街（中和路步行街）開發(fā)單位：嘉興興嘉房地產(chǎn)有限公司設(shè)計單位：嘉興中房建筑設(shè)計研究院總占地面積5025 平方米，總建筑面積12560平方米，一、二層商鋪高3.6 米，開間 3.6 米，進深

28、 12 米， 3 4 層以上為辦公。沿少年路商鋪的單個店面，面積約為40 多平方米，單個店面單價已達20000元 / 平方米，目前已全部售完，二、三層均價在 2000 3000 元，都已售完。沿中和路的店面，單個店面單價為17000元 / 平方米。銀行提供六成十年按揭。但是，步行街沒有統(tǒng)一管理，私人業(yè)主在招租，而且此地交通也不方便，且沒有停車場。b 、嘉禾北京城開發(fā)商：浙江東方萊茵達置業(yè)有限公司建筑設(shè)計：杭州江南工程設(shè)計院此項目總地價1.6 億元，土地單價2125 元/ 平方米，樓面地價 1328 元/ 平方米。嘉禾北京城建筑占地面積31298平方米，總建筑面積120191平方米，商業(yè)面積46

29、792平方米。建筑為二層的條型結(jié)構(gòu)，分別沿北京路和建國路布置，由于北麗橋產(chǎn)生的高差，使得橋邊的入口廣場高度與地面產(chǎn)生2米左右的高差，進入地面層需從廣場一側(cè)的臺階向下步行，二層則通過向上的臺階方能進入。這使得嘉禾北京城的主入口人流將受到嚴(yán)重影響，從而影響整條街的人流和經(jīng)營情況。據(jù)銷售人員介紹：北京城是集商貿(mào)、旅游、休閑、娛樂為一體的步行街。具體經(jīng)營內(nèi)容為：流行服飾、化妝品、音響制品、傳統(tǒng)工藝品、連鎖快餐、酒吧、茶樓、小影院等，但它沒有明確的功能分區(qū)和定位，即使對建筑結(jié)構(gòu)有較大要求的餐飲業(yè)，設(shè)計上也無特別安排（如上下水、排氣、廚房位置等）。從客戶購買用途看，同樣無明確意向。從以上可以看出，北京城的

30、經(jīng)營將會受到嚴(yán)重影響。而華庭街在每個店面都考慮了上下水、排污等設(shè)施，經(jīng)營戶入內(nèi)后無需再考慮這些問題。商鋪從 2000 年 12 月開始預(yù)定， 2001 年 5 月正式銷售（ 1 ）沿建國路一層店面，每間面積約為 150 平方米，小面積也有，單價 13500 元 / 平方米，開間靠建國路 8*15 米、靠住宅區(qū) 8*7.5 米；（ 2）北京城內(nèi)純底樓店面，每間面積約為 40 多平方米，單價9500 元 / 平方米；（ 3）北京城內(nèi)一樓一底店面，各間面積不等，單價底樓8500 元/ 平方米，二樓 3800 元 / 平方米（ 4）沿北京路中庭步行街，一層靠南沿河 8*9 米，兩面開門，靠北面住宅區(qū)為

31、4*12米。住宅共10 幢樓，均價2600 元/ 平方米?？蛻?0% 為投資客，溫州人與本地人相當(dāng)，欲經(jīng)營內(nèi)容不明。付寬方式是預(yù)定是以總房價的 10% 作為訂金，五月份簽定合同，再付20% 的房款，其余 70% 作為按揭。目前，北京城的經(jīng)營業(yè)態(tài)已在原先的基礎(chǔ)上進行了調(diào)整，變成以家居（裝）一條街、小商品市場與蘇寧電器業(yè)態(tài)為主，而且經(jīng)營狀況一般。8、華庭街項目的產(chǎn)品定位a、綜合各方面因素，本項目產(chǎn)品定位為具有下列特征的綜合性商業(yè)文化娛樂設(shè)施：（ 1 ）、以小型商鋪為主（零售店）、在節(jié)點上間插規(guī)模較大的主力店（一萬多平方米），以步行街方式進行組合，地下設(shè)立大型超市及大型地下停車場。（ 2 ）、功能：零售業(yè)（包括大型