房地產(chǎn)公司綜合賬務(wù)處理

1、房地產(chǎn)公司綜合賬務(wù)處理房地產(chǎn)開發(fā)公司會(huì)計(jì)核算，在實(shí)際工作中并不是像其他企業(yè)那樣是按照會(huì)計(jì)年 度進(jìn)行損益的核算，其經(jīng)營成果只能是一個(gè)開發(fā)項(xiàng)U全部竣工，驗(yàn)收合格、交付使 用以后，才能進(jìn)行該項(xiàng)U的決算。這個(gè)時(shí)候才能結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本支出，計(jì)算經(jīng)營成 果平時(shí)發(fā)生的成本費(fèi)用支出一般在“開發(fā)成本”科U核算。收到的預(yù)付款，在“預(yù)收工程款”科U核算。參考有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)實(shí)例。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算1002. 02貸款專戶一般項(xiàng)U公司只有一個(gè)，如有兒個(gè)則下設(shè)明細(xì)1002. 03按揭保證金戶視情況可設(shè)明細(xì)，同時(shí)一般情況下，銀行會(huì)要求對(duì)應(yīng)在開一個(gè)一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結(jié)算戶這樣區(qū)分的U的

2、是因?yàn)榘唇冶ＷC金戶是不能隨便動(dòng)用的資金，便于統(tǒng)計(jì)公司的 可動(dòng)用資金，可動(dòng)用資金這一概念對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報(bào)建的 時(shí)候，計(jì)委和建委都會(huì)要銀行開具相應(yīng)的資金證明，這個(gè)按揭保證金上的錢是不能 計(jì)算在內(nèi)的。1009其他貨幣資金、1101短期投資、1102短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備、1111應(yīng)收票據(jù)、1121應(yīng)收股利、1122應(yīng)收利息 這兒個(gè)科U基本上不會(huì)用，投資業(yè)務(wù)核算不 是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。1131應(yīng)收賬款現(xiàn)在都是房子預(yù)售，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款，一般不用應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會(huì)賒銷房子，如果在市場發(fā)生大的困難時(shí)，也有可能用 分次付款的方式促銷，會(huì)形成應(yīng)收賬款（交房，并且結(jié)

3、算以后），如果房地產(chǎn)開發(fā)公 司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的1W況，這份工作不干也罷。1133其它應(yīng)收款 注意這個(gè)科U有很多存出保證金要放在這個(gè)科U,主要是報(bào) 建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時(shí)接電保證金 等，各地政府花樣不一樣，可以詳細(xì)了解一下項(xiàng)U報(bào)建部門及工程部門的同事。這 個(gè)科U建議只設(shè)這樣兒個(gè)明細(xì)科U:內(nèi)部個(gè)人借款、存出保證金、合作單位往來、 其它;用個(gè)人、客戶往來核算實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人、單位的明細(xì)管理。這個(gè)功能前面所述 的兩個(gè)軟件都可以實(shí)現(xiàn)，但要在開始進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在 實(shí)際工作中，報(bào)建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會(huì)計(jì)尤其是剛?cè)腴T的會(huì)計(jì)通常

4、無 法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)U,哪些要最后退回來的項(xiàng)U,所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù) 的同事把這些項(xiàng)U 了解清楚。1141壞賬準(zhǔn)備，基本不用。1151預(yù)付賬款基本不用，可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候，也不會(huì)很復(fù)朵，最近一年，預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會(huì)引起稅務(wù)局的關(guān)注, 會(huì)提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，你也不好反駁，最好還是收 一單發(fā)票付一筆款。1161應(yīng)收補(bǔ)貼款、1201物資采購、1211原材料、1221包裝物、1231低值易耗品、1232材料成本差異、1241自制半成品、1244商品進(jìn)銷差價(jià)、1251委托 加工物資、1261委托代銷商品、1271受托代銷商品、1281

5、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、1291分期收款發(fā)出 商品、1301待攤費(fèi)用、1401長期股權(quán)投資、1402長期債權(quán)投資.1421長期投資 減值準(zhǔn)備、1431委托貸款等科U基本上不用。1243庫存商品一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時(shí)就在開發(fā)成本中，報(bào)表放存貨。1501固定資產(chǎn).1502累計(jì)折舊、1701固定資產(chǎn)清理三科U與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣，不再詳述。1505固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601工程物資、1603在建工程、1605在建工程減值準(zhǔn)備、1801無形資產(chǎn).1805無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815未確認(rèn)融資費(fèi)用、1901 長期待攤費(fèi)用、1911待處理財(cái)務(wù)損溢等科U基本上不用，如要用，與其它無異。2101款

6、里面,2111應(yīng)付票據(jù)一般不用。短期借款一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)U的借款期是24個(gè)月，應(yīng)該核算在長期借 房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款取消以后，這個(gè)科U基本上不用了。2121應(yīng)付賬款，此科U不要用對(duì)單位的二級(jí)科U,應(yīng)采用往來核算，建議分 一下單位的類別:如總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等，視具體悄況而定，如果項(xiàng)U小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時(shí)候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核査，這一點(diǎn)，做會(huì)計(jì)要給予相當(dāng)?shù)闹匾暋Ｍ瑫r(shí)建議所有的付 款都走這里走一道，即便是票款兩清的時(shí)候。即用下面的分錄:借:應(yīng)付賬款貸:銀行存款借:開發(fā)成本貸:應(yīng)付賬款不要簡化成借:開發(fā)成本貨:銀行存款這樣可以保證在做財(cái)務(wù)決

7、算時(shí)，與往來單位對(duì)賬可以一U了然，這一工作應(yīng)該 引起相當(dāng)?shù)闹匾?，等到?jīng)Q算時(shí)再來清理，工作量大得無法想象。2131預(yù)收賬款現(xiàn)在的俏售模式都是預(yù)售的模式，預(yù)收賬款也要采取往來客戶核算的模式。很多公司采用表代賬的模式，這一點(diǎn)并不好，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有，很 難保證準(zhǔn)確性，如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。干萬不要相信EXEC1表這種電子文件，沒有一個(gè)人能保證在頻繁地操作中不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因?yàn)樗鼰o法記錄過程，而財(cái)務(wù)軟件則不 同，能夠告訴你形成最后結(jié)果的過程。在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、么數(shù)據(jù),按揭付款等不同收款形式的房子分開來

8、，才至于出現(xiàn)你的老板會(huì)找你要什而你拿不出來的局面。也為你后期項(xiàng)U預(yù)測回款提供一定的依據(jù)。2141代銷商品款不用21512171應(yīng)交稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有增值稅，在此不表。應(yīng)付工資、2153應(yīng)付福利費(fèi)、2161應(yīng)付股利與其它無異。房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳，這個(gè)各地請況不 一樣，具體以主管稅務(wù)部門的要求為準(zhǔn)，從近兒年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情 況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務(wù)部門做一定的溝通, 具體繳納W況則要看與稅務(wù)部門的溝通1W況了。賬務(wù)處理上則有兒種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報(bào)表的具體需要而定。有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在本科U的借方，也有的企業(yè)把預(yù)

9、繳的稅款放在存貨 里，如果稅務(wù)關(guān)系好，容易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。2176其它應(yīng)交款 與其它行業(yè)與異。2181其它應(yīng)付款一般來講，預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算，如果為了會(huì)計(jì)報(bào)表的需要，有可能需要放在此科U。在項(xiàng)U發(fā)包的過程中，會(huì)要求施工單 位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會(huì)在此科U核算，亦要用往來核算，建議先整 體規(guī)劃好。二級(jí)明細(xì)設(shè)成存入保證金.合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項(xiàng)U具體情況來考慮。2191預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算銀行貸款利息時(shí)可能用到，你要想簡單的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用將利息資本化或計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。2201待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值、2211預(yù)

10、計(jì)負(fù)債、2311應(yīng)付債券、2331專項(xiàng)應(yīng)付款、 2341遞延稅款一般不用。2321長期應(yīng)付款一般房地產(chǎn)公司都會(huì)有營業(yè)稅返還的相關(guān)政策，收到財(cái)政相應(yīng)的補(bǔ)貼時(shí)，一般放入此科U。2301長期借款核算銀行貸款。3101潤 3141利潤分配與其它無異。實(shí)收資本3103已歸還投資3111資本公積3121盈余公積3131本年利4101開發(fā)成本開發(fā)成本的核算明細(xì)一般分為土地及拆遷、前期費(fèi)用.建安工 程.基礎(chǔ)設(shè)施、配套費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)（系4015轉(zhuǎn)入），建議在建立核算體系之前 與成本控制部門（預(yù)算部門）進(jìn)行溝通，最好做到預(yù)算部門的口徑與財(cái)務(wù)部門核算的 口徑一致，確保后期項(xiàng)U決算、對(duì)賬工作的順利進(jìn)行，不要弄成預(yù)算

11、部門和財(cái)務(wù)部 門提出來的數(shù)據(jù)不一致，這樣會(huì)令老板非常生氣，結(jié)果兩個(gè)部門都會(huì)挨罵。4015開發(fā)間接費(fèi)用一般核算項(xiàng)U期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費(fèi)用，一般包括工程部門、設(shè)計(jì)部門、成本控制部門、綜合報(bào)建部門的費(fèi)用。5101主營業(yè)務(wù)收入、5102其他業(yè)務(wù)收入、5201投資收益、5203補(bǔ)貼收入、 5301營業(yè)外收入、5401主營業(yè)務(wù)成本、5402主營業(yè)務(wù)稅金及附加、5405其他業(yè)務(wù)支出、5501營業(yè)費(fèi)用、5502管理費(fèi)用、5503財(cái)務(wù)費(fèi)用、5601營業(yè)外支出、5701所得稅、5801以前年度損益調(diào)整等損益類科U與其它無異。關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認(rèn)，請?jiān)敿?xì)看一下國稅發(fā)2003-83號(hào)文，講得很詳細(xì)。房

12、地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因?yàn)樵谄渌鼞?yīng) 收、應(yīng)付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點(diǎn)非常重要。另外一點(diǎn)收入確認(rèn)按國稅政策確定。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復(fù)雜。需要a點(diǎn)關(guān)注，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地 方稅，各地的政策亦不完全相同，應(yīng)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生征地、受讓土地、前期工程準(zhǔn)備發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)在開發(fā)成本 會(huì)計(jì)科U核算。參考文獻(xiàn):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科U設(shè)置附件:房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科U.xls一、房地產(chǎn)公司的成本要通過“開發(fā)成本”科U核算，開發(fā)成本科U每月不需 要結(jié)轉(zhuǎn)，只有在別墅樓完工交付使用后，才能進(jìn)行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。二、開發(fā)成本核算的內(nèi)容1、上地征

13、用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià):指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得 上地的批租地價(jià)。2、詢期工程費(fèi):指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行 性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指:土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣.排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4、建筑安裝工程費(fèi):指土地房屋開發(fā)項(xiàng)U在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5、配套設(shè)施費(fèi):指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入止地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居

14、委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行 車棚、公測等設(shè)施支出。三、公司前期工程準(zhǔn)備，產(chǎn)生一些支出，比如:勘測費(fèi)用、文物保證金（確保挖 到文物要匯報(bào)）、設(shè)計(jì)費(fèi)用、人員工資.等等帳務(wù)處理:1、勘測費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用支出借:開發(fā)成本一前期工程費(fèi)貸:銀行存款等2、支付文物保證金（確保挖到文物要匯報(bào)）借:其他應(yīng)應(yīng)收款一文物保證金 貸:銀行存款等3、人員工資(1) 支付工資時(shí)借:應(yīng)付工資貸:應(yīng)交稅金一個(gè)人所得稅 貸:現(xiàn)金(2) 月末，工資分配時(shí)借:管理費(fèi)用一工資(管理部門)借:銷售費(fèi)用一工資(銷售部門)貸:應(yīng)付工資四、成本、收入核算的帳務(wù)處理1、收入的核算(1) 收到首付款.按揭貸款時(shí)借:現(xiàn)金(或銀行存款)貸:預(yù)收帳

15、款一預(yù)售房款(2) 商品房完工交付使用后借:預(yù)收帳款一預(yù)售房款貸:主營業(yè)務(wù)收入(3) 同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)收入借:主營業(yè)務(wù)收入貸:本年利潤2、成本的核算(1)商品房開發(fā)過程中發(fā)生的支出 借:開發(fā)成本一土地、前期、基礎(chǔ)設(shè)施、建 安費(fèi)等貸:銀行存款等(2)商品房完工交付使用后借:開發(fā)產(chǎn)品貸:開發(fā)成本(3) 結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本借:主營業(yè)務(wù)成本貸:開發(fā)產(chǎn)品(4) 同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本借:本年利潤貸:主營業(yè)務(wù)成本哈哈，這就是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)特殊性啊是先產(chǎn)生成本，后有收入，與工業(yè) 企業(yè)是不同的,有的房地產(chǎn)項(xiàng)U還牽涉兒個(gè)會(huì)計(jì)年度，乂不能估計(jì)收入，所以在項(xiàng)U未對(duì)外出 售之前，都是先計(jì)入（開發(fā)成本的）1。發(fā)生的費(fèi)用按照部門分類:借:開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用貸:現(xiàn)金（銀行存款）2。發(fā)生的與項(xiàng)U有關(guān)的土地，土地征用費(fèi)，拆遷費(fèi)，前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)屬于直接費(fèi)用，可直入成本。借:開發(fā)成本一基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本一前期工程費(fèi)開發(fā)成本一建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)成本一