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1、潤(rùn)廣箱包皮具城三年擴(kuò)張方案(第一版)2010-4-16第一部分 商業(yè)發(fā)展方向及箱包屬性分析一.、商業(yè)的發(fā)展方向商業(yè)將來的發(fā)展將分為兩個(gè)方向“大而全”與“小而精”。大而全的代表為綜合商場(chǎng)與shopping mall,小而精的代表則為一些專業(yè)的商場(chǎng)或市場(chǎng),如箱包專業(yè)商場(chǎng)、鞋類專業(yè)商場(chǎng)等。城市規(guī)模的不同,對(duì)二者的需求也就不同,城市越大,對(duì)小而精的專業(yè)商場(chǎng)需求越大,因?yàn)榇蟪鞘械娜藗兤毡槿鄙贂r(shí)間且大都購(gòu)買目的性很強(qiáng)。而度規(guī)模較小的城市,小而精的商場(chǎng)需求就越弱。即使是大城市,專業(yè)商場(chǎng)也必須依托成熟的商圈,如脫離商圈,將浪費(fèi)消費(fèi)者購(gòu)物的時(shí)間,且很難形成消費(fèi)氛圍,不利于消費(fèi)者的“一站式”購(gòu)物,大大增加開店的風(fēng)
2、險(xiǎn)。二、箱包產(chǎn)品的屬性與特點(diǎn)1、 箱包屬性的變遷箱包的產(chǎn)品屬性是逐步遞進(jìn)的,從最初的實(shí)用性,慢慢過渡到裝飾性,最終一些頂級(jí)的品牌成為一種身份與審美情趣的象征。從最初的一年四季一個(gè)包,慢慢變?yōu)橐粋€(gè)季節(jié)一個(gè)包,后來變?yōu)殡S著衣著的顏色與感覺的不同搭配不同的包,使箱包成為像首飾一樣的裝飾品,在保證實(shí)用功能的前提下,裝飾功能逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。2、箱包的特點(diǎn)l 女人不可或缺 男人次之l 產(chǎn)品因產(chǎn)地、材質(zhì)不同價(jià)格差異較大l 單品利潤(rùn)率較高l 庫(kù)存壓力較服裝小l 消費(fèi)層級(jí)區(qū)分明顯l 易形成穩(wěn)定的消費(fèi)人群第二部分 目標(biāo)城市的宏觀數(shù)據(jù)分析一、哈市及目標(biāo)城市宏觀數(shù)據(jù)分析目前東北三省除遼寧白溝的箱包批發(fā)集散地外,只有
3、哈爾濱振龍箱包皮具城為最成形,也是最成功的箱包專業(yè)商場(chǎng)。振龍箱包面積15000,地上三層,地下一層,有商戶300余家。振龍之所以能在哈爾濱經(jīng)營(yíng)的順風(fēng)順?biāo)?,除了哈市能夠輻射很多周邊市縣進(jìn)行批發(fā)以外,必然還存在著其他的宏觀因素。現(xiàn)以哈爾濱為例,來對(duì)比分析箱包商場(chǎng)可以運(yùn)營(yíng)的宏觀因素。哈市及目標(biāo)城市宏觀數(shù)據(jù)序號(hào)城市人口數(shù)量gdp人均收入人均消費(fèi)人均消費(fèi)收入比商品銷售總額1沈陽(yáng)720.4萬(wàn)4167億1.856萬(wàn)元1.6447萬(wàn)0.88621781.7.億2長(zhǎng)春718.2萬(wàn)2919億1.6萬(wàn)1.3萬(wàn)0.81251095.3億3大慶277.2萬(wàn)2120.4億1.8萬(wàn)無(wú)確切數(shù)據(jù)502億4齊齊哈爾569.2萬(wàn)6
4、65.9億1.1萬(wàn)0.9314萬(wàn)0.8467257.3億5佳木斯244.7萬(wàn)432.7億1.1021萬(wàn)1.0108萬(wàn)0.9987178.1億6牡丹江270.9萬(wàn)417億1.07萬(wàn)0.5953萬(wàn)0.5564168.7億7哈爾濱474.7萬(wàn)(市區(qū))3258.1億1.5887萬(wàn)1.2358萬(wàn)0.77791507.9億 注:網(wǎng)上只是說明大慶人均消費(fèi)黑龍江省第二,無(wú)法查到確切數(shù)據(jù) 涂色指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):高于哈市指標(biāo),或低于哈市指標(biāo)在20%的幅度以內(nèi)從上表可以看出,沈陽(yáng)與長(zhǎng)春都符合標(biāo)準(zhǔn),省內(nèi)城市只有大慶和齊齊哈爾有三項(xiàng)指標(biāo)符合,佳木斯、牡丹江則一項(xiàng)符合指標(biāo)都沒有。二、依據(jù)數(shù)據(jù),各目標(biāo)城市理論商場(chǎng)規(guī)模及類型根據(jù)以上
5、的指標(biāo)對(duì)比,在宏觀數(shù)據(jù)上可以得出結(jié)論:l 沈陽(yáng)與長(zhǎng)春可開設(shè)面積在10000左右的商場(chǎng)(因輻射能力問題,所以規(guī)模為振龍的60%)l 大慶、齊齊哈爾可開設(shè)與潤(rùn)廣箱包體量相當(dāng)?shù)纳虉?chǎng)(5000左右),適當(dāng)補(bǔ)充鞋類和飾品類l 佳木斯、牡丹江開設(shè)商場(chǎng)的體量要小,箱包部分不應(yīng)超過2000,同時(shí)還要以鞋類和飾品類進(jìn)行補(bǔ)充第三部分 商場(chǎng)單店開店成本及利潤(rùn)一、 單店成本及利潤(rùn)分析目標(biāo)城市開店成本及利潤(rùn)分析表成本分析城 市沈陽(yáng)長(zhǎng)春大慶齊齊哈爾牡丹江佳木斯面 積10000100005000500030003000租金單價(jià)2元/天米1.5元/天米1.3元/天米1.1元/天米0.9元/天米0.9元/天米總額730萬(wàn)550
6、萬(wàn)240萬(wàn)200萬(wàn)99萬(wàn)99萬(wàn)裝修單價(jià)1000元/1000元/800元/800元/800元/800元/總額200萬(wàn) (5年折舊)200萬(wàn) (5年折舊)80萬(wàn) (5年折舊)80萬(wàn) (5年折舊)48萬(wàn) (5年折舊)48萬(wàn) (5年折舊)風(fēng)水電氣單價(jià)0.5元/天米0.5元/天米0.5元/天米0.5元/天米0.5元/天米0.5元/天米總額185萬(wàn)185萬(wàn)92萬(wàn)92萬(wàn)55萬(wàn)55萬(wàn)人力成本150萬(wàn)130萬(wàn)80萬(wàn)70萬(wàn)50萬(wàn)50萬(wàn)管理費(fèi)用100萬(wàn)100萬(wàn)50萬(wàn)50萬(wàn)30萬(wàn)30萬(wàn)宣傳費(fèi)用200萬(wàn)200萬(wàn)100萬(wàn)100萬(wàn)50萬(wàn)50萬(wàn)年成本1565萬(wàn)1365萬(wàn)642萬(wàn)592萬(wàn)332萬(wàn)332萬(wàn)利 潤(rùn) 分 析 可租賃面
7、積7000-80007000-80003500-40003500-40002100-24002100-2400租 金 單 價(jià)240元/月平200元/月平200元/月平170元/月平145元/月平145元/月平年 收 入2016-2304萬(wàn)1680-1920萬(wàn)840-960萬(wàn)714-816萬(wàn)365-417萬(wàn)365-417萬(wàn)稅 前 利 潤(rùn) 451萬(wàn)-739萬(wàn)315-555萬(wàn)198萬(wàn)-318萬(wàn)122-224萬(wàn)33-8533-85年 利 潤(rùn) 率29-47%23-41%31-50%21-38%10-26%10-26% 分析說明:l 紅色部分的租金單價(jià)主要為估算,可控性較差l 租金單價(jià)可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)
8、整l 因租金調(diào)整所損失的部分,可在規(guī)劃中盡量提高租賃面積來進(jìn)行彌補(bǔ)l 商場(chǎng)的戶外廣告收入部分因存在很大的不確定性,所以未計(jì)算在內(nèi)l 成本部分的人力、管理成本還可進(jìn)行精細(xì)化管理來進(jìn)行壓縮,壓縮比例可在10-15%左右l 如因招商進(jìn)度加快等問題,可能會(huì)增加人力成本,但因具體情況無(wú)法預(yù)測(cè),所以未列入表內(nèi)l 佳木斯、牡丹江開店風(fēng)險(xiǎn)大,須慎重第四部分 市場(chǎng)擴(kuò)張模式及擴(kuò)張節(jié)奏一、市場(chǎng)擴(kuò)張模式1、 場(chǎng)地獲取模式模 式具 體 方 式特 點(diǎn)合作模式與場(chǎng)地產(chǎn)權(quán)擁有者進(jìn)行合作,對(duì)方出場(chǎng)地,我方負(fù)責(zé)招商及運(yùn)營(yíng),按一定比例利潤(rùn)分成。裝修費(fèi)用承擔(dān)比例不同,分成比例也將不同初期資金壓力較小,但損失長(zhǎng)期利潤(rùn)。存在對(duì)方合作期后
9、不繼續(xù)合作的風(fēng)險(xiǎn)。租賃模式我方租賃對(duì)方場(chǎng)地,每年定期支付租金,并負(fù)擔(dān)全部的裝修費(fèi)用。初期資金壓力較大,但不損失長(zhǎng)期利潤(rùn),存在場(chǎng)地不續(xù)租風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買模式我方購(gòu)買場(chǎng)地的全部產(chǎn)權(quán),然后進(jìn)行箱包商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。資金投入大,但不損失長(zhǎng)期利潤(rùn),且可享受因運(yùn)營(yíng)成功所帶來的房產(chǎn)增值利潤(rùn)。 場(chǎng)地獲取模式優(yōu)先級(jí)排序?yàn)?1、合作 2、租賃 3、購(gòu)買2、 市場(chǎng)擴(kuò)張節(jié)奏因資金、經(jīng)驗(yàn)、人力等因素,初期的擴(kuò)張以穩(wěn)妥為主,即在哈爾濱的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)取得一定的效果后再向外擴(kuò)張。根據(jù)上面的資料分析、地理因素以及公司人脈等因素,建議第一家連鎖店的選址為大慶,然后是長(zhǎng)春,接著是齊齊哈爾,牡丹江與佳木斯市場(chǎng)應(yīng)視上述三家店的運(yùn)營(yíng)情況再斟酌進(jìn)入。目標(biāo)
10、市場(chǎng)擴(kuò)張時(shí)間表內(nèi) 容2010年2011年2012年2013年891011121234567891011121234567891011121234567哈爾濱商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)大慶市場(chǎng)擴(kuò)張調(diào)研裝修招商開業(yè)及運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)春市場(chǎng)擴(kuò)張調(diào)研裝修招商開業(yè)及運(yùn)營(yíng)齊齊哈爾市場(chǎng)擴(kuò)張調(diào)研裝修招商開業(yè)及運(yùn)營(yíng)沈陽(yáng)市場(chǎng)擴(kuò)張調(diào)研裝修招商開業(yè)及運(yùn)營(yíng)牡丹江及佳木斯市場(chǎng)調(diào)研 黑龍江江市場(chǎng)及長(zhǎng)春市場(chǎng)開拓完畢后,公司將在整個(gè)市場(chǎng)開拓的過程中積累了大量的選址、招商和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),同時(shí)也培養(yǎng)了一定數(shù)量的人才,積累了大量的箱包品牌業(yè)戶,這時(shí)可開始著手進(jìn)行全國(guó)市場(chǎng)的擴(kuò)張,全國(guó)市場(chǎng)擴(kuò)張主要以一、二級(jí)城市為主,三級(jí)市場(chǎng)先不予考慮。最終的目標(biāo)是建立一個(gè)覆蓋全國(guó)一二
11、級(jí)城市的箱包連鎖機(jī)構(gòu),整合箱包的銷售渠道,使其成為各個(gè)城市消費(fèi)者購(gòu)包的首選,同時(shí)也是各個(gè)箱包品牌將產(chǎn)品快速推向市場(chǎng)及大量出貨的最主要的渠道,做箱包市場(chǎng)的國(guó)美與蘇寧。第五部分 商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式及選址標(biāo)準(zhǔn)一、商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式序號(hào)模式名稱具 體 方 式特 點(diǎn)備 注1出租業(yè)戶租賃店鋪,支付租金,按照商場(chǎng)的管理規(guī)定,自己獨(dú)立運(yùn)營(yíng)店鋪。初始資金回流快,但利潤(rùn)的增加只能靠每年租金的增長(zhǎng),業(yè)戶的業(yè)績(jī)提高與商場(chǎng)收入沒有關(guān)聯(lián)。擴(kuò)張初期及二級(jí)城市將采用此種方式。2扣點(diǎn)商場(chǎng)統(tǒng)一收銀,業(yè)戶不用預(yù)先支付租金,商場(chǎng)每月按業(yè)戶營(yíng)業(yè)的比例進(jìn)行扣點(diǎn),一般都設(shè)保底金額。初始資金回流慢,但隨著運(yùn)營(yíng)逐步走上正軌,商場(chǎng)的收入將隨著業(yè)戶營(yíng)業(yè)額的
12、增長(zhǎng)而增長(zhǎng)商場(chǎng)的知名度與口碑形成后,將采用此種方式3自運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)完全獨(dú)立運(yùn)營(yíng),負(fù)責(zé)進(jìn)銷存及導(dǎo)購(gòu)員的管理,需要投入資金及人力,完全由商場(chǎng)自身來承擔(dān)育運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),但利潤(rùn)也是最高。在商場(chǎng)的部分區(qū)域可進(jìn)行自運(yùn)營(yíng),以此來提高商場(chǎng)檔次和降低招商難度。同時(shí)自運(yùn)營(yíng)也將使公司能夠更加深刻的了解箱包行業(yè)和市場(chǎng),便于后續(xù)的管理和市場(chǎng)開發(fā)三種方式各有優(yōu)缺點(diǎn),只是在不同的時(shí)期和不同條件下的靈活使用和組合。出租模式在哈市作為試點(diǎn)的時(shí)候作為重點(diǎn),扣點(diǎn)將是我們希望普遍采用的模式,自運(yùn)營(yíng)模式主要是在需要樣板示范及招商難度較大的市場(chǎng)。將來也視城市特點(diǎn)在某個(gè)城市至開設(shè)直營(yíng)店,因?yàn)橹睜I(yíng)店對(duì)渠道的掌控能力更強(qiáng)。二、 商場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)1、 商場(chǎng)
13、選址的基本要求:l 必須在城市的主流商圈以內(nèi)l 格局必須為可運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)的格局,寬度在20米以上,舉架在3.7米以上l 有基本給水及消防設(shè)施l 必須緊鄰正街,且相鄰街道人流的主要通道l 緊鄰正街的樓體面積要大,便于打形象l 10000米商場(chǎng)樓層數(shù)量不超過三層l 5000米及以下商場(chǎng)樓層數(shù)量不超過兩層l 商場(chǎng)入口空間要大,大門寬度不能小于四米l 所承租物業(yè)不能有任何的產(chǎn)權(quán)糾紛2、 目標(biāo)城市商圈統(tǒng)計(jì)表目標(biāo)城市商圈統(tǒng)計(jì)表城市名稱商圈名稱商 圈 簡(jiǎn) 介沈陽(yáng)太原街商圈商圈內(nèi)有像新世界,伊勢(shì)丹,中興,美美百貨這樣的高檔商場(chǎng),也有想百盛,華聯(lián),聯(lián)營(yíng)這樣的中檔的,還有太原街地下商場(chǎng)這樣適合年輕人的逛街場(chǎng)所,各種檔
14、次的消費(fèi)都有。中街商圈商圈內(nèi)有像商業(yè)城這樣的老牌商場(chǎng),還有興隆大家庭這樣的適合各年齡段的,還有想新瑪特,中糧大悅城,0101這樣的時(shí)尚商場(chǎng),還有高端的卓展百貨。鐵西廣場(chǎng)商圈內(nèi)有鐵西百貨,新瑪特鐵西店,友誼商場(chǎng)等中檔商場(chǎng)北行商圈商圈內(nèi)有千盛百貨,華聯(lián)商廈,包括很古老的北行大廳等中檔商場(chǎng)。長(zhǎng)春重慶路商圈長(zhǎng)春的商業(yè)重地,商家云集.長(zhǎng)春百貨大樓、國(guó)貿(mào)中心、卓展時(shí)代廣場(chǎng)、王府井購(gòu)物中心、沃爾瑪(亞洲第一大超市)、恒客隆超市、崇智商城、亞泰大酒店、圖書城、百信鞋業(yè)、和平大世界登上夜間竹麟次櫛比,打造了濃厚的商業(yè)氣息。桂林路商圈是以桂林路為中心,集購(gòu)物、娛樂、休閑于一體的大規(guī)模繁華商業(yè)地帶。恒客隆超市、桂林
15、路綜合市場(chǎng)、桂林商廈、燕莎購(gòu)物中心、太平洋購(gòu)物中心、逆風(fēng)草服飾專賣、大世界酒店、市圖書館、同仁書店、浩莎健身中心,并于2004年被命名為“韓國(guó)商業(yè)一條街”紅旗街商圈是長(zhǎng)春市二十世紀(jì)九十年代發(fā)展起來的商業(yè)區(qū)。商業(yè)區(qū)匯集了歐亞商都、時(shí)代服飾廣場(chǎng)、亞細(xì)亞大廈、紅旗商城、紅旗街鮮花水果批發(fā)市場(chǎng)、陽(yáng)光超市等大型商業(yè)企業(yè),成為長(zhǎng)春繼重慶路金街之后又一條極具發(fā)展?jié)摿Φ拇笮蜕虡I(yè)街。 黑水路商圈是由位于黑水路附近的黑水路批發(fā)、遠(yuǎn)東批發(fā)中心等大中型批發(fā)中心與數(shù)十家中小型商鋪共同組成的一條與服裝、鐘表、箱包等批發(fā)零售為主的繁華商業(yè)區(qū),是長(zhǎng)春市乃至全省的一處及規(guī)模與影響于一身的大型綜合性批發(fā)市場(chǎng)大慶市薩爾圖商圈大慶中
16、心商圈客流集中,商家密集,火車站近在咫尺,物流便捷,商圈歷史悠久大眾熟知。讓胡路商圈新增高檔樓盤客層比較高,商圈分散成點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式,位置選擇范圍比較大,缺乏規(guī)模較大中高檔商場(chǎng)或?qū)I(yè)商場(chǎng),近年來讓胡路區(qū)域規(guī)劃及城建發(fā)展比較快居住人口不斷的增加消費(fèi)能力不斷地增加目前讓胡路的商業(yè)結(jié)構(gòu)已滿足不了消費(fèi)者的需求和城市的發(fā)展速度所以存在巨大商機(jī)。東風(fēng)新村是大慶前些年最早開辟的經(jīng)濟(jì)區(qū),商圈也比較分散,有中央商城區(qū)域,新馬特區(qū)域兩2大區(qū),中央商城區(qū)域是老商區(qū),新馬特剛建5年的商圈但具有現(xiàn)代化百貨業(yè)的風(fēng)格屬于中檔偏高的定位,周邊銀座商場(chǎng)待開業(yè) 。齊齊哈爾人民大街人民大街為齊齊哈爾市商業(yè)氛圍最濃的區(qū)域,商圈內(nèi)有有百花園,新馬特,中環(huán),新開路,永青,中信(鞋城)等。商圈內(nèi)人流較多,人氣旺盛,客層繁雜,外來客流較大。佳木斯前進(jìn)區(qū)商圈該商圈商業(yè)氛圍濃厚,客層檔次較高,商業(yè)定位中等偏上,是該市的最繁華區(qū)域。商圈內(nèi)有百貨大樓(大商)、嘉樂超市、新世紀(jì)商城、中央同源商城、透瓏等商場(chǎng)。牡丹江太平路步行街商圈商圈處于牡丹江的中心地帶,人氣旺盛,崇尚時(shí)尚的消費(fèi)者比例較大。太平路上有牡丹江百貨大樓、波斯特購(gòu)物中心、溫馨鳥名店廣場(chǎng)、波斯特購(gòu)物中心等,步行街上主要為各時(shí)尚品牌專賣店。 注:其中綠色標(biāo)注商圈為主要目標(biāo)商圈。第六部分 人力支撐及開店流程一、 人力支撐作為任何一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)想要擴(kuò)張,人才的儲(chǔ)備與資金的重要性是相同的,
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