物業(yè)管理及經(jīng)營管理復習題

1、第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述 3一、概念 3二、物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容 4第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇 5一、房地產(chǎn)投資 5二、房地產(chǎn)投資的風險 6三、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 6第三章 房地產(chǎn)投資分析技術 8一、投資分析的基本概念 8二、現(xiàn)值與現(xiàn)值計算 9三、設備更新中的經(jīng)濟分析 10四、房地產(chǎn)投資財務評價指標 12第四章 收益性物業(yè)價值評估 13一、收益性物業(yè)、價格、特征 13二、收益性物業(yè)價值和價格 重要 13三、影響收益性物業(yè)價格的因素課堂掌握 15四、收益性物業(yè)估價基本方法重要 16第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 19一、房地產(chǎn)市場課堂掌握 19二、房地產(chǎn)市場的供求關系 19三、房地產(chǎn)

2、市場結構與市場指標重要 19四、房地產(chǎn)市場的特性與功能 20五、房地產(chǎn)市場分析 21六、物業(yè)經(jīng)營管理計劃 22第六章 租賃管理 25一、物業(yè)租賃概述 25二、租賃管理與租賃方案 26三、房屋租賃合同 27四、租戶關系管理 28第七章 成本管理 29一、物業(yè)管理重的成本及其分類掌握 29二、物業(yè)管理成本的分類重要 29三、成本估算方法 30四、成本預算 30五、成本控制了解 31第八章 合同與風險管理 32一、物業(yè)管理中的主要合同類型 32二、物業(yè)服務合同重要 32三、招標投標階段的合同管理 34四、風險管理理論 34五、保險與物業(yè)保險 35第九章 財務管理與績效評價 36一、財務管理概述 36

3、二、財務報告分析 37三、物業(yè)管理績效評價 38四、績效評價的主要方法了解 40五、物業(yè)管理報告 41第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理 42二、寫字樓租賃管理 42三、寫字樓安全與風險管理 43四、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價 43第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理 45一、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 45二、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學原理 45三、零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理 45四、零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理、風險與安全管理 46第十二章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展 47一、房地產(chǎn)組合投資管理 47二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理略 47三、設施管理 47四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理 48五、可持續(xù)的物業(yè)管理 49大綱 54考試

4、樣題 65物業(yè)經(jīng)營管理第一次復習題 68物業(yè)經(jīng)營管理第二次復習題 69物業(yè)經(jīng)營管理第三次復習題 71第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述一、概念1.1存在理由：房地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值的要求VS.專業(yè)化分工1.2物業(yè)管理內(nèi)涵：為滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理、設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn) 管理和房地產(chǎn)組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對 象，為業(yè)主提供的貫穿于整個壽命周期的 綜合性管理服務。1.3管理對象：1）寫字樓：依據(jù)地理交通+建筑物狀況+收益能力分甲乙丙三類， 具體判斷標準包括五大類，十二個因素；2）零售商業(yè)物業(yè)：區(qū)域購物中心（功能復合、管理一致、設施完整、范圍大）、市級、地區(qū)、居住區(qū)商場、鄰里服務性

5、商 店、特色店；單一業(yè)態(tài)vs.綜合業(yè)態(tài)3）出租型別墅或公寓：院落規(guī)模、獨立性。4）工業(yè)物業(yè)：開發(fā)區(qū)、園區(qū)，注重交通與能源供應。5）酒店和休閑娛樂設施：商務、休閑、娛樂、餐飲、住宿。1.4管理的目標：實現(xiàn)業(yè)主各期凈收益最大化基礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值 以及未來發(fā)展?jié)摿Α?.5物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的類型 專業(yè)型：維護保養(yǎng)維修等專門操作層面分包； 管理型：策劃營銷評估核算等管理層面總包； 綜合型：策略性管理 +現(xiàn)場作業(yè)二、物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容2.1 經(jīng)營管理分類 物業(yè)管理：日常維護與維修、保安等； 設施管理：保潔、專門設施的維護等； 資產(chǎn)管理：監(jiān)督、指導、策劃各物業(yè) /設施管理公司的運行；

6、 房地產(chǎn)投資組合：構造投資組合，評價績效，及時更新與調(diào)整。2.2 戰(zhàn)略性工作確定戰(zhàn)略，明確標準，搜集信息，決策分析（預期收益vs.風險水平）, 資產(chǎn)組合（可行集、有效集與最優(yōu)組合）2.3 常規(guī)性工作 日常維修與維護、未來維修和維護、設施設備管理、物業(yè)保險管理。 現(xiàn)金流管理：日常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險 費、法律和財務費用、工作成本、地方性稅收。第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇一、房地產(chǎn)投資1.1 概念：是指以獲得未來的 房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值 為目的，預先墊 付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮?直接或間接 的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 活動的經(jīng)濟行為。1.2 形式1）直接投資開發(fā)投資：從購

7、置土地到轉(zhuǎn)讓物業(yè)的 完整過程，獲取 開發(fā)利潤 為主； 置業(yè)投資：購置存量或增量房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)租或自用，以獲取 持續(xù)收入流 和消費流 為主。2）間接投資：股票、債券、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)抵押支持 證券 依據(jù)金融關系不同，收益性質(zhì)各有出入 。1.3 房地產(chǎn)投資的特性 位置固定、周期長、適應性、各異性、政策影響顯著、專業(yè)管理依賴 程度高、相互影響性突出。1.4 房地產(chǎn)投資的利弊利：高收益（相對其他投資） 、稅收抵扣（僅利息部分真正抵扣） 、可 抵押（杠桿投資）、提升資信等級（銀行一般自有物業(yè)） 、抵消通 脹影響；弊：流動性差、投資規(guī)模大、回收期長、需專門知識和經(jīng)驗二、房地產(chǎn)投資的風險2.1風險：可

8、測度 的損失發(fā)生的可能性， 銀河系中是否存在人類以外的生命體屬于不確定性的范疇； 投擲一枚均勻硬幣可能出現(xiàn)的正反面結果及分布屬于概率的范疇。2.2 風險的測度：期望與方差具體到房地產(chǎn)投資風險： 各種可能的收益結果及各自發(fā)生的可能性大小，由此得知預期收益的高低，及預期收益的變動性大小。 風險的態(tài)度：圣彼得堡悖論2.3 房地產(chǎn)投資風險的具體體現(xiàn)投入資金的安全性期望收益的可靠性投資項目的流動性資產(chǎn)管理的復雜性2.4 風險的分類1）系統(tǒng)風險：通脹（CPI、PPI）、市場供求、利率（折現(xiàn)率與融資成 本）、周期（經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)周期） 、變現(xiàn)（流動性）、政策、政治、 或然損失風險（災害） 。2）個別（非系

9、統(tǒng)）風險：預期收入、經(jīng)營費用、資本價值波動、機 會成本。三、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇3.1 區(qū)位的含義 狹義：某一具體投資場地在城市中的地理位置； 廣義：在狹義的基礎上，還包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境 或背景。古北、靜安vs.楊浦閘北3.2 不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的要求1）居住物業(yè)：市政公用和公建配套設施、公共交通、環(huán)境、居民；2）寫字樓：商業(yè)設施聚集程度、周邊環(huán)境、交通；3）零售商業(yè)物業(yè)：潛在目標市場規(guī)模、交通；4）工業(yè)物業(yè)：交通、能源供應。第三章 房地產(chǎn)投資分析技術一、投資分析的基本概念1.1 現(xiàn)金流：現(xiàn)金流出（土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、 稅金）和現(xiàn)金流入（銷售收入、租

10、金收入、利息收入、貸款本金收入） 常用現(xiàn)金流量圖來簡練的表示。1.2 置業(yè)投資購置投資： 用于購置房地產(chǎn)和機器設備等固定資產(chǎn)的投資， 主要通過折舊的方式 逐期 回收；流動資金：出租前墊付，出租經(jīng)營后用于購買原材料、燃料動力、備 品備件、支付工資和其他費用的周轉(zhuǎn)資金，生產(chǎn)周期結束 退出生產(chǎn)與流通， 當期 得以回收。1.3 房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流 重要1）潛在毛租金收入：租金水平乘以 可租面積；2）空置和收租損失：空置 未出租或出租 未收到 租金；3）其他收入：物業(yè)中的收費設施收入（注：專業(yè)代理機構或依法律程序催繳拖欠租金所獲收入也列入其中） ；4）有效毛收入： 12+3 ；5）運營費用：抵押貸款

11、還本付息以外發(fā)生的所有費用；6）凈運營收益： 45；7）抵押貸款還本付息：來自物業(yè)營運收益（以房養(yǎng)房） ，不屬于運營 費用，本金逐漸轉(zhuǎn)變未業(yè)主對物業(yè)擁有的權益價值， 本金部分須納入稅基8）準備金：大修理基金，定期提存，用于支付未來費用的資金，多 用于資本性支出，如房屋、設備、設施的大修、更新等。9）稅金經(jīng)營稅金及附加：營業(yè)稅（銷售或出租收入X 5%）、城市維護建設稅（營業(yè)稅X 7%）、教育費附加（營業(yè)稅X 3%）,簡稱兩稅一費一一注 意稅基；城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅：占用國土和擁有房產(chǎn)所需繳納的稅收， 在 所得稅前列支。所得稅：（利潤可扣除項目）X 33%10）經(jīng)營現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流=凈運營收益-

12、抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅二、現(xiàn)值與現(xiàn)值計算2.1資金的時間價值：現(xiàn)在vs未來2.2利息與利率1）單利vs.復利：利滾利，無理數(shù)e的由來；2） 名義利率vs.實際利率：掌握計算方法，注意 p47的5點總結。2.3復利計算公式1） 一次支付終值系數(shù)：（1 i）n，現(xiàn)值系數(shù)：（1 i）n ;2）等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)：（11i（1 i）n 未來定期等額收入折算為現(xiàn)值的轉(zhuǎn)化比率3）等額序列資金回收系數(shù):i（1口 i）n 1 現(xiàn)期支出所獲未來定期等額收益的轉(zhuǎn)換系數(shù)。4）等額序列支付的終值系數(shù)：（1 i）n 1i5）等額序列支付儲存基金系數(shù):I(1 i)n 16）等差序列現(xiàn)值系

13、數(shù):1 (1 i)n 1 nI i(1 i)n (1 i)n7）等差序列年費用系數(shù)：J/8）等比序列現(xiàn)值系數(shù):n1,1s1i s 1 i9）等比序列年費用系數(shù):i 1(1 s)n 1i s (1 i)n 1*推導及證明見紙質(zhì)筆記 2.4復利系數(shù)的應用例題見p55-51三、設備更新中的經(jīng)濟分析3.1磨損及補償1）有形磨損第一類有形磨損：外力，實體磨損、變形或損壞；第二類有形磨損：自然力所致“戶樞不蠹”。2）無形磨損第一類無形磨損：工藝改進，降低生產(chǎn)成本；第二類無形磨損：技術進步，新型設備出現(xiàn)。3）補償局部補償：有形磨損-修理；無形磨損-現(xiàn)代化改造;完全補償：更換新設備。3.2設備更新的特點 1）

14、設備壽命：自然壽命（取決于有形磨損），技術壽命（取決于無形磨損）;經(jīng)濟壽命（運營成本最低或凈收益最高的年限）； 2）沉沒成本;3）費用為主、一般假定收益相同;4）費用年值法為主。3.3經(jīng)濟壽命的確定1）靜態(tài)計算方法:min ACn P LnnCjdUndn1 nd C jn j idn運營費用（遞增）與年等額資產(chǎn)恢復成本（遞減）之間的消長關系。*p55圖示有誤。nmin ACn P2）動態(tài)計算方法5Lni (1 i)nji(1 i)j (1 i)n (1 i)n 1即：現(xiàn)值乘以等額序列資金回收系數(shù)最小化。3.4設備更新對物業(yè)運行服務質(zhì)量的影響 能否提升物業(yè)運行質(zhì)量四、房地產(chǎn)投資財務評價指標4.

15、1投資回收與回報PiPi(1 i)n 1上式中Pi和 啟 分別表示投資人投入資本P后所獲得的投資回 報和投資回收部分 4.2財務評價指標一一盈利能力靜態(tài)指標vs.動態(tài)指標時間價值 凈現(xiàn)值：未來 凈現(xiàn)金流按基準收益率折為現(xiàn)值；財務內(nèi)部收益率：將未來凈現(xiàn)金流 折成零現(xiàn)值的收益率;動態(tài)回收期：累計凈現(xiàn)值等于零的時期。靜態(tài)略4.3財務評價指標一一清償能力1）計息方法：-一次還本利息照付、等額還本利息照付、等額還本付息、一次性償付、氣球法;2）借款償還期（房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售不計算該指標）3）償債備付率：可用于還本付息資金/當期應還本付息金額4）資產(chǎn)負債率*實例見p63-73第四章 收益性物業(yè)價值評估

16、一、收益性物業(yè)、價格、特征1.1 收益性：直接產(chǎn)生收益（租賃或其他）的物業(yè)依據(jù) 本質(zhì)上 是 否能產(chǎn)生收益，而不是以是否正在產(chǎn)生收益為標準。*有租約限制的物業(yè)或附帶有租約的物業(yè)，已出租物業(yè)的價值評估 租賃物在租賃起見發(fā)生所有權變動，不影響租賃合同的效力1.2 價格：有用、稀缺、有支付能力的需求空氣、鉆石。1.3 價格特征： 區(qū)位影響很大、 權益價格、 租賃和交換價格（兩者關 系）、個別因素影響明顯、形成時間長。以下屬于非收益性物業(yè)的有（ ）A.空置的寫字樓B.閑置的公寓 C古塔D.虧損的酒店 E軍隊辦公樓二、收益性物業(yè)價值和價格 重要2.1使用價值vs.交換價值2.2投資價值vs.市場價值1 ）

17、投資價值：某個 特定的 投資者基于 個人的 需要或意愿，對該物業(yè) 所評估出的價值。 主觀的、受個人影響的、因人而異的 ！2）市場價值：該物業(yè)對于一個 典型的投資者 的價值 客觀、唯一、 非個人的價值 。同一物業(yè)對于不同投資人來說， 其投資價值不同的區(qū)別來自投資人自 身的區(qū)別，當主觀評定之投資價值大于市場價格時， 買進，反之反是。2.3 成交價格、市場價格 和理論價格1）成交價格：買賣雙方一致的價格 個別、具體、市場勢力 。 土地成交價按交易方式分為： 出讓、招標、拍賣、掛牌、協(xié)議成交價。2）市場價格： 一般、短期、平均水平 的價格。3）理論價格：長期均衡，市場價格圍繞其波動。2.4總價格vs單

18、位價格：貨幣單位、面積單位2.5實際價格vs.名義價格一一p81-82例題2.6現(xiàn)房價格vs.期房價格一一p83例題期房價格=現(xiàn)房價格-預期凈收益折現(xiàn)-風險補償2.7 起價（虛）、標價（高）、成交價（實）、均價（均）2.8 評估價、保留價、起拍價、應價、成交價傳統(tǒng)式vs.荷蘭式拍賣、公開vs.密封、最高價vs.第二高價2.9 買賣價格、 租賃價格（） 房租構成：地租、折舊、維修、管理、利息、保險、物業(yè)稅、租賃費 用、租賃稅費、利潤。2 . 1 0市場、政府指導、政府定價2.11 原始價值、帳面價值、市場價值物業(yè)常出現(xiàn)市場價值遠超原始價值的情況*p87 疑有錯 1 房地產(chǎn)的總價格（ ）反映房地產(chǎn)

19、價格水平A.完全能B.完全不能C.一般能 D 一般不能2 下列說法正確的是（ ）A原始價值是始終不變的。B.帳面價值是始終不變的。C.市場價值就等于交易物業(yè)的帳面價值。D 帳面價值隨著時間的流逝而不斷減少。3 評估投資價值與評估市場價值的區(qū)別在于（ ）。A. 評估方法本質(zhì)不同B 假設前提不同，前者假設被估對象在特定投資方式下，而后者則假 設在市場最優(yōu)使用用途下。C 前者的折現(xiàn)率采用特定投資方式下的平均報酬率； 而后者則采用市 場一般投資方式下的平均報酬率。D 前者所采用的凈收益一般是扣除所得稅后的稅后凈收益； 后者所采 用的凈收益通常不扣除所得稅。三、影響收益性物業(yè)價格的因素 課堂掌握各因素影

20、響方向、程度、時間、方式各不相同人口（數(shù)量 +、素質(zhì)+、家庭規(guī)模 -）、收入+、物價+、利率-、匯率+、 物業(yè)稅收（名義價格 +-，賣方實收 -，買方實付 +）、城市規(guī)劃、交通、 心理物業(yè)價格的影響因素有很多，下列說法正確的是（ ）A 不同因素，引起同一宗物業(yè)價格變動的方向不盡相同。B同一因素，對于同一宗物業(yè)價格的影響，站在不同角度，不同時點, 得出的影響結論有時也不同。C 同一因素，對于不同類型物業(yè)價格的影響結果，有時完全相反。D.因素對于物業(yè)的影響，是可以通過理論分析，精確推斷的。四、收益性物業(yè)估價基本方法 重要4.1 市場法近期同類物業(yè)的交易情況1）含義：將估價對象與估價時點的 近期發(fā)生

21、過交易的 類似 物業(yè)進行 比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做 適當?shù)奶幚?，以求取估價對象 客 觀合理 價格或價值的方法。2）適用對象：具有 交易性 的物業(yè)（不適用于很少發(fā)生交易的物業(yè)） ；3）步驟：I搜集交易實例-物業(yè)、交易方、價格、付款方式、交易情況；H選取可比實例-類似、時間接近、交易類型相符、價格可修整；皿對可比實例成交價格進行處理-統(tǒng)一付款方式、 單價、貨幣、面積；W求取比準價格：交易情況調(diào)整；日期調(diào)整；物業(yè)狀況調(diào)整 。P98-99 交易稅費非正常負擔的交易轉(zhuǎn)換理解的關鍵是買賣雙方 實際支出和實際收到的錢，其間的差額就是稅費。P100-101樓層價格調(diào)整4.2 成本法1）含義：物業(yè)價格

22、=重新購建價格- 折舊2）使用對象：新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或計劃開發(fā)建設的物業(yè)， 特別適用 于：既無收益又很少發(fā)生交易的 物業(yè)估價。3）步驟：搜集資料測算重新購建價格測算折舊求取積算價格。4）物業(yè)價格構成：土地取得成本（購買、拆遷、征地） 、開發(fā)成本、 管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤。5）重置價格vs.重建價格（復制）6）折舊： 不同于會計上的折舊，而是指市價與重新購建價格之間的 差額 。物質(zhì)折舊（磨損老化） 、功能折舊（技術進步） 、經(jīng)濟折舊（外 在性和市場因素）。P109-110例題建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值 自然壽命，經(jīng)濟壽命，實際年齡，

23、有效年齡。4.3 收益法1 ）權益資本化法、還原法：是預測估價對象的未來收益，然后用報 酬率或資本化率、 收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價值， 以求取估價對象客觀合 理價格或價值的方法。2）使用范圍：有收益或有潛在收益的物業(yè)， 不適用于：行政辦公樓、 學校、公園等公用、公益性物業(yè) 。3）步驟：搜集相似資料預測收益求取報酬率或資本化率、收益 乘數(shù)選擇適宜的收益法公式計算出收益價格。4）報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動 性補償投資帶來的優(yōu)惠5）直接資本化法： 未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率。P112-113例題 注意書本上五角星處。某宗物業(yè)的正常成交價格為 3500 元/

24、 平方米，賣方應繳納的稅費為 正常成交價格的 5，買方應繳納的稅費為正常成交價格的 7，則 賣方實際得到的價格是（）元 /平方米。A.2375B 3325C.3255 D.2625建立價格可比基礎包括多個方面，下列說法正確的是（ ）。A 統(tǒng)一付款方式B. 統(tǒng)一面積大小C 統(tǒng)一幣種和貨幣單位D 統(tǒng)一面積內(nèi)涵E 統(tǒng)一采用單價運用成本法估價一般有四個步驟，包括 測算折舊； 測算重新購建 價格； 搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料； 求取 計算價格，下列順序正確的是（ ）。A. B. C D. 在成本估價法中，造成建筑物折舊的原因包括（ ）。A 功能折舊B 物質(zhì)折舊C. 財務折舊D經(jīng)濟折舊E

25、損耗折舊運用累加法求取報酬率，應該考慮以下（ ABCD ）等因素。A 投資風險補償 B 流動性缺乏補償?shù)谖逭路康禺a(chǎn)市場與市場分析一、 房地產(chǎn)市場課堂掌握1.1從事房地產(chǎn)交易（買賣、租賃、抵押、典當）的場所、途徑和形 式（有形或無形）。1.2房地產(chǎn)市場運行環(huán)境：社會、政治、經(jīng)濟、金融、法制、技術、 資源、國際。1.3影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素：社會、經(jīng)濟、政策。二、房地產(chǎn)市場的供求關系2.1需求其他條件不變時，與價格成反比影響因素：收入水平+，其他商品價格變動（替代品+，互補品）， 預期、政府政策。2.2供給一一其他條件不變時，與價格成正比 影響因素：開發(fā)成本+、政策變化、預期。2.3市場

26、運行機制一一供求平衡供過于求vs.供不應求: 價格和交易量趨于均衡三、房地產(chǎn)市場結構與市場指標一一重要3.1市場結構1）總量結構：房地產(chǎn)總供求狀況；2）區(qū)域結構：不同城市、不同區(qū)域間房地產(chǎn)規(guī)模、類型與價格；3）產(chǎn)品結構：不同類型的物業(yè)之間的投資比例；4）供求結構：某一物業(yè)類型內(nèi)部，不同檔次物業(yè)供求的關系；5）投資結構：投資目的與投資方式。3.2 市場細分1）按地域分：地區(qū)、城市、城市內(nèi)不同區(qū)域；2）按用途分：居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊物業(yè)和土地市場；3）按存量增量分：一（土地使用權出讓）二（土地轉(zhuǎn)讓，新建商品 房租售）三（存量房地產(chǎn)交易）級；土地一二級、房屋一二級市場；4）交易形式：買賣、租賃、抵

27、押、保險；5）按目標市場細分：從營銷角度設定營銷層次。3.3 房地產(chǎn)市場指標1）供給指標：存量、新竣工量、滅失量、 空置量、空置率 、可供租 售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、 平均建設周期 、竣工房屋價 值；2）需求指標：GDP、人口、家庭規(guī)模、就業(yè)水平、可支配收入、消 費傾向、物價水平。3）市場交易量指標：銷售量、出租量、吸納量、 吸納率 、吸納周期、 預售面積、房地產(chǎn)價格指數(shù)、房地產(chǎn)價格、租金。四、房地產(chǎn)市場的特性與功能4.1 房地產(chǎn)市場的特性1）供給特征：缺乏彈性、不完全競爭；2）需求特征：廣泛、多樣、金融支持至關重要；3）交易特征：權利的交易；程序復雜，時間久，費用高；需專業(yè)人 員

28、提供服務。4）價格特征：區(qū)位影響大；長期波動向上；個別因素影響明顯。4.2 房地產(chǎn)市場功能1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益2）顯示 房地產(chǎn)市場需求變化3）指導供給適應需求4）指導政府指定土地供給計劃5）引導需求適應供給的變化4.3 政府干預滿足1）干預目標：持續(xù)健康發(fā)展；存量房地產(chǎn)資源有效使用；保證各類 生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g； 引導新建項目的位置選擇； 特殊群體的需要 （經(jīng)濟適用房、高新技術開發(fā)區(qū)） 。2）干預手段：土地供應政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地 價政策、稅收政策、租金和價格控制。五、房地產(chǎn)市場分析5.1 作用：對不同主體有不同作用。5.2 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容重要1）宏

29、觀因素分析：國家和地方的經(jīng)濟特性；物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā) 展與建設情況。2）市場供求分析：供給方面，需求方面、 競爭分析及市場占有率分 析。3）相關因素分析：居住物業(yè)（供求狀況、價格水平、滿意程度、對 未來的希望）；寫字樓（交通、周邊環(huán)境、商業(yè)設施、物業(yè)特征） ；零 售物業(yè)（流動人口和常住人口、購買力水平、服務半徑、競爭狀況） ； 工業(yè)倉儲物業(yè)。六、物業(yè)經(jīng)營管理計劃6.1 概念：是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結果，是物業(yè)管理師思想 的具體化，體現(xiàn)了他們準備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何 做，即對未來行動方案的一種說明。6.2 計劃的用途1）指導物業(yè)管理具體行動2）記載物業(yè)管理計劃的目標、前提

30、與制約因素3）加載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的過程4）幫助利害關系各方之間進行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認識5）便于明確物業(yè)管理服務的工作內(nèi)容、范圍、時間安排、質(zhì)量標準、 所需費用和風險等重大問題6）測量物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)進行相關的控制，幫助業(yè) 主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效。6.3 計劃的表現(xiàn)形式1）年度計劃：戰(zhàn)術層次，運行計劃；2）中短期計劃： 3-5 年，物業(yè)管理合同有效期內(nèi)的管理計劃；3）長期計劃：策略層次，覆蓋物業(yè)剩余使用壽命。重要6.4 編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎工作1）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析2）房地產(chǎn)市場分析3）鄰里分析4）物業(yè)現(xiàn)狀分析5）業(yè)主目標6.5 物業(yè)管理計劃的主要

31、內(nèi)容1）建筑物管理計劃（維護標準、管理策略、檢查計劃、公共設施服 務）2）租賃計劃（租金方案、出租策略）3）財務收支計劃（預算是經(jīng)營計劃的核心，最受業(yè)主關心）4）運行業(yè)績評估及與業(yè)主溝通計劃竣工房屋價值一般按房屋設計和預算規(guī)定的內(nèi)容計算， 包括如下哪些 內(nèi)容：（ ）A 房屋本身的建筑價值B 水、電、衛(wèi)等附屬工程建筑價值C.廠房內(nèi)的工藝管線購置費用D.購置土地費用E電梯購置費用F.城市建設配套投資政府干預房地產(chǎn)市場的手段很多，一般而言包括（ ）A 金融政策 B 住房政策 C 土地供應政策D 稅收政策 E 地價政策 房地產(chǎn)產(chǎn)品供應不容于普通商品，如下論斷正確的是（ ）A.房地產(chǎn)供應量短期內(nèi)的價格彈

32、性很小B 房地產(chǎn)需求決定房地產(chǎn)供給C. 房地產(chǎn)產(chǎn)品具有明顯的非同質(zhì)性D. 房地產(chǎn)市場易出現(xiàn)高度壟斷性， 從而導致房地產(chǎn)市場供給主體競爭 不充分。關于我國現(xiàn)有住房政策的判斷，正確的是： （）.A. 廉租房面向中低收入家庭，其供應、分配和經(jīng)營部分由政府控制B 經(jīng)濟適用房具有社會保障性質(zhì)， 政府在土地供應和稅收上給予優(yōu)惠C. 由于廉租房和經(jīng)濟適用房都由政府控制， 所以不會對市場價商品住 宅造成任何沖擊。D. 經(jīng)濟適用房面向最低收入家庭。 物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容包括（ ）A.建筑物管理B.財務收支C.物業(yè)運行績效評估 D.租賃計劃第六章 租賃管理一、物業(yè)租賃概述1.1 概念：房屋租賃，出租人（自然人或

33、法人，所有權人或代理人、 代管人）將房屋出租給承租人使用（居住、經(jīng)營、聯(lián)營、承包經(jīng)營、 入股經(jīng)營或合作經(jīng)營） 。* 轉(zhuǎn)租是附屬于出租的非獨立的活動 ！1.2 特點1）使用權轉(zhuǎn)移，所有權不變；2）標的物是作為特定物的房屋不同于其他商品同類可替代的屬 性；3）經(jīng)濟要式契約關系要式合同、書面形式、登記備案4）房屋租賃關系不因所有權的轉(zhuǎn)移而中止帶租約的物業(yè)轉(zhuǎn)讓5）租賃雙方必須符合法律規(guī)定的責任人 單位租賃城市私房 ？1.3 物業(yè)租賃分類1）按房屋所有權不同：公房vs.私房；2）按租賃期限劃分：定期明確起止日期自動延期周期性租賃， 自動順延每個周期， 直到某方提出中止合 約，一方死亡不能自動失效意愿租賃

34、使用權期限不確定， 可隨時中止 ，死亡即刻結束。2）按租金內(nèi)涵劃分： 毛租、凈租（多見于長期租賃 ）、百分比租金 （多 見于購物中心或超市 ）。凈租 0+出租單元內(nèi)部能源使用費（水、電、煤）=凈租1+物業(yè)管理費用（保潔、保安）=凈租2+各類稅費（房產(chǎn)稅、保險費，物業(yè)維護和修繕費用等）=毛租1.4 物業(yè)租賃管理模式1）包租轉(zhuǎn)租：物業(yè)管理企業(yè)包租后轉(zhuǎn)租或零星出租，承擔 市場風險 ，獲得管理費用和 批零差價（風險補償） ；2）出租代理： 物業(yè)管理企業(yè)負責租賃及管理，業(yè)主承擔市場風險 ， 物業(yè)管理企業(yè)獲得 傭金 和管理費用；3）委托管理： 業(yè)主負責租賃事務 ，承擔市場風險，物業(yè)管理企業(yè)僅 收取管理費用

35、。1.5 行政管理略二、租賃管理與租賃方案2.1 概念與內(nèi)容：租約簽訂前、執(zhí)行中、期滿時三階段的工作。2.2 方案或策略1 ）確定可出租面積和租賃方式2）編制租賃經(jīng)營預算 租賃管理中租賃 方案 的核心3）定位目標市場4）確定租金方案 租賃管理的核心5）明確吸引租戶的策略2.3 租金確定與調(diào)整1）計算單位和所含內(nèi)容：每平米為基礎，毛租 vs.凈租；2）基礎租金與附加租金3）租金的調(diào)整2.4 租約談判與簽約管理、租賃管理中的市場營銷三、房屋租賃合同3.1 概念：債權合同3.2 法律特征1）雙務：權利VS義務，債權和債務，互為等價關系；2）有償：權利獲得與否及程度依據(jù)代價付出情況；3）諾成：諾即成，

36、強調(diào)合同起始時間，區(qū)別于實踐合同；4）要式：區(qū)別于不要式合同，決定受法律保護與否；5）繼續(xù)性：時期內(nèi)的過程而非時點上的狀態(tài)。3.3 合同條款1 ）姓名及住所2）物業(yè)地址、面積、狀況3）租賃用途不得變更，或征得出租人同意重新簽訂合同4）租賃期限續(xù)租優(yōu)先、購買優(yōu)先5）租金及支付方式 6）修繕責任7）轉(zhuǎn)租的約定 附屬性、書面性8）變更和接觸合同的條件9）租賃雙方的權利與義務10）其他條款 稅費分擔、改建的規(guī)定、保證金四、租戶關系管理4.1 含義4.2 原因和必然性4.3作用 p177-1784.4 本質(zhì)4.5 具體工作： 建立檔案庫、租賃期內(nèi)服務、租金繳交管理、數(shù)據(jù)統(tǒng) 計分析、個性化服務 。第七章成

37、本管理一、物業(yè)管理重的成本及其分類掌握1.1含義：物化勞動（材料和設備等生產(chǎn)資料）和活勞動的耗費 物業(yè)管理企業(yè)各種生產(chǎn)費用的總和構成物業(yè)管理成本；一定時期內(nèi)的直接物業(yè)管理成本稱為物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本；為組織和管理物業(yè)管理服務活動會發(fā)生管理費用；-按期間費用處理 為籌措經(jīng)營管理資金會發(fā)生財務費用；_不計入成本！1.2成本構成1） 營業(yè)成本：直接人工、直接材料費、間接費用（未必單列）2）期間費用（經(jīng)營管理費用）：管理費用和財務費用，可以包括上述 間接費用。*特別規(guī)定p184,注意第五點不得列入成本的5類支出！二、物業(yè)管理成本的分類重要2.1按經(jīng)濟性質(zhì)或內(nèi)容分一一了解2.2按經(jīng)濟用途劃分一一見營業(yè)

38、成本、期間費用和經(jīng)營管理費用2.3按照與業(yè)務量的關系劃分：固定成本（與物業(yè)管理服務量變動無 關）、變動成本（隨服務量變動而變動）、半固定或半變動成本（不呈 正比例變動關系）。2.4按照計算依據(jù)不同劃分：目標、定額、計劃、實際一一了解2.5按照與決策的關系劃分：邊際成本（計算最優(yōu)）、差異成本、機會成本（衡量用途）、估計成本、 沉沒成本（有關決策） 、可緩成本、可 免成本、附加價值成本。三、成本估算方法3.1 主要對象1）物業(yè)管理服務成本：人工費、辦公費、物業(yè)公用部位與公用設備 的日常運行和維護費、保安費、清潔衛(wèi)生費、綠化養(yǎng)護費、物業(yè)管理 企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、保險費及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用；2）專項

39、維修基金不計入物業(yè)管理服務支出或成本；3）物業(yè)管理費用的構成：包干制（物業(yè)管理服務成本、法定稅費、 利潤），薪酬制（物業(yè)管理服務支出 +酬金）。3.2 估算方法 重要卻簡單1）類別：人工費、辦公費、物業(yè)公用部位與公用設備的日常運行和 維護費、保安費、清潔衛(wèi)生費、綠化養(yǎng)護費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn) 折舊費、保險費、專項維修基金費2）單項：年（月）各項費用之和 /年（月）參與測算的物業(yè)面積3）匯總：分項費用之和 /參與測算的物業(yè)面積四、成本預算4.1 要求：與其他預算（收入、資本、現(xiàn)金預算等）相 協(xié)調(diào) ；以各項 定額（勞動、 消耗、費用定額等） 為基礎；應有技術經(jīng)濟 措施 來保證； 全面 權衡；留有

40、 余地 。4.2 編制方法 1）固定預算：以過去為基礎，合理調(diào)整。三大前提： 過去合理、現(xiàn)有業(yè)務必須、增加費用值得 。2）彈性預算：彌補上述不足，對無法準確預見的事項彈性對待。3）零基預算：各項預算支出以零為出發(fā)點， 適用于產(chǎn)出難以辨認的 服務性部門 費用預算的編制。4）滾動預算（逐期更新）和概率預算4.3 編制程序1）方式：二下一上式，下達任務討價還價下達命令。2）程序：搜集資料預測成本編制預算。3）類別：營業(yè)成本、管理費用、財務費用。五、成本控制了解5.1含義：廣義vs.狹義，包括對目標成本本身的控制、對目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督、在過程控制的基礎上，著眼于未來，為今后 成本的降低知名

41、方向。5.2 分類：事先、事中、事后；前饋性、防護性、反饋行控制。5.3 成本控制的原則1 ）全面控制2）講求經(jīng)濟效益3）責權利相結合4）例外管理原則第八章 合同與風險管理一、物業(yè)管理中的主要合同類型1.1 概念：契約，平等、資源、公平、誠信、合法。1.2 物業(yè)管理活動中主要的合同類型 1）物業(yè)建設單位開發(fā)過程中所訂立的合同：建設單位 2）前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同：建設單位物業(yè)管理企業(yè)； 業(yè)主大會選聘之物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主3）業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關的合同：業(yè)主業(yè)主；業(yè)主與 物業(yè)公司；業(yè)主與管理企業(yè)、裝修公司、保險公司等。4）物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關物業(yè)管理活動的專項服務合 同

42、。物業(yè)管理企業(yè)專營公司。*以管理服務為主的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)服務合同是最主要的合同； 以管理服務和出租經(jīng)營并重的物業(yè)管理企業(yè)， 既擁有物業(yè)的管理權， 又擁有物業(yè)使用權的經(jīng)營權。1.3 合同構成要素 物業(yè)描述、合同期限、管理者責任、業(yè)主目標、管理者權利范圍、物 業(yè)經(jīng)營管理服務報告的內(nèi)容要求、 服務費用及支付方式、 成本分配與 使用。二、物業(yè)服務合同 重要2.1 物業(yè)服務合同的類型1）前期物業(yè)服務合同： 建設單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂 具有過渡性 要式合同2）物業(yè)服務合同：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，業(yè)主委托企業(yè)管理3）兩者的差異： p211 表格重要2.2 物業(yè)合同的特征1）相互信任2）有償合同

43、3）諾成雙務4）勞務合同2.3 物業(yè)服務合同的內(nèi)容1）物業(yè)基本情況2）委托服務事項3）雙方的權利義務4）物業(yè)服務要求和標準5）物業(yè)服務費用和維修費用6）專項維修基金的管理和使用7）物業(yè)管理用房8）物業(yè)經(jīng)營管理9）委托服務期限10）違約責任2.4 物業(yè)服務合同的簽訂要點：細致、不應有無償無限期的承諾、實 事求是、明確界定違約責任與處理方式。三、招標投標階段的合同管理3.1 內(nèi)涵3.2 原則：公開、公平、公正、合理 。3.3 招標：公開、邀請、議標1）公開招標 無限競爭性 公開 招標，選擇余地大、競標單位多、 工作量大、時間長、招標成本高。適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收 益性物業(yè)。2）邀請招標 有

44、限競爭性 選擇 招標，特點與公開招標相反。3.4 一般程序 成立招標領導小組編制招標文件向社會發(fā)布招標公告投標單 位資質(zhì)審查發(fā)放招標文件及有關設計圖紙、 技術資料等組織投標 單位踏勘現(xiàn)場并答疑成立評標委員會， 制定評標標準、 定標辦法 收取投標書開標與標書評閱組織答辯會， 評標定標發(fā)出中標通 知書與中標單位簽訂物業(yè)服務合同3.5 標底的確定原則了解四、風險管理理論4.1 風險：不利事件或損失發(fā)生的各種可能性。 三個特征：負面性、不確定性、可測性。三種成本：防范、 分散或轉(zhuǎn)移風險的費用、風險帶來的損失及處理費 用、風險的社會成本。4.2四種分類：純粹風險vs投機風險；財產(chǎn)風險、責任風險及人身風

45、險；自然、社會、政治、經(jīng)濟和技術風險；基本風險與特殊風險。4.3 風險管理理論：風險識別、評估、控制（回避、自擔或保留、預 防與抑制、轉(zhuǎn)移）、調(diào)整。五、保險與物業(yè)保險5.1 保險的原則：誠信原則、可保利益原則、近因原則、比例分攤原 則。5.2保險合同的特征：要式、附合、雙務有償、射幸合同。5.3 物業(yè)保險的目的： 分散意外損失、利于善后工作 。5.4物業(yè)保險的主要險種： 財產(chǎn)保險、雇主責任保險、公眾責任保險1）財產(chǎn)保險：廣義狹義物業(yè)火災保險 建筑結構火險（不動產(chǎn)） 建筑物內(nèi)物件火險（動產(chǎn)）物業(yè)綜合險：地震、颶風、洪水2）雇主責任保險：維護雇員經(jīng)濟利益，可擴展至第三者責任險。3）公眾責任保險：第

46、九章 財務管理與績效評價一、財務管理概述1.1 財務管理對象：籌集、運用、耗費、收回和分配1.2 企業(yè)財務關系：企業(yè)與所有者、債權人、債務人、職工、國家的關系，以及企業(yè)內(nèi)部各單位之間的關系。1.3 財務管理的目標：利潤最大化（時間價值、風險因素、決策短期 化）、利潤率最大化（反映盈利能力、時間價值、風險因素） 、企業(yè)價 值最大化或股東財富最大化（物業(yè)尤其如此）1.4 財務管理的具體目標：籌資目標、投資目標、利潤分配管理目標。1.5 財務管理的內(nèi)容1）籌資決策：預測企業(yè)資金需要的數(shù)量確定籌資規(guī)模和籌資時機確定籌集資金的來源與比例研究或評價最佳的籌資方式確定資本成本、分析財務風險、優(yōu)化資本結構 研

47、究資本結構的彈性及調(diào)整方法2）投資決策：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資預測投資規(guī)模和投資時機確定投資結構評價投資方案的風險與收益選擇符合財務管理目標的最佳投資方案3）利潤分配決策：利潤分配與留存利潤的關系；利潤分配政策及影響因素（未來投資機會、資金來源及其成本、股東對當期收入和未來 收入的相對偏好）；利潤分配的時間和方式；股票股息及股票回購問 題。1.6 財務管理的手段：網(wǎng)絡二、財務報告分析2.1財務報告的構成與內(nèi)容：時點vs時期1）資產(chǎn)負債表：反映 某一特點時日財務狀況 的財務報表。揭示企業(yè) 擁有并可利用的經(jīng)濟資源； 揭示企業(yè)負債水平與構成； 表明企業(yè)所有 者權利的大小和構成狀況；反映

48、企業(yè)財務狀況的變動信息。2）利潤表（損益表）：反映一定時期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績或經(jīng)營成果及其分配 情況的會計報表。反映企業(yè)一定時期內(nèi)的盈虧狀況、原因及構成，有 助于評估企業(yè)的獲利能力。3）現(xiàn)金流量表： 一定時期內(nèi) 經(jīng)營、投資和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金及其 等價物流入和流出信息的會計報表。4） 成本表：一定期間的經(jīng)營管理費用、成本水平及構成情況。 屬于商業(yè)秘密、不對外保送或公布。5）資產(chǎn)負債表附表（資產(chǎn)減值準備、股東權益變動、應交增值稅明 細表）、利潤表附表。6）文字報告：基本情況、不符合會計假設的說明、會計政策重大變更、或有事項、日后事項、關聯(lián)方關系及交易7）財務狀況說明書：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基本情況；利潤實現(xiàn)和

49、分配情 況；資金增減和周轉(zhuǎn)情況； 對企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量有 重大影響的其他事項。2.2 財務報告分析的概念與形式1）特征：拓展性、判斷性、依耐性。2）形式：內(nèi)部分析vs.外部分析；全面分析vs.專題分析；財務報表分析vs.內(nèi)部報表分析；趨勢、現(xiàn)狀和潛力分析2.3 財務報告分析的主要方法1）比率分析法：相關指標比率分析構成比率分析效率比率分析2）比較分析法：絕對數(shù)比較vs.相對數(shù)比較橫向比較法vs.縱向比較法2.4 財務報告分析的一般過程：準備、實施、分析。三、物業(yè)管理績效評價3.1 概念與意義：p263 五角星部分3.2 類型： 政府、社會、企業(yè)集團內(nèi)部、企業(yè)自我診斷、物業(yè)資產(chǎn)管

50、理項目評價 。3.3 物業(yè)管理績效評價的基本要素：評價指標、標準和方法。3.4 指標體系1 ）基本指標凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/ 平均凈資產(chǎn)總資產(chǎn)報酬率=息稅前利潤/平均總資產(chǎn)r 財務效益狀況財務內(nèi)部收益率=IRR （預期凈收益）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務收入凈額/平均資產(chǎn)總額營運狀況流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務收入凈額/平均流動資產(chǎn)總額資產(chǎn)負債率=負債總額/資產(chǎn)總額利息保障倍數(shù)=息稅前利潤總額/利息支出J能力發(fā)展營業(yè)增長率=本年主營業(yè)務收入增長額/上年主營業(yè)務總額資本積累率=本年所有者權益增長額/年初所有者權益能力2）修正指標 主營業(yè)務利潤率=主營業(yè)務利潤/ 主營業(yè)務收入凈額 盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)=經(jīng)營現(xiàn)金

51、流量凈額/凈利潤 成本費用利潤率=利潤總額/成本費用總額 應收賬款周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務收入凈額/ 平均應收賬款余額 不良資產(chǎn)比率=年末不良資產(chǎn)總額/年末資產(chǎn)總額 資產(chǎn)損失比率=待處理資產(chǎn)損失凈額/年末資產(chǎn)總額 流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債 速動比率=速動資產(chǎn)/速動負債 現(xiàn)金流動負債比率=年經(jīng)營現(xiàn)金凈流入/年末流動負債 長期資產(chǎn)適合率=（所有者權益+長期負債）/ （固定資產(chǎn)+長期投資） 經(jīng)營虧損掛賬比率=經(jīng)營虧損掛賬/年末所有者權益總額總資產(chǎn)增長率=年末總資產(chǎn)增長額/年初資產(chǎn)總額、三年利潤平均增長率=（年末利潤總額/三年前年末利潤總額）1/3-1A三年資本平均增長率=（年末所有者權益總額 /三年前年

52、末所有者權益總額）1/3-1*其中：平均=（年初+年末）/2;資產(chǎn)=負債+所有者權益；凈利潤=利潤總額-所得稅；息稅前利潤=利潤總額+利息支出；利U潤總額包括企業(yè)當年營業(yè)利潤、投資收益、營業(yè)外收支凈額和所得稅；主營業(yè)務收入凈額=主營業(yè)務收入-折扣與折讓；主營業(yè)務利潤=主營業(yè)務收入-成本費用-營業(yè)稅金及附加一一不包括其他業(yè)務利潤、投資收益、營業(yè)外收支等。3）評議指標一一定性經(jīng)營者基本素質(zhì)、服務滿意度、基礎管理水平、在崗員工素質(zhì)、服務硬環(huán)境、發(fā)展創(chuàng)新能力、經(jīng)營發(fā)展策略、綜合社會貢獻3.5評價標準一一了解3.6物業(yè)管理績效評價結果與報告一一了解四、績效評價的主要方法一一了解4.1功效系數(shù)法定量根據(jù)多

53、目標規(guī)劃管理，把所要評價的各項指標分別對照各自的標準，結合各項指標對應的權數(shù)，通過功效函數(shù)轉(zhuǎn)化為可以度量的評價分 數(shù)，再對各項指標的單項評價分數(shù)進行加總，求得綜合評價分數(shù)。單項指標得分=基礎分實際值本檔標準值 上檔標準值-本檔標準 值（上檔基礎分-本檔基礎分）指標實際值-本檔標準 值 上檔標準值-本檔標準 值4.2綜合分析判斷法一一定性專家排序、打分、評級，再加權平均4.3定量和定性相結合計分法定量和定性結合評價得分=定量指標分數(shù)X0.8+定性指標分數(shù)X 0.2五、物業(yè)管理報告5.1報告類型向業(yè)主和租戶、高層管理者、投資者或董事會提交月度、季度、半年度、年度物業(yè)管理報告5.2構成和內(nèi)容：工作總結、財務報告、工作計劃第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理一、寫字樓及寫字樓物業(yè)管理1.1 特點 ：區(qū)位好、規(guī)模大；現(xiàn)代化高層建筑；功能齊全、配套設施 完善；由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理； 產(chǎn)權完整有助于保值增值 。1.2 寫字樓分類所考慮的因素：位置、交通；聲望或形象；建筑形式、 大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置；為租戶提供的服務、建筑設備系 統(tǒng)、物業(yè)管理水平； 租戶類型 。1.3 寫字樓物業(yè)管理的目標1）宏觀目標：通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的 形象性作用。2）微觀目標：各部門崗位目標