物業(yè)管理項目意向書

1、精品文檔 物業(yè)管理項目意向書 甲 方： 乙 方： 甲乙雙方依據(jù)有關法律條款，為搞好塘廈花園中心物業(yè)管理的各項服務工作，按照平等互利的原則，通過友好協(xié)商，就目前塘廈花園中心物業(yè)項目與乙方達成委托意向書，詳細內(nèi)容如下： 一、服務和管理事項： 第一條 建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括外墻面、樓梯間、四層樓頂屋面等。 第二條 共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。包括共用的上、下水管道、 樓梯間照明、建筑戶外照明、水泵房；商業(yè)層消防設施設備、扶手電梯、供電服務；供水至各樓層水表前閥，下排水服務至室內(nèi)共用總管及室外所有管道；中央空調(diào)服務指冷水機組系統(tǒng)至各樓層風機房送風口；電梯指所有扶手電梯和貨梯；

2、消防監(jiān)控報警系統(tǒng)及消火栓、噴淋、消防水泵房等。 第三條 市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、 室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、停車場等。 第四條 公用綠地、花木的養(yǎng)護與管理。 第五條 公共部位環(huán)境衛(wèi)生。包括裙樓周邊廣場及裙樓內(nèi)樓道的衛(wèi)生保潔、市場 日常垃圾的袋裝化管理及集中代處置，區(qū)環(huán)衛(wèi)處收取的清運費用由乙方負責。 第六條 公共秩序的管理和服務，包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共場所、各種車輛的行駛、 停放及其收費的管理。 第七條 安全護衛(wèi)管理服務。在公安、消防等部門的指導下，負責大廈內(nèi)的安全 監(jiān)控、巡視、門崗值勤，協(xié)助處理各種突發(fā)事件。 第八條 管理與物業(yè)相關的工程圖紙、竣工

3、驗收資料，提供相關技術咨詢。 第九條 因經(jīng)營需要經(jīng)批準，在室外廣場開展各項活動，予以配合。 第十條 其它房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在甲方提出委托時， 乙方應接受委托并合理收費。 第十一條 根據(jù)甲方的要求，提供專項服務和特約服務并合理收費。 二、服務和管理費用及其它： 第十二條 物業(yè)管理服務費和設備更新資金，指提供房屋、共用設施設備維護， 綠化的養(yǎng)護，環(huán)境衛(wèi)生，安全防范，檔案資料管理服務收取的費用。 乙方提供服務的勞動所得是服務成本費的合理利潤。 本物業(yè)的管理服務費和設備更新費用，由乙方按月向業(yè)主收取費用。 收費標準： 物業(yè)管理服務費 元/月平方米，停車費 元/月； 設備更新資金

4、約定為 元/月平方米，超出部份由專項維修資金承擔； 第十三條 甲方所屬小區(qū)業(yè)主逾期交納物業(yè)管理費的，從逾期之日起按每日應 交管理費的千分之零點五交納滯納金。 第十四條 物業(yè)管理有關費用的調(diào)整以政府有關部門文件或業(yè)主委員會與物業(yè) 管理企業(yè)的合同約定為準。 第十五條 公共設備運行的能源消耗，乙方設有獨立計量表核算，合理分攤計收。 第十六條 乙方對甲方小區(qū)的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養(yǎng)護 及其他特約服務，由業(yè)主自行承擔。 第十七條 乙方向甲方小區(qū)提供的有償服務項目，其收費標準由雙方協(xié)商。 三、雙方權利義務： 第十八條 甲方權利義務： 1、遵守大廈業(yè)主公約及其它業(yè)經(jīng)業(yè)主委員會批準施行的其

5、它管理制度。 2、參與監(jiān)督乙方管理工作及實施制度的執(zhí)行情況。 3、參與審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、維修養(yǎng)護計劃、大中修方案、財務預算及決算。 4、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作。 5、對乙方違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理。 6、小區(qū)業(yè)主如需進行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定，填寫申請表，并報請相關部門審查核準。裝飾裝修應無妨礙他人正常使用物業(yè)現(xiàn)象。 7、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為： 擅自改變房屋建筑及其設施設備的實物、外貌、設計用途、功能和布局等； 占有或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、等公用設施及公共場所； 損壞供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施； 亂堆

6、雜物、丟棄垃圾、高空拋物； 影響市容觀瞻的亂搭、亂建、亂貼、亂掛、設立廣告牌； 未按規(guī)定行駛、停放各種車輛；未停放在指定位置、妨礙其它車輛和行人正常通行；在消防通道上設置路障和亂停車。 8、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，協(xié)助催交或經(jīng)多次催交未果時支持乙方采取必要的制約措施。 第十九條乙方權利義務： 1根據(jù)有關法律及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。 2對甲方違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請相關部門處理。 3對甲方違反本合同的行為，根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施。 4負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、費用使用計劃及預算、決算報告。 5負責編制房屋、設施、設備等的年度養(yǎng)護計劃，并

7、組織實施。 6負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取相關費用。 二十條 本意向書是雙方合作的基礎。甲乙雙方的具體合作內(nèi)容由甲方提出乙 方負責跟蹤并落實執(zhí)行，直到甲方移交樓宇給乙方管理方正式簽訂物 業(yè)管理合同。 二十一條 本意向書自雙方授權代表簽字、蓋章之日起正式生效，如雙方在合 作過程中有爭議的均應友好協(xié)商解決。 二十二條 本意向書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。 甲方：乙方： 代表人：代表人： 2013年 月 日 013年 月 日 項目物業(yè)管理策劃方案 第一部分 項目物業(yè)管理的定位及總思路 一、本項目物業(yè)管理的定位 、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求 1、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的基本要求 本項目的物業(yè)主要為商業(yè)性

8、和經(jīng)營性的，除此之外還有相當部分的物業(yè)用于居住使用，故此要求物業(yè)管理具備以下功能： 1）、維護和維修。即對物業(yè)維護和維修，對日常使用環(huán)境和生 活、工作秩序的維護； 2）、組織和協(xié)調(diào)。對日常相關物管及社區(qū)活動進行組織和協(xié)調(diào)，對業(yè)主之間及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進行組織和協(xié)調(diào)； 3）、經(jīng)營和管理。對物業(yè)的使用、出租、出售進行經(jīng)營，對客戶檔案和物業(yè)檔案進行管理；展開相應的物業(yè)服務經(jīng)營活動； 4）、服務。向業(yè)主和使用權提供必要的各類生活服務和增值服 務及商務服務。 2、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的特殊要求 除了對物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項目還對物業(yè)管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業(yè)的銷

9、售和經(jīng)營的要求，主要有： 1）、在銷售期中為銷售工作提供相關的配合性服務； 2）、在項目銷售期中配合開展物業(yè)招商、招租工作； 3）、在項目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書； 4）、在項目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關問題； 5）、在銷售期中向客戶展示項目物管水平，配合提升項目品質(zhì)。 、本項目物業(yè)管理的定位 1、本項目物業(yè)管理的檔次 本項目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經(jīng)營業(yè)態(tài)和未來可能的使用者可以看出，其對物業(yè)管理的要求產(chǎn)高，在服務水平、服務質(zhì)量各方面均要求較高，故此本項目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求，而是要求有一定的品牌 性，至少有星級酒

10、店的服務水平。 2、本項目物業(yè)管理形式 根據(jù)本項目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求，本項目物業(yè)管理的主要形式實質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營管理，即以經(jīng)營管理為核心， 以經(jīng)營帶動服務，以服務促進經(jīng)營。 3、本項目物業(yè)管理的定位 按照以上要求本項目物業(yè)管理定位應該是：復合式高檔物業(yè)管 理。 二、本項目物業(yè)管理的總思路 本項目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運作，有機銜接。借用品牌提升檔次，以服務促進經(jīng)營，經(jīng)營帶動服務。整個物業(yè)服務 體系的核心在于：以品牌奠定基礎，促進銷售，帶動服務，高水平服 務和高效益經(jīng)營互動，最終強化品牌，獲得利潤。 第二部分 本項目物業(yè)管理體系的建立 一、本項目物業(yè)管理的模式構想

11、 按照物業(yè)管理的總思路，結(jié)合本項目實際銷售和物業(yè)管理運作的要求，提出本項目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業(yè)化運作，全程式服務。以品牌促進銷售、招商，以招商推動經(jīng)營，以經(jīng)營支撐服務，以服務增進經(jīng)營。 二、本項目物業(yè)管理組織構架 本項目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大，但所涉及的球節(jié)較多，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復雜，除了物業(yè)服務管理外，還有較強的經(jīng)營管理工作，因此本項目物業(yè)管理的組織構架較為特殊。 1、基本組織機構建立的模式 本項目根據(jù)以上實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式。 2、本項目的基本組織機構圖 該部門一般需12名資深顧問。 2）、工程部 該部門主要是執(zhí)行本項目物業(yè)

12、及設施的維護、保養(yǎng)和維修的任 務，直接接受物管部經(jīng)理領導。 該部門設主管1人，水電、土建、機電三個專業(yè)的工人每個2種 12人。 3）、綠化保潔部 該部門主要是負責本項目公用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔 和保潔，直接接受物管部門經(jīng)理領導。 該部門一般需45人，綠化人員1人。 4）、保安部 該部門主要對本項目日常經(jīng)營秩序及生活秩序的維護，負責項目業(yè)主及使用者的生命及財產(chǎn)安全，并對周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設施 進行及時清除，直接接受物管部經(jīng)理領導。 該部門設保安隊長1人，保安人員3人。 5）、酒店部 該部門主要負責對本項目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負責該 部分物業(yè)的出租經(jīng)營及日常鐘點式經(jīng)營。 該部

13、門設置主管1名，工作人員56人，主要在前臺。 6）、商業(yè)部 該部門主要負責對本項目在交房后對商鋪進行招商及出租，及對商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營部主管領導， 該部門設置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。 7）、多經(jīng)部 該部門主要負責本項目在交房后對一些有償服務項目的實施，如 家政、裝修等直接接受經(jīng)營部主管領導。 該部門設置人員2名。 8）、財務部 該部門主要負責本項目物業(yè)管理運行日常財務工作，同時負責經(jīng) 營部的財務手續(xù)辦理。直接接受總經(jīng)理領導。 該部門設置會計1名，出納1名。 三、本項目物業(yè)管理運作條件 物業(yè)管理方案 前 言 根據(jù)星河廣場項目的特點，現(xiàn)擬出“星河廣

14、場物業(yè)管理方案”。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和用戶充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到，使星河廣場物業(yè)錦上添花，為廣大業(yè)主和用戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的辦公環(huán)境和經(jīng)營環(huán)境，達到提升物業(yè)品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主/用戶、開發(fā)商、物業(yè)公司三方和諧、共贏的目標。 第一章 南京香溢物業(yè)管理有限公司簡介 南京香溢物業(yè)管理有限公司屬廣東世紀城集團長三角香溢品牌旗下企業(yè)，2006年1月7日經(jīng)南京市工商管理局批準成立，是一家具備行業(yè)三級資質(zhì)的獨立法人企業(yè)和從事專業(yè)化物業(yè)管理服務的企業(yè)。目前在職員工43人，含管理、客服、工程、財務、保潔、安防等各個專業(yè)。 企業(yè)堅持“一切以顧客服務為中心”的服務理念、

15、以“顧客合理訴求處理的滿意程度”作為工作質(zhì)量評定的唯一標準。持續(xù)實施服務品牌戰(zhàn)略，堅持服務創(chuàng)新，努力創(chuàng)立具有行業(yè)一流服務水準的世紀城香溢特色物業(yè)管理服務模式?？蛻羰俏覀冇肋h的伙伴和最稀缺的資源,我們堅持以客戶為中心、尊敬客戶、理解客戶、服務客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的增值服務! 南京香溢物業(yè)管理有限公司在管的金域中央街區(qū)項目，總面積21萬平米，物業(yè)類型涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店。項目分三期開發(fā)，一期6萬平米已于2008年12月交付，二期7萬平米將于2010年7月交付，三期6萬平米今年3月已正式開工建設。008年10月正式組建項目專業(yè)化物業(yè)服務機構“金域中央街區(qū)物業(yè)客戶服務中心”負責項目的具體

16、物業(yè)服務工作?？头行氖┬小八牟恳皇摇本幹?，即客服部、工程維修部、安全防范部、環(huán)境服務部、財務室。全方位地為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務。 世紀城香溢品牌立足長三角以來逐步得到廣大客戶的認知和認可，開發(fā)的項目在南京持續(xù)熱銷，匹配的項目物業(yè)管理質(zhì)量、服務水準也在不斷成熟、穩(wěn)步提高之中。據(jù)2009年數(shù)據(jù)顯示該年度小區(qū)物業(yè)服務業(yè)主滿意率達98%，深得廣大業(yè)主和住戶的認可。今后，南京香溢物業(yè)管理有限公司將持續(xù)實施服務品牌戰(zhàn)略，以良好的服務質(zhì)量、服務口碑贏得客戶，立足市場。 第二章 南京香溢物業(yè)管理有限公司職能架構圖 第三章 星河廣場項目概況 物業(yè)概況 星河廣場項目位于南京市下關區(qū)幕府西路9號，總建筑面積

17、約33290 平方米。規(guī)劃共四棟樓宇449戶，物業(yè)類型為商業(yè)和寫字樓，可收取物業(yè)服務費0.000以上面積約為24225平方米。配有電梯共8部。項目西至幕府西路，東至一中分校，南至金域中央街區(qū)三期、北至星河翠亭。 項目物業(yè)管理架構圖 說明：星河廣場客服中心機構獨立設置。 項目服務人員編制 編制表 人員介紹 1、管理人員 副主任1人。負責客服中心整體服務工作，派具備相應資格人員擔任。、財務人員 收銀員1人。由公司財務部派具備相應資格人員負責收費工作。、客服人員 前臺接待2人、管家1人，共3人。派具備相應資格人員負責服務接待、管家服務工作。直接上級為客服中心副主任。 4、安防人員 領班3人、隊員9人

18、，共12人。派經(jīng)訓練培訓合格人員負責公共區(qū)域安全防范 5、工程人員 工作。設四個崗位，按12小時制班次出勤。領班直接上級為客服中心副主任。 水電工1人、維修工1人，共2人。派具備相應資格人員負責設備維護保養(yǎng)、日常報修處理工作。直接上級為客服中心副主任。 6、環(huán)境保潔人員 副領班1人、保潔員5人，共6人。派經(jīng)訓練合格人員負責公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔工作。副領班直接上級為客服中心副主任。 7、綠化人員 不設專職綠化工。免費維保期后綠化養(yǎng)護業(yè)務外包。 第四章 項目物業(yè)服務整體定位及服務思路 根據(jù)星河廣場的實況，我方對項目整體服務定位為中上檔次服務，寫字樓施行半封閉式管理、商業(yè)施行開放式管理。著重落實以下

19、細節(jié)管理： 開通24小時服務電話 每日上午8：30至晚間20：00期間統(tǒng)一由物業(yè)客服中心前臺受理業(yè)主住戶各類服務信息；晚間20：00至次日8：30由物業(yè)客服中心監(jiān)控室值班員受理業(yè)主住戶各類服務信息。 物業(yè)客服中心前臺服務電話： ； 監(jiān)控室服務電話： 。 保安24小時值班 保安24小時值班，有效落實安防工作。 訪客進區(qū)驗證登記 訪客來訪門衛(wèi)與業(yè)主/住戶驗證，經(jīng)同意登記后放行。 大件物品憑放行條放行 大件物品帶離小區(qū)前。門衛(wèi)查驗放行條，符合程序予以放行。 裝修工人登記放行 明確限定裝修施工時間，工人憑出入證經(jīng)門衛(wèi)查驗登記后放行。 租客登記備案 租戶應到小區(qū)物業(yè)客服中心登記備案辦理租客證，接受物業(yè)安

20、保與派出所例行檢查。 某項目物業(yè)管理方案范本 某項目物業(yè)管理方案范本 一、 概述 某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。 二、目標 貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌， 三、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。 反饋 運行機制 組織結(jié)構

21、圖 經(jīng)營環(huán)境圖 四、 人事 人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工。 序號 崗位 人數(shù) 主要職責 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會領導下，全面負責經(jīng)營等。 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務、人事等。 辦事員 文書、財務、勞資、后勤等。 財會要持證 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。 安全護衛(wèi)員 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。 水電工 1 公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。 保潔員 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。 員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構培訓。培訓率100%。 五、 經(jīng)營預測 a) 經(jīng)營收入

22、： 19.14萬元 l 物業(yè)管理費：11.34萬元 應收 12.6萬元0000*12*0.35=126000 預計收入 11.34萬元 l 維修服務費：0.5萬元 l 特約服務：.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b) 支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費用：2.5萬元 l 維修保養(yǎng)費用：1.5萬元 l 稅金：1.05萬元 l 不可預見費用：1.2萬元 c) 潤虧：-1.11萬元 d) 物業(yè)接管期間 前期投入：10萬元 e) 公共性服務費構成測算：21.962萬元/年， 0.61元/月* m2 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費 序號 崗位 人數(shù) 工資標準 工資合計 1

23、經(jīng)理 1 1200 1200 經(jīng)營部主任 10000 辦事員00 1800 物業(yè)管理員 10000 安全護衛(wèi)員00500 水電工 10000 保潔員0000 工資總額合計600 工資總額合計：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=2649合計：14.17萬元/年 公用設施設備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元 綠化管理費：綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m=1.04萬元 清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元 安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=0.14萬元 辦公費：按管理人員工資總額25%計算 .52萬元*25%=1.38萬元 固定資產(chǎn)折舊費：按1

24、0%計算即 1萬元 稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元 保險費：暫不投保 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元 但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* m。 六、 前期物業(yè)接管 a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收。 b) 物業(yè)接管驗收 l 既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。 l 是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構安全和使用功能的再驗收； l

25、供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用； l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認； l 落實物業(yè)的保修事宜。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位； l 接管小組按圖紙資料移交清單，技術資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。 l 接管小組按設備移交清單，對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設備與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。 l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決。 l 在保修

26、期內(nèi)，因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。 l 抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。 l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 l 接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 l 當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即 完成。 七、 入伙 1、準備工作 l 治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗； l 車輛管理：增設區(qū)間道路標志；封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出；增設自行車棚

27、；加固架空層車庫； l 垃圾清運：增設垃圾池或垃圾清運站等 l 樓道燈：改用節(jié)能燈 l 分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格； 2、協(xié)調(diào)工作 l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。 l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。 l 與學校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關聯(lián)系電話，入住時公告。 3、入伙現(xiàn)場 入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。 舉行

28、入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。 注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。、業(yè)主、使用權人入住程序 發(fā)函 辦入伙手續(xù) 簽約 5、辦理入伙手續(xù)程序 已繳款票據(jù)入伙手續(xù)書、身份證、購房合同 房 確認業(yè)主身份繳清代墊代繳費用、裝修保證金 建筑垃圾清運費、物管費，蓋章 業(yè)主簽署 向業(yè)主 八、 物業(yè)裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關規(guī)定包括：國家建設部發(fā)布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理企業(yè)制定的住戶裝修管理規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領取裝修管理規(guī)定，根據(jù)

29、約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收， 合格后即退還裝修押金及保證金。 業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。 九、物業(yè)檔案的建立 物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)

30、生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。 十、 日常管理 房屋管理運作一覽表 工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務 頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然 每周三次 100% 標準 準確

31、符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1以下。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上 對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次 工作程序：008：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：3017：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案 綠化管理 工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗 工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜

32、；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，嚴重者半月一遍h/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補 標準 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050mm 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上 程序：009：30澆水、施肥；9：3011：30除雜草、整形、保潔；13：3015：30除殺蟲、補缺、保潔；15：3017：00澆水、施肥 房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表 工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理

33、 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護 道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈 頻度h內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任范圍內(nèi)即壞即修，責任區(qū)外及時報告有關部門 每月檢查一遍，即壞即修 標準 符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上 無堵、少污

34、積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上 平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上 程序：008：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：3017：00 跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案 工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練 消防設施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學習法規(guī) 教育 訓練 頻度4h 每

35、周一遍4h，每20分鐘一遍4h分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 每周一次，每次1h 標準 人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律 健身、隊列等常規(guī)訓練 安全護衛(wèi)、停車管理 保潔管理 工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂 頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年 標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，

36、單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下；蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下 程序：007：00地面清掃；7：008：00清運垃圾；8：0010：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：3015：00清運垃圾；15：0016：00地面清掃保潔 物業(yè)管理項目接管方案 一、目的 根據(jù)xx物業(yè)管理采購項目競爭性評估文件的要求，及各類設施設備使用情況、安裝位置、樓內(nèi)外裝飾材料和本物業(yè)項目的特點，以提供一個

37、潔凈、舒適、優(yōu)美、安全的工作環(huán)境為標準，以達到完善管理、節(jié)約投資、確保設備設施持續(xù)穩(wěn)定運行、日常工作有序進行為目的，并以科學嚴謹?shù)膽B(tài)度制定完善的物業(yè)管理接管方案，為指導今后的物業(yè)管理工作提供有效的依據(jù)，規(guī)范物業(yè)的接管工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格，嚴格制定項目接管方案，指派專業(yè)技術人員及相關接管人員對物業(yè)進行全面接管，確保物業(yè)按時順利交接，平穩(wěn)過渡。 二、適用范圍 適用于我司接到xx物業(yè)管理采購項目競爭性評估中標通知書后，對華電中心物業(yè)項目的接管工作。 三、職責 1.我司接到xx公司競爭性評估中標通知書通知報告后,總經(jīng)理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業(yè)的技術人員組成驗收小組。 2.接管小

38、組負責對物業(yè)原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備設施運行、巡檢、維保記錄等技術檢驗資料的驗收。 3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、深圳市華為培訓學院有限公司及設計要求進行驗收，設備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗收。 4.驗收小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)驗收,主要驗收供配電及照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、土建工程、空氣通風系統(tǒng)及有線電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等。 5.由總經(jīng)理跟xx公司辦理物業(yè)管理接管手續(xù)。 四、工作程序 1、接管驗收的準備工作 1.1接管前的準備： 接管工作開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作： 1.1.1與xx方面接

39、口人、原物業(yè)接口人聯(lián)系好交接事項、日期、進度、驗收標準等； 1.1.2派出先頭技術人員了解現(xiàn)場； 1.1.3與原物業(yè)管理接口人協(xié)商，并組織人員同原物業(yè)管理人員進行并列上崗，熟悉崗位制度、操作規(guī)范及設備設施的操作方法； 1.1.4準備好接管驗收記錄表格： 安全崗接管表； 技防系統(tǒng)設備接管表； 公共設施設備接管驗收表； 資料接管登記表。 綠化項目接管驗收表； 接管問題整改建議表。 1. 確定接管驗收方式； 1.2.1 與前物業(yè)公司協(xié)商并擬定的接管計劃進度及做好樓內(nèi)外物品的移交及驗收工作： 1.2.接管時采取房間逐一清點，驗收完一層清場一層的做法，清點完后即接管，包括 崗位、鑰匙等，確保接管驗收工作

40、正常有序進行； 1.2.工程部、安全部、清潔綠化等部門接管進駐時，依據(jù)接管驗收標準，同時做好物 品的清點以及物品的觀感識別檢查，并走好相關記錄； 1.2.接管后立即對樓內(nèi)的相關問題進行嚴格檢查，就驗收中需要整改的問題以書面形 式列出并及時上報； 1.2.做好各種鑰匙的清點移交、整理編號及分類管理等工作； 1.2.更新標識及電話通訊，建立服務熱線； 1.2.制定接管時間安排計劃； 1.2.配置現(xiàn)場物業(yè)管理人員： 根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場和物業(yè)管理采購項目競爭性評估文件要求配備物業(yè)管理人員， 具體按以下要求進行。 1.2. 落實專項分包商； 落實各專項分包商，簽訂相關協(xié)定。 1.2.10 物資配備； 做好物業(yè)

41、管理物資工具的配備，并補充備品備件。 1.2.11 前期培訓； 進行人員的理論與實操結(jié)合培訓，使員工了解并掌握各項規(guī)章制度、競爭性評估文件相關達標標準，崗位職責、操作及應急處理流程、禮儀禮節(jié)等。 接 管 前 培 訓 計 劃 1.2.1 后勤服務； 落實員工生活安排及其他事宜。、 接管驗收階段 按既定計劃，分項目、分專業(yè)進行接管。具體按如下項目進行：.1 資料接管； 系統(tǒng)化、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理，是物業(yè)管理工作的重要組成部分，也是實施管理的有力依據(jù)。我司履行物業(yè)管理文件同xx的物業(yè)管理檔案建立的實行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照相關標準執(zhí)行。將收集的管理資料細分，做到分類整理，易于查閱。使檔案管理真正為管理服務。 2.2鑰匙、工具接管； 物業(yè)公用工具和鑰匙的交接完成質(zhì)量的好壞，將直接影響到今后物業(yè)各項工作的順利展開，我們接管人員將按以下要求來做。 接管中