房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)估價案例與分析模擬試題

1、2011年房地產(chǎn)估價師考試模擬試題房地產(chǎn)估價案例與分析案例一：某商業(yè)樓建筑面積為5000，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該 樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為 40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價 機構(gòu)估價。(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)()a.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算b.按建筑物耐用年限計

2、算c.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算d.按建筑物已使用年限計算(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是()a.收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算b.估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日c.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額d.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料(問題3) 估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此 類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是()萬元。a.2800b.2940c.4000d.4200(問

3、題4) 假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是()a.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)b.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保c.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)d.該500萬元可再次抵押(答案1) a、(答案2) c、(答案3) c、(答案4) d案例二：甲酒樓一年前重新裝修后出租

4、給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。請問：1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?2.裝修補償應(yīng)如何確定?3.對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理?估價程序上應(yīng)特殊注意：1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作。并在報告中作出相應(yīng)說明。2)估價機構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明。3)公示期滿后，估價機構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)

5、交分戶報告。房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估機構(gòu)確定。案例三：某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。(問題1) 估價人員應(yīng)根據(jù)()用途對該兩幢房屋進行估價。a.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價b.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價c.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價d.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價(

6、問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?，?yīng)通過下列()途徑。a.自行改變b.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變c.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)d.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)答案：1、 b2、b該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應(yīng)為()a.該兩幢建筑物抵押評估價值之和b.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金c.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格d.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格(問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，則為保

7、險目的評估的價值應(yīng)為()a.該兩幢房屋的正常市場價值b.該兩幢建筑物的重新建造成本c.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值d.該兩瞳建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值答案：3、 d4、d 案例四：某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名 單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食 店。請問：1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?2.你應(yīng)如何確

8、定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?答案：1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。案例五：某房地 產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓 取得，2002年6月

9、開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計 算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估 價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/.請問：1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?答案：1)錯誤有：應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。2)還應(yīng)將重置價格

10、減去折舊：可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊?？赡艽嬖诘臓€尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊?？赡艽嬖诘挠捎谑袌龉┣鬆顩r、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。案例六：某商業(yè)樓建筑面積為5000，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該 樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為 40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價 機構(gòu)估價。

11、(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)()a.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算b.按建筑物耐用年限計算c.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算d.按建筑物已使用年限計算(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是()a.收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算b.估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日c.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額d.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料 (問題3) 估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此 類房

12、地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是()萬元。來源:考試通a.2800b.2940c.4000d.4200(問題4) 假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是()a.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)b.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保c.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍

13、賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)d.該500萬元可再次抵押(答案1) a、(答案2) c、(答案3) c、(答案4) d案例七：甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。請問：1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?2.裝修補償應(yīng)如何確定?3.對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理?估價程序上應(yīng)特殊注意：1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作。并在報告中作出相應(yīng)

14、說明。2)估價機構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明。3)公示期滿后，估價機構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告。房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估機構(gòu)確定。案例八：某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。(問題1) 估價人員應(yīng)根據(jù)()用途對該兩幢房屋進行估價。a.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用

15、途進行估價b.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價c.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價d.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?，?yīng)通過下列()途徑。a.自行改變考試用書b.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變c.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)d.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)答案：1、 b2、b該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應(yīng)為()a.該兩幢建筑物抵押評估價值之和b.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金

16、c.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格d.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格(問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，則為保險目的評估的價值應(yīng)為()a.該兩幢房屋的正常市場價值b.該兩幢建筑物的重新建造成本c.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值d.該兩瞳建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值答案：3、d 4、d案例九：某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有 資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，

17、在接待該被拆遷人過程中了解到 其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問：1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?答案：1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。案例十：某房地產(chǎn)

18、估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是 2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷 售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情 況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/.請問：1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?答案：考試用書1)錯

19、誤有：應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。2)還應(yīng)將重置價格減去折舊：可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊?？赡艽嬖诘臓€尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊?？赡艽嬖诘挠捎谑袌龉┣鬆顩r、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。請問：1.針

20、對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?2.裝修補償應(yīng)如何確定?3.對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理?估價程序上應(yīng)特殊注意：1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作。并在報告中作出相應(yīng)說明。2)估價機構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明。3)公示期滿后，估價機構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告。房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估機構(gòu)確定。某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的

21、拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后， 前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。 請問：1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?答案：1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)

22、商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提 供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/m2，包括生地取得成本、 開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，認為委托方所列支的各項實際成 本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為18001元/m2。請問：1.

23、估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?答：1.錯誤有：(1)應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用(或重置價格)。或：不應(yīng)采用實際支出時的各項成本費用。(2)應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息?；颍翰粦?yīng)計自至估價時點。(3)利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。或：利潤不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤。2.重置價格還應(yīng)減去折舊?；颍?1)或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。(3)可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。請問：1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?2.確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么?3.確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么?(二)答：1.不可取。因為這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。2.確定出租部分潛在