巴中項目市場分析報告1

1、巴中東方鑫村項目綜合簡析報告東方鑫村項目項目背景:1、巴中市經(jīng)濟發(fā)展概況分析巴中區(qū)位：J 四川省東北部，屬盆周邊遠山區(qū)，東鄰達距川渝主經(jīng)濟區(qū)相對較遠。rr rs屬四川境內(nèi)經(jīng)濟落后地區(qū)人口情況：398.57 萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口 328.主要經(jīng)濟指數(shù)：川，南接南充，西抵廣元，北接陜西漢中。92萬人人口基數(shù)大，農(nóng)業(yè)人口權(quán)重高，典 型的以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為主的地區(qū)GDP213.95 億元人均GDP（按常住人口計算）達到6806元城鎮(zhèn)人口 108.81萬人，城鎮(zhèn)化率27.3%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9570元農(nóng)民人均純收入達到 3018元城鎮(zhèn)居民人均生活消費性支出7298 元農(nóng)民人均生活消費性支出2757元人均

2、儲蓄存款余額4358元城市建設發(fā)展：市區(qū)及三縣城建成區(qū)面積共計 42平方公里，其中： 巴城為17平方公里城鎮(zhèn)人口 108.81萬人，城鎮(zhèn)化率27.3%全市先后開工城市基礎設施重點工程78項，建成了巴城江北新區(qū)、通江城南新區(qū)；全面實施了一市三縣 舊城改造；完成了巴人廣場、江濱堤防工程、王望山 梯道、“十大園區(qū)”、低水壩、自來水廠、天然氣二氣 源等市政工程建設；建成了市垃圾處理廠、市污水處 理廠，處理能力分別達到300噸/日、4萬噸/日。城市 公園、廣場、市場、道路橋梁等公益公共設施逐步建 成，城市功能進一步完善。交通建設施工項目60個，完成固定資產(chǎn)投資21.68億 元，二級路網(wǎng)建設項目完成投資

3、3.62億元，年末公路 通車里程達到9452.52公里，其中等級公路達到6036.10公里，占總里程的比重 63.9%經(jīng)濟總量小，人均收入水平低; 地方財力薄弱，財政收支矛盾 突出；貧困人口較多。城市建設發(fā)展有一定進展，但城市發(fā) 展步伐較慢，城市化發(fā)展還存在較多 問題。城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系不合理中心城市集聚輻射功能不強，小城鎮(zhèn)數(shù)量多、 規(guī)模小，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，輻射和帶動能力弱, “大城市、大農(nóng)村”并存的二元結(jié)構(gòu)特征十分 明顯。1城鎮(zhèn)規(guī)劃管理水平需提高城市建設規(guī)劃應有的指導性、權(quán)威性和強制 性發(fā)揮得不夠，總體布局與發(fā)展存在一定的 盲目性?；A設施需進一步完善除巴城外，絕大部分城鎮(zhèn)基礎設施和公建配 套不足城

4、鎮(zhèn)化質(zhì)量不高城鎮(zhèn)經(jīng)濟的總體效益不高，城市容納農(nóng)村人 口和勞動力的能力有較大局限，城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展普遍存在產(chǎn)業(yè)規(guī)模小、鏈條短、現(xiàn)代化水 平低的狀況，低水平重復建設、分散建設狀 況依然存在；重建輕管現(xiàn)象還比較嚴重。保聯(lián)體制需建立健全缺乏城市經(jīng)營理念，市政公用事業(yè)、城鎮(zhèn)建 設體制落后，未實行市場化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營； 政府土地儲備、土地招標拍賣起步晚，程度 低。巴中規(guī)劃：關(guān)鍵因素：發(fā)展成中等規(guī)模城市完善巴中市城市應具有的功能，增強其輻 射帶動能力和中心地位。平達到30%。實現(xiàn)鐵路、高速的開通， 綜合交通樞紐。形成雙“十”字2010年城市化水加強城市基礎性建設，提升城市軟 環(huán)境，增強城市的輻射力和區(qū)域中 心地

5、位，大交通建成，改善巴中區(qū) 位劣勢小結(jié)：巴中市城市基礎設施差,房地產(chǎn)市場在時間和空間2、房地產(chǎn)市場狀況:1、一級土地市場簡述2008年，巴中市土地開發(fā)費為 5139萬元，同比 減少20.9%; 土地購置費3467萬元，同比減少 38.5%; 土地成交金額為 0, 2009年巴中市巴州 區(qū)暫無土地開拍。（現(xiàn)開發(fā)用地全是2008年前購買）另據(jù)調(diào)查，2007年上半年開發(fā)的土地均 價約40萬元/畝以上，2007年底市國土資源局拍 賣的土地約30萬元/畝左右，且成交的宗數(shù)和面 積均大幅度下降。說明土地購買者開始趨于理 性。土地開發(fā)投資下降，反映出 區(qū)域市場受經(jīng)濟大環(huán)境影響 較重，房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏放緩。需要

6、快速構(gòu)建區(qū)域交通樞紐，區(qū)域內(nèi)支柱性產(chǎn)業(yè)和實力企業(yè)缺乏，經(jīng)濟 總量小，人均水平低；地方財力薄弱，財政收支矛盾突出；貧困人口較多，扶貧開發(fā)任務艱巨。從巴 中市經(jīng)濟發(fā)展整體情況看， 可知巴中市房地產(chǎn)開發(fā)還處于市場的初期階段，上發(fā)展的跳躍性、差異性和房地產(chǎn)開發(fā)程式、程序的交錯及物業(yè)混雜等是區(qū)域普遍現(xiàn)象。對此針對巴 中區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)開發(fā)項目勺運作得多逆向考量，關(guān)鍵環(huán)節(jié)實施非常規(guī)操作。市場的起點低，發(fā)展空間 有限。價格:商品房屋平均售價1414.7元/m2,同比增長21.07%。其中商品住宅銷售均價為1301.1元/ m2,同比增長23.18%。銷售價格雖然比去年同期有一定增幅,但上漲幅度不大，其主要原因是

7、原材料價格上漲導致建設成本增加所致。房地產(chǎn)市場存在的冋題是投資環(huán)境差，主要表現(xiàn)在拆遷難、施工環(huán)境難，部分企業(yè)被拖瘦拖垮;“爛二是企業(yè)融資難度加大；三是隨著土地政策調(diào)整，土地儲備投資過大，企業(yè)實力不夠，項目啟動困難；四是新區(qū)啟動慢，功能不配套，企業(yè)等待觀望。五、尾樓”項目增加，出現(xiàn)停建兩年以上或時停時建， 超過正常建設周期2倍以上未竣工的開發(fā)項目，這些項目如長期得不到解決，被拆遷戶、購房戶將造成不穩(wěn)定。2、商品房市場簡析近年，巴中市區(qū)域商品房市 場發(fā)展較迅猛，雖受08年度 大環(huán)境影響，市場銷量有較 大幅下降，但市場后續(xù)漲力 強勁。均價反映區(qū)域市場價格的整 體行情，確定了區(qū)域物業(yè)整 體的價值水平，

8、進而折射出 物業(yè)的租賃價格水平，物業(yè) 的價格水平整體可反映出區(qū) 域綜合經(jīng)濟實力較弱。商品房供銷情況：2008年全市商品房施工面積 267.22萬 mi，同比增長17.46%;竣工商品房面積41.07萬m，同比下降33.53%。商品房屋銷售面積 61.33萬m,同比下降42.7%。其 中期房（預售房）銷售 57.25萬m，同比下降36.66%;商品 房銷售金額86766萬元，同比下降30.62%。其中期房銷售金 額79518萬元，同比下降25.46%。2009年商品房銷售出現(xiàn)一 定的回暖，市場整體呈平穩(wěn)回升的態(tài)勢。價格：2008年商品房屋平均售價1414.7元/m2,同比 增長21.07%。其中商品住宅銷售均價為1301.1元/ m，同比增長23.18%。銷售價格雖然比去年同期有一定增幅，但 上漲幅度不大，其主要原因是原材料價格上漲導致建設成 本增加所致。3、商業(yè)市場簡述二手房市場簡述個案簡述項