電影院與開發(fā)商的合理租金分析

1、 電影院與開發(fā)商的合理租金分析 隨著城市化進程的加快、人均gdp的增加、銀幕總量的相對短缺、人們的體驗式購物生活方式和新電影生活方式的形成與逐步成熟，同時，開發(fā)商也認識到電影院業(yè)態(tài)對于購物中心的聚客力、提高留客時間、客流導(dǎo)向性、提高文化活力與時尚性等功能作用，這讓電影院建設(shè)速度不斷增加。把電影院作為購物中心的主要商業(yè)業(yè)態(tài)已成為一個事實。有的開發(fā)商對電影院的租金期望值很高，加上目前影院行業(yè)競爭中的個別影院非理性的投資方式，以致個別一些影院項目的租金水平過高，這已不適合影院行業(yè)正常的投資回報特點了，從而增加影院公司的經(jīng)營壓力，甚至難以維持經(jīng)營。這不僅關(guān)系到這個影院是否可以長久的穩(wěn)定運營，也關(guān)系到這

2、個購物中心在未來有更換影院品牌的風(fēng)險，這將極大的降低這個購物中心的品牌形象與管理能力。因此，本文試圖從電影院的成本構(gòu)成、并結(jié)合影院公司與開發(fā)商各自的訴求點來進行綜合性的分析，希望可以給行業(yè)朋友們一些借鑒，讓電影院與開發(fā)商的跨界合作更加的和諧，最大化的實現(xiàn)雙方的互惠共贏。一、 電影院的建設(shè)模式電影院的建設(shè)模式，一般地有以下四種：1. 買地建房，獨自建。2. 將現(xiàn)成的建筑物改造成影院。3. 對現(xiàn)有的傳統(tǒng)影院進行改造。4. 在購物中心里面預(yù)留空間，定制一個電影院。在以上幾種電影院的建設(shè)模式中，多采用后面的兩種。其中，現(xiàn)代多廳影院的建設(shè)，采用最多的是第四種模式，即在購物中心里面預(yù)留空間，定制一個電影院

3、。這種定制式的影院建設(shè)模式，一方面表現(xiàn)與滿足了影院公司的設(shè)計要求與設(shè)計理念，另一方面達到了開發(fā)商對這個購物中心項目的業(yè)態(tài)布局與組合、客流動線的規(guī)劃與設(shè)計要求。即開發(fā)商與影院公司規(guī)劃與設(shè)計的統(tǒng)一。二、 電影院的租金模式在這種定制式的影院建設(shè)模式上，影院公司與開發(fā)商（業(yè)主）之間一般是“場地租賃”的合作方式，租金是采用“固定保底租金和票房提成租金二者取其高”的模式。 or n 固定保底租金,是開發(fā)商最穩(wěn)定的收入來源,它保證了開發(fā)商的租金收入。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和購物中心的逐步成熟，與其他商業(yè)業(yè)態(tài)一樣，電影院的固定保底租金每隔幾個租賃年度就會有一次相應(yīng)的上調(diào)。n 票房提成租金，是影院公司以影院票房收入

4、為基數(shù)，按照特定的計算公式計算后向開發(fā)商交納的租金。這種租金方式將影院與開發(fā)商（購物中心運營公司）的利益捆綁在一起，風(fēng)險共擔(dān)、收益共享。在影院運營時，開發(fā)商給影院更多的支持與配合，讓影院最大化的創(chuàng)造票房收入。票房提成租金=影院年度凈票房額提成比例影院年度凈票房額的計算公式：n 影院年度凈票房額=年度票房收入-國家電影專項基金-營業(yè)稅及附加n 國家電影專項基金=年度票房收入5%n 營業(yè)稅及附加=年度票房收入3.3%（一般的）* 速算法：年度凈票房額=年度票房收入91.7%因此，影院與開發(fā)商的合作不是簡單的場地租賃關(guān)系，而是“唇齒相依，唇寒齒亡”的相伴生存的雙贏合作關(guān)系！在上述租金的支付模式上，影

5、院公司按期（月或季不等）向開發(fā)商支付當(dāng)期的固定保底租金。在一個租賃年度結(jié)束時，雙方按照約定的提成租金計算方式來計算當(dāng)年度的提成租金，并與已支付的當(dāng)年度固定保底租金作比較。若當(dāng)年度提成租金額超過當(dāng)年度固定保底租金額時，影院公司再向開發(fā)商支付這個差額部分，反之不再給付。三、電影院的租金定價原則開發(fā)商在購物中心的收入，按其重要程度排序主要包括租金、物業(yè)管理費、停車費、廣告位收入、臨時場地租賃收入等。其中，租金是開發(fā)商最主要的收入來源，也是影院公司最主要的營業(yè)成本之一。從這方面看，租金是開發(fā)商與影院公司雙方利益交割的標尺，在一定程度上是雙方博弈的結(jié)果。這一博弈結(jié)果隱含著一個基本的、公認的基準水平，猶如

6、價植規(guī)律中價格圍繞價植上下波動，價格不會偏離價值太遠。開發(fā)商對電影院租金的定價原則1. 購物中心的定位與租戶組合特點。開發(fā)商對電影院租金的定價不是單純的從“這個購物中心的開發(fā)建設(shè)成本”合到“電影院租賃場地面積的開發(fā)建設(shè)成本”作為計算依據(jù)的，而是建立在整個購物中心的定位與租戶組合的基礎(chǔ)之上。電影院對購物中心有聚集人氣、提高留客時間、客流導(dǎo)向性、提高檔次與長久的時尚周期、增加招商號召力與引領(lǐng)性等復(fù)合性的功能作用，電影院是當(dāng)之無愧的購物中心主（次主）力店之一。2. 電影院在購物中心的承租位置。商鋪在購物中心的位置不同，顧客的可達性及客流量不同，因此租金水平會有差別。在垂直動線上，電影院一般設(shè)置在購物

7、中心頂層；在水平動線上，電影院一般設(shè)置在水平動線的終端位置。這個位置是購物中心里租金水平較低的區(qū)域，另外由于電影院的設(shè)置可以為影院周邊區(qū)域與鄰近樓層增加人氣與消費配套性，從而增加影院周邊區(qū)域的整體租金水平。3. 電影院的承租面積。一般來說，承租面積與租金呈負相關(guān)，這是由于招商存在規(guī)模效應(yīng)。一個電影院所需的面積一般為4,000-5,000平方米（有的甚至達到10,000-15,000平方米）,承租面積較大，租金水平會降低。4. 電影院的投資額。電影院業(yè)態(tài)不同于其他一些商業(yè)業(yè)態(tài)，它的投資額很大（一般的多達幾千萬元），并且為了保持影院的時尚性，在影院運營后根據(jù)市場情況每隔幾年還要進行二次裝修和二次設(shè)

8、備更新的投入或改造，加上影院的日常營業(yè)成本很大，這讓影院的投資回報期很長，因此影院的租金相對于其他商業(yè)業(yè)態(tài)來講是較低的。5. 電影院的運營穩(wěn)定性，使開發(fā)商有長期的穩(wěn)定收益。電影院具有較強的抗風(fēng)險能力，并且能在各種不同的市場狀況下持續(xù)穩(wěn)定地運營，包括在幾年前的金融危機時期電影院的開發(fā)力度與運營水平依然沒有下降，這讓開發(fā)商可以實現(xiàn)長期的穩(wěn)定收益。6. 電影院的吸引顧客的潛力。電影院有時尚的裝修環(huán)境，有豐富的不斷更新的片源，有不定期的明星見面會和電影首映式，因此電影院有著極強的吸引顧客能力，可以享受較低的租金水平。7. 電影院租戶的違約可能性。電影院一般是由大型的連鎖企業(yè)投資經(jīng)營，有很強的實力與品牌

9、力，另外電影院本身的一次投資額就很大，因此電影院租戶違約的可能性非常小，這可以讓開發(fā)商大為放心，可以享受較低的租金水平。8. 電影院的特色與差異化運營。根據(jù)周邊商圈的市場情況、周邊人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)、購物中心的定位與業(yè)態(tài)組合、開發(fā)商給影院的面積與工程條件等，影院公司合理的設(shè)置與規(guī)劃本影院。在裝修風(fēng)格上是否有特色、是否有獨特的特效廳及類別、投資額、差異化運營所帶來的未來競爭力，以及影院為本購物中心帶來的綜合性的正效應(yīng)。以上是開發(fā)商的幾點租金定價原則。另外開發(fā)商結(jié)合于影院的品牌、服務(wù)、運營穩(wěn)定性等進行綜合性的比較與評判，最終選定適合于本購物中心的一家品牌電影院作為合作伙伴。影院公司對電影院租金的定價原

10、則1. 影院所在城市的經(jīng)濟狀況。包括城市的級別與主要特征、gdp水平、恩格爾系數(shù)、人均可支配收入、總?cè)丝诘取?. 影院所在城市的電影院市場情況。包括近幾年的票房總收入、平均票價、年觀影人次，主要競爭的影院情況，未來開業(yè)的影院情況等。3. 項目商圈分析。包括周邊商業(yè)情況分析、周邊人口分析、周邊競爭影院或潛在未來影院項目分析、交通分析、動線分析等。4. 購物中心情況。本購物中心的定位、商業(yè)體量、業(yè)態(tài)組合、已入駐的主（次主）力店品牌構(gòu)成、停車情況分析、交通易達性分析等。5. 影院情況。影院的規(guī)模、是否有特效廳或其類別、影院的投資總額、營業(yè)成本等。以上是影院公司的幾點租金定價原則。影院公司結(jié)合上述幾點

11、原則進行綜合性的系統(tǒng)分析與縝密計算出合理租金，另外影院公司也非常關(guān)注開發(fā)商的品質(zhì)、實力、口碑，特別是開發(fā)商他本身有哪些成功運營的購物中心案例，最終與這個開發(fā)商達成合作伙伴關(guān)系。四、中國電影產(chǎn)業(yè)介紹在這里先介紹一下中國電影產(chǎn)業(yè)鏈的情況,有助于朋友們理解本文后面的“電影院的成本分析”的內(nèi)容。 中國的電影產(chǎn)業(yè)是由制作公司、發(fā)行公司、院線公司和電影院等幾個主體組成的。其中，電影院作為電影產(chǎn)業(yè)鏈的終端市場，是最直接、最重要的產(chǎn)業(yè)收益終端。中國電影產(chǎn)業(yè)鏈中的幾個主體介紹如下：n 制片公司：完成電影的融資、拍攝和后期制作的環(huán)節(jié)，主要包含制片公司、后期制作公司。制片公司擁有電影的版權(quán)，將電影某一期限內(nèi)的版權(quán)出

12、售給發(fā)行公司或其他渠道發(fā)行商。n 發(fā)行公司：負責(zé)影片的營銷推廣策略制定、實施及與院線洽談拷貝投放。發(fā)行公司從制片公司手中購買或代理電影發(fā)行權(quán)，然后以買斷或票房分賬或協(xié)議的發(fā)式與院線公司合作，將電影在合作院線的電影院放映。很多時候，電影的制作和發(fā)行都同一家公司操作。n 院線公司：院線公司是指由一個發(fā)行主體（如發(fā)行公司、制片公司）和若干電影院組合形成，實行統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一排片、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的發(fā)行機制。其經(jīng)營模式類似目前的“連鎖店”，但它不是同一品牌影院的連鎖化，而是給各個電影院提供片源的公司，以及在映期間為影院提供影片宣傳品和宣傳活動等。n 影院：影院是通過商業(yè)選址、投資、設(shè)計、建設(shè)和運營電影

13、院的專業(yè)影院公司，它是同一品牌影院的連鎖化，相當(dāng)于“kfc、麥當(dāng)勞”這樣的直營連鎖店的公司?！霸壕€”與“影院”是不同的概念，二者又有著相互的聯(lián)系。在中國當(dāng)今的“院線制”電影發(fā)行放映機制下，一個單體影院需加盟在一家院線公司體系內(nèi)，由這家院線公司向這個電影院提供片源。同時，這個影院公司向這家院線公司交納相應(yīng)的片租及管理費。截至2010年底，全國城市電影院線有38條。這些院線公司以各自品牌和服務(wù)的優(yōu)勢在大力的吸收電影院加盟到它的院線體系。這不只是因為院線公司可以收益，另一個原因是當(dāng)院線公司下屬的加盟影院數(shù)量越多，院線公司從發(fā)行公司那里拿片時候的話語權(quán)就越大，這體現(xiàn)了連鎖事業(yè)的規(guī)模效應(yīng)。另一方面，電影

14、院有自主選擇電影院線公司的權(quán)利與自由。五、電影院的成本分析一些朋友可能會認為：“電影院提供的是電影放映的服務(wù)，電影院票房收入來的很輕松，它的成本只是一些房租、物業(yè)管理費、水電費、人工費等，電影院是一個暴利行業(yè)。”實際上是這樣嗎？在實際運作中，電影院票房收入首先是按照相應(yīng)的行業(yè)規(guī)則，在上述的電影產(chǎn)業(yè)鏈中層層分賬，然后再進行影院公司的日常費用化。具體如下：1、在電影院的票房收入中，影院公司需要按照票房收入的5%上繳國家電影事業(yè)發(fā)展專項資金。國家電影事業(yè)發(fā)展專項資金是國家主要用于扶持國家倡導(dǎo)的重點影片生產(chǎn)、城市電影院的維修改造和對少數(shù)民族地區(qū)電影企業(yè)特殊困難的資助，以及對電影經(jīng)濟發(fā)展有重大影響的重點

15、項目的支持。國家電影事業(yè)發(fā)展專項資金管理委員會辦公室（簡稱電影資金辦）是經(jīng)中編辦批準成立的廣電總局直屬事業(yè)單位，它負責(zé)對國家電影專項資金的收繳、使用與管理，并對電影院票房收入進行全程的監(jiān)管。2、在電影院的票房收入中，影院公司需要按照票房收入的3.3%向稅務(wù)機關(guān)上繳營業(yè)稅及附加。對于每個單體電影院，它是一個獨立的有限責(zé)任公司或分公司，有獨立的財務(wù)作賬系統(tǒng)和稅收報送體系，并且稅收的本地化。3、在票房收入去除上述二項成本后稱為“電影凈票房”。影院以“電影凈票房”為基數(shù)，按50%左右的提成比例向院線公司交納片租及管理費。4、這時，影院公司只剩有“電影凈票房額”的50%左右，作為影院公司的日常費用化。首

16、先，向開發(fā)商支付租金和物業(yè)管理費。5、再之后，是影院公司的其他營業(yè)成本，包括水電費、空調(diào)費、人工費、辦公費、出差費、廣告費、保潔費等。6、再按照會計準則進行折舊，及所得稅（如有）。7、轉(zhuǎn)結(jié)利潤。從以上的分析可以看出：電影院的成本是多元化與常態(tài)化的，電影院不是一個暴利行業(yè)，電影院是一個需要長期穩(wěn)定運營的薄利的朝陽文化產(chǎn)業(yè)。 “春風(fēng)化細雨，潤物細無聲?！蔽覀兒魡纠硇缘挠霸和顿Y，呼喚合理的租金水平，基于公平、公正、共享購物中心的發(fā)展成果，讓電影院與開發(fā)商的跨界合作更加的和諧，最大化的實現(xiàn)雙方的互惠共贏，為實現(xiàn)我國以推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)的目標而努力和貢獻！（作者：韓國希杰cgv影院開發(fā)總

17、監(jiān) 李保煜） （the end ）以下為非正文頁。人物簡介：李保煜，畢業(yè)于中國人民大學(xué)，漢族。現(xiàn)任韓國希杰cgv影院開發(fā)總監(jiān)，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心專家委員，中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會學(xué)術(shù)委員，中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會專家委員，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會不動產(chǎn)專委會專家委員，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員，中國商業(yè)地產(chǎn)名人俱樂部理事,中國百貨商業(yè)協(xié)會會員,美國icsc(購物中心協(xié)會)會員。多年的商業(yè)選址與開店的工作經(jīng)驗，熟悉商業(yè)地產(chǎn)、購物中心、百貨、特許、連鎖、加盟、投資、電影等領(lǐng)域，對娛樂業(yè)態(tài)及零售業(yè)態(tài)組合、城市化的發(fā)展、商業(yè)選址、電影產(chǎn)業(yè)等具有深度研究。他結(jié)合電影院與購物中心的發(fā)展特點提

18、出了“新電影生活方式”的概念，并形成了多篇行業(yè)的文章。這些文章介紹了中國電影產(chǎn)業(yè)的運作模式、以及電影院的開發(fā)、設(shè)計、運營模式、票房收入監(jiān)管、成本構(gòu)成與合理租金分析等，對電影行業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有非常強的借鑒性與實用性，填補了在之前這方面專業(yè)文章的空白。同時，引導(dǎo)了行業(yè)理性的影院投資，促進了電影行業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的跨界整合。行業(yè)文獻：u 后世博時代中國影院差異化運營的爭鳴 /last.asp?id=405/zh_cn/news/588.htmlu 城市化進程中電影院與購物中心的和諧之舞/html/2011-9-26/20119263834.htmlu 電影院是當(dāng)之無愧的購物中心主（次主）力店之一/biz/news/