房地產(chǎn)評估作業(yè)答案

1、1、待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進(jìn) 行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi) 5 萬元 /畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)） 3 萬元/畝，開發(fā)費(fèi)用 1.5 億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率 9%，兩年期貸 款利率為 10%，土地開發(fā)周期為兩年， 第一年投資占總投資的 3/4，利潤率為 10%， 土地所有權(quán)收益為土地成本的 10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。 解： （1）估算每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用： 50000+ 667 = 75元/平方米 其他費(fèi)用：30000 + 667 = 45元/平方米 土地開發(fā)費(fèi)用：150, 000, 000 +

2、1, 000, 000= 150 元/平方米 每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：75+45+150= 270元/平方米 （2）計(jì)算利息： 第一期利息：270 X 3/ 4X 10%X 2X 0.5 = 20.25 （元） 第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375 （元） 每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為 23.29 元。 （注:由于第一年投入總投資的 3/4,開發(fā)期為 2年,利率 10%,該筆資金并非第一年年初 一次投入, 所以需要乘以 0.5 。第二年同理。） （3）計(jì)算利潤： 270X 10%= 27（元） （ 4）計(jì)算土地成本： 27

3、0+23.29+27 = 320.29 （元/平方米） （ 5）計(jì)算待估土地公平市場價值： 320.29 X（1+10%）= 352.32 （元/平方米） 每平方米土地公平市場價值為 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 352 元。 2、被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地,土地面積 5 000 平方米,該宗地的使用 權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為 40 年,當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定,待估宗地的容積率為 5, 覆蓋率為 60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢, 認(rèn)為 待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢 25 000平方米的大廈,其中 1-2 層為商場, 每層建筑面積為3 00O平方米，3層

4、及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1 900 平方米。 評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料： （1）將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資 500 萬元，開發(fā)期為 1 年，投資在 1 年內(nèi)均勻投入 ; （2）大廈建設(shè)期為 2 年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為 3 000 元，所需 資金分兩年投人，第一年投入所需資金的 60%，第二年投入所需資金的 40%， 各年投資均勻投入 ; （3）專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的 10%; （4）預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中 1-2 層每平方米建筑面積的年租金為 2 000元，出租率可達(dá) 100%，第 3至第 5層（即寫字樓部分的 1 至3層）平

5、均每天每 平方米建筑面積租金為 2 元，第 6 層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金 為 2.5元，寫字樓平均空置率約為 10%; （5）管理費(fèi)用為租金的 5%，稅金為租金的 17.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) 用的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1%,年貸款利率為5%,復(fù)利計(jì)息； (6) 開發(fā)商要求的利潤為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價及土地開發(fā)費(fèi)用之和的 25%; (7) 房地產(chǎn)綜合資本化率為8%; (8) 每年按365天計(jì)算： (9) 本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。 解：(1)12 樓面積：3 000X 2=6 000=0.6(萬平方米) (2) 3 5 層面積：1 900X 3=5 700(平方

6、米)=0.57(萬平方米) (3) 6層及以上面積2.5-0.6-0.57=1.33(萬平方米) (4) 年總收入(萬元) =0.6X 2 000+0.57X 2X 365X 0.9+1.33X 2.5X 365X 0.9 =2 666.75(萬 元) (5 )年總費(fèi)用 =2 666.75X (5%+17.5%)+2.5X 3 000X 1.1 X 0.1%+2.5X 3 000X 1% =683.27(萬 元) (6) 年利潤=2666.75-683.27=1983.48萬元) (7) 大廈價值=1983.48/%X【1-1心+8%)37】=23355.83(元) (8) 建筑費(fèi)用=3 00

7、0X 2.5=7 500(萬元) (9) 專業(yè)費(fèi)用=7 500X 10%=750(萬 元) (10) 開發(fā)商利潤=(7 500+750+500+地 價)X 25% =2 187.5+0.25X 地價 (11) 利息 =0.1576X 地價 +64.86+375.85+81.49=0.1576X 地價 +522.20 (12) 地價 =23 355.8-7500-750-500-2187.5-0.25X地價-0.1576 X地價-522.2 =11 896.13-O.4076X 地價 地價=8451.36(萬 元) 3、某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬 出租，

8、出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，租金按每年15萬元固定不 變。假定資本化率(折現(xiàn)率)為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn) 10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？ 一、解：（2）計(jì)算過程： 前五年的租金收益分別為：R仁8 （萬元） R2=8X （1+2%）=8.16 （萬元） R3=8X （1+2%）2=8.32 （萬元）0 R4=8X （1+2%）3=8.49 （萬元） R5=8X （1+2%）4=8.66 （萬元） 后五年的租金收益均為：R=15 （萬元） 折現(xiàn)率為：r=10% （3）將（2）中的數(shù)據(jù)代入（1）中的公式中，求得 P=66.75 （萬元） 參考答案：1)、公式：P=

9、R伙1 - (1+s) / (1+t) t/(r-s ) +A2X 1 -1/(1+r) n-t X 1/ (1+r)t/r 2)、收益現(xiàn)值=8X 1 - (1+2%/ (1+10% 5/ (10%-2% +15X 1 -1/(1+10% 10- 5 X 1/ ( 1+10% 5t/10% =66.76 (萬元 4、待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為 600平方米，要求評估其2011年5月 的市場價值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過程略），選出 3個交易實(shí)例作 為比較參照物，交易實(shí)例有關(guān)情況見下表： 項(xiàng)目 A B C待 打古對象 坐落 略 略 略 略 所處地區(qū) 繁華區(qū) 非繁華區(qū) 非繁華區(qū) 非

10、繁華區(qū) 用地性質(zhì) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 空地 空地 空地 空地 價格 總價 25.2萬元 49萬元 43.5萬元 單價 2 1500元/m 3 1400 元/m 1450 元/m4 交易日期 2010.10 2010.12 2011.1 2011.5 面積 168m2 350m2 300m2 600m2 形狀 長方形 長方形 長方形 長方形 地勢 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 較好 較好 較好 交通通訊狀況 很好 很好 很好 很好 剩余使用年限 35年 30年 35年 3 0年 已知以下條件：(1)交易情況正常； (2) 2010年以來，土地

11、價格每月上漲1% (3) 交易實(shí)例A與待估對象處于同一地區(qū), 參照下表進(jìn)行判斷： 項(xiàng)目 B 分值 C 分值 自然條件 相同 10 相同 10 社會環(huán)境 相同 10 相同 10 街道條件 稍差 8 相同 10 繁華程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷程度 稍差 8 稍差 8 規(guī)劃限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 離公交車站 稍遠(yuǎn) 7 相同 10 交通流量 稍少 8 稍少 8 周圍環(huán)境 較差 8 相同 10 B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可 注:比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)， 即待估地塊的區(qū)域因素分值為100 (4) 待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實(shí)例高3%。

12、 (5) 折現(xiàn)率為8%。 解： (1)進(jìn)行交易情況修正。從評估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易沒有 什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正 交易實(shí)例A交易時間修正系數(shù)二 107/100= 1.07 (2) 進(jìn)行交易時間修正 交易實(shí)例B交易時間修正系數(shù)=105/100= 1.05 交易實(shí)例C交易時間修正系數(shù)=104/100= 1.04 (注：由于地價每月上漲1%,故從交易實(shí)例A成交日期1996年10月至評 估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲了 7%;交易實(shí)例B從成交期1996年12月 至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲5%;交易實(shí)例C從成交期1997年1 月至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上

13、漲了 4%。) (3) 進(jìn)行區(qū)域因素修正 交易實(shí)例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調(diào)整 交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)二100/86= 1.163 交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)二100/93= 1.075 （注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。） （4）進(jìn)行個別因素修正。 關(guān)于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用 地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易 實(shí)例高3%。 土地使用權(quán)年限因修正。除交易實(shí)例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外， 交易實(shí)例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率 為 8%）:

14、 交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)=1 1/ （1+8%） 30 - 1 1/ （1+8%） 35 = 0.9659 交易實(shí)例A的個別修正系數(shù)=1.03 X 0.9659 = 0.995 交易實(shí)例B的個別修正系數(shù)=1.03 交易實(shí)例C的個別修正系數(shù)=1.03 X 0.9659 = 0.995 （5）計(jì)算待估土地初步價格。 A= 1500X 1X 1.07 X 1X 0.995 = 1597 （元/平方米） B= 1400X 1X 1.05 X 1.163 X 1.03 = 1761 （元/平方米） C= 1400X 1X 1.04 X 1.075 X 0.995 = 1613 （元/平方米） （

15、6）采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果。 待估地塊單位面積價格評估值=（1597+1761+1613 /3= 1657（元/平方米） 待估地塊總價評估值=1657X 600= 994200 （元） 因此，這一地塊的評估值為 994200元。 5、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為 2000平方米，建筑容積 率為2.5,擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為 2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專業(yè) 費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。 該寫字樓建成后即出 售，預(yù)計(jì)售價為9000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價的 6.5%,當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%,開發(fā)商要求的投資利

16、潤率為10%。 試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。 解：（1）現(xiàn)已知樓價的預(yù)測和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用、可用假設(shè)開發(fā)法評估、計(jì) 算公式為： 地價=樓價-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-利潤 計(jì)算樓價： 樓價=2000X 2.5 X 9000=45,000,000（元） （3）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)=3000X 2000X 2.5=15,000,000（元） 專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)X 10%=15,000,000X 10%=1,500,000（元） （4）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi) 銷售費(fèi)用=45,000,000 X 2.5%=1,125,000（元） 銷售稅費(fèi)=45,000,000 X 6.5%=2,925,000（元） 計(jì)算利潤 利潤=（地價+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）X 10%=（地價+ 16 , 500, 000） X 10% （注:16 , 500, 000 由 15, 000, 000 + 1 , 500, 000取得.） 計(jì)算利息 利息= 地價 X （1 + 6%） 2-1 + （15,000 , 000 + 1, 500, 000） X （1+ 6%） 1 1 =0.1236 X 地價