控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析

1、控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分 析 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 控制性詳細規(guī)劃的經(jīng)濟分析，是控制性詳細控制性詳細規(guī)劃的經(jīng)濟分析，是控制性詳細 規(guī)劃的重要組成部分，其任務是在一定的控制性規(guī)劃的重要組成部分，其任務是在一定的控制性 詳細規(guī)劃設計方案的基礎上，針對城市開發(fā)這一詳細規(guī)劃設計方案的基礎上，針對城市開發(fā)這一 經(jīng)濟活動所進行的經(jīng)濟效益分析。經(jīng)濟活動所進行的經(jīng)濟效益分析。 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 城市規(guī)劃是城市開發(fā)的目標和手段，城市規(guī)劃具城市規(guī)劃是城市開發(fā)的目標和手段，城市規(guī)劃具 有雙重性，一方面，它是城市未來發(fā)展的藍圖，是城有雙重性，一方面，它是城市未來發(fā)展的藍圖，是城 市開發(fā)的目標，這是技術(shù)

2、經(jīng)濟的一面，反映出城市規(guī)市開發(fā)的目標，這是技術(shù)經(jīng)濟的一面，反映出城市規(guī) 劃的前瞻性、科學性。另一方面，它也是城市開發(fā)的劃的前瞻性、科學性。另一方面，它也是城市開發(fā)的 調(diào)控機制，是城市開發(fā)的手段，這是法制和行政管理調(diào)控機制，是城市開發(fā)的手段，這是法制和行政管理 的一面，反映出城市規(guī)劃的合理性、法制化、政策性的一面，反映出城市規(guī)劃的合理性、法制化、政策性 和強制力。城市規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟是法制和行政管理的和強制力。城市規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟是法制和行政管理的 基礎。基礎。 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 城市規(guī)劃編制工作，特別是控制性詳細規(guī)劃的編城市規(guī)劃編制工作，特別是控制性詳細規(guī)劃的編 制工作，是城市開發(fā)前期工

3、作，是城市規(guī)劃管理的依制工作，是城市開發(fā)前期工作，是城市規(guī)劃管理的依 據(jù)。為了增強規(guī)劃的科學性、合理性、可行性、可操據(jù)。為了增強規(guī)劃的科學性、合理性、可行性、可操 作性，必須在城市規(guī)劃編制階段加強經(jīng)濟分析工作，作性，必須在城市規(guī)劃編制階段加強經(jīng)濟分析工作， 使城市規(guī)劃具有堅實的經(jīng)濟基礎。經(jīng)濟分析的結(jié)論，使城市規(guī)劃具有堅實的經(jīng)濟基礎。經(jīng)濟分析的結(jié)論， 還可以成為制定城市政策的可靠依據(jù)，指導城市政府還可以成為制定城市政策的可靠依據(jù)，指導城市政府 建立可持續(xù)發(fā)展開發(fā)的調(diào)控機制。建立可持續(xù)發(fā)展開發(fā)的調(diào)控機制。 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 1.增強規(guī)劃的科學性、合理性、可行性、可操作性 通過經(jīng)濟分析，城

4、市規(guī)劃的方案具有經(jīng)濟背景支持，在滿足城市 規(guī)劃基本原則的基礎上，使城市功能規(guī)劃、形態(tài)規(guī)劃更加可行，保 證城市規(guī)劃的順利實施。 2.提供城市政策依據(jù)，指導城市政府建立城市開發(fā)的調(diào)控 機制 由于城市開發(fā)的要素(土地、建筑等)的空間分布不均衡，城市土 地存在級差地租，城市各地段的征地成本、動遷成本、基礎設施的 成本差異較大，加上城市規(guī)劃對土地用途和強度的控制，導致城市 各地段的收益相差較大，如果城市政府不對這種利益進行調(diào)控，開 發(fā)商必將尋求利潤最大化的開發(fā)，給城市的進一步開發(fā)留下難題。 三、控制性詳細規(guī)劃的經(jīng)濟分析意義 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 1.整體性原則整體性原則(宏觀與微觀結(jié)合、三大效益結(jié)

5、合宏觀與微觀結(jié)合、三大效益結(jié)合) 2.效益性原則效益性原則(經(jīng)濟效益優(yōu)先經(jīng)濟效益優(yōu)先) 3.土地利用最優(yōu)原則土地利用最優(yōu)原則 4.估價最不利原則估價最不利原則 5.可操作性原則可操作性原則(切合實際、簡單化切合實際、簡單化) 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 土地級別 綜合住宅工業(yè) 毛地熟地毛地熟地毛地熟地 一 8798 二 6225 6225 7055 三 4565 4565 4565 四 3320 3320 2075 五 2324 2116.5 1369.5 六1162166011621660332788.5 七91312459131245290.5581 八664 664 249 九456.5

6、 456.5 215.8 十332 332 182.6 十一166 166 149.4 十二 灘涂待定 上海市1998年5月公布的基準地價表(單位：元/m2) 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 1.城市房地產(chǎn)市場的概念城市房地產(chǎn)市場的概念 控制性詳細規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟分析的對象是城市房 地產(chǎn)開發(fā)，因此，我們必須認識房地產(chǎn)市場的特點。 (1)房地產(chǎn)市場的三級市場構(gòu)架 房地產(chǎn)一級市場 房地產(chǎn)一級市場又稱土地出讓市場，是指國家將 國有土地出讓給土地使用者的交易市場。其特點是： 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 a.國家壟斷的國有土地使用權(quán)出讓 b.明確各類用地的使用年限 商業(yè)/旅游/娛樂 40年 工業(yè)/科教文體衛(wèi)

7、50年 居住 70年 c.出讓地價是一種租賃價格，其構(gòu)成為絕對地租 和相對地租，租賃費用一次性收取。 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 房地產(chǎn)二級市場 房地產(chǎn)二級市場又稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場，是指取 得土地使用權(quán)的開發(fā)經(jīng)營者對土地進行開發(fā)后，與 其他房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者、房地產(chǎn)使用單位或個人之 間的交易市場。 房地產(chǎn)三級市場 房地產(chǎn)三級市場是指房屋所有權(quán)出售、出租等 交易市場。市場的主體是房屋所有權(quán)的所有者和住 房消費者。其特別是房地產(chǎn)權(quán)的再轉(zhuǎn)讓，屬于調(diào)劑 余缺，重新配置的市場。 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 (2)政府對房地產(chǎn)市場具有調(diào)控的機制和功能 主要包括；土地供應計劃、城市規(guī)劃、控制地價、 調(diào)節(jié)稅收、信

8、貸規(guī)模和利率。 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 2.房地產(chǎn)市場分析與預測房地產(chǎn)市場分析與預測 (1)城市經(jīng)濟發(fā)展分析(房地產(chǎn)需求的原動力) (2)城市房地產(chǎn)市場分析(房地產(chǎn)需求的統(tǒng)計預測) (3)銷售價格分析(房地產(chǎn)需求的結(jié)構(gòu)：用途差異、 區(qū)位差異) 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 蘇州工業(yè)園區(qū)基礎設施配套費用估算表蘇州工業(yè)園區(qū)基礎設施配套費用估算表 項目項目 建設費用建設費用 ( (萬元萬元) ) 分攤面積分攤面積 (hm(hm2 2) ) 分攤值分攤值( (元元 /m/m2 2) ) 自來水自來水70797079120812085.865.86 污水污水49124912105810584.644.

9、64 燃氣燃氣600460041208120849.9749.97 供熱供熱86008600120812087.127.12 供電供電( (開閉所開閉所) )18000180001058105817.0117.01 道路橋梁道路橋梁2550025500170017001515 小計小計70095700957400740054.654.6 供電供電110Kv110Kv1400014000 電信電信92409240 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 3.城市開發(fā)成本城市開發(fā)成本 (1)土地使用權(quán)出讓基準地價土地使用權(quán)出讓基準地價 國家依法實行國有土地有償、有限期使用制 度。 土地使用權(quán)出讓，是指國家將有

10、土地使用權(quán) (以下簡稱土地使用權(quán))在一定的年限內(nèi)出讓給土 地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用 權(quán)出讓金的行為。 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 (2)土地征用土地征用 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地 后，該幅國有土地使用權(quán)方可有償出讓。 國家建設征用土地，建設單位應支付土地補償費、青苗和附 著物補償費、安置補助費，標準如下： 土地補償費 A征用耕地、蔬菜地費；B征用魚塘、藕塘、養(yǎng)殖場、果園、 竹園、林地等土地費； C征用柴山、灘地、水塘、葦塘和其他有益的非耕地費； D征用宅基地按鄰近耕地的補償標準計算，房屋由建設單位另 行征地移遷重建的，原宅基地不再給予補償； E征用無

11、收益的非耕地，一般不予補償。 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 青苗和附著物補償費 A青苗補償費，一般按一季農(nóng)作物的產(chǎn)值計算； 能收獲的不予補償。多年生經(jīng)濟林木，可以移植的， 由建設單位付給移植費；不能移植的，由用地單位 給予合理補償或作價收購； B房屋拆遷，按房屋結(jié)構(gòu)、面積，新舊程度，給 予合理補償； C農(nóng)田水利工程及機電排灌設施、水井、人工魚 塘、養(yǎng)殖場和電力、廣播、通訊設施等附著物，按 照實際情況付給遷移費或補償費。 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 安置補助費 A征用耕地的安置補助費； B征用非耕地安置補助費； C征用房屋和其他建筑物的地基以及無收益的非耕地，不支付 安置補助費。 按照規(guī)定支付的土

12、地補償費和安置補助費，尚不能使需要安 置的農(nóng)民保持原有生活水平，經(jīng)省人民政府批準，可以增加安 置補助費。但土地補償和安置補助費的總和最高不得超過土地 被征用前3年平均年產(chǎn)值的20倍。 國家建設征用土地支付的各項補償費和安置補助費，除應當 將個人的附屬物和青苗補償費付給本人外，其他費用由縣級以 上人民政府與有關鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村商定處理，用于組織被征地單位發(fā) 展生產(chǎn)、安排多余勞動力就業(yè)和不能就業(yè)人員的生活補助，任 何單位和個人不得挪用或占用。 大型水利、水利工程建設項目征用土地的補償安置標準和辦 法，由省人民政府根據(jù)國家規(guī)定另行制定。 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 廣州某小區(qū)基礎設施配套費用估算表 項目

13、建設費用(萬元) 分攤面積(hm2) 分攤值(元/m2) 自來水4953315 污水15183346 燃氣231337 供電(開閉所) 21453365 道路橋梁28713387 電信231337 74933227 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 (2)我國控制性詳細規(guī)劃的立法要求我國控制性詳細規(guī)劃的立法要求 加強控制性詳細規(guī)劃的法律支撐 加強控制性詳細規(guī)劃的體制支撐 增強控制性詳細規(guī)劃的技術(shù)支撐 完善控制性詳細規(guī)劃的程序支撐 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 (3)動遷安置成本動遷安置成本 房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)建設成本中很重要的一塊就 是動遷安置費。如在前期拆遷過程中，舊式居民區(qū) 人口密度大，拆遷安置工

14、作難度大、代價高。 凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設需要 拆遷房屋及其附屬物的，由建設單位向城市主管房 屋拆遷機關申請力、理地面建筑物、構(gòu)造物的拆遷 事宜。城市房屋拆遷建設安置工作由市、縣(區(qū))人 民政府城市房屋拆遷建設的主管機關(以下簡稱主管 機關)統(tǒng)一組織、管理、妥善安置被拆遷單位或者拆 遷戶。拆遷成本是否進入地價，各地執(zhí)行不一。 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 (4)基礎設施費基礎設施費 基礎設施費是指供水、供電、供氣、供熱、電訊、 有線電視、道路、排污、雨水、河道、環(huán)衛(wèi)、綠化 等工程費用。 (5)建安成本建安成本 發(fā)展商開發(fā)的房產(chǎn)所選用的結(jié)構(gòu)類型也直接導致 成本的差異：一般普通6層的

15、多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)， 其建造費用一般在10001200元m2，而25層左 右高層建筑，一般選用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，造價 在18002000元m2左右。兩者相比較，高層建 筑建造成本要高出80左右。 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 (6)前期工程費前期工程費 包括開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究、勘察 及前三通等費用，規(guī)劃、設計、可行性研究、勘察 一般按開發(fā)成本的510計算。 (7)城市開發(fā)稅費城市開發(fā)稅費(配套及附加成本配套及附加成本) 政府的行政事業(yè)收費 地方政府為了加強城市管理和城市配套建設征收 各種費用。如：綠化、環(huán)衛(wèi)、公建等各類配套費， 行政管理規(guī)費等。 稅收 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 (8

16、)物業(yè)管理物業(yè)管理(運營成本運營成本) 物業(yè)管理費 (9)不可預見費不可預見費 不可預見費包括自然災害引起的費用等。城市規(guī) 劃經(jīng)濟分析一般按開發(fā)成本的510計算。 (10)開發(fā)費用開發(fā)費用 包括管理費用、銷售費用、財務費用等。城市規(guī) 劃經(jīng)濟分析一般按開發(fā)成本的510計算。 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 1.城市開發(fā)的經(jīng)濟效益的分類 按層次分類，城市開發(fā)的經(jīng)濟效益分為宏觀經(jīng)濟按層次分類，城市開發(fā)的經(jīng)濟效益分為宏觀經(jīng)濟 效益和微觀經(jīng)濟效益。效益和微觀經(jīng)濟效益。 按收益直接程度分類，城市開發(fā)的經(jīng)濟效益分為按收益直接程度分類，城市開發(fā)的經(jīng)濟效益分為 直接經(jīng)濟效益和間接經(jīng)濟效益。直接經(jīng)濟效益和間接經(jīng)濟效益

17、。 按經(jīng)濟效益發(fā)生的時間分類，城市開發(fā)的經(jīng)濟效按經(jīng)濟效益發(fā)生的時間分類，城市開發(fā)的經(jīng)濟效 益分為近期經(jīng)濟效益和遠期經(jīng)濟效益。益分為近期經(jīng)濟效益和遠期經(jīng)濟效益。 按經(jīng)濟效益考慮時間因素分類，城市開發(fā)的經(jīng)濟按經(jīng)濟效益考慮時間因素分類，城市開發(fā)的經(jīng)濟 效益為靜態(tài)經(jīng)濟效益和動態(tài)經(jīng)濟效益。效益為靜態(tài)經(jīng)濟效益和動態(tài)經(jīng)濟效益。 六、城市開發(fā)的投入產(chǎn)出分析方法六、城市開發(fā)的投入產(chǎn)出分析方法 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 2.城市規(guī)劃經(jīng)濟分析深度 聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)為推行項目可行性為推行項目可行性 研究而編寫的研究而編寫的工業(yè)可行性研究手冊工業(yè)可行性研究手冊提出：提出： 機會研究階

18、段機會研究階段 30% 初步可行性階段初步可行性階段 20% 可行性階段可行性階段 10% 3.容積率與房價的關系 六、城市開發(fā)的投入產(chǎn)出分析方法六、城市開發(fā)的投入產(chǎn)出分析方法 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 2.城市規(guī)劃經(jīng)濟分析深度 聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)為推行項目可行性為推行項目可行性 研究而編寫的研究而編寫的工業(yè)可行性研究手冊工業(yè)可行性研究手冊提出：提出： 機會研究階段機會研究階段 30% 初步可行性階段初步可行性階段 20% 可行性階段可行性階段 10% 3.容積率與房價的關系 六、城市開發(fā)的投入產(chǎn)出分析方法六、城市開發(fā)的投入產(chǎn)出分析方法 控制性詳細規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟分析 4.容積率與地價關系 (1)容積率對地價的作用與城市規(guī)模成正比。城容積率對地價的作用與城市規(guī)模成正比。城 市規(guī)模越大，地價隨容積率的變化幅度越大；市規(guī)模越大，地價隨容積率的變化幅度越大； (2)容積率對地價的作用與中心區(qū)位成正比。從容積率對地價的作用與中心區(qū)位成正比。從 城市外圍到市中心，地價隨容積率的變化幅度越大；城市外圍到市中心，地價隨容積率的變化幅度越大； (3)容積率對地價的作用與用途有關。對商業(yè)地容積率對地價的作