建設單位工作流程

1、 建設單位工作流程 投資意向 按照工程建設項目報建管理辦法 1、建設工程項目的立項批準文件或年報投資計劃下達后， 規(guī)定具備條件的，須向建設行政主管部門報建備案。 2、建設工程項目報建項目報建范圍：各類房建筑（包括新建、改建、擴建、翻建、大修等） 土木工程（包括：道路、橋梁、房屋基礎打樁） ，設備安裝、管道線路敷設、裝設、裝飾裝修 等建設工程。 3、建設工程項目報建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資 額、工程規(guī)模、結構類型、發(fā)包方式、計劃開竣工日期、工程籌建情況等。 4、辦理工程報建時應交驗的文件資料： a 立項批準文件或年度投資計劃； b 固定資產(chǎn)投資許可證； c

2、建設工程規(guī)劃許可證； d 資金證明。 5、工程報建程序： 建設單位填寫統(tǒng)一格式的 “工程建設項目報建登記表” ，有關上級主管門的需經(jīng)其批準同意后， 連同應交驗的文件資料一并報建設行政主管部門。 * 建設工程項目報建備案后， 具備了 工程建設施工招標投標管理辦法 中規(guī)定招標條件的建 設工程項目，可開始辦理建設單位資質(zhì)審查。 項目建議書 項目建議書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的長遠規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī) 劃的要求，結合各項自然資源、市場預測與分析，在基本條件后向國家、地區(qū)項目主管部門 推薦的建設性材料。建議書的形成，是基本建設程序中最初的階段，是工程項目準備階段的 開始，項目建議書不僅是

3、確定項目建設的依據(jù)，也是具體設計的依據(jù)。 一、房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的建設書的內(nèi)容 （一）項目名稱、建設單位、主管部門 （二）項目提出的必要性的依據(jù)，主要寫明建設單位的現(xiàn)狀。擬建項目的名稱、擬建的 性質(zhì)、擬建成地點及建設的必要性和依據(jù)。 四） 五） 六） 七） 項目建設方案 主要是指項目的初步建設方案。建設規(guī)模、主要內(nèi)容和功能分布。 建設條件 指項目建設的各項內(nèi)容的進度和建設周期。 初步建設計劃 指項目建設和各項內(nèi)容的進度安排和建設周期 項目建設后的經(jīng)濟效益和社會效益。 籌措 項目建設投資概算及資金來源 指項目投資總額及主要建設的資金安排情況， 資金的辦法和計劃。 二、項目建設書的編制 （一）主管

4、部門的編制 建設單位提出項目建議后報主管部門， 由主管部門組織專門人員 按有關要求編制項目建議書，其基本程序是：建設單位提出的項目設想，所請主管部門編制 項目建議書，主管部門完成編制任務書并報請有關部門審批。 （二）建設單位編制 指由建設單位負責人指令本單位專來機構編制項目建議書。其程度是： 專業(yè)機構提出設想，建設單位負責人決策認可后由專業(yè)機構編制建議書并報有關部門批準。 （三）專業(yè)設計單位編制 建設單位提出設想后， 提閃專業(yè)設計單位編制建議書， 專業(yè)設 計單位完成建議書編制書后報有關部門審批。這一方式適用于規(guī)模較大，技術要求較高的民 用建設項目。 項目可行性研究 項目可行性研究在整個建筑項目

5、過程中的作用、 研究的方法以及可行性研究的工程程序， 希望這些信息對您進行前期的準備工作起到幫助！ 一、項目可行性研究的作用 項目可行性研究指對工程項目建設投資決策前進行技術經(jīng)濟分析、 論證的科學方法和合 理的手段。它以保證項目建設以最小的投資耗費取得最佳的經(jīng)濟效果，是實現(xiàn)項目技術在技 術上先進、經(jīng)濟上合理和建設上可行的科學方法。可行性研究的主要作用有以下幾點： （一）可行性研究是建設項目投資決策和編制設計任務書的依據(jù)，決定一個項目是否應 該投資，主要依據(jù)項目可行性研究所用的定性的定量的技術經(jīng)濟分析。因此，它是投資決策 的主要依據(jù)，只有決策后，才能編制設計任務書，才能產(chǎn)生項目決策性的法人文件。

6、 （二）可行性研究是籌集資金的依據(jù)。特別是需在申請銀行貸款的項目，可行性研究報 告是銀行在接受貸款項目前進行全面分析、評估、確認能否貸款的依據(jù)。 （三）可行性研究報告是工程項目建設前期準備的依據(jù)。包括進行設計，設備訂貨、合 同的洽談，環(huán)保、規(guī)劃部門確認等，都依據(jù)可行性研究的結果。 二、組織進行可行性研究的方法 在項目建設書被有關部門批準以后，建設單位即可著手組織對建設項目進行可行性研 究. （一）選定項目研究委托單位 1 、委托專業(yè)設計單位承擔。專業(yè)技術性較強的建設項目，一般可委托國家批準的具有 相應研究資格的大、中型設計單位來承擔。 2 、委托工程咨詢公司承擔。工程咨詢公司是近來年隨我國經(jīng)濟

7、技術改革不斷深化，為 適應基本建設形勢和投資環(huán)境要求而建立起來的專門從事工程項目建設過程中專業(yè)技術咨 詢、管理和服務的機構。發(fā)承擔民用建筑和一般性工業(yè)建設項目的技術咨詢?yōu)橹?。在委托?程咨詢公司承擔可行性研究時，建設單位必須對其能力、包括專業(yè)技術人員的構成、承擔研 究項目的能力、主要承擔完成的研究項目及準確性等進行充分的調(diào)查。3 、委托專業(yè)銀行承 擔。各種專業(yè)銀行在基本建設和技術改造貸款項目的管理中，積累了一定的項目可行性研究 經(jīng)驗，也是承擔項目可行性研究可供選擇的單位。 （二）確定研究內(nèi)容 在選定了承擔項目研究單位之后， 要將項目可行性研究的內(nèi)容按有關要求確定下來， 為項目研究委托協(xié)議的主要

8、內(nèi)容。按照目前國家有關規(guī)定，民用建設項目可行性研究內(nèi)容如 下： 1 、總論 項目建設背景及其必要性 2 、建設條件及項目選址 擬建項目選址規(guī)劃合理程度、建設區(qū)地理位置、地質(zhì)、水文、 氣象狀況、水、電、氣保障情況；土地征用、拆遷及居民安居方案；費用估算，環(huán)境影響情 況。 3 、工程設計方案 擬建項目總體規(guī)劃方案， 主體與單項工程布置方案； 項目設計的外部 選型及使用功能合理程度；建設技術的保證程度。 4 、項目實施計劃與組織 項目建設組織管理方式的論證； 工程建設總工期及各階段進度 安排。 5 、投資計劃與資金來源 項目建設總體投資概算及各階段、 各單項投資概算； 建設總費 用估算，資金來源及保

9、證程度，籌措資金的方式及可行性。 6 、項目經(jīng)濟效果 項目投資效果、貸款償還期；經(jīng)營、財務成本計算；社會效益評價。 7 、結論 在多項論證基地上，提出可行業(yè)結論。 應當與承擔可行性研究 （三）簽訂委托可行性研究協(xié)議 建設單位在選擇了委托研究單位并確定了委托研究的內(nèi)容以后， 的單位簽訂委托協(xié)議。 設計任務書 包括建設規(guī)模、 建設依據(jù)、 一、設計任務書的作用 設計任務書又稱計劃任務書， 是確定建設項目及其建設方案， 建設布局和建設進度的重要文件。是編制設計文件的主要依據(jù)。設計任務書是在對可行性研 究報告中最佳方案作進一步的實施性研究，并在些基礎上形成的制約建設項目全過程的指導 性文憑。建設項目經(jīng)可

10、行性研究，證明其建設是必要和可行的，則編制設計任務書。設計任 務書的作用有以下幾個方面： 1、按照我國現(xiàn)行基本程序， 任何建設項目都必須經(jīng)主管部門批準并列入相應的投資計劃， 建設項目才算正式成立。否則。建設項目就成為通常所說的計劃外項目。因此，申請項目建 設列入國家正式計劃的過程，也就是建設單位編制設計任務書、報請主管部門批準的過程。 2、設計任務書是建設項目列入建設的主要文件。 擬建中的建設項目只有經(jīng)建設規(guī)劃部門 作出相應的建設規(guī)劃后果，項目建設才算有了安身之地。規(guī)劃部門批準建設規(guī)劃，主要依據(jù) 已列為投資計劃的設計任務書。 3、設計任務書是建設項目申請銀行貸款的主要文件。任何建設項目， 如果

11、想得到分行貸 款進行建設，必須府已經(jīng)主管部門批準的設計任務書報送銀行，才能作為銀行安排貸款項目 的依據(jù)。 4 、設計任務書是進行工程設計和其他準備工作的依據(jù)，各專業(yè)設計單位接受并進行建 設總方案的專業(yè)設計主要是依據(jù)經(jīng)批準備的設計任務書來進行，同時，設計任務書還是項目 建設過程中土地征用、拆遷工程招標、設備洽談訂貨的主要依據(jù)。 二、設計任務書編制的內(nèi)容 1、設計任務書的編制 建設項目設計任務書的編制組織工作及程序與任務書的編制工作及程序與項目可行性研究報 告的編制過程相似。建設單位可委托專業(yè)設計單位、工程咨詢單位來承擔，也可以由建設單 位主管部門組織專門人員來進行。 2、設計任務書的主要內(nèi)容 設

12、計任務書是在可行性研究報告基礎上形成的，它包括了可行性研究報告的內(nèi)容，又不完全 是可行性研究報告的照搬。設計任務書與可行性研究報告的區(qū)別就是，可行性研究報告是對 建設方案的論證，并經(jīng)過論證作出最佳方案和其他可供選擇的其他方案，因而有其一定的選 擇性。而設計任務書涉及項目建設各個方面的問題，不是論證和方案，而是確定的建設方案 和實施意見，不具有選擇性，一經(jīng)批準，即可實施。 民用建設項目比工業(yè)建設項目設計任務書簡單，有些內(nèi)容可以簡化，重點是建設方案 規(guī)模、標準、技術、結構、功能安排、住房間數(shù)、醫(yī)院的床位數(shù)、營業(yè)樓的面積數(shù)等，如： 住宅區(qū)的居民人數(shù)、投資規(guī)模及經(jīng)濟技術指標等。 3、設計任務書的報批

13、投資在 3000 萬元以上（含 3000 萬元）的項目為項目為限上項目。投 資在 3000 萬以下的為限下項目。限下項目又可以分為一般項目和小型項目。 設計任務書編制完成后，建設單位應首先組織專業(yè)技術人員及決策人員審查，通過后即 可問上級主管部門報批。 初步設計工作流程示意圖施工圖設計 我們在這里主要介紹一下在做施工圖設計時，勘察設計單位的選擇和勘察中主要存在的 問題： 一、勘測設計單位的選擇 建設單位在工程項目實施中， 首先碰到的是勘察設計工作， 最優(yōu)的勘察設計是工程項目 成敗、效益高低的先決條件。是施工單位實施工程項目中最優(yōu)取得工程質(zhì)量的前題。因此， 選擇好勘察設計單位，是至關重要的。 工

14、程勘察設計單位資質(zhì)等級 工程勘察工程設計資格各分為甲、乙、丙、丁四級。 （1）甲級：技術力量雄厚，專業(yè)配備齊全；具有本行業(yè)的技術專長；有同時承擔和獨立承擔 過兩項以上 大型工程頂回的勘察設計任務， 并已投產(chǎn)取得了好的效果。 有一套有效的全面質(zhì) 量保證體系； 有先進 齊全的 技術裝備及工作場所； 社會信譽好。 能接受在全國范圍內(nèi)承擔 證書上規(guī)定行業(yè)的大、中、小型工程建設項目 的工程勘察或設計任務。 （2）乙級：承擔過的工程是中型頂回，社會信譽較好?？稍诒臼^(qū)范圍內(nèi)承擔證書上規(guī) 定行業(yè)的中、 小、 型工程建設項目的勘察或設計任務。 到省外須經(jīng)當?shù)厥〗ㄔO行政主管部門 批準。 （3）丙級：有一定的技術

15、力量，專業(yè)齊全，有同時承擔和承擔過兩項小型工程項目的勘 察設計任務，并已投產(chǎn)，效果良好；有比較健全的質(zhì)量管理制度和必要的技術裝備及工作場 所?？稍诒臼〖氨鞠到y(tǒng)內(nèi)承擔證書規(guī)定行業(yè)的小型建設項目的工程設計任務。到外省、外系 統(tǒng)接任務，需經(jīng)當?shù)匦姓鞴懿块T批準。 （4）丁級：有一定的技術力量，專業(yè)齊全，主要專業(yè)配有工程師以上職稱，并有勘察、 設計實踐的技術人員，獨立承擔小型或零星工程項目的勘察或設計任務者，并已建成，效果 良好；有比較健全的管理制度，有必須的技術裝備和工作場所。只能接受在本市、縣內(nèi)承擔 證書上規(guī)定的小型工程建設項目幾零星工程建設項目的工程建設項目的勘察、 設計任務。 建 設單位在選擇

16、勘察、設計單位時，首先要審查設計資質(zhì)等級，其次要考慮其近期完成的設計 項目的水 平效果情況。 最后還要審查擬選的設計單位目前的設計任務及安排情況， 以便了解 能否承擔并按時完成的設計委托。根據(jù)目前的情況，為防止壟斷勘察設計市場，提高設計 質(zhì)量，鼓勵競爭，一般都采用招標萬式。 二、勘察設計中存在的主要質(zhì)量問題 （一）工程勘察方面 1 勘察綱要編寫簡單、粗糙，勘探網(wǎng)點的布置、施工手段及測試項目籠統(tǒng)，難以起到 指導作用。 圖例、原始記錄、孔口標高測量、勘測和測試等不符合上海 2 主層定名、土層分層、 市有關規(guī)范規(guī)定。 勘探、取樣等工作量布置目的性差。 表現(xiàn)在資料整理欠科學性、資料利用有局限性、導制結

17、論證 3 原始測試、土工試驗、 4 資制綜合分析能力差， 據(jù)欠充分。 （二）工程設計方面 1 設計文件不完整，如缺上級批文；無設計計劃任務書等。 2 總體設計中，規(guī)劃、消防著技術要求欠符合。如未考慮影影響周圍建筑的日照；缺 高層消防登高硬地； 未加防火門或鐵柵門；門未朝疏散方向開等。 3 住宅設計不符合 95 標準。如廳、臥室采光面積未達到1 7；廚房未設垂直煙道， 未留熱水器排氣洞；生活水箱；水池未貼面磚；水落管距離的位置太近等。 4 計算假定和結構方案欠合理。如只算橫向抗震，未算縱向抗震；樁基數(shù)計算未扣除 地下室部分的浮 力；底層框架抗震設計未按上海市抗震設計規(guī)范設計， 有液化土層的樁基未

18、 按地基基礎設計規(guī)范有關條款計算； 7度設防仍按 6 度設防；磚混結構未按要求設構造 柱等。 5 給排水、消防方案有缺陷。如屋頂水箱單只的未分兩格，兩只的未連通；消防供水 動壓超過 50 米時 未設減壓裝置；消防電梯前室未設消火栓；電梯并坑底未設排水措施。 6 暖通設計方案有遺漏。則地下超市未設排煙系統(tǒng)；地下室設備用房通風系統(tǒng)未考慮 消音設施；群房 餐廳廚房未設排 系統(tǒng)；空調(diào)送回風管上未裝設調(diào)節(jié)風門；空調(diào)系統(tǒng)冷凝水 排放未設水封。 7 動力設計方案未按規(guī)定。如煤氣負荷計算未按上海市標準；煤氣管道主管穿越樓梯 間；在高層建筑的商辦、商住樓中未按規(guī)定設計煤氣專用或公用管井；安全閥未標明汽彈簧 工作

19、壓力級。 項目施工 在這里我們主要講述一下項目施工的過程、選擇施工單位的方法等 一、選擇施工單位的主要方法 如何選擇、 確定施工單位， 對項目建設單位來說， 這是一個關到項目建設成敗、 效益高 低的大問題。正確的選擇施工單位，對項目建設單位來說具有十分重要的意義，一是可以確 保項目建設方案得到準確完整的實施， 并保證建設過程中各方面的問題能夠及時有效的解決； 二是確保項目建設的質(zhì)量、建設周期、投資效果達到預期的目的；三是能使建設單位對項目 管理的目標得以實現(xiàn)。目前，選擇確定施工單位的主要方法有以下幾種： （一）招標 工程項目投標招標 ,不僅是國際上 分派建設任務的廣泛采用的一種主要交易方式,

20、也是 . 招標單位的基 我國目前在基建管理體制改革所大力推行的一種承包方式 . 實行招標的目的是建設單位通過 對競爭投標對象的選擇 , 確定全部工程或一部分工程委托給某個施工單位建設 本原則是鼓勵競爭 , 防止壟斷 . . 分開招標是 . 公開招標的 1. 招標的方式 當前在工程項目招標中 , 普遍采用的方式主要有分開招標和要請投標兩種 又招標單位通過新聞媒介發(fā)布招標通告 , 招請符合規(guī)定條件的承包單位參加投標 優(yōu)點是能在眾多的投標單位之間通過報價、施工組織、工期、信譽的方面的比較，選擇出理 想的施工單位。能通過競爭促使承包單位提高工作質(zhì)量、縮短工期、降低成本。其不利的方 面是，建設單位在組織

21、過程中，花費的時間和精力較多，招標費用支出相對較高。邀請招標 是建設單位向自己比較了解的承包單位中的幾個單位發(fā)出邀請，要求他們參加某項工程的投 標競爭。其優(yōu)點是可以提高工程效率，縮短審查過程，節(jié)省開支。但這一方式又在一定程度 上限制了競爭的范圍，就此而言，是不符合競爭平等的原則的。因此，對于邀請招標，國家 和某些地方作了一些規(guī)定，如：強調(diào)在特殊工程、技術難度較大的工程、公開招標的結果能 未能產(chǎn)生中標單位的工程等工程中采用。 2. 招標的組織 建設單位在組織招標過程中，應做好以下方面的工作： （1）確定招標管理機構的形式。 招標管理機構一般有三種形式： 一是由建設單位的專門 機構（基建部、處、科

22、、等）或臨時抽調(diào)的專業(yè)人員組建的機構負責；二是由主管部門建立 的專門機負責招標工作；三是建設單位委托專業(yè)咨詢負責招標工作。 （2）選擇工作人員。 建設單位如果自己負責招標工作， 必須選擇好招標管理機構的工作 人員。招標管理機構的工作人員一般由建設單位負責人，專業(yè)技術人員（包括建筑、結構、 工藝、預算等方面的專業(yè)工程師）和助理人員（包括秘書、會計、繪圖人員）組成。 （3）明確工作機構的職能。 招標工作管理機構的職能主要是： 確保工程項目的發(fā)包范圍； 確定承包方式和承包內(nèi)容；制定標底；審查投標；決標并簽定合同協(xié)議等。 3. 招標的工作程序 （ 1）編制招標文件，起主要內(nèi)容有：介紹工程內(nèi)容、建設概況

23、、招標范圍和有關批準文 件的招標須知； （2）發(fā)布招標通告或函電，通過新聞媒介公開刊登招標通告； （ 3）審查投標單位資格、對規(guī)定日期內(nèi)提出投標要求的單位，按照投標的具體條件，審 查其資格是否符合規(guī)定標準； 發(fā)送招標文件，對經(jīng)投標資格審查合格的單位發(fā)送招標文件； 組織投標單位了解工程概況，包括踏堪工程現(xiàn)場、解釋詢問； 接受投標單位的標書； 開標、組織投標、決標； 發(fā)出中標通知； 簽定工程承包合同。 （4） （5） （6） （7） （8） （9） 4. 招標工作的方法步驟 第一步 準備招標文件 招標文件是投標單位編制標書的主要依據(jù)， 可由建設單位自行準備， 也可委托咨詢機構 代辦。通常包括下列基

24、本內(nèi)容： （1）工程綜合說明（即招標工程概況） 其主要內(nèi)容為：工程名稱、規(guī)模、地址、發(fā)包單位、基礎、結構、裝修、設備概況、場 地和地基土質(zhì)條件 （可附工程地質(zhì)勘察報告） 、給排水、 供電、 道路及通訊設施及通訊設施情 況及工期要求等。 （2）設計圖紙和工程說明書 目的在于使投標單位了解工程的具體內(nèi)容幾技術要求， 能據(jù)以施工方案和進度計劃。 設 計圖紙的程度可隨與招標階段相應的設計階段而有所不同。初步設計階段招標，應提供總平 面圖，個體平面、立面、剖面圖和主要結構圖，以及裝修、設備的做法說明。施工圖階段招 標，則就提供全部施工圖紙（可不包括大樣） 。技術說明書應滿足下列五項要求： 1）必須對工程

25、的要求做出清楚而詳盡的說明，使各投標單位能與圖紙結合比較有把握 的估算出造價。 2）明確招標工程適用的施工驗收技術規(guī)范、保修期內(nèi)承包單位應負的責任。 3）明確承包單位應提供的其他服務， 諸如監(jiān)督其他承包商的工作， 有關其他其他承包商工程 的安全保護措施，以及對雇主提供的材料和購配件的檢驗等。 （3）工程量清單 工程量清單是投標單位記標價和招標單位評價的依據(jù)。 工程量清單通常以每一個工程為 對象，按分部分列出工程數(shù)量。對采用標準設計的工程，則可按建筑面積列出工程數(shù)量。 工程量清單由封面、內(nèi)容目錄和工程量表三部分組成。 （1）封面 * 工程工程量清單 工程地址： 設計單位： 估算師： （簽名） 年

26、月日 （2）內(nèi)容目錄 準備工作 個體工程甲） 個體工程乙） 直接合同（指定分包工程） 允許調(diào)整的開工項目 室外工程 其他工程和費用 不可預見費用 （3）工程量表 單價表是采用單價合同承包方式時投標單位的報價文件和招標單位的評價依據(jù)， 通常由 招標單位開列分部分項工程名稱 （例如土方工程、 石方工程、 混凝土工程等） ，交投標單位填 列表單價，作為標書的重要組成部分。也可先由招標單位提出單價，投標單位分別表示同意 或另行提出自己的單價。考慮到工程數(shù)量對單價水平的影響，一般應列出近擬工程量，供投 標單位參考，但不作為確定總標價的依據(jù)。采用計量定價合同承報方式時，如有零星工程或 允許材料調(diào)價，也應有

27、人工或材料調(diào)價表，作為工作量的附件。 （4）投標須知 投標須知是指導投標單位正確和完善履行投標手續(xù)的文件， 目的在于避免造成廢標， 使 投標取得圓滿的結果。投標須知的內(nèi)容一般為填寫和報送標書的注意事項、廢標條件、勘察 現(xiàn)場和解答問題的安排、投標截止日期及開標的時間地點等。在我國目前情況下，還應列入 建設單位供料情況及材料調(diào)價的條件等。（ 5）合同主要條件 一是使投標單位明確， 中標后作為承包人應承擔的義務和責任； 二是作為洽商正式合同 的基礎。 合同主要條件應包括下列各項： 合同所依據(jù)的法律、法規(guī)； 工程內(nèi)容； 承包方式（包工包料、包工不包料、總價合同、單價合同或成本加酬金合同等） ； 總報價

28、； （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （11） （12） （13） （14） （4）有關特殊產(chǎn)品，專門施工方法和指定材料產(chǎn)地以及等效代用品的說明。 （5）有關施工機械設備、腳手架、臨時設施、現(xiàn)場清理及其他特殊要求的說明書。 第二步 制定標底 標底是招標工程的預期價格， 制定標底是招標的一項重要準備工作。 標底的作用， 是作 為衡量投標單位標價的準繩，也就是評標的主要尺度之一。因此，標底應該以嚴肅認真的態(tài) 度和科學的方法來制定。工程施工招標的標底應在批準的概算和修正的概算幅度以內(nèi)，由招 標單位確定。招標單位可以自行組織力量，也可以委托設計或咨詢單位

29、制定，經(jīng)核實后在發(fā) 開工、竣工日期； 技術資料供應內(nèi)容及時間； 施工準備工作； 材料供應及價款結算方法； 工程價款結算方法； 工程質(zhì)量及驗收標準； 工程變更處理、停工、窩工損失處理辦法； 工期要求及提前獎勵與拖延懲罰； 竣工與決算； 保修期與責任。 出招標通告之前報主管部門備案。制定標底應以概（預）算為基礎，當時，我國施工招標的 標底，主要采取以施工圖預算為基礎的方法來編制，也有以概算定額或擴大綜合定額為基礎 以及以平方米造價包干為基礎的。 （1）以施工圖預算為基礎的標底 施工預算是根據(jù)圖紙及說明， 按預算定額規(guī)定的分部分項工程子目， 逐漸計算出工程量 后，在套用定額單價（或單位估價表）確定直

30、接費，然后按規(guī)定的系數(shù)計算施工管理費、獨 立費、法定利潤以及不可預見費等費用，從而計算出全部工程造價。其特點是工程子目劃分 符合實際情況，工料消耗定額比較詳細明確。如無設計和價格上的變化，起造價是比較準確 的。采用這種方法來制定標底比較準確可靠。 編制方法和步驟 如下： （1）熟悉資料 首先要熟悉施工圖紙及說明， 不夠明確的地方， 應要求設計單位交底或澄清。 其次要勘 察施工現(xiàn)場，以作為考慮施工方案、計算土方量和二次搬運等有關費用的依據(jù)。第三要了解 建設單位負責提供的材料、設備等落實情況，明確招標工程對技術質(zhì)量和工期的要求以及物 質(zhì)供應等條件，作為確定議價材料價格，以有利于正確確定議價材料差價

31、。 （2）計算工程量 應以施工圖紙和說明 （包括所采用的全部標準或通用圖） 和當?shù)氐念A算金額 （或綜合預 算金額）及工程量計算規(guī)則為依據(jù)，根據(jù)工程實際情況所確定的施工方法、施工機械等，分 部分項逐項計算工程數(shù)量，并經(jīng)過校核，以保證其準確性。計算結果列成工程量表。它不但 是確定標底重要依據(jù)，同時也是招標文件的重要組成部分，供投標單位作為計算標價的統(tǒng)一 依據(jù)。 （3）確定單價 預算定額單價或單位估價表的選用 （應注明定額或單價編號） 和缺項定額補充單價估價 表，應根據(jù)施工詳圖和預算定額的編制原則、方法以及材料價格等因素，合理確定工料水平 及預算價格，以便開標后作為審核投標單位所報工程單價的依據(jù)。

32、（4）計算直接費 直接費為工程量與單位的乘積，按部分項計算。此外，還應包括其他直接費，如：工程 水電費、二次搬運費、大型機械進出場費，中小型機械費、高層建筑超高費等，凡當?shù)仡A算 定額有規(guī)定的，均應按規(guī)定計算，否則，應根據(jù)工程具體情況確定。 （5）確定施工管理費 目前， 大部分地區(qū)采用按不同結構或不同性質(zhì)的工程，合理確定統(tǒng)一的管理費率。 也有 按參加的投標的建筑企業(yè)所有制性質(zhì)或隸屬關系而分別按不同性質(zhì)的工程，合理確定統(tǒng)一的 管理費率計算管理費。 （6）確定獨立費 包括臨時設施費、 冬雨季施工費、 遠征工程費、 勞保支出費以及技術裝備費和法定利潤 等，均按當?shù)匾?guī)定取費標準計算。但當前有些地區(qū)的處理

33、方法也不盡相同，如有的一律不考 慮外地建筑企業(yè)的遠征費用，也有的按不同建筑企業(yè)的條件分別確定不同的獨立費。 。主 （7）計算主要材料的數(shù)量和差價 計算主要材料的實物量，并根據(jù)供應條件計算國撥材料的差價（按規(guī)定不另取費） 要材料一般包括水泥、鋼材、木材、玻璃、瀝青以及水、暖通風、電氣材料等。 保險 （8）確定其他費用 包括各項包干或不可遇見費， 以及貸款利息、 施工期間工資和材料價格變化預測， 費等因素均應逐項分析，確定適當系數(shù)或具體金額后列出。 上述各項費用的總和即是標底的內(nèi)容。 標底初步算出后， 必須詳細復核并分析其是否合理。如發(fā)現(xiàn)這、超出批準的概算或修正概算時，應全面的加以調(diào)整，以保證控制

34、在額定范圍 以內(nèi)。如標底合理，而原概算不夠準確而必須突破是則應在招標前由建設單位會同設計單位 調(diào)整概算，經(jīng)主管部門批準后方可招標。 （2）以概算為基礎的標底 概算定額是在預算定額的基礎上， 經(jīng)過全面測算， 將某些次要子目的工程數(shù)量歸并為主 要工程子目，并綜合計算其價格。因此，根據(jù)概算確定的造價所計算的造價，基本上沒有多 大出入，一般還有些富裕。采用概算為基礎編制標底的方法（特別是在施工各階段）可以大 大簡化編制工作量，并在一定程度上避免漏項和重復，即可節(jié)省人力和時間，又可提高計算 結果的準確性。 應該注意的是， 由于這種方法將一些次要子目歸并于主要子目中， 對于子目 的綜合內(nèi)容，除了符合概算定

35、額者比較明確外，遇有補充單位估價時，由于缺乏統(tǒng)一綜合內(nèi) 容的依據(jù)，則必須在工程量表中加以詳細說明，以免建筑企業(yè)在確定標價是缺乏統(tǒng)一口徑， 事后也無法根據(jù)標底核對單價。 （3）以平方米造價包干為基礎的標底 目前， 對一般標準或通用住宅工程， 實行以平方米造價包干的招標方式。 平方米造價由 地方建設主管部門包干標準。這種方法為制定標底帶來了便利。 一般住宅工程平方米包干造價是根據(jù)不同的建筑的結構特點、層數(shù)、 層高、電梯部數(shù)等 條件制定的。 對于基礎工程及地下室部分， 也根據(jù)不同的地耐力所確定的不同的做法和埋伸， 分別計算出平方米造價標準。大多數(shù)住宅建筑小區(qū)工程以采用標準或通用住宅設計為主，對 配套

36、的輔助建筑、如商店、托兒所、幼兒園、變電室、鍋爐房、熱力點及煤氣調(diào)壓站等單項 非標準設計， 以施工圖預算為基礎編制標底， ，對主體住宅建筑， 則根據(jù)當?shù)仄椒矫自靸r包干 標準結合具體工程進行必要的調(diào)整后，求正確的平方米包干造價。 第三步 發(fā)布招標通告或邀請函 采取公開招標方式時，應視工程性質(zhì)和、規(guī)模在報紙或公開發(fā)行刊物上發(fā)布招標通知。 招標通告應包括的主要內(nèi)容如下：（ 1）招標單位和招標工程的名稱； （ 2）招標工程內(nèi)容的名稱；（ 3）承包 （4）招標單位資格，領取招標文件的地點、時間和應繳費用。 （二）邀請施工單位 邀請施工單位是指建設施工。 這一做法只限于一些特殊性質(zhì)的建設項目和一些專業(yè)特點

37、 較強、難度較大的項目。起做法如下： 1. 發(fā)出邀請函 建設單位在對能夠承擔項目的特點，邀請某一施工單位進行充分調(diào)查了 解的基礎后，向擬確定施工單位發(fā)出書面邀請，表明委托意向。 2. 準備文件 在收到被邀請單位對能承擔項目施工地書面答復后，即可準備洽談文件和 資料，內(nèi)容包括：項目建設披件、建設地形、地質(zhì)材料、設計圖紙、工程預算、委托建設建 議書等。上述文件待雙方洽談時交施工單位。 3. 審查預算 項目預算經(jīng)施工單位審查或施工單位重新編制后， 建設單位應委托建設銀行 或有權機關審查后的預算經(jīng)雙方確認后即成為執(zhí)行預算，作為簽定合同的主要依據(jù)和內(nèi)容。 4. 合同談判 在與施工單位確定預算的基礎上， 建設單位即可就具體施工文件， 依據(jù)國家 建筑工程合同管理有關進行洽談，確定具體合同條款。 5. 簽定合同。 目前，這一做法只 （三）指定施工單位 指定施工單位是指在上級主管部門指定施工單位承擔項目施工建設。 限于一些情殊工程項目和偏遠貧困地區(qū)的工程項目。 項目竣工 都起到重要作用。 竣工驗收是建設項目建設全過程的最后一個程序，是全面考核基本建設工作，檢查是否 合