中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構項目可行性實施報告

1、.中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構項目一、項目地理位置與特點中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構位于德昌市安寧河附近， 有利于更好更方便的開展服務。1、德昌縣基本情況德昌縣位于省西南涼山彝族自治州中南部，幅員面積 2288.35 平方公里，轄 3 鎮(zhèn) 20 鄉(xiāng) 137 村，是省傈僳族人口最多的縣。縣治機構駐今鎮(zhèn)，占地面積 2 平方公里，居縣境中部，海拔高度 1384 米。北距州府市 56 公里，公路里程 64 公里，人口 17532 人，是本縣政治、經濟、文化中心。德昌縣地處攀西資源綜合開發(fā)區(qū)腹地，土地肥沃，物產豐富，氣候宜人，通訊暢達，交通便宜，又欣逢國家西部大開發(fā)的歷史機遇，具有廣闊的開發(fā)前景。2、項

2、目主要特點中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構項目，以安寧河谷濕地景觀為規(guī)劃主題，由數幢聯(lián)體式別墅和小高層住宅、 四星級國際健康假日酒店，國際養(yǎng)生養(yǎng)老主題會所、 國際養(yǎng)生養(yǎng)老健康大講堂、 體檢健康管理中心組成。學習參考.中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構項目是一座融康療、學術交流、居住、休閑、娛樂、購物、度假、于一體的現(xiàn)代化國際生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)?？偨ㄖ娣e約 30 萬平方米，本項目地處德昌安寧河附近，位于川西高原（海拔米米）的安寧河平原腹地，鐵路又是成昆鐵路線上的一個大站，已建成的高速公路以為紐帶，途經、石棉、，把南北連接成一體境交通十分方便。項目所在地有著廣闊的發(fā)展前景，德昌是一座春天棲息的城市有著豐富的土地

3、、悠久的歷史文化和生態(tài)旅游資源，是西部大發(fā)展重點規(guī)劃的旅游、生態(tài)、休閑開發(fā)區(qū)域。本項目符合德昌縣政府把德昌建成 “富裕德昌、花園德昌、宜居德昌、平安德昌” 的規(guī)劃目標。其養(yǎng)生公寓與體驗式健康、休閑、度假別墅以及配套健康假日酒店項目，將填補德昌市高端養(yǎng)老產業(yè)、健康管理、休閑度假地產項目的空白，有益于打造德昌養(yǎng)生、養(yǎng)老、旅游休閑新景觀，具有廣闊的市場前景。二、項目發(fā)展現(xiàn)狀與突破口1、我國老齡化現(xiàn)狀分析（1） 我國老齡化現(xiàn)狀據統(tǒng)計，截止 2005 年，我國 60 歲以上的人口達到 1.44 億，占總人口的 11%，在今后較長一段時期， 老齡人口的比例將以年均 3.2% 的速度增長，從 2001 年到

4、 2020 年這一時期， 平均每年將有 596 萬人進入老齡，大約在 40 年代，人口老齡化程度達到頂峰； 2030 年前后，學習參考.我國 60 歲以上的老齡人口預計將增至4 億左右，相當于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050 年，我國 60 歲和 65 歲以上的老齡人口總數將分別達到 4.5 億和 3.35 億，這意味著每 3 個人中就有 1 個老人。在上海，2005 年，全市戶籍人口中 60 歲及以上老年人數量為 266萬人，占全市總人口的19.6%；北京目前60 歲以上的老年人口已達188 萬，占總人口的 14.6%，據預測，到 2025 年，北京全市老年人口將達到 416 萬，占總人

5、口的 30%；2006 年底，天津市戶籍 60 歲以上老年人口有 148.81 萬，占總人口比例達到 15.68%。據統(tǒng)計，老齡化水平超過全國平均值的有上海（19.6%）、天津（ 15.68%）、北京（14.6%）、（13.75%）、（13.18%）、（12.84%）、（12.59%）、（ 12.31%）、（11.59%）、（11.51%）和（11.18%）等省市。老齡化成為不得不面對的現(xiàn)實。（ 2) 我國老齡化特點我國人口的老齡化呈現(xiàn)以下特點: 老年人口基數大。 60 歲以上老年人口已 1.44 億，世界上 60 歲以上人口超過 1 億的只有中國，是世界老年人口總量的 15，是亞洲老年人口的

6、 12；老年人口增長速度快。據統(tǒng)計，大概到 2045 年左右，中國 60 歲以上人口將占到 30%。從 2005 年的 11%到 30%，中國用了不到半個世紀的時間，而許多國家用了一百年的時間， 我們的進程大大快于其他國家；高齡化趨勢明顯。近年來我國80 歲以上高齡老人以年均約學習參考.47的速度增長，明顯快于60 歲以上老年人口的增長速度。目前80 歲以上老年人口達1300 萬，約占老年總人口的97；地區(qū)老齡化程度差異較大。上海的人口年齡結構早在1979 年就進入了老年型，而、等西部省、自治區(qū)預計要到2010 年左右才進入，相差約 30 年；歷史欠帳較多。我們國家經歷了由計劃經濟向市場經濟的

7、轉變，在計劃經濟體制下，當時是沒有養(yǎng)老積累的，這個包袱留到了現(xiàn)在，這是其他國家所沒有的；人口老齡化與社會經濟發(fā)展水平不相適應。歐美一些發(fā)達國家在進入老年型社會時，人均國生產總值一般在 500010000 美元左右，而我國目前尚不足 1000 美元，是典型的“未富先老”國家。（3）傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨的挑戰(zhàn)與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國最傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難。生育率下降直接導致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4 位老人，撫養(yǎng)1 個后代的“ 421”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式。據人口專家預測，未來10 年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生

8、子女組成的獨生父母家庭（即 421 家庭）在我國至少會達到上千萬個。據一項京滬穗城市居民調查顯示， 35%的家庭要贍養(yǎng) 4 位老人， 49%的家庭要贍養(yǎng)2-3 位老人；死亡率的下降推動壽命延長。1999 年中國人口的平均預期壽學習參考.命達到 71 歲，正在向發(fā)達國家的水平（74 歲）邁進。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產生； 21 世紀將是老年人獨居的時代。 1990 年，我國老年人口中，有 70%的人與子女同住。現(xiàn)如今，在許多城市老年人口

9、中空巢家庭增長到 40-50%，如北京市東城區(qū)安德里社區(qū)空巢化比例達到 55以上，有的甚至達到 70-80%,代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難；現(xiàn)代化生產節(jié)奏不斷加快，勞動強度增加。忠孝兩難全，由時間、精力所限， 成年子女越來越感到照料老人的擔子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔長期照料老人的責任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的；統(tǒng)計表明，無子女和獨生子女家庭中的老人是特困老人的多發(fā)群體。尤其是老年婦女，無退休金，長期依靠丈夫，喪偶后，失去經濟來源，沒有地位，沒有依靠，更加容易陷入貧困。人口老齡化進程的加快及高齡老人的日益增多， 急需突破原有的家庭養(yǎng)

10、老方式， 建立多種適合中國國情的養(yǎng)老模式， 以彌補家庭養(yǎng)老功能的不足。目前我國社會養(yǎng)老服務體系仍不夠完善， 與社會養(yǎng)老需求仍有較大差距。2、老齡化帶來的機遇21 世紀，世界許多國家面對的一項重大挑戰(zhàn)就是人口的老齡化。學習參考.然而這對企業(yè)來說， 卻意味著一個藏金蘊銀的大市場， 這個市場被稱為“銀發(fā)市場”，養(yǎng)老產業(yè)正成為一項新興的產業(yè)。在一些發(fā)達國家， 圍繞老年人消費市場應運而生的企業(yè)目前已經初步形成了一個現(xiàn)代商品和服務的產業(yè)延伸鏈，在老年餐飲、保健、文化娛樂、康復保健、旅游、住宅、社區(qū)服務業(yè)等產業(yè)方面發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?, 其中，在銀發(fā)產業(yè)中，增長最快、最具潛力的是養(yǎng)老機構。據調查， 60 歲以

11、上老年人口余壽中有三分之二的時間處于帶病生存，需要不同程度的照料， 5的老年人有入住養(yǎng)老機構的愿望。目前，發(fā)達國家的社會服務業(yè)收入占 GDP總值的 60以上，而我國僅占 GDP的 40左右，發(fā)展相對緩慢、潛力最大的恰恰就是養(yǎng)老服務業(yè)。養(yǎng)老產業(yè)大有可為，特別是傳統(tǒng)醫(yī)療體系無法解決，而人們生活中廣泛面對的“亞健康”問題，是一個巨大的市場空白。該項目的建設理念極大提煉了中西健康文化與涵， 能夠協(xié)助建設高品質的健康住宅，在房地產市場通過知識附加值 創(chuàng)造新的健康住宅的全新理念。結合本項目的實際情況，在原有策劃基礎上，進行重要的創(chuàng)新，充分考慮中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構項目的具體特點， 進行針對性策劃。3

12、、養(yǎng)生養(yǎng)老公寓現(xiàn)狀養(yǎng)生公寓 70 年代初始創(chuàng)于北歐，我國目前不同規(guī)模的養(yǎng)生公寓很少，規(guī)模都比較小。很多城市的養(yǎng)生公寓建設尚處于啟動階段，這學習參考.是具有相當生命力的房地產商品新類型?？v觀目前比較平談的養(yǎng)生養(yǎng)老旅游度假市場，面對這一新興的健康需求，發(fā)展前景是誘人的。雖然它沒有巨額的回報，但其長遠性和穩(wěn)定性也是其他產業(yè)難以相比的，而且它是一項民心工程， 值得我們充分關注。根據養(yǎng)老旅游度假客戶的不同類型需求，建議采用產權銷售與出租服務相結合的辦法開發(fā)產權式國際康復療養(yǎng)別墅，可以爭取縣委縣政府和養(yǎng)生協(xié)會的指導，爭取開發(fā)的優(yōu)惠政策。三、中國養(yǎng)老模式分析1、養(yǎng)老市場分析養(yǎng)老學會養(yǎng)老與護理專業(yè)委員會最近對

13、北京市場開展了老年養(yǎng)老需求的社會調查， 普遍的反應了我國老人在個體情況和對于老年公寓的意愿，其調查結果如下：（ 1）在個人情況方面：性別比例：男性占46.57%，女性占 53.43%。男女比例基本協(xié)調；婚姻狀況：有配偶所占比例最高， 83.2%，排在第二位的是喪偶，僅占 14.5%，最后是離婚和未婚，各占 1.7%和 0.5%。在所調查的總體樣本中，大多數老人還是有配偶的；文化程度：中小學、初中、高中、大專及以上所占的比例依次增加，分別為 11.9%、21.8%、23.3%和 43%。大專以上文化程度的占總樣本的 43%,這說明調查中目標群體的選擇還是比較恰切的；學習參考.家庭同住人員：配偶、

14、兒子、女兒、子/ 女、其他、保姆和親友所占比例依次下降， 應答人數百分比分別為40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和 0.9%。配偶同住的比例最高，這就與圖1.2 中有配偶的比例最高相一致；包括自己在的家庭人數：家庭總人數中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分別為26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和 2.6%；健康狀況：健康狀況一般所占的比例最高，達 44.6%，其次是比較好，占 37.8%，然后是不好，占 9.1%；最后是非常好和很差，分別占 7.8%和 0.6%。大多數調查對象的健康狀況介于一般和非常好之間，只有不到 10%的

15、老人的健康狀況是令人擔憂的；自理情況：完全自理、需要一定的照顧和基本不能自理所占的比例分別為 87.9%、11.1%和 1.1%；現(xiàn)住房類型：板樓高達 64.3%，其次為塔樓，占 20.9%，最后是其他和平房， 各占 7.5%和 7.3%。大多數老年人住在板樓和塔樓中，只有很少數住在平房或其他類型的房屋中；現(xiàn)居住面積：現(xiàn)在居住面積為 50 平米以下、50-70 平米、70-90平米、90-110 平米和 110平米以上的比例分別為 16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和 10.2%?？梢?70%的老年人現(xiàn)在的居住面積在 50-110 平米之間；現(xiàn)在個人月均收入： 1000-1500

16、元的最多，占 31.1%；其次為 1500-2000 元和 1000 元以下，分別占 19%和 18.2%，最后是依次遞減學習參考.的 2000-2500 元、2500-3000 元、3000-3500 元、3500-4000 元和 4000元以上，分別為13.5%、9.9%、5.2%、1.9%和 1.2%。50%的調查對象的月平均收入在1000-2000 元之間，2000 元以上的占 30%左右，只有18.2%在 1000 元以下；現(xiàn)在家庭戶月均收入：家庭戶月平均收入在500 元以下、 500-1000 元、1000-1500 元、1500-2000 元、2000-2500元、2500-30

17、00 元、3000-3500 元和 3500 元以上的分別占回答總數的2.63%、16.25%、17.89%、16.47%、11.09%、9.66%、7.68%和 18.33%。（ 2）在入住老年公寓意愿方面，調查結果如下：入住老年公寓意愿：有 55.6%的調查對象考慮在一定的條件下或長期或短期居住在老年公寓，有 44.4%的調查對象不考慮在老年公寓養(yǎng)老。在選擇老年公寓國營和民營性質方面：只要服務和設施好，都可以選擇的所占比例最高，占 58.6%，只選國有的占 26.7%，不能確定的占 10.7%，民營的也沒關系的占 4%?？傮w來講，只有 26.7%的被試者選國家開辦的養(yǎng)老機構，除去不能確定的

18、10.7%外， 62.6%的學習參考.調查對象有選擇民營機構來養(yǎng)老的傾向。養(yǎng)老住房考慮： 96 人未對本題作答外，在做出回答的 858 名調查對象中， 在經濟情況允許的情況下， 不考慮購買一套專為養(yǎng)老的住房的比例高達 69.7%，考慮購買的占 24.2%，不能確定的僅有6.1%。希望選擇的養(yǎng)老住房面積： 58.6%的調查對象希望居住在 60 平米左右的兩居室里， 24.7%的人希望住在 40 平米左右的一居室里，只有 16.7%的調查對象希望住在 100 平米以上的多居室里。學習參考.更喜歡的老年公寓類型： 59.24% 的老人選擇住在樓高六層、帶電梯的 A 公寓中， 40.76%的老人選擇住

19、在樓高三層、不帶電梯的 B 公寓中。更愿意選擇的房間類型：高達 77.5%的調查對象更愿意選擇公用樓梯的平層式住宅，只有 22.5%的調查對象更愿意選擇戶帶樓梯的躍層式住宅。學習參考.老年公寓環(huán)境：在交通便利的情況下，選擇方便同時吵鬧的市區(qū)的調查對象占 24%，選擇距離遠同時安靜的郊區(qū)的老人占 68.3%，選擇其他類型的僅占 7.8%。（ 3）在老年公寓設施服務需求方面醫(yī)療需求： 老年公寓除擁有專業(yè)的醫(yī)務人員外， 61.6%的調查對象認為還應具備老年?？漆t(yī)院， 36%的老人認為還應具備醫(yī)務室，只有 2.4%的老人認為應該具備其他。學習參考.老年公寓必備設施服務：如下表所示，在希望老年公寓必備的

20、設施服務的諸選項中，以“應答人數百分比”為例，選擇餐廳的比例最高，達15.4%，其次為圖書室和健身房，各占14.3%和 14.2%，然后是小賣部和棋牌室， 分別占 13.1%和 11.4%，最后依次是美發(fā)室、種植、茶室、垂釣、門球和其他。老年公寓必備設施服務應答次數百分必備設施應答頻次應答人數百分比比圖書室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂釣1403.715.8門球1213.213.7學習參考.餐廳58915.466.6小賣部50013.156.5茶室2225.825.1美發(fā)室3439.038.8種植3208.436.2其他601.66.8總計38

21、15100.0431.1老年公寓房間必備設備設施：本題中，在做出回答的 886 名調查對象中，以應答次數百分比為變量比較依據，從高到低依次為、電視、呼救系統(tǒng)、冰箱、洗衣機、餐桌、安全扶手、浴缸、寫字臺、書柜、電腦和其他， 分別占應答人數的 13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、 8.8%、 7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和 0.6%。老年公寓必備服務項必備服務必備服務應答人數百分比應答次數百分比定期體檢70422.080.0日常保健47714.954.2日常護理38211.943.4學習參考.送餐服務40912.846.5定期郊游46114.452.4定期聯(lián)

22、歡32010.036.4老年大學2638.229.9法律咨詢1755.519.9法律咨詢120.41.4總計3203100.0364.0 廚房需求：老年公寓處提供公共餐廳外，54%的調查對象希望廚房里能備有簡單灶具， 15.3%的老人希望廚房備有全套灶具， 29.% 的調查對象認為房間有沒有廚房無所謂， 1.4%的老人廚房里需要其他用具。（ 4）在經濟承受能力方面費用支付形式：在支付養(yǎng)老機構的服務費用時，有每月支付學習參考.的也有一次性支付的， 75.8%的老人只選擇每月支付，不考慮一次性支付的占 10.6%，價格和服務有優(yōu)惠時或可以獲得經濟回報時選擇一次性支付的分別占 9.2%和 2.4%。

23、費用承受能力：在基本的居住、飲食、醫(yī)療等要求得到滿足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的費用在 1000 到 1200 元之間，26.7%的調查對象可以承受每月 1200-1500 元的費用， 9.2%的老人選擇 1500-2000 元，能每月承受 2000 元以上費用的很少，只占 1.9%。一次性費用支付能力：選擇不考慮的比例最高，占58.2%，以下依次為選擇15 萬、 20 萬、 25 萬、 30 萬、 35 萬、 40 萬、 45 萬。學習參考.費用支付來源：選擇用自己的積蓄負擔費用的占最大的比例為 71.3%，以此為用住房置換、子女的資助和其他。目前擁有的理財方式：選擇銀行儲蓄作為

24、里采訪時的比例最高為 89.5%，其它依次為國債、基金房地產、信托。學習參考.未來投資計劃：在未來六個月的投資計劃中選擇儲蓄的比例最高為 59%，其它依次為國債、人民幣理財、基金、房地產、氣候、信托。期望的投資回報率：在期望的投資回報率中， 5%的回報率選擇最高為 48.5%，其它依次為 10%、2%、7%。學習參考.（ 5）在社會行為方面入住人員要求：在共同生活的人群要求中，希望與自己相仿的比例最高占 57.6%，其它依次為普通人群、高級知識份子。合住意愿：選擇合住意愿中，愿意自己居住的比例最高為 44%，其它依次為生活習慣相同和愿意合住。學習參考.希望子女看望周期：在希望子女探望周期中，希

25、望每月探望和每周探望的比例相對最高，分別為40.1%和 39.3%，其它依次為半年和無所謂。心理健康服務需求：在心理服務需求上選擇組織活動的比例最高為 50.9%，其它依次為無所謂和需要專業(yè)人員。學習參考.參與工作的意愿：在選擇參與社會工作的選擇上選擇可以的比例最高為 50.4%, 其它依次為無所謂、不完全、不愿意。日常用品的使用：在使用日常用品的選擇上選擇使用自己的比例最高為 71.3%，其它依次為無所謂、統(tǒng)一提供。學習參考.（ 6）小結從入住意愿上可以看出，一半以上的老人能夠接受入住養(yǎng)老公寓，從絕對數量上來說，這是一個相當龐大的數字，管中窺豹可見一斑，從北京這份調查中可以看出，我國的養(yǎng)老服

26、務業(yè)大有可為，但在老年公寓設施服務需求上， 老年人對醫(yī)療保障等方面要求比較高，說明養(yǎng)老機構在加強各種活動及精神撫慰等軟件方面要求很高，在費用支付來源中，自己支付的占絕對比例，以此，需結合老年人的消費習慣，開辦養(yǎng)老服務機構。2、適合我國國情的老年居住模式探析鑒于我國人口老齡化的特點， 經濟社會發(fā)展水平的制約， 綜合傳統(tǒng)家庭文化觀念的影響，以家庭居住為核心，以社區(qū)服務為依托，以養(yǎng)老機構為補充的老年居住模式適合我國國情，是一種最佳選擇。（1）以家庭居住為核心居家一直是我國最主要的老年人口的戶居方式。 根據第五次全國人口普查長表資料，在 12798.21 萬老年人口中，有 12755.98 萬老學習參

27、考.年人口居住在家庭戶中，其比例高達 99.67 ，只有 42.23 萬老年人口居住在集體戶中，其比例僅為 0.33 。之所以提出以家庭居住為核心是因為：中華民族有孝敬老人的優(yōu)良傳統(tǒng)。 在源遠流長的中國傳統(tǒng)文化中，孝文化無疑占有一定的地位。 “四世同堂”，與父母共居無疑是盡孝的基本形式。適合養(yǎng)老模式的發(fā)展。2006 年 3 月 1 日，全國老齡工作委員會辦公室常務副主任本公在第二次全國老齡工作會議上指出：中國提倡的“居家養(yǎng)老”模式是最經濟、見效最快、符合中國國情的，也是經濟上、精神上、感情上讓老人滿意的養(yǎng)老模式，符合老人生理、心理的發(fā)展。許多老年人在身體健康狀況允許的情況下，一般傾向于與子女分

28、居，但隨著年齡的增長，健康狀況的下降，特別是當行動自由越來越不方便之時，又希望能與子女住在一起， 以便能得到子女的照顧。另外，多數老人有“金窩銀窩，不如自家土窩”的居家心理，愿意在自家頤養(yǎng)天年，希望兒滿堂、喜歡子繞膝。老年住房條件的改善為“合居”提供了可能。“五普”期間，我國 80 歲以上老年人均住房面積 50 以上的占同齡人口的 66 。據老齡科研中心 2000 年底對 20 省 2 萬多名 60 歲以上老年人的抽樣調查，城市老人每戶擁有住房 3 間多，戶均面積約 70 平方米， 90%以上老人有單獨住房，農村老人戶均住房4 間，面積達 80 。毗鄰式是家庭居住模式的最優(yōu)形式。老年居住模式中

29、的合居式、獨居式、毗鄰式都以家庭居住為核心，但鑒于三種形式的優(yōu)缺點，毗鄰式模式無疑是最優(yōu)形式。 “分得開、住得近” 、“分而不遠”的代際學習參考.互助型老年住宅（即毗鄰型，作者注） ，有其它類型不可替代的優(yōu)點。它既符合家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)模式， 又同社會養(yǎng)老相結合， 保證了子女家庭的獨立性，真正體現(xiàn)了代際間的“互助” 。同時，這類住宅對現(xiàn)有住宅形式沒有太大的沖擊，只是更充分利用了己有住宅。為此，政府應通過各種政策鼓勵、支持家庭與老人共同居住，積極開發(fā)設計“同樓居”住宅和“ 11”連體式親情戶型。前者是指兩代或多代同住一棟，上層為年輕夫婦及孩子，下層為老人；后者是將一個大戶型拆分為兩個小戶型。（ 2）

30、以社區(qū)服務為依托居住離不開住宅， 住宅脫離不開社區(qū)。 以社區(qū)為單位的專為老年人服務的設施和機構， 既可為老年人的日常生活提供便利也可提供深層的入宅服務。 社區(qū)服務是對家庭功能的補充和完善， 是家庭居住形式的擴大和延化。 五普資料表明： 2002 年，我國空巢老人戶占 65 歲及以上老人家庭戶的 22.83 。老年空巢家庭在大城市尤其突出， 2003 年，北京老年空巢家庭比例為 34%，上海為 34.8% ，天津 36.5%。農村老人單獨居住的比率已高達27.6%。對于空巢老年家庭， 社區(qū)服務的作用尤其重要。提倡以家庭居住為核心的同時必須兼顧社區(qū)服務，以便為老年人創(chuàng)造一個優(yōu)越、 舒適、安全的生活

31、環(huán)境與居住環(huán)境。（ 3）以養(yǎng)老機構為補充隨著居家養(yǎng)老功能的弱化，老年人對養(yǎng)老機構的需求越來越大。據中國老齡科研中心調查資料顯示，北京市 50 歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4 萬和 30.8 萬。學習參考.但是，據統(tǒng)計： 2005 年國家舉辦的社會福利機構有 1364 個，收養(yǎng)人數為 11.8 萬；集體舉辦的敬老院有 39377 個，收養(yǎng)人數達 64 萬人；再加上老年公寓等其他類型福利機構， 目前能為老年人提供服務的床位僅有 97.7 萬，不足全國老人總數的0.8%。所以說，老人養(yǎng)老機構居住僅是補充。 美國的研究人員認為， 入住養(yǎng)老機構應該是老年人口中最衰

32、老和最不能自理的人的選擇，中國、外國都是如此。美國住養(yǎng)老院者的平均年齡是82 歲，每千名 65 歲 70 歲以上的老人中只有12 名住養(yǎng)老院，即使在85 歲以上的老人中，也不過占23.7 ，荷蘭住養(yǎng)老院者的平均年齡是84 歲，住養(yǎng)老院的只占7。目前老人不愿入住養(yǎng)老機構的原因不外乎傳統(tǒng)養(yǎng)老機構如福利院、敬老院等收費低，但大多面積窄小、功能單一、設施舊、缺少專業(yè)護理人員；現(xiàn)代興起的老年公寓配套設施齊全、服務質量高， 但價格之高普通家庭難以承擔。以家庭居住為核心， 以社區(qū)服務為依托， 以養(yǎng)老機構為補充的毗鄰型老年居住模式順應老齡化發(fā)展的需要，有利于整合家庭、社區(qū)、社會資源，滿足宏觀（社會） 、中觀（

33、家庭）、微觀（老人）的不同需求。四、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構項目理念設計中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構是 全新養(yǎng)生養(yǎng)老生活的領跑者，是一個以美國太陽城中心為藍本設計建設的符合中國特色的大型養(yǎng)老生活社區(qū)。旨在創(chuàng)建和實現(xiàn)一種全新的家庭生活結構觀念和全新學習參考.的健康生活理念，簡單的概括可以總結為全新健康生活的四個現(xiàn)代化：1、環(huán)境生活自然化項目周邊具有濱河山地景觀，山水相依相伴，地塊優(yōu)美的河濱環(huán)境，天然的原生林盤，整個區(qū)域空氣清新，環(huán)境生活與大自然相依相伴，是養(yǎng)老生活的理想之地。2、社區(qū)生活豐富化社區(qū)組織和自發(fā)性質的俱樂部和協(xié)會，層出不窮。老年大學、圖書館，園藝區(qū)， 自娛農場 專門提供的電瓶車，

34、為你去社區(qū)任何地方提供方便。提供健身房、室游泳池、室網球場、桌球室，更有高爾夫球場等體育場所。3、家庭生活層次化豐富的活動區(qū)域，提供與母親郊游垂釣， 與父親競技揮桿的可能。社區(qū)的酒店為觀光旅游的人們提供完善的服務。 規(guī)化社區(qū)幼兒園， 添一份祖情深，減一份日常繁瑣。時間儲蓄，自我管理。4、養(yǎng)老保健科學化省科學養(yǎng)生促進會將參與項目的經營和管理， 并將國際先進的現(xiàn)代健康管理體系和科學養(yǎng)生養(yǎng)老技術引入該項目。協(xié)會技術力量雄厚，具有豐富的健康管理經驗。協(xié)會作為本項目的技術支援伙伴，將學習參考.為項目提供專業(yè)的養(yǎng)老健康評估軟件并為本項目的商業(yè)計劃（包括項目建議書、項目規(guī)劃和經濟可行性分析）提供全程的策化。

35、五、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構建筑規(guī)劃方案1、目標達成進行市場細分， 在市場差異化方面下功夫， 關注老年住宅與度假市場，通過大膽創(chuàng)新贏得市場份額。2、規(guī)劃要點四星級健康假日酒店 10000 平方米；高檔別墅、養(yǎng)生公寓 38 萬平方米；主題養(yǎng)生會所及相關最具特色的老年社區(qū)， 吸引國際以及國較為富裕的中老年消費群體和退休人群康療、休閑、度假、居住。本項目占地 400 畝，總建筑面積 50 萬多平方米的國際養(yǎng)老度假圣地，將中西健康養(yǎng)老文化融為一體， 不僅能夠為中老年人提供健康醫(yī)療與服務，而且能夠為游客提供健康服務，起到生命加油站，人體大修廠的作用。3、項目建議（ 1）大面積綠化，綠化率超過40%，

36、增加健康養(yǎng)生花卉的種植量。（ 2）注重自然采光與太陽能利用，全面注意節(jié)水、節(jié)電，污水學習參考.連入市政管道，避免直接對江水造成污染。（ 3）積極采用適合生態(tài)住宅的新工藝、新產品與新設備，例如積極采用綠色建材。（ 4）所有房間采用綠色裝飾材料，由省裝飾協(xié)會監(jiān)督裝飾，實現(xiàn)綠色裝修。（ 5）項目的水景采用循環(huán)利用方式，在路徑中有目的設置凈化濕地，種植具有水質凈化作用的植物。（ 6）生態(tài)住宅與酒店式公寓等開發(fā)要有所創(chuàng)新，實現(xiàn)社會、環(huán)境、經濟效益的統(tǒng)一。（ 7）建議項目開發(fā)前請科學養(yǎng)生促進會的生態(tài)住宅專家給予指導，開發(fā)過程中開始中國生態(tài)健康住宅的認定工作， 為項目的社會性奠定堅實的基礎。六、中國德昌國際

37、健康養(yǎng)老服務機構的理念設計項目開發(fā)同樣存在開發(fā)戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題。尋求項目開發(fā)模式的突破，就是要打破房地產就是建筑與環(huán)境的局限，跳出單一度假村狹小的專業(yè)疇，把握新世紀客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，達到將養(yǎng)老、旅游、體育、文化產業(yè)等與房地產大膽嫁接。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標，專業(yè)房地產開發(fā)創(chuàng)新是實施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗標準。戰(zhàn)略創(chuàng)新是企業(yè)競爭靈魂， 只有理念突破才能避免大量同質化地產項目，才能繁榮建筑文化，避免國家的巨大經濟損失。例如宋城旅學習參考.游房地產項目的成功， 就是成功的將旅游文化與房地產成功嫁接的實例，它不僅挖掘了宋代文化精華，而且在其它項目博采歐美文化之所長。靈感曾經是

38、詩人和文學家的專利， 初唐的著名詩人王勃曾經在27歲以前寫出千古名句：落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色。隨著人們對思維科學的深入專研，人們對靈感思維的認識發(fā)生了深刻的變化，靈感思維不僅存在于文學創(chuàng)造中，而且普遍存在科學實踐中， 甚至以抽象思維為主的數學家研究抽象的數學也需要詩人的想象力和靈感。在 1978 年的全國科技大會， 中國科學院院長郭沫若先生號召廣大科技者向科學進軍，指出科學的春天來到了，要敢下五洋捉鱉，敢上九攬月，不要把想象和靈感都讓詩人獨占了。理念設計是項目的靈魂。 鑒于項目地塊優(yōu)美的河濱環(huán)境， 特別是德昌安寧河谷活水資源， 通過專家的策劃以山水景觀和活水保養(yǎng)為特征的健康養(yǎng)生理念獨樹

39、一幟，使其具有權威性和排它性。七、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構的人才經營規(guī)劃人才是地產企業(yè)生產要素中最活躍的因素，人才的經營要求不僅要把人才當作智力資本， 而且是特殊的資本。 讓員工滿意是企業(yè)領導人的責任，因為外部顧客的滿意是依靠部高效率和忠誠的員工提供的，企業(yè)有責任為員工提供滿意的服務，不斷根據企業(yè)的發(fā)展?jié)M足員工物質待遇、精神激勵與學習的需求。我們在企業(yè)經營實踐中，不僅要吸引真正有創(chuàng)造力優(yōu)秀人才加盟，而且將研究生培養(yǎng)機制與企業(yè)人才培訓機制相互結合，將員工的學習參考.日常工作與研究工作相互結合。中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構是現(xiàn)代科技與傳統(tǒng)養(yǎng)生文化、 現(xiàn)代會所經營相結合的產物， 只有優(yōu)秀的經營人

40、才， 才能按照系統(tǒng)工程的要求經營好的國際健康養(yǎng)老基地。 公司在健康會所經營方面已經作出有益的探索。1、負責人要求是職業(yè)經理人， 具備豐富的健康養(yǎng)生知識， 非常擅長企業(yè)管理經營。2、醫(yī)療專家對于老年病及慢性病，尤其是高血脂、高血壓、高膽固醇具有較深研究3、食療專家配餐專家4、養(yǎng)老護理師經過專業(yè)培訓，并有豐富實踐經驗的專業(yè)人員作為各護理小組的負責人。八、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構的項目設置規(guī)劃設想項目規(guī)劃原則， 注重健康養(yǎng)生理念設計與項目的一致性，注重不學習參考.同項目之間服務健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、營養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達到安全減肥目的。 項目注重電腦技術應用， 方便人們使用。注

41、重天然養(yǎng)生環(huán)境于是室健康服務項目的配合， 注重健康服務項目的獨創(chuàng)性。1、健康檢測中心引進國外先進的人體成份分析儀， 結合國家體育總局頒發(fā)的 全民健身身體素質達標標準和醫(yī)療機構的常規(guī)項目，開展獨具特色、全面反映人群健康狀況的檢測套餐服務。 我們將組織多名醫(yī)療與健康養(yǎng)生專家，根據您的檢測和評價結果， 為您量身定制出一套集運動健身指導、營養(yǎng)配餐、心理調節(jié)、養(yǎng)生服務為一體的健康養(yǎng)生指導方法，全面科學地指導您保養(yǎng)好自己的健康，為您的生命加油。（ 1）成長發(fā)育檢測指導套餐。（ 2）形體保持檢測指導套餐。（ 3）減肥塑身指導套餐。（ 4）健美健身檢測指導套餐。（ 5）動力源泉檢測指導套餐。（ 6）疾病預防檢

42、測指導套餐。（ 7）膳食營養(yǎng)檢測指導套餐。（ 8）養(yǎng)生保健檢測指導套餐。（ 9）心理保健與精神衛(wèi)生檢測指導套餐。（ 10）兒童學習障礙檢測指導套餐。學習參考.2、活水保養(yǎng)中心將優(yōu)質地下水或經過人造礦物化處理水引入到中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構，以活水保養(yǎng)為中心，設置礦物水室沐浴，滿足游客與業(yè)主水浴需求，起到血管體操的作用。對心、肺、腎及消化系統(tǒng)，對體的重要器官都有良好的效果。 陽光浴與活水保養(yǎng)中心相連， 方便沐浴的人們作陽光浴。水療中心獨具特色，集運動、健身、水療、養(yǎng)生、美容、塑身、餐飲、休息及戲水之全方位頂級功能設施于一體的健康水療中心。3、個性化 SPA參考湯泉高爾夫， 針對不同客戶需求，

43、 采用個性化方案設計，分為淡、濃礦化水、普通活水、人造海鹽水 SPA 區(qū)等等。4、茶文化中心茶文化是中國的專利， 日本對中國的茶文化進行深入研究并改進為茶道。德國醫(yī)學專家在癌癥治療的研究過程中， 發(fā)現(xiàn)中國綠茶對于癌癥預防具有重要作用， 導致中國綠茶在德國出口量急劇上升。 正確飲茶不僅有利于身體健康，而且通過茶文化，有利于文化交流。大量的事例證明，茶的確具有養(yǎng)生保健、延年益壽、強身美容、防治疾病等功效，但飲茶不當也會損害健康。 通過專家配置不同種類的養(yǎng)生保健茶葉，指導客人正確選用。學習參考.5、中醫(yī)減肥美容中心中醫(yī)美容室：在引進人才的基礎上， 從中選出重點中藥美容配方，針對常見美容問題，提供美容服務。（ 1）明科健康管理有限公司主持研制健康管理與慢性病咨詢系統(tǒng)軟件中，文字容達 60 萬字，覆蓋各種人群和常見疾病與亞健康，收集治療和保健美容方劑余首， 藥膳食譜余， 藥物與食物余味，并利用電腦優(yōu)勢，對于這些方藥從服、外用、功效、主治等多方面進行了分類， 為臨床應用及健康醫(yī)療咨詢與健康產品的研制開發(fā)提供了全面的基礎資料。（ 2）引進日本丸高集團康復理療儀，全面調理各種勞損與骨關節(jié)系統(tǒng)的損傷。針灸美容室： 為人們提供針灸美容服務， 將養(yǎng)生保健與美容結合起來。針灸美容美體與其他美容方法相比具有如下特點：簡便易行，經濟安全標本兼治，療效可靠防治一體，強身保健唐代大醫(yī)