2014年第一季度全國主要城市地價監(jiān)測報告

1、2014年第一季度全國主要城市地價監(jiān)測報告全國主要監(jiān)測城市指105個監(jiān)測城市；重點(diǎn)監(jiān)測城市指直轄市、省會城市和計(jì)劃單列市。根據(jù)全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的最新數(shù)據(jù)，2014年第一季度全國重點(diǎn)區(qū)域和主要城市地價狀況分析如下：一、總體情況(一)地價水平溫和上漲，環(huán)比增幅收窄，同比增長率趨穩(wěn)2014年第一季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3412元米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為6415元米、5139元米和712元米。 圖1 全國主要城市分用途地價水平（元/米）綜合、商服、住宅地價環(huán)比增幅收窄，工業(yè)地價增速持續(xù)低位上揚(yáng)。第一季度，全國主要監(jiān)測城市綜合地價環(huán)比增速為1.89%，漲幅連續(xù)7個季度擴(kuò)張后首次

2、收窄，較上一季度下降了0.17個百分點(diǎn)；商服地價環(huán)比增長率較上一季度放緩0.56個百分點(diǎn)，為1.73%；住宅地價仍保持較快速上升，環(huán)比增長率為2.11%，但增速較上一季度回落0.53個百分點(diǎn)；工業(yè)地價環(huán)比增速呈加速上升趨勢,為1.71%，較上一季度增加了0.39個百分點(diǎn)。圖2 全國主要城市分用途地價環(huán)比增長率曲線圖（%）綜合、商服、住宅地價同比增速仍處于較高位運(yùn)行 環(huán)比指標(biāo)（A）：A3%為高位，3%A2%為較高位，2%A1%為溫和上行，1%A-1%為平穩(wěn)波動；同比指標(biāo)（A）：A10%為高位，10%A7%為較高位，7%A4%為溫和上行，4%A0%為平穩(wěn)波動，下同。，但漲幅趨穩(wěn)。第一季度，全國主要

3、監(jiān)測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價同比增長率分別為7.63%、8.17%、9.52%、5.27%，較上一季度分別上升了0.61、0.24、0.57和0.82個百分點(diǎn)，連續(xù)6個季度保持加速上漲。其中，綜合、商服、住宅地價同比增速較快，處于較高位運(yùn)行；工業(yè)地價保持溫和上行。圖3 全國主要城市分用途地價同比增長率曲線圖（%）重點(diǎn)城市定基地價指數(shù)持續(xù)上升。2014年一季度，以2000年為基期的重點(diǎn)城市平均地價指數(shù)持續(xù)上升，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價指數(shù)分別為224、235、264、177，較上一季度分別增加6、5、7、4個點(diǎn)。圖4 2000-2014年一季度重點(diǎn)城市分用途地價指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測城市中，地價總

4、體水平為4863元米，較上季度增長2.71%，較去年同期增長10.19%。商服、住宅和工業(yè)地價水平分別為8354元米、7246元米和914元米；環(huán)比增長率分別為2.42%、2.75%和2.77%；同比增長率分別為10.22%、12.17%和7.71%。圖5 重點(diǎn)城市綜合地價環(huán)比、同比增長率曲線圖（%）(二)長江三角洲地區(qū)各用途地價環(huán)比、同比增速全面回落；珠江三角洲地區(qū)除商服地價環(huán)比、同比增幅收窄外，其他用途地價增幅仍保持加速上漲趨勢；環(huán)渤海地區(qū)地價環(huán)比增速呈低速、平穩(wěn)態(tài)勢2014年第一季度，三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價水平均高于全國總體水平,保持上升態(tài)勢。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價水平

5、分別為4941元/米、5105元/米、3607元/米。 圖6 2014年第一季度三大重點(diǎn)區(qū)域地價水平（元/米）圖7 2014年第一季度三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價增長率（%）從環(huán)比增長率看，長江三角洲地區(qū)綜合地價增長率低于其他兩大區(qū)域，較上一季度收窄了0.53個百分點(diǎn)，為0.82%；珠江三角洲地區(qū)綜合地價增長率仍處于高位運(yùn)行，為4.95%，較上一季度上升1.80個百分點(diǎn)；環(huán)渤海地區(qū)綜合地價增幅低速增長，為1.51%，較上一季度上升了0.37個百分點(diǎn)。分用途看，長江三角洲地區(qū)各用途地價增速均呈回落態(tài)勢，珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)商服地價漲幅均收窄。其中，長江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增速較上一季度分別放

6、緩0.48、0.79和0.30個百分點(diǎn)，增長率分別為0.32%、1.18%、0.74%。從長江三角洲地區(qū)的監(jiān)測城市看，除上海市各用途地價增速明顯外，區(qū)內(nèi)其他12個監(jiān)測城市各用途地價增速基本在-0.6%1.5%區(qū)間內(nèi)。珠江三角洲地區(qū)商服地價持續(xù)放緩，較上一季度明顯收窄，回落了2.38個百分點(diǎn)；住宅和工業(yè)地價增幅仍高于其他兩大重點(diǎn)區(qū)域平均水平，處于高位運(yùn)行，分別為4.86%、5.77%，較上一季度上升了0.77和3.40個百分點(diǎn)，其中，工業(yè)地價增長迅速，監(jiān)測區(qū)域內(nèi)的廣州市和深圳市工業(yè)地價增長率分別達(dá)到6.22%和8.95%。環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增速均保持低速增長，商服地價增速較上一季度回

7、落0.07個百分點(diǎn)，住宅、工業(yè)地價增速分別上升了0.24、0.65個百分點(diǎn)，增長率分別為1.53%、1.81%、1.16%。圖8 三大重點(diǎn)監(jiān)測區(qū)域分用途地價環(huán)比增長率（%）從同比增長率看，長江三角洲地區(qū)綜合地價增速為4.71%，較上一季度收窄0.43個百分點(diǎn)；珠江三角洲地區(qū)綜合地價持續(xù)快速增長，繼續(xù)保持高位運(yùn)行,達(dá)到15.37%，較上一季度上升了2.62個百分點(diǎn)；環(huán)渤海地區(qū)綜合地價低速增長，為5.11%，較上一季度上升了0.45個百分點(diǎn)。分用途看，長江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增幅均呈回落態(tài)勢，分別較上一季度收窄1.30、0.35、0.06個百分點(diǎn)，增長率分別為3.88%、6.96%、2.

8、97%；珠江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增長率快速上升，高于其他兩大重點(diǎn)監(jiān)測區(qū)域及全國平均水平，處于高位運(yùn)行，分別達(dá)到12.92%、19.63%、12.84%，其中，商服地價增速較上一季度回落0.75個百分點(diǎn)，住宅和工業(yè)地價增速則分別上升了1.95、3.81個百分點(diǎn)。環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增速加速上升，分別為7.88%、6.65%、2.50%，較上一季度上升了0.59、0.80和0.01個百分點(diǎn)。圖9 三大重點(diǎn)監(jiān)測區(qū)域分用途地價同比增長率（%）(三)東部地區(qū)綜合地價環(huán)比、同比增長率均呈快速上升態(tài)勢；西部地區(qū)綜合地價環(huán)比、同比增幅收窄；中部地區(qū)綜合地價環(huán)比增速回落，同比增長率則加速上升

9、 2014年第一季度，全國重點(diǎn)城市中，地價水平呈東高、西次、中低的布局。東部地區(qū)平均地價高于全國和中西部地區(qū)，西部與中部地區(qū)平均地價均低于全國重點(diǎn)城市平均水平。圖10 2014年第一季度東中西部地區(qū)重點(diǎn)城市地價水平（元/米）從環(huán)比增長率看，東部地區(qū)綜合地價快速增長，為3.40%，處于高位運(yùn)行，較上一季度上升0.73個百分點(diǎn)；中部和西部地區(qū)綜合地價增長率為減速上升，較上一季度分別下降了1.92和0.61個百分點(diǎn)，增幅為2.90%和0.94%。從同比增長率看，東部和中部地區(qū)綜合地價呈快速增長態(tài)勢，分別達(dá)到11.51%和12.29%，處于高位運(yùn)行，較上一季度上升了1.54和2.66個百分點(diǎn)，其中，青

10、島、上海、廈門、廣州、深圳、南昌、太原的綜合地價增長率超過10%；西部地區(qū)低速增長，增速為5.21%，較上一季度收窄0.58個百分點(diǎn)。圖11 2014年第一季度東中西部地區(qū)重點(diǎn)城市綜合地價增長率（%）(四)全國主要監(jiān)測城市中,綜合、住宅地價環(huán)比上漲的城市繼續(xù)減少，近三成城市漲幅收窄，半數(shù)城市的地價增幅處于平穩(wěn)區(qū)間2014年第一季度，全國主要監(jiān)測城市的綜合地價環(huán)比增長率為正的城市由上一季度的93個減少至本季度的90個，其中，漲幅收窄的城市32個。綜合地價環(huán)比漲幅大于3.0%的城市由上一季度的13個減少至10個，54個城市的漲幅穩(wěn)定在-1.0%1.0%；湖州、溫州、蕪湖、成都等4個城市增長率為負(fù)。

11、綜合地價同比上漲的城市97個，同比漲幅超過7.0%的城市由上一季度的36個增至本季度的39個，其中，太原、南昌、廣州、深圳、上海、廈門、呼和浩特、青島等15個城市的地價漲幅超過10.0%；地價同比下降的城市增至7個。住宅地價與綜合地價變化趨勢保持一致，整體運(yùn)行平穩(wěn)，環(huán)比增長率為正的城市88個,較上一季度減少5個，其中，漲幅收窄的城市34個；漲幅超過3.0%的城市由上一季度的17個減至本季度的14個，其中，太原、平頂山、深圳、烏魯木齊、廣州等5個城市的漲幅超過5.0%；成都等9城市出現(xiàn)負(fù)增長。此外，53個城市的漲幅穩(wěn)定在-1.0%1.0%。住宅地價同比上漲的城市由上一季度的99個減至本季度的96

12、個；同比漲幅超過7.0%的城市由上一季度的39個增至本季度的44個,其中，23個城市漲幅超過10.0%，比上一季度少1個城市，太原、廣州、南昌、深圳、上海等5個城市的漲幅超過了15.0%；同比下降的城市有7個。圖12 70個大中城市新建住宅銷售價格和105個城市住宅地價環(huán)比上漲的城市數(shù)量對比情況圖（五）異常交易地塊數(shù)量、平均溢價利率等指標(biāo)明顯下降，市場成交相對平穩(wěn)截至2014年3月31日，一季度上報成交異常交易地塊90宗，較上一季度減少了94宗，降幅超過50%。平均溢價率為104%，環(huán)比、同比分別下降了19和16個百分點(diǎn)。平均競價輪次為84次，環(huán)比上漲17%，同比上漲25%。總體看來，一季度各

13、地成交的異常地塊平均競價輪次有所上升，顯示購地需求和競爭強(qiáng)度依然較高，旺盛，但成交異常交易地塊數(shù)量及平均溢價率呈現(xiàn)下降趨勢，市場成交相對理性。 圖13 2012年以來異常交易地塊成交上報宗數(shù)和月均溢價率統(tǒng)計(jì)情況二、當(dāng)前市場形勢分析（一）國際經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)受季節(jié)性因素和結(jié)構(gòu)性調(diào)整共同影響，增速放緩，社會融資規(guī)模顯著回落，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加強(qiáng)。受宏觀經(jīng)濟(jì)景氣程度影響，地價環(huán)比漲幅收窄。2014年一季度以來，美歐地區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有所回升，但幅度有限，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢。美聯(lián)儲QE繼續(xù)減量和加息預(yù)期進(jìn)一步明確，人民幣階段性貶值的可能性加強(qiáng)，資產(chǎn)價格面臨一定壓力。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長趨緩，部

14、分行業(yè)長期產(chǎn)能過剩、成本階段性上升、利潤空間收窄等因素制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時，受春節(jié)因素和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速的共同影響，經(jīng)濟(jì)存在較大下行壓力。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月PMI指數(shù)為50.3%，盡管繼1、2月份下降之后略有回升，但仍顯示一季度宏觀經(jīng)濟(jì)增長動力不足。多重因素影響下，主要監(jiān)測城市地價環(huán)比漲幅收窄。資金層面，2月末，M2同比增長13.3%，增速維持在2012年6月份以來的較低水平，社會融資規(guī)模顯著回落。受監(jiān)管限制及風(fēng)險策略調(diào)整影響，銀行放貸規(guī)模收縮。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速回落，明顯低于投資開發(fā)增速，利用外資、個人按揭貸款增速等均有顯著下降。個人信貸方面，2月，居民中長期貸款同比減少1.6%

15、，為2012年以來首次負(fù)增長，房貸及公積金貸款依然緊張。資金面收緊增加了市場供需雙方的成本壓力，部分城市出現(xiàn)企業(yè)債務(wù)違約情況。受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)格局調(diào)整，一方面房企負(fù)債率上升，融資意愿加強(qiáng)，另一方面，資金不足的中小企業(yè)降價跑量，引致部分城市房價預(yù)期下跌，逐步向土地市場傳導(dǎo)。尤其是中、西部城市，地價上漲動力明顯減弱，環(huán)比上漲超過3%的城市中，中、西部占30%，較上一季度明顯減少。圖14 2012年-2014年2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源變化情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局（二）分類調(diào)控，市場化主導(dǎo)的管理思路與差別化的區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)調(diào)整策略疊加，城市地價分化日趨明顯中央政府進(jìn)一步明確了深化改革、讓市場

16、發(fā)揮決定性作用的管理思路與措施。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“雙向調(diào)控”、“差別化調(diào)控”、“長效機(jī)制建設(shè)”等目標(biāo)和指導(dǎo)原則更加契合市場運(yùn)行規(guī)律，加之房地產(chǎn)稅立法和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作推進(jìn)的間接影響，有助于形成穩(wěn)定和理性的預(yù)期。地方層面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展規(guī)劃布局、自主調(diào)控市場等政策性因素綜合影響，區(qū)域和城市的地價分化日趨明顯。對住宅地價而言，一方面，部分人口增長緩慢、商品房庫存高、消化周期長的三、四線城市房地產(chǎn)價格有所回落，地價水平漲幅收窄，甚至出現(xiàn)下降跡象；另一方面，部分房價上漲較快的一線城市和區(qū)域熱點(diǎn)城市，通過推廣自住型商品房、限制預(yù)售、調(diào)整公積金貸款額度、增加土地供應(yīng)等措施加大調(diào)控力度，加之2013年第

17、四季度部分城市的調(diào)控收緊新政持續(xù)發(fā)力，一定程度上抑制了需求，市場進(jìn)入觀望期，住宅地價趨穩(wěn)，但仍然維持在高位波動。對商服和工業(yè)地價而言，國家區(qū)域規(guī)劃落實(shí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及地方發(fā)展策略等因素影響顯著。長江三角洲地區(qū)低效產(chǎn)業(yè)退出、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)導(dǎo)入，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，經(jīng)濟(jì)增速階段性回落，商服、工業(yè)地價漲幅收窄；珠江三角洲地區(qū)國家級新區(qū)開發(fā)提速，商服用地競爭門檻提高、商業(yè)辦公物業(yè)飽和度較高，商服地價增幅回落顯著；同時，“三舊改造”加速推進(jìn)，存量工業(yè)用地預(yù)期收益提高，工業(yè)地價增速大幅上漲；環(huán)渤海地區(qū)京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃尚未落地，市場基本處于自調(diào)整和觀望狀態(tài)，各類地價變化穩(wěn)定。總體而言，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

18、穩(wěn)定、市場化程度較高的東部發(fā)達(dá)地區(qū)城市具有較強(qiáng)的修復(fù)和統(tǒng)籌平衡能力，地價環(huán)比、同比增幅平穩(wěn)擴(kuò)張，而中、西部地區(qū)，內(nèi)在基礎(chǔ)不牢，抗壓能力較弱，地價環(huán)比有所下降。（三）土地供應(yīng)總量季節(jié)性回落，符合歷史供地規(guī)律，住宅用地供應(yīng)同比增加，房地產(chǎn)用地供應(yīng)占比增幅明顯全國105個主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)量環(huán)比回落，符合土地供應(yīng)周期性規(guī)律，各類用途宗地中，僅住宅用地供應(yīng)量同比上漲。截至2014年3月31日，2014年第一季度，全國105個主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)面積達(dá)到4.76萬公頃，環(huán)比減少54.11%，同比減少15.73%。其中商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地分別供應(yīng)約0.56、1.31、1

19、.39和1.49萬公頃，環(huán)比分別減少39.04%、41.90%、43.82%和68.36%，同比變化分別為減少8.62%、增加3.40%、減少23.15%和減少23.55%。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)面積季節(jié)性回落，供應(yīng)面積約1.88萬公頃，環(huán)比較上個季度減少41.07%，同比微降0.53%。年初多地保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃剛剛制定，一季度保障性住房用地供應(yīng)略有收縮，供應(yīng)面積約0.17萬公頃，環(huán)比較上個季度減少69.34%，同比減少3.17%。穩(wěn)定供應(yīng)的同時，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，住宅用地占比的增長相對較高，工業(yè)用地占比較去年同期微降，交通水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地占比有所下降。2014年第一季度，商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地供應(yīng)量占建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例分別為：11.86%、27.56%、29.29%、31.29%，分別較上一季度占比提高2.93、5.79、5.37個百分點(diǎn)和降低14.09個百分點(diǎn)。與去年同期相比，分別增加 0.92、增加5.10、降低2.83和降低3.20個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量占土地供應(yīng)總量的39.42%，是2011年2季度以來占比最高的一個