城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(20201230041945)

1、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 1997年 5月 9日建設(shè)部令第 56號(hào)發(fā)布， 2001 年 8月 15日根據(jù)建設(shè)部關(guān)于修改V城市城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 的決定修正） 第一章 總則 第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩 序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共 和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法，制 定本辦法。 第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn) 抵押活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。 地上無(wú)房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有 土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法。 第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法 的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行

2、擔(dān) 保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的 房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵 押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或 者其他組織。 本辦法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人 履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首 期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將 所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程 繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同 在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵

3、押給貸款銀行 作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 第四條 以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用 范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。 第五條 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠(chéng) 實(shí)信用的原則。 依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國(guó)家法律保護(hù)。 第六條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。 第七條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市 房地產(chǎn)抵押管理工作。 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的 城市房地產(chǎn)抵押管理工作。 直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn) 稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管 理工作。 第二章房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 第八條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押: 權(quán)屬有爭(zhēng)議的

4、房地產(chǎn); 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn); 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他 建筑物; 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn); （五） 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的 房地產(chǎn); 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 第九條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng) 當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人。 抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。 房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的 余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。 第十條 以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同 抵押房地產(chǎn)。 但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用 權(quán)

5、隨之抵押。 第十二條 以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的, 其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。 第十三條 國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng) 管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。 第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng) 集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī) 關(guān)備案。 第十五條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資 企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有 規(guī)定的除外。 第十六條 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵 押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī) 定的除外。 第十七條有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有

6、的房地產(chǎn)設(shè)定 抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期 限。 第十八條 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的， 所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定 的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 第十九條以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征 得其他共有人的書面同意。 條 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必 須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。 第二 條 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將 租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃 合同繼續(xù)有效。 條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可 以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng) 估確

7、定。 法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。 三條抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由 抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房 地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵 押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?第二十四條企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原 抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承 擔(dān)。 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房 地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。 第三章房地產(chǎn)抵押合同的訂立 五條 房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵 押合同。 六條 房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容: （一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名

8、、住所; （二）主債權(quán)的種類、數(shù)額; （三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用 地面積以及四至等; （四）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值; （五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用 管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任; 債務(wù)人履行債務(wù)的期限; 抵押權(quán)滅失的條件; 爭(zhēng)議解決方式; 抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn); ）雙方約定的其他事項(xiàng)。 七條 以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，須提交生效的 預(yù)購(gòu)房屋合同。 第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明 以下內(nèi)容: （一）國(guó)有土地使用權(quán)證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào); （二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土 地使用權(quán)出讓金的款額;

9、（三）已投入在建工程的工程款; （四）施工進(jìn)度及工程竣工日期; （五）已完成的工作量和工程量。 第二十九條 抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要 求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改 變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。 第四章 房地產(chǎn)抵押登記 第三十條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起 30 日內(nèi)，抵 押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地 產(chǎn)抵押登記。 第三 條 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效 第三十二條 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交 驗(yàn)下列文件： 一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明； 二）抵押登記申請(qǐng)書； 三）抵押合同； 四）國(guó)有土地

10、使用權(quán)證 、房屋所有權(quán)證 或房 地產(chǎn)權(quán)證，共有的房屋還必須提交房屋共有權(quán)證和其 他共有人同意抵押的證明； 五）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材 料； 六）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料： 七）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。 第三十三條 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。 凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起 7日 內(nèi)決定是否予以登記， 對(duì)不予登記的， 應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人。 第三十四條 以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn) 抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上作他項(xiàng)權(quán)利 記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。 并向抵押權(quán)人頒發(fā) 房屋他項(xiàng)權(quán)證 。 以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在

11、抵 押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人 應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押 登記。 第三十五條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)， 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起 15 日內(nèi)，到原登記 機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。 因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑 物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效 之日起 30 日內(nèi)，到縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門 申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向 同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。 第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理 第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與

12、管理。 抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房 地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、 檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。 第三十七條 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)， 應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán) 轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。 經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。 抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提 前清償所擔(dān)保的債權(quán)。 超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有， 不足部分由債務(wù)人清償。 第三十八條因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地 產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵 押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法

13、清理債權(quán)債務(wù)， 解除抵押合同。 第三十九條抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅 失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措 施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失 使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人 有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。 抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能 在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押 房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。 第六章抵押房地產(chǎn)的處分 第四十條有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分 抵押的房地產(chǎn): （一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又 未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履

14、行協(xié)議的; 抵押人死亡，或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到 期債務(wù)的; 或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到 期債務(wù)的; 抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的; 抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房 地產(chǎn)的; （五） 抵押合同約定的其他情況。 條有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵 押當(dāng)事人協(xié)商可以通過(guò)拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié) 議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。 第四 條抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書 面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí) 書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人 依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 第四十三條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)

15、，以抵 押登記的先后順序受償。 第四十四條 處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新 增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對(duì)處分新增房屋所得，抵 洱權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償O 第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上 建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià) 款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵 押權(quán)人方可優(yōu)先受償O 法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。 第四十六條抵押權(quán)人對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情 況而中止: （一）抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的; （二）抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng) 抵押權(quán)人同意的; （三）發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭(zhēng)議的; （四）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn); （

16、五）其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。 第四十七條處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分 配: （一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用; （二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款; （三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金; （四）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害; （五）剩余金額交還抵押人。 處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。 第七章法律責(zé)任 抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán) 爭(zhēng)議或者被查封、 扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生 的法律責(zé)任。 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈(zèng)與或 者以其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無(wú)效；造成第三人 損失的，由抵押人予以賠償。 第五十條 抵押當(dāng)事人因履行抵押合同或者處分抵押 房地產(chǎn)發(fā)生爭(zhēng)議的，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事 人可以根據(jù)雙方達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；沒(méi)有 仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。 條 因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)