上海辦公樓市場發(fā)展及對經(jīng)濟社會發(fā)展的作用(精)

1、5上海辦公樓市場發(fā)展及對經(jīng)濟社會發(fā)展的作用周建梁上海，一直處在中國經(jīng)濟發(fā)展的前沿， 60 年來，經(jīng)濟社會發(fā)展成就斐然，城市面貌煥 然一新， 人民生活水平不斷提高。 上海經(jīng)濟社會發(fā)展和城市轉(zhuǎn)型， 催生了辦公樓市場的發(fā)展 和壯大。與此同時， 辦公樓市場的發(fā)展， 也對上海經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了積極作用， 作出了重 要貢獻。 本文主要闡述了上海辦公樓市場發(fā)展， 以及上海辦公樓市場發(fā)展對經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn) 生的作用。辦公樓是城市經(jīng)濟活動， 特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體。 無論是上海自身的產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)調(diào)整，還是對外開放、 吸引外資的需要，上海辦公樓市場發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義， 也具 有歷史必然性。建國以來，特別是

2、改革開放以來，上海辦公樓市場從無到有，發(fā)展迅速，不 斷壯大，并逐步走向成熟。上海辦公樓市場的發(fā)展，對城市發(fā)展轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、擴大 對外開放、經(jīng)濟社會發(fā)展和城市功能提升等產(chǎn)生了積極作用。一、概念界定（一）辦公樓 上海的辦公樓市場是一個相對復(fù)雜的市場， 主要包括： 政府部門自己經(jīng)營使用管理的辦 公樓； 企事業(yè)單位自建自用自管的辦公樓； 面向市場用于出租或出售的辦公樓； 此外還有賓 館客房、工業(yè)企業(yè)廠房、閑置倉庫、商業(yè)企業(yè)店鋪、居民住宅改作經(jīng)營性辦公的現(xiàn)象。本文 研究的辦公樓主要界定為：面向市場用于出租或出售的辦公樓，即經(jīng)營性辦公樓。（二）甲級辦公樓 甲級辦公樓是上海辦公樓市場中最高層級的辦公樓

3、。 需要說明的是， 對辦公樓等級分類 的界定標(biāo)準(zhǔn)， 目前我國還沒有成文的國家規(guī)定。 甲級辦公樓是行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫 法，它是在以港臺企業(yè)為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外辦公樓的過程中， 逐步引進 并流行起來的稱謂。 從一般意義上講， 國際上判斷是否屬于甲級辦公樓， 主要考慮以下八大 特征：樓宇品質(zhì)、建筑規(guī)模、進駐客戶、物業(yè)服務(wù)水平、交通便利狀況、所屬區(qū)位、智能化 水平和開發(fā)商背景。二、上海辦公樓市場發(fā)展回顧和現(xiàn)狀（一）上海辦公樓市場的發(fā)展過程 回顧建國以來上海辦公樓市場的發(fā)展，主要經(jīng)歷了以下五個階段：1. 第一階段（建國以后至改革開放之前） ：緩慢發(fā)展建國以后， 經(jīng)過社會主義改造，

4、 我國實行的是高度集中的計劃經(jīng)濟體制。 在計劃經(jīng)濟體 制下， 上海不存在真正的辦公樓市場。 上海的辦公樓絕大部分由政府使用， 并歸政府的房地 產(chǎn)主管部門管理， 少部分歸企事業(yè)單位自管自用， 而且辦公樓只有使用調(diào)配， 沒有使用交易。 截至 1978 年，上海市區(qū)僅有辦公樓 228 萬平方米，且大多數(shù)面積被政府部門使用。而且， 當(dāng)時上海的辦公樓主要集中在黃浦區(qū)外灘一帶， 據(jù)統(tǒng)計， 黃浦區(qū)外灘一帶共有老大樓 （老大 樓系指建造于解放以前，具有一定建筑風(fēng)格和特色的非居住建筑） 216 幢，建筑面積 162.2 萬平方米，其中辦公樓占 90%左右。2. 第二階段（ 1979 年 1987 年）：開始起步

5、改革開放以后， 上海經(jīng)濟發(fā)展較快， 特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 擴大了辦公樓的市場需求， 刺激了辦公樓市場的發(fā)展。 盡管這一階段上海辦公樓市場發(fā)展已經(jīng)開始起步， 但發(fā)展步伐還 是不快。 1988 年時曾作過一次統(tǒng)計，全市可以投入使用的經(jīng)營性辦公樓面積總共不到 6 萬 平方米。6000 平3. 第三階段（ 1988 年 1996 年）：快速發(fā)展 一是新建辦公樓。 1988 年，上海市第一塊土地批租項目上海太陽廣場（包含近 方米經(jīng)營性辦公樓） 啟動， 標(biāo)志著上海土地使用制度改革取得實質(zhì)性進展， 也開始了上海辦 公樓市場的快速發(fā)展。此后幾年，伴隨著土地使用制度改革、 浦東開發(fā)開放、鄧小平同志南 巡講話、

6、 社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)的確立、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和外資進入上海， 本市的辦公樓 市場逐步繁榮和迅速發(fā)展起來， 辦公樓投資額、 租金逐年增加， 建成了一大批高品質(zhì)的辦公 樓。 1996年達歷史最高點，當(dāng)年辦公樓投資額高達 151 億元，平均日租金達到了 1美元/平 方米，其中尤其是甲級辦公樓市場需求趨于活躍。二是置換利用老大樓。 由于擁有卓越的區(qū)位優(yōu)勢和特殊的歷史地位， 黃浦區(qū)外灘地區(qū)一 直是中外著名的金融和商務(wù)機構(gòu)云集之地。 解放后的 30 年間， 基于特定的經(jīng)濟和政治環(huán)境， 外灘地區(qū)成為上海的行政辦公中心，原有的金融和商務(wù)功能弱化。 1988 年以來，市區(qū)有關(guān) 部門開始進行黃浦區(qū)外灘地區(qū)老大

7、樓的置換工作。 通過置換， 外灘地區(qū)部分大樓的金融、 商 務(wù)辦公功能得到恢復(fù)，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、中國外匯交易中心、太平洋保險、 友邦保險、 花旗銀行和盤谷銀行等一批有影響的中外金融機構(gòu)和跨國公司相繼進駐， 為上海 金融中心地位的確立奠定了基礎(chǔ)。4. 第四階段（ 1997 年 -2000 年）：調(diào)整發(fā)展一方面由于前幾年發(fā)展商看好辦公樓的前景， 進行大量投資、 大規(guī)模地建造， 導(dǎo)致上海 辦公樓供應(yīng)量呈現(xiàn)出超常規(guī)地增長， 國家通過宏觀調(diào)控等一系列措施， 堅決控制固定資產(chǎn)投 資規(guī)模的過度增長；另一方面由于受 1997 年亞洲金融風(fēng)暴的影響，甲級辦公樓的主要用戶 境外企業(yè)紛紛縮減了辦公面積或

8、轉(zhuǎn)移辦公地點。 基于上述兩方面的原因， 出現(xiàn)了辦公樓 供應(yīng)遠遠大于市場實際需求的形勢， 致使辦公樓的租金不斷下滑， 而空置率則持續(xù)上升， 2000 年辦公樓租金跌至歷史最低點。5. 第五階段（ 2001 年至今）：穩(wěn)定發(fā)展2001年以來，受我國加入世貿(mào)組織 （WT）上海舉辦2010年世博會等利好消息的影響， 以及上海經(jīng)濟的快速發(fā)展、 城市綜合環(huán)境的進一步改善， 尤其是實現(xiàn) “四個率先” 和加快“四 個中心” 建設(shè)等多種因素的綜合作用， 本市辦公樓的投資開發(fā)逐步趨向理性， 辦公樓市場走 出低谷， 逐步回暖， 市場供應(yīng)和需求不斷增大， 租金和售價水平逐年增長， 空置率持續(xù)下降， 辦公樓市場又進入了

9、新一輪的發(fā)展黃金期。盡管從 2008年第 4 季度開始，由于受全球金融 危機的外部沖擊和本市甲級辦公樓階段性供應(yīng)過多的雙重影響，上海辦公樓市場呈現(xiàn)階段性供過于求態(tài)勢， 空置率上升，租金回落， 但是綜合考慮上海經(jīng)濟發(fā)展前景、 城市發(fā)展戰(zhàn)略和 城市綜合優(yōu)勢等各種因素，上海辦公樓市場發(fā)展前景看好，目前的供過于求態(tài)勢是短期的， 是暫時的。 從今年第 3 季度租金、 空置率等市場數(shù)據(jù)來看， 上海辦公樓市場已經(jīng)開始呈現(xiàn)復(fù) 蘇跡象，需求將逐步釋放，后市有望進一步走高。（二）上海辦公樓市場的發(fā)展現(xiàn)狀1. 辦公樓市場總體情況（ 1 ）總量不斷擴大。 解放以來，特別是改革開放以來，隨著上海經(jīng)濟的發(fā)展，辦公 樓市場

10、不斷壯大，辦公樓存量由 1978 年的 228 萬平方米增加到 2008 年的 5269 萬平方米， 年均增加 320萬平方米左右。其中， 2008年經(jīng)營性辦公樓約 3700萬平方米，占全部辦公樓 的 70.2%。（ 2）分布較為集中。 從分布看，主要集中在 10 個中心區(qū)，占到全市辦公樓總面積的 80.2%，其中尤以浦東新區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)和靜安區(qū)密集度最高。（ 3）供求基本平衡。 根據(jù)國際經(jīng)驗， 城市經(jīng)營性辦公樓合理規(guī)模 =第三產(chǎn)業(yè)辦公樓從業(yè) 人員X舒適人均辦公面積（12平方米）。2008年上海第三產(chǎn)業(yè)辦公樓從業(yè)人員約為290萬，從而得上海辦公樓合理規(guī)模為 3480 萬平方米， 與

11、 3700 萬平方米經(jīng)營性辦公樓相比， 供求基 本合理。2. 甲級辦公樓市場情況（ 1 ）甲級辦公樓規(guī)模和集聚效應(yīng)明顯從目前甲級辦公樓分布看，主要集中在浦東新區(qū)陸家嘴地區(qū)、黃浦區(qū)人民廣場地區(qū)、 靜安區(qū)南京西路地區(qū)、盧灣區(qū)淮海中路地區(qū)、 徐匯區(qū)徐家匯地區(qū)和長寧區(qū)虹橋地區(qū)等六個區(qū)域。 上述六個區(qū)域甲級辦公樓總量占全市的比例，達到98%表1上海市甲級辦公樓市場情況（截至 2009年1季度）全市黃浦陸家嘴盧灣靜安長寧徐匯其他存量面積（萬M2）53074.2190.847.758.395.453.010.6占比（%）100143691118102日租金（美兀/M2）7.697.617.448.759.2

12、86.718.31空置率（%）16.98.7224.997.711.217.75.75（2）經(jīng)過短期回落，甲級辦公樓市場從2009年5月開始呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象一方面由于受全球金融危機的外部沖擊和國內(nèi)經(jīng)濟低迷的影響，另一方面由于甲級辦公樓階段性供應(yīng)過多，因此從 2008年第4季度起甲級辦公樓需求明顯縮減，呈現(xiàn)階段性供過 于求態(tài)勢，空置率顯著增加，租金下跌幅度明顯。2009年第季度，甲級辦公樓市場平均日租金為7.72元/平方米，平均空置率達16.9%，與2008年第3季度市場高點相比，租金下降20.4%，空置率上升7個百分點。由于開發(fā)商與投資者的信心回歸，上海甲級辦公樓租金開始止跌回升，空置率也打破 了

13、持續(xù)的走高趨勢而開始下降，市場呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。2009年5月，甲級辦公樓平均日租金上升到8.17元/平方米，空置率回落到 11.6%。圖1上海甲級辦公樓租金走勢盧材2（P0 201護護爐護2爐兀/話裁8%992三、上海辦公樓市場發(fā)展對城市經(jīng)濟發(fā)展的積極作用（一）促進了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展一是辦公樓的投資建設(shè)，直接帶動房地產(chǎn)業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。近10年來，本市辦公樓開發(fā)投資總額624.88億元，年均增長9.3%，增幅高出房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增幅0.8個百分點；辦公樓投資額占房地產(chǎn)投資額的比重，由2000年的10.2%，上升到2008年的18.2%；2008年本市辦公樓投資額為 186.22億元，同比增長15

14、.6%。辦公樓的開發(fā)投資，直接帶動 了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)是一個基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，帶動作用強，因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展又帶動了其上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二是辦公樓的投入使用，為第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供了發(fā)展載體。辦公樓宇為發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（主要包括金融、物流、商貿(mào)、會展旅游、信息服務(wù)、專業(yè) 服務(wù)業(yè)等）提供了基本載體，為提升產(chǎn)業(yè)能級、加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。高端企 業(yè)集辦公樓，形成了密集的人才流、資金流和信息流，極大地推動了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。辦公樓宇聚集區(qū)的形成，企業(yè)的匯集，資本、技 術(shù)、人才、信息、商貿(mào)、服務(wù)、智力、思想、文化的集中，使

15、經(jīng)濟活動要素因空間聚集而促 成資源利用效率的提高、規(guī)模經(jīng)濟效益的擴大和交易成本的降低。根據(jù)2006年上海市房地產(chǎn)市場中的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，辦公樓出租面積按行業(yè)分類，前三位分別為批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)（22.51 %）、金融保險業(yè)（16.08 %）和信息咨詢服務(wù)業(yè)（12.70 %）。（二）加快了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整按照上海的城市發(fā)展戰(zhàn)略，上海將朝著國際化大都市的目標(biāo)邁進，將大力建設(shè)國際經(jīng)濟中心、貿(mào)易中心、金融中心和航運中心，這必然要求上海加快形成以服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)，形成自身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢。由于上海辦公樓市場的迅速發(fā)展和辦公樓品質(zhì)的不斷提高， 促進了第三產(chǎn)業(yè)特別是技術(shù)密集型、知識密集型、高附加值的現(xiàn)代服務(wù)

16、業(yè)發(fā)展，如金融業(yè)、 商務(wù)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易服務(wù)業(yè)、知識服務(wù)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)業(yè)等。因此可以說，上海辦公樓市場的持續(xù)健康發(fā)展，對促進城市發(fā)展轉(zhuǎn)型、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整起到了積極作用。根據(jù)上海統(tǒng)計年鑒，上海第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市 GDP的比重，已由1958年的28.7%, 上升到2008年的 53.7%,上升了 25個百分點。（三）促進了對外開放由于上海辦公樓市場的發(fā)展，提供了一流的辦公載體，形成了良好的商務(wù)氛圍，提升了城市的綜合功能，改善了投資環(huán)境，這是吸引外商投資、促進經(jīng)濟發(fā)展的重要條件。作為國際性大都市和中國經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，隨著對外開放的不斷推進和綜合功能的不斷提升，上海已經(jīng)成為大量外資企業(yè)在中國的門戶，吸

17、引了大量的外資企業(yè)入駐，對外開放度不斷提高。根據(jù)2006年上海市房地產(chǎn)市場中的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，辦公樓出租面積按登記注冊類 型分類，外資和港澳臺投資企業(yè)占到60.71%。另外，在甲級辦公樓的入駐企業(yè)中，外資企業(yè)占70%左右，中資企業(yè)占30%宰右；在超甲級辦公樓的入駐企業(yè)中，外資企業(yè)占90%右，如黃浦區(qū)的外灘中心辦公樓，其絕大多數(shù)租戶是外資企業(yè)，國際知名企業(yè)為數(shù)不少，其中不乏世界500強企業(yè)。根據(jù)上海統(tǒng)計年鑒，上海實際吸收外資金額已從1951年的0.10億美元上升到2008年的100.8億美元，增長了 1008倍。截至2008年底，上海聚集了總部經(jīng)濟外資機構(gòu)676家，其中跨國公司地區(qū)總部224家，投

18、資性公司178家，研發(fā)中心274家?？偛拷?jīng)濟外資機構(gòu)，對上海的經(jīng)濟發(fā)展作出了很大貢獻。圖2上海主要年份實際吸收外資金額（四）促進了樓宇經(jīng)濟發(fā)展伴隨著上海市經(jīng)濟和辦公樓市場的發(fā)展，一個全新的名詞即樓宇經(jīng)濟，在 20 世紀(jì) 90 年代中后期悄迅猛發(fā)展。 所謂樓宇經(jīng)濟， 是指隱身于大都市中心城區(qū)高檔辦公樓宇中的一種 經(jīng)濟形態(tài)， 以辦公樓宇為載體， 通過開發(fā)、出售或出租商務(wù)樓宇進行招商引資和留資， 從而 產(chǎn)生持續(xù)性的稅源， 并帶動區(qū)域經(jīng)濟增長。 樓宇經(jīng)濟， 在一定程度上大大拓展了城市經(jīng)濟的 發(fā)展空間和前景， 優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)布局， 增強了核心競爭力， 成為上海經(jīng)濟增長的重要支撐點和 財稅收入重要來源之一。一方面， 促進經(jīng)濟增長。 通過投資開發(fā)辦公樓宇和發(fā)展樓宇經(jīng)濟， 加快了第三產(chǎn)業(yè)特別 是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展， 促進了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整， 對形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟增長， 產(chǎn) 生了積極作用。至 2008 年底，上海聚集了 224 家跨國公司地區(qū)總部、 178 家投資性公司和 270 家研發(fā)中心，以及 300 多家國內(nèi)上市公司總部、 8 家中央大企業(yè)總部、 24 家民營企業(yè) 500 強總部。 2008 年，上?？?/p>