物業(yè)管理綜合能力精講班第28講講義

1、物業(yè)管理綜合能力精講班第 28 講講義陽臺(tái)及雨篷五、陽臺(tái)及雨篷有樓層的建筑，常設(shè)置陽臺(tái)，為人們提供戶外活動(dòng)的場(chǎng)所。陽臺(tái)的設(shè)置對(duì)建 筑物的外部形象也起著重要作用。一般陽臺(tái)的欄板或欄桿扶手高度不低于 1050mm幼兒園欄桿扶手高度不低于 1200mm高層建筑以1100mm為宜。且堅(jiān)固可靠，舒適美觀，保證人們?cè)陉柵_(tái)上活 動(dòng)的安全。陽臺(tái)地面應(yīng)低于同層室內(nèi)地面 2030mm雨篷是建筑物入口處位于外門上部用來遮擋雨水、保護(hù)外門免受雨水侵害的 構(gòu)件。鋼筋混凝土懸挑雨篷的懸挑長(zhǎng)度一般為8001500mm為防止雨篷傾覆，常將雨篷與門上過梁或圈梁整體澆筑在一起，在檔次較高的建筑中，用輕型材料 如鋁板、網(wǎng)架等建造的

2、雨篷近年來發(fā)展較快。樓梯、臺(tái)階與坡道六、樓梯、臺(tái)階與坡道樓梯是兩層以上房屋中的主要垂直交通設(shè)施，是聯(lián)系上下層之間的主要交通 疏散設(shè)施，有些建筑還需要設(shè)置電梯、坡道、自動(dòng)扶梯等垂直交通設(shè)施。因而樓 梯應(yīng)滿足通行順暢、行走舒適、結(jié)構(gòu)堅(jiān)固耐久等要求，此外還要滿足防火安全、 造型美觀和施工方便等要求。(一) 樓梯的分類、形式及組成(1) 按位置分有室內(nèi)樓梯和室外樓梯。(2) 按使用性質(zhì)分有主要樓梯、輔助樓梯、安全疏散樓梯和消防樓梯。(3) 按所用的材料分有木樓梯、鋼樓梯和鋼筋混凝土樓梯。樓梯的形式有（1） 直行單跑式；（2） 平行雙跑式；（3） 平行雙分 （平行雙合 ）式；（4） 交叉（ 剪刀）式；（

3、5） 弧形式和螺旋式。樓梯由樓梯梯段 （跑） 、平臺(tái)和欄桿扶手 （ 欄板） 三部分組成。梯段（ 跑） 是由若干個(gè)踏步組成的聯(lián)系兩個(gè)不同標(biāo)高平臺(tái)的傾斜構(gòu)件，其作用 是供人們使用和承重。從安全和適用角度考慮，每個(gè)梯段的踏步數(shù)不宜超過 18 級(jí)也不宜少于 3 級(jí)。平臺(tái)是聯(lián)系傾斜梯段的水平構(gòu)件，其作用是供人們行走時(shí)緩沖疲勞和轉(zhuǎn)換梯 段方向。樓梯平臺(tái)有樓層平臺(tái)和休息平臺(tái)， 標(biāo)高與樓層一致的平臺(tái)稱為樓層平臺(tái)， 不一致的稱為休息平臺(tái)。欄桿扶手 （欄板）設(shè)置在梯段及平臺(tái)邊緣，是保證樓梯使用安全的防護(hù)構(gòu)件， 以利于行人扶靠和防止跌落。（二）樓梯各部位的名稱、尺寸及細(xì)部構(gòu)造踏步由踏面和踢面所構(gòu)成， 為了增加踏步的

4、行走舒適感， 可將踏步突出 20mm 做成凸緣或斜面、踏步表面應(yīng)注意防滑處理以保證行走安全。常用的作法是在踏 步前緣附近的踏步上設(shè)置凹槽或凸起的防滑條。 住宅樓梯踏步尺寸最小寬度 250、 最大高度 180（ mm）。樓梯段寬度指樓梯間墻體內(nèi)表面至樓梯扶手中心線或兩扶手中心線間的水平 距離。樓梯段的寬度取決于通行人數(shù)和消防要求。樓梯在靠近梯段邊緣及頂層平臺(tái)邊緣處應(yīng)設(shè)欄桿 （ 欄板） 扶手。欄桿扶手高度 是指從踏步前緣線至扶手上表面的垂直距離。一般室內(nèi)樓梯扶手高度應(yīng)為1000mm不小于900mm兒童用的扶手高度一般為600mm室外樓梯欄桿高度應(yīng)不 小于1100mm扶手一般用木材、塑料、金屬圓管、

5、不銹鋼等做成。樓梯凈空高度包括梯段凈高和平臺(tái)凈高，梯段凈高是指踏步前緣至頂棚的凈高度，一般不應(yīng)小于2200mm平臺(tái)凈高是指平臺(tái)表面至頂部平臺(tái)梁底的凈高度， 不應(yīng)小于 2000mm。上下兩個(gè)梯段之間留出的空隙稱為樓梯井。公共建筑梯井水平凈寬不小于150mm住宅、中小學(xué)則不應(yīng)大于200mm否則應(yīng)采取安全措施。（ 四） 臺(tái)階 臺(tái)階是聯(lián)系室內(nèi)外地坪或樓層不同標(biāo)高處的做法。底層臺(tái)階要考慮防水、防凍。其踏步尺寸可略寬于樓梯踏步尺寸，一般的寬度為300400mm高度為120 150mm踏步數(shù)不少于3級(jí)，在臺(tái)階和出入口之間，設(shè)置平臺(tái)，起緩沖作用，標(biāo)高 比室內(nèi)低20mm并向外傾斜坡度為1%-4 %。臺(tái)階選用的材

6、料應(yīng)具有抗凍性好和 表面結(jié)實(shí)耐磨的材料，如混凝土、花崗巖、缸磚等。架空臺(tái)階可防凍脹，臺(tái)階下 填土?xí)r應(yīng)采用粗沙、爐渣等非凍脹土。（五）坡道 為了在建筑物出入口便于車輛通行或在醫(yī)院便于運(yùn)送病人，常把臺(tái)階做成坡 道。坡道既要能運(yùn)送病人，又要便于行人行走，坡度大了行人行走不便，坡度小 了占地過大。一般 1：61：10 較舒適，大于 1：8 須做防滑措施，如做鋸齒形防 滑條。門和窗七、門和窗門是人們進(jìn)出房間和室內(nèi)外的通行口、分隔聯(lián)系建筑空間，也兼有采光和通 風(fēng)作用。窗的主要功能是采光、通風(fēng)、日照和眺望。同時(shí)，也是圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一部 分。在不同使用條件要求下，門窗還應(yīng)具有保溫、隔熱、隔聲、防水、防火、防 塵及

7、防盜等功能。此外，門窗的大小、比例尺度、位置、數(shù)量、材料、造型、排 列組合方式對(duì)建筑物的造型和裝飾效果都有很大的影響。門窗通常包括固定部分 （門框、窗框 ） 和一個(gè)及一個(gè)以上的可開啟部分 （ 門扇、 窗扇） 。門窗的構(gòu)造要求是堅(jiān)固耐用、開啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密、便于維修和清洗。門 窗的尺寸，規(guī)格、類型、構(gòu)造和連接方式等均應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)化條件。（一）門窗的材料當(dāng)前門窗所用的材料有木材、鋼材、鋁合金、塑料、玻璃等多種。木門窗制作簡(jiǎn)易，適于手工加工，制作靈活方便。普通木門窗多采用變形較 少的松木和杉木， 較考究的木門窗多用硬木， 所用木料需經(jīng)干燥處理， 以防變形。 為節(jié)約木材一般不應(yīng)采用木材作外窗 （ 潮濕房

8、間不宜用木門窗，也不應(yīng)采用膠合板 或纖維板制作 ） 。住宅類內(nèi)門可采用鋼框木門 （纖維板門芯 ）以節(jié)約木材。 大于 5m2 的木門應(yīng)采用鋼框架斜撐的鋼木組合門。鋁合金門窗輕、挺拔精致、密閉性能好。但鋁合金導(dǎo)熱系數(shù)大，保溫較差且 造價(jià)偏高。用絕緣性能較好的材料，如塑料做隔離層制成的塑鋁門窗則能大大提 高鋁合金門窗的熱工性能。塑料門窗有鋼塑、鋁塑、純塑料等。塑料門窗具有質(zhì)輕、剛度好、美觀光潔、 不需油漆、質(zhì)感親切、熱工性能好、加工精密、耐腐蝕等優(yōu)點(diǎn)，但造價(jià)偏高。最 適用于嚴(yán)重潮濕房間和海洋氣候地帶及室內(nèi)玻璃隔斷。（二）門的形式與尺度門窗的形式主要取決于門窗的開啟方式，不論其材料如何，開啟方式均大致

9、 相同。門的形式主要有平開門：適應(yīng)于人行及一般車輛，量大面廣彈簧門：適應(yīng)于有自關(guān)要求的場(chǎng)所推拉門：適用各種大小洞口，開關(guān)時(shí)占用空間少，五金復(fù)雜折疊門：適用各種大小洞口，尤其是寬度很大的洞口，五金復(fù)雜轉(zhuǎn)門：適用人流不集中出入的公共建筑，可減少氣、熱量損失，加工制作復(fù) 雜，造價(jià)高卷簾門：適用各種大小洞口，尤其是高度大、不經(jīng)常開關(guān)的洞口，加工制作 復(fù)雜，造價(jià)高門的尺度通常是指門洞的高寬尺寸，其尺度取決于人的通行要求，家具器械 的搬運(yùn)及與建筑物的比例關(guān)系等。一般民用建筑門的高度不宜小于 2100mm門洞高度一般為2400 3000mm門的寬度：?jiǎn)紊乳T為 700 1000mm雙扇門為12001800mm

10、（三）窗的形式與尺度窗的形式一般按開啟方式定。而窗的開啟方式主要取決于窗扇鉸鏈安裝的位 置和轉(zhuǎn)動(dòng)方式。通常窗的開啟方式有固定窗： 一般將玻璃直接安裝在窗框上， 尺寸可較大。 構(gòu)造簡(jiǎn)單， 密閉性好， 只有采光作用。平開窗：分外平開和內(nèi)平開兩種，構(gòu)造簡(jiǎn)單，應(yīng)用最為普遍推拉窗：分垂直和水平推拉兩種，垂直推拉窗又稱提拉窗。不占室內(nèi)空間， 窗扇受力狀態(tài)好，適于安裝較大玻璃，通風(fēng)面積受限制橫式旋窗：按旋轉(zhuǎn)軸安放位置不同，懸窗分為上懸、中懸、下懸窗三種。上 懸和中懸外開防雨好，上懸受開啟角度限制，通風(fēng)效果較差。上懸和中懸多用于 高側(cè)窗。下懸占室內(nèi)空間，多用于特殊要求房間或室內(nèi)高窗百葉窗：通風(fēng)效果好，用于需要

11、通風(fēng)或遮陽的場(chǎng)所，采光作用較弱。窗的尺度主要取決于房間的采光通風(fēng)、構(gòu)造做法和建筑造型等要求，并要符 合現(xiàn)行建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。為使窗堅(jiān)固耐久，一般平開木窗的窗 扇高度為8001200mm寬度不宜大于500mn，上下懸窗的窗扇高度為300600mm 中懸窗窗扇高不宜大于 1200mm寬度不宜大于1000mm推拉窗高寬均不宜大于 1500mm對(duì)一般民用建筑用窗，各類窗的高度與寬度尺寸通常采用擴(kuò)大模數(shù)3M數(shù)列作為洞口的標(biāo)志尺寸。屋頂八、屋頂屋頂又稱屋蓋， 是房屋最上層起覆蓋作用的圍護(hù)部件。 用以防止風(fēng)、 砂、雨、 雪、日曬對(duì)室內(nèi)的侵襲。因此，要求屋頂在構(gòu)造上要解決防水、保溫、隔熱以及 隔聲、

12、防火等問題。屋頂又是房屋上層的承重結(jié)構(gòu)，它支承自重和作用在屋頂上 的各種活荷載。設(shè)計(jì)時(shí)還要考慮美觀要求。（一）屋頂?shù)幕绢愋头课莸闹С薪Y(jié)構(gòu)一般有平面結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)之分，前者常見的有梁板、屋架 等結(jié)構(gòu)，后者有折板、殼體、網(wǎng)架、懸索等結(jié)構(gòu)形式。由于支承結(jié)構(gòu)形式及建筑 平面的不同，便形成平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂、鋸齒形屋頂、折板屋頂?shù)刃问?。不同的坡度是區(qū)分屋頂類型的因素之一，屋頂坡度的表示方法有：坡度、角 度、高跨比。坡度在10%以下（常用2%5%）的屋面，稱為平屋面。坡度在10%100%的屋頂叫坡屋頂。其中坡度10%20%多用于金屬板屋 面，坡度 20%40%多用于波形瓦屋面， 坡度 40%以上多

13、用于各種瓦屋面， 坡屋 頂常見的坡度為 50%（屋面高度與跨度的比值為 14）。其他形式的屋面，這部分屋頂坡度變化大、類型多，常見的有網(wǎng)架、懸索、 殼體、折板等類型。根據(jù)所用材料不同，常見的有以下幾種屋面類型： （1） 瓦屋面； （2） 波形瓦屋 面； （3） 平金屬皮屋面。（ 二 ） 屋面防水屋面漏水到室內(nèi)，不僅使用戶無法正常使用室內(nèi)空間，毀壞設(shè)備、設(shè)施和生 活用品，而且浸泡墻體，使裝修面層脫落，甚至破壞墻體結(jié)構(gòu)，引起開裂、疏松 直至倒塌，危及人身安全；使電氣線路受潮也會(huì)引起短路，發(fā)生火災(zāi)危害。屋面 滲漏也會(huì)使墻體等構(gòu)配件受潮發(fā)霉、 生銹， 產(chǎn)生異味， 影響室內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境。 總之， 屋面滲漏不

14、僅僅是使用功能問題，也存在著危害人身安全和健康的隱患。屋面防水根據(jù)建筑物的重要性，滲漏后的影響程度劃分為四個(gè)等級(jí)，使用年 限分別定為25、15、10、5年，對(duì)應(yīng)的使用年限為I、U、M、W四個(gè)等級(jí)。川、W級(jí)一道防水設(shè)防，U級(jí)二道防水設(shè)防，I二道或二道以上防水設(shè)防。防水方法有： （1 ）卷材防水屋面； （2）涂膜防水屋面； （3）剛性防水屋面。（ 三） 平屋頂排水方式、排水區(qū)域 平屋頂屋面排水方式分為有組織排水和無組織排水兩類。 有組織排水通常有外排水及內(nèi)排水之分。內(nèi)排水多用于多跨房屋、高層建筑以及有特殊需要的建筑。其他建筑宜優(yōu)先考慮采用外排水方式。在劃分排水區(qū)域時(shí)，每塊區(qū)域的面積宜小于 200m

15、2雨水口間距一般在18 24m之 間。（四）坡屋頂?shù)臉?gòu)造 坡屋頂又稱斜屋頂，屋面由一個(gè)或多個(gè)傾斜面相互交接形成。根據(jù)斜面數(shù)量的多少，可分為單坡頂、雙坡頂和四坡頂?shù)取Ｆ挛蓓斨饕芍С薪Y(jié)構(gòu) （承重層）、屋面（防水層）和頂棚層三部分組成。根據(jù) 不同的使用要求還可以設(shè)置保溫層、隔熱層等。頂棚層的構(gòu)造與樓層的頂棚層相 似。在民用建筑中，坡屋頂?shù)某兄亟Y(jié)構(gòu)一般由屋架 （或屋面梁 ）、檁條、椽子等組 成，民用建筑坡屋頂?shù)闹С薪Y(jié)構(gòu)有山墻承重和屋架承重兩種。平瓦屋面是坡屋頂中最常見的屋面類型。它是以黏土瓦或水泥瓦作為屋面的 防水層。在地震設(shè)防地區(qū)、 大風(fēng)地區(qū)或屋面坡度大于 50時(shí)， 全部瓦材應(yīng)采取固定加 強(qiáng)措施。

16、無檁體系屋頂是指大型屋面板直接鋪設(shè)在屋架 （ 屋面梁） 上弦上的屋蓋體系。 這種屋蓋較重，構(gòu)件大，數(shù)量少，剛度好，工業(yè)化程度高，安裝速度快，是目前 大、中型廠房廣泛采用的屋蓋形式。壓型鋼板屋面是用 0.4 1 6 毫米薄鋼板 （ 鋅板、鍍鋁鋅板、 鋁合金板、 不銹 鋼板等 ） 經(jīng)輥壓或冷彎成型的多壟型板材作承重和防水材料的屋面另外，還有一種以壓型鋼板為上下面層與巖棉、聚苯乙烯、聚氨酯等保溫材 料工廠化生產(chǎn)成型的復(fù)合板直接用于屋面。由于重量輕、防水、隔聲效果好、裝 卸方便，尤適用于輕鋼結(jié)構(gòu)房屋。第五節(jié)建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用一、建筑施工圖閱讀二、房屋構(gòu)造對(duì)房屋裝修技術(shù)的要求1不得在混凝

17、土面孔板上鑿洞、 打眼、吊掛頂棚及藝術(shù)照明燈具。新做房屋 吊頂?shù)闹c(diǎn)應(yīng)設(shè)在周邊的墻體上，平房吊頂必須預(yù)留檢查口。2在隔斷墻上粘貼磁磚應(yīng)用建筑膠作為膠結(jié)材料， 用水泥砂漿粘貼時(shí)， 必須 將原抹灰層鏟除。3在粘貼廚房、 衛(wèi)生間地面裝飾材料前， 必須對(duì)基層做防水處理，并按規(guī)定 辦理蓄水 24 小時(shí)檢驗(yàn)合格的簽認(rèn)手續(xù)。4陽臺(tái)欄板及地面不得粘貼除塑料地板磚、 硬木板以外的裝飾材料， 封閉陽 臺(tái)宜采用房屋所有人同意使用的材料，由專業(yè)施工隊(duì)伍施工，油飾顏色應(yīng)與樓房 整體顏色相協(xié)調(diào)，以確保樓房立面效果及安裝質(zhì)量。5未經(jīng)房屋安全鑒定站（室）鑒定的房屋裝飾，其承重墻（18cm以上厚磚墻、 12cm以上厚混凝土墻）

18、、共用部位隔斷墻、外磚護(hù)墻、抗震墻體上不得隨意掏墻、 打洞、剔槽，不得擅自拆改。樓 （ 地） 面裝飾材料的重量不得超過規(guī)定值。否則， 必須經(jīng)房屋安全鑒站 （室）鑒定。6衛(wèi)生間的蹲坑改坐便器，不得隨意變動(dòng)下水排水甩口位置。7室內(nèi)裝飾要保證煤氣管道和設(shè)備的安全要求： 電氣管線及設(shè)備與煤氣管水 平凈距不得小于10cm電線與煤氣管交叉凈距不小于 3cm8房屋裝飾不得影響毗連房屋的正常使用和鄰里生活。9房屋裝飾要符合規(guī)劃、供暖、供熱、煤氣、電力等部門的規(guī)定。三、房屋構(gòu)造對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)工作的要求1地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)(1) 無超載現(xiàn)象；(2) 防止地基浸水；(3) 防止基礎(chǔ)受損；(4) 防止地基凍害。2樓地面的養(yǎng)護(hù)：經(jīng)常用水房間樓地面的有效防水、避免室內(nèi)受潮與蟲害、 控制與消除裝飾材料的有害作用。3裝飾工程的養(yǎng)護(hù)： 裱糊工程的養(yǎng)護(hù)、 飾面工程的養(yǎng)護(hù)